РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ Центральный районный суд г. Тольятти Самарской области в составе:

председательствующего судьи Дурмановой Е.М.

при секретаре ФИО2,

с участием представителя истца ФИО3 – ФИО4 по доверенности,

представителя ответчика ООО «Специализированный застройщик ИСК «Еврострой» - ФИО5 по доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик ИСК «Еврострой» о признании пункта договора недействительным, взыскании денежных средств,

установил:

Истец ФИО1 обратилась в суд вышеуказанным иском, которым с учетом уточнений просит:

-признать недействительным п. 12.3 Договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ,

- взыскать с ответчика денежную сумму в размере 617500 рублей за недостатки переданного объекта недвижимости по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ в качестве соразмерного уменьшения цены договора,компенсацию морального вреда в сумме 100000 рублей,штраф в размере 50% от присужденной судом денежной суммы.

Исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО12 (ранее - ФИО10) Е.В. и ООО «Специализированный застройщик ИСК «Еврострой» был заключен договор участия в долевом строительстве №, по условиям которого застройщик обязался своими силами и с привлечением других лиц построить многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес>, на земельном участке с КН №, площадью 30809 кв.м., объект долевого строительства по условиям договора должен был соответствовать следующим характеристикам – корпус 1, этап 1, этаж 7, № <адрес>, количество комнат 1, и проектной площади – 24,1 кв.м. Цена договора составила 7832500 руб., истцом произведена оплата в полном объеме. Дом введен в эксплуатацию, квартире присвоен кадастровый №, что подтверждено выпиской из ЕГРН. В выписке площадь объекта указана 22 кв.м. Поскольку в техническом плане помещения и сведениях ЕГРН указаны помещения: 1 – жилая, 2 – санузел, 3 – лоджия, а как полагает истец, результатами судебной экспертизы не обнаружено в спорной квартире лоджии, которая по условиям договора должна бать площадью 1,9 кв.м., что является существенным условием договора, после ознакомления с результатами судебной экспертизы истцом в порядке ст. 39 ГПК РФ были изменены исковые требования, ФИО1

Представитель истца – ФИО4 в судебном заседании уточненные исковые требования поддержал, просил требования удовлетворить в полном объеме. Дополнительно суду пояснил, что при экспертизе был представитель застройщика, он не заявил, каких-либо возражений относительно отсутствие лоджии. Помещение осматривалось в том же состоянии в каком оно было передано истцу. Эксперт говорит, что фактически лоджии нет, при подсчете помещения он не указывает, что там есть лоджия. Эксперт включил площадь лоджии в общую площадь помещения. ФИО1 знала, что по договору должна быть лоджия, но по факту ее нет. Не оспаривает тот факт, что на момент подписания акта приема-передачи квартиры, ФИО1 знала, что в квартире отсутствует лоджия, однако акт подписала о принятии квартиры.

Представитель ответчика – ФИО5 по доверенности, принимая участие в судебном заседании с использованием системы ВКС, возражал против удовлетворения искового заявления по доводам, подробно изложенным в возражениях на исковое заявление и дополнениях к ним. Дополнительно суду пояснил, что отсутствие лоджии не относиться к скрытым недостаткам и при принятии объекта, ФИО1 не могла не видеть, что в квартире отсутствует лоджия. Истец осмотр квартиры проводил неоднократно и тщательно, послеповторного осмотра по акту-приема передачи приняла квартиру, подписав акт, каких-либо претензий к застройщику, в том числе связанных с качеством и площадью квартиры не имела. Таким образом, подписывая акт, ФИО12 подтвердила полное соответствие объекта долевого строительства квартиры условиям договора. Экспертиза проводилась через шесть месяцев после передачи квартиры ответчиком истцу, таким образом истец мог беспрепятственно провести любого вида работы в принадлежащей ей квартире, в том числе демонтировать перегородку отделяющую комнату от лоджии, ответчик никак не мог контролировать указанный процесс.

Представитель третьего лица – Управления Росреестра по <адрес> в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом, об уважительности причин неявки не сообщил, о рассмотрении дела в свое отсутствие не просил.

Третье лицо – ФИО11 в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения гражданского дела извещена своевременно и надлежащим образом, об уважительности причин неявки не сообщила, о рассмотрении дела в свое отсутствие не просила.

Третье лицо – ФИО6 в судебном заседании пояснила, что истец обратился к ней в ДД.ММ.ГГГГ года. Площадь была пересчитана автоматически. В изначальном заключении говорилось, что допущена реестровая ошибка в плане подсчета площади. Размеры с выпиской совпадают, но по договору идет уже другая площадь. Там есть наружная стена здания на нее крепиться пластиковая перегородка. Частично перегородка есть. У здания есть внешние стены, а в ней уже идет лоджия. Перегородка в лоджии - это внешняя стена здания. Несущая стена отделяет жилое помещение от лоджии. Пластиковый пакет лоджии крепиться к стене.В июле 2022 года она выходила на квартиру, была с заказчицей. Она сказала истцу, что нет помещения функционально служившей лоджии и что имеется устройство холодной комнаты, которая не предусмотрена проектом.

Выслушав стороны, изучив письменные материалы гражданского дела, оценивая собранные доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого доказательства в отдельности, а также в их совокупности, суд находит заявленные требования частично обоснованными и подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В силу ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из договоров и иных сделок, предусмотренных законом.

Исходя из п. 1 ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков.

В силу статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно пункту 1 статьи 16 Закона о защите прав потребителей условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

При заключении договора участия в долевом строительстве в полной мере действует принцип свободы договора, закрепленный статьями 1, 421 ГК РФ. Это означает, что согласование условий о цене, сроках и порядке ее уплаты осуществляется на основании свободного волеизъявления сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии со ст. 4 Закона о защите прав потребителей, продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), качество которого соответствует договору; при отсутствии в договоре условий о качестве товара (работы, услуги) продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), соответствующий обычно предъявляемым требованиям и пригодный для целей, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется.

Согласно части 4 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

Согласно с ч. 1, ч. 2 статьи 8 Закона передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости".

Пунктом 2 статьи 424 ГК РФ предусмотрено возможное изменение цены после заключения договора, в том числе в случае, установленном договором.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5 Закона).

В силу части 1 статьи 7 Закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

По смыслу статей 5 и 7 Закона, договором могут быть установлены определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

В соответствии со статьей 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Часть 4 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

По правилам статьи 5 вышеназванного Федерального закона в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика соразмерного уменьшения цены договора.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Специализированный застройщик ИСК «Еврострой» и ФИО7 был заключен договор участия в долевом строительстве №, по условиям которого застройщик обязуется своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом (20 этажное, монолитное, многоквартирное жилое здание на 307 квартир, общей площадью 11513,5 кв.м., строительство которого осуществляет застройщик с привлечением денежных средств участника долевого строительства по адресу: Россия, <адрес> на земельном участке с КН №, номер корпуса по проектной документации – 1, входящий в состав объекта строительства Многоквартирный жилой комплекс «Сочи Парк» (1 этап строительства). Многоквартирный дом включает в себя подземную автостоянку), и после получения разрешения на ввод Многоквартирного дома в эксплуатацию передать в предусмотренный Договором срок участника долевого строительства объект (1 комнатная квартира (жилое помещение) с условным номером 95, расположенная на 7 этаже Многоквартирного дома, корпус 1, в секции, имеющей подъезд, №, подлежащая передаче в собственность участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Многоквартирного дома; и долю в праве собственности на общее имущество в Многоквартирном доме пропорционально общей площади квартиры), а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену в порядке и на условиях, предусмотренных договором и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

В соответствии с п. 3.2 договора, объект долевого строительства имеет следующие характеристики: корпус – 1, этап – 1, назначение – жилое, условный номер объекта по проекту и проектной декларации – 95, количество комнат – 1, проектная общая площадь объекта с учетом площади балкона/лоджии – 24,1 кв.м., проектная площадь объекта без площади балкона / лоджии – 22,2 кв.м., наличие балконов и лоджий – 1, проектная площадь жилых комнат – 11,9 кв.м., площадь помещений вспомогательного назначения: лоджия – 1,9 кв.м., кухня – 3 кв.м., санузел – 2,8 кв.м., прихожая – 4,5 кв.м.

Срок окончания строительства многоквартирного дома и объекта долевого строительства – 2 квартал ДД.ММ.ГГГГ Срок получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию – 2 квартал ДД.ММ.ГГГГ. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства – ДД.ММ.ГГГГ При этом допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства (п. 3.3 договора).

Отклонение фактической площади квартиры от проектной площади квартирыв пределах +/-3% не считается существенным нарушением требований к качеству и существенным изменениям размера квартиры, и не является основанием для расторжения договора, в том числе по решению суда или в одностороннем порядке. В этом случае цена договора не подлежит изменению (п. 3.4 договора).

Участник долевого строительства извещен о том, что в ЕГРН будет указана только общая площадь квартиры (жилого помещения), без указания и учета площади лоджий, балконов и иных неотапливаемых помещений (п. 3.6 договора).

Цена договора на момент подписания договора составляет 7832500 руб.

В случае отсутствия согласия по спорному вопросу в ходе переговоров, спорные вопросы решаются в суде по месту нахождения застройщика (п. 12.3 договора).

В соответствии с Договором № на выполнение работ по первому этапу строительных работ «Многоквартирный жилой комплекс «ПАРК СОЧИ», на земельном участке с кадастровым номером № в <адрес>» Этап 1. Корпус 1, Корпус 2, Корпус 3, от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между ООО ИСК «Еврострой» и ООО «АЗАТЮГСТРОЙ» генподрядчик по заданию заказчика обязуется выполнить собственными и / или привлеченными силами и средствами строительные работы по первому этапу строительных работ по адресу: <адрес>, а заказчик обязуется принять выполненные работы и обеспечить их оплату в соответствии с условиями, установленными настоящим договором. Приложением 1 к договору определена калькуляция затрат по работам на первом этапе, корпус 1.

ДД.ММ.ГГГГ между заказчиком и генподрядчиком подписан акт за июль ДД.ММ.ГГГГ. о приемке выполненных работ.

В соответствии с техническим планом от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленным по заказу ООО «Специализированный застройщик ИСК «Еврострой», спорный объект недвижимости, расположенный по адресу: <адрес>, имеет площадь 22,2 кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами по делу был подписан акт осмотра квартиры, в соответствии с которым выявлены недостатки: заменить личинку, отрегулировать входную дверь. Указанные недостатки были устранены.

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком подписан акт приема-передачи № к Договору долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ данный факт сторонами не оспаривался. В соответствии с п. 4 акта качество объекта долевого строительства соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Участник долевого строительства не имеет материальных и иных претензий к застройщику, в том числе связанных с качеством и площадью квартиры (п. 5 акта).

Истец, не согласившись с характеристиками объекта, указанными в выписке из ЕГРН в указании площади помещения (22,2 кв.м.), и характеристиками объекта по договору (проектная площадь объекта – 24,1 кв.м.), обратилась к кадастровому инженеру ФИО6, из заключения которой следует, что на основании приказов общая площадь жилого помещения, посчитанная по линейным размерам взятым из выписки ЕГРН составляет 21 кв.м., площадь с учетом лоджии составляет 22.4 кв.м., в том числе: жилая комната 18,2 кв.м.; санузел 2,8 кв.м., лоджия с понижающим коэффициентом 1,4 кв.м. из подсчета видно, что кадастровый инженер, подготавливающий технический план на жилое помещение допустил техническую ошибку, а именно не верно указал общую площадь жилого помещения № (т.1 л.д. 128-133).

ФИО7 ДД.ММ.ГГГГ обратилась к ответчику с претензией, в которой просила вернуть ей сумму в размере 325000 рублей за излишне уплаченный квадратный метр.

В соответствии со свидетельством о перемене имени серии I-АГ №, ДД.ММ.ГГГГ ФИО7 сменила фамилию на «ФИО12».

Имея возражения относительно фактической площади квартиры, которые не находятся в пределах допустимых значений (3%), установленных договором, истец обратилась в суд.

По ходатайству представителя ответчика в ходе рассмотрения дела была назначена судебная строительная экспертиза, проведение которой определением суда от ДД.ММ.ГГГГ было поручено ООО «АКБ «АЛЬЯНС» (<адрес>).

Выводами судебной экспертизы установлено следующее:

Согласно сведениям, содержащимся в выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ на помещение с кадастровым номером № по адресу: Российская Федерация, <адрес>, городской округ город-курорт Сочи, <адрес>, Хостинский внутригородской район <адрес>: дата присвоения кадастрового номера ДД.ММ.ГГГГ, площадь 22.2 кв.м., назначение: жилое, этаж №, вид жилого помещения: квартира.

В соответствии с договором участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ у ФИО1 возникло право собственности на объект долевого строительства, имеющий согласно договора характеристики:

корпус – 1, этап – 1, назначение – жилое, условный номер объекта по проекту и проектной декларации – 95, количество комнат – 1, проектная общая площадь объекта с учетом площади балкона/лоджии – 24,1 кв.м., проектная площадь объекта без площади балкона / лоджии – 22,2 кв.м., наличие балконов и лоджий – 1, проектная площадь жилых комнат – 11,9 кв.м., площадь помещений вспомогательного назначения: лоджия – 1,9 кв.м., кухня – 3 кв.м., санузел – 2,8 кв.м., прихожая – 4,5 кв.м.

В соответствии с техническим планом, подготовленным кадастровым инженером по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, помещение № на плане объекта недвижимости (балкон/лоджия) не является обособленным и фактически является частью помещения № (жилой комнаты), перегородка между помещениями № и № отсутствует. Следовательно, согласно методике подсчета площади жилого помещения указанная кадастровым инженером общая площадь помещения по фактическим измерениям 21,0 кв.м., должна учитывать площадь помещения № и составлять согласно экспликации к техническому плану 21,0 кв.м. + 1,4 кв.м. = 22,4 кв.м.

В ходе обследования произведен натуральный осмотр и внутренние обмеры исследуемого помещения с кадастровым номером № по адресу: <адрес>; была составлена схема «План помещения с кадастровым номером № по адресу: <адрес>» по фактическим обмерам исследуемого помещения.

Фактически на момент осмотра исследуемое помещение состоит из трех обособленных помещений: помещение №, помещение №, помещение №.

Помещение № имеет с трех сторон глухую стену, со стороны фасада здания выполнено ограждение в виде декоративной алюминиевой вентилируемой решетки, обеспечивающей свободное проникновение в помещение наружного воздуха, помещение является неотапливаемым.

В ходе проведенного исследования установлено, что фактические параметры исследуемого помещения, а именно – площадь помещения, не соответствует сведениям о нем, содержащимся в ЕГРН и подготовленном кадастровым инженером ФИО6 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ техническом плане. <адрес> составляет 23,9 кв.м. Фактическая общая площадь с учетом площади балкона / лоджии составляет 24,1 кв.м. <адрес> без лоджии – 23,9 кв.м., площадь с лоджией – 24,6 кв.м.

Суд полагает возможным взять в основу решения, указанную экспертизу, выводы которой являются понятными, полными и обоснованными, согласуются и не противоречат исследовательской части заключения, эксперт, проводивший экспертизу, был предупрежден об уголовной ответственности, предусмотренной статьей 307 УК РФ, в связи с чем оснований не доверять судебной экспертизе не имеется. Доказательств обратного стороной сторонами в материалы дела не представлено.

После проведения экспертизы истец уточнила исковые требования, в соответствии с которыми просила в том числе взыскать с ответчика денежную сумму в размере 617500 рублей за недостатки переданного объекта недвижимости по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ в качестве соразмерного уменьшения цены договора.

В ходе судебного разбирательства был допрошен эксперт проводивший судебную экспертизу ФИО8, которая выводы судебной экспертизы поддержала, дополнительно суду пояснила, что осмотр проводился перед проведением замеров. Вопросов, возраженийот сторон никаких не было. Был собственник квартиры и представитель застройщика. При фактическом осмотре был выявлен факт отсутствия лоджии. Поэтажный план предполагает черты, которая означает линию перегородки лоджии, перегородка отделяющую лоджию от жилой комнаты отсутствовала. Есть понятие общей площади и фактической площади, об этом подробно написано на странице 26, там приведены понятия для подсчета площади, одно и то же понятие различается. Площадь 24,6 кв.м.- это фактическая общая площадь с учетом вспомогательного помещения. Данное помещение по факту должно быть с перегородкой. Ответить на вопрос была ли там лоджия или нет, не может, поскольку прошло большое количество времени.

Ознакомившись с результатами судебной экспертизы, истец ДД.ММ.ГГГГ направила в адрес ООО «Специализированный застройщик ИСК «Еврострой» претензию с требованием о соразмерном уменьшении цены договора ссылаясь на отсутствие в жилом помещении лоджии площадью 1,9 кв.м.

Согласно ч. 5 ст. 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Согласно приказу Минземстроя РФ от ДД.ММ.ГГГГ № (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) «Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации», лоджия - перекрытое и огражденное в плане с трех сторон помещение, открытое во внешнее пространство, служащее для отдыха в летнее время и солнцезащиты (приложение N 1 обязательное, СНиП ДД.ММ.ГГГГ-89*).

С учетом этого сведения о площади жилых помещений вносятся в ЕГРН без учета площади лоджии. При выявлении расхождения в сведениях, содержащихся в техническом паспорте и в сведениях кадастрового учета относительно общей площади жилых помещений, руководствоваться необходимо техническим паспортом квартиры как первичным документом, на основании которого должны вносится сведения в ЕГРН без учета балконов и лоджий.

По ходатайству представителя истца перед экспертом ООО «АКБ «АЛЬЯНС» был постановлен дополнительный вопрос относительно наличия на момент проведения экспертного исследования в осматриваемом объекте, помещение с назначением «лоджия», а также о соответствии размеров (площади) помещения с назначением: лоджия, размерам (площади) помещения с назначением: лоджия по договору участия в долевом строительстве.

В соответствии с письменными пояснениями эксперта от №. фактическая конфигурация исследуемого помещения с КН № в целом соответствует конфигурации помещения, представленной в договоре участия в долевом строительстве, что также подтверждается соответствием значения общей площади исследуемого помещения: согласно договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ: 24,1 кв.м., по фактическим замерам – 24,6 кв.м.

Внутренняя перегородка, отделяющая помещение с назначением лоджия от смежного помещения на момент проведения экспертного осмотра присутствует частично, глухая часть перегородки имеется, а часть перегородки, в составе которой согласно договору участия в долевом строительстве, дверной блок – отсутствует.

Помещение с назначением лоджия фактически учтено в общей площади исследуемого помещения с КН №, что подтверждается соответствием значения общей площади исследуемого помещения, указанной в договоре участия в долевом строительстве.

При этом часть внутренней перегородки, изолирующая помещение с назначением лоджия от смежного помещения, на момент проведения экспертного осмотра представлена частично. Данный факт не позволяет эксперту вычислить площадь помещения с назначением лоджия.

Таким образом фактические параметры исследуемого помещения превышают проектные параметры помещения, указанные в договоре участия в долевом строительстве № и являются допустимыми согласно требованиям, п. 3.4 договора, которым предусмотрено, что отклонение фактической площади квартиры от проектной площади квартиры в пределах +/-3% не считается существенным нарушением требований к качеству и существенным изменениям размера квартиры.

Из содержания ст. ст. 4, 5, 7, 19 Закона № 214-ФЗ, ст. 424 ГК РФ в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

Критерием допустимости таких отступлений может считаться установленное ст. 9 Закона № 214-ФЗ пятипроцентное изменение площади объекта долевого строительства по сравнению с указанной в договоре, при наличии которого участнику долевого строительства предоставлено право отказаться от договора в одностороннем порядке.

Исходя из пропорции, где проектная площадь объекта 24,1 кв.м. – это 100%, а фактическая общая площадь по результатам судебной экспертизы 24,6 кв.м. – это х%, то можно прийти к выводу об отклонении величины фактической площади в сторону увеличения на 2%, что соответствует положениям закона и положениям заключенного между сторонами договора участия в долевом строительстве.

По ходатайству представителя ответчика судом был опрошен свидетель ФИО9, который суду пояснил, что он руководил строительством зданий. Все здания построены согласно проектной документации. Те квартиры в которых предусматривается балкон или лоджия они были построены. Между витражным остеклением и основной квартирой была установлена пластиковая перегородка. Демонтаж пластиковой перегородки можно произвести около 15 минут двумя специалистами. Лоджию от комнаты отделяла пластиковая перегородка. Убирая перегородку невозможно повредить качество отделки квартиры. При осмотре квартиры невозможно не заметить, что перегородки нет, там должна быть дверь и окно.

Из пояснений кадастрового инженера ФИО6 следует, что она вместе с ФИО1 осматривала помещение в июлеи предупредила заказчика об отсутствии перегородки, отделяющую лоджию от жилой комнаты, а также наличие вспомогательного устройства, не предусмотренного проектом. Вместе с тем, доказательств того, что ФИО6 с ФИО1 фактически осматривали помещение в июле 2022 года, материалы дела не содержат, кроме того, суд обращает внимание на тот факт, что ФИО1 обратилась к кадастровому инженеру в ноябре, технический план помещения (т.1л.д. 128-133) был изготовлен ДД.ММ.ГГГГ. Из заключения о выявленной реестровой ошибки без номера и даты (т.1 л.д. 18), не следует, что в помещении отсутствует лоджия, напротив кадастровый инженер при подсчетах ее указывает.

Таким образом, учитывая изложенное выше, принимая во внимание, представленные суду доказательства, заключение судебной экспертизы, письменные пояснения эксперта, суд приходит к выводу, что на момент составления технического плана помещения от ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д. 128-133), а также на момент проведения судебной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ (т.2 л.д. 17-77) перегородка отделяющую лоджию от жилой комнаты частично присутствует, отсутствует только пластиковая часть с дверным и оконным блоком. Отсутствие лоджии не является скрытым недостатком и при осмотре квартиры ДД.ММ.ГГГГ и в сентябре 2022 года истец не могла не заметить отсутствие перегородки с дверным и оконным блоком, отделяющую лоджию от жилого помещения. ДД.ММ.ГГГГ истец подписала акт приема-передачи квартиры, претензий относительно отсутствия лоджии застройщику не предъявила, а напротив подписывая акт, согласилась с тем, что она не имеет материальных и иных претензий к застройщику, в том числе связанных с качеством и площадью квартиры, в связи с чем не находит оснований для удовлетворения требования ФИО1 о взыскании с ответчика денежной суммы в размере 617500 рублей за недостатки переданного объекта и производных от него требований, компенсации морального вреда и штрафа.

В соответствии с п.2 ст. 17 Закона о защите прав потребителей иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены по выбору истца в суд по месту: нахождения организации, а если ответчиком является индивидуальный предприниматель, его жительства; жительства или пребывания истца; заключения или исполнения договора.

В соответствии со ст. 16 Закона о защите прав потребителей недопустимыми условиями договора, ущемляющими права потребителя, являются условия, которые нарушают правила, установленные международными договорами Российской Федерации, настоящим Законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей. Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны.

К недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, относятся, в том числе, условия, которые ограничивают право потребителя на свободный выбор территориальной подсудности споров, предусмотренный пунктом 2 статьи 17 настоящего Закона.

Кроме того, в силу п. 7 ст. 29 ГПК РФ иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены также в суд по месту жительства или месту пребывания истца либо по месту заключения или месту исполнения договора, за исключением случаев, предусмотренных частью четвертой статьи 30 настоящего Кодекса (Иски о защите прав и законных интересов группы лиц, в том числе прав потребителей, подаются по адресу ответчика).

Из приведенных выше правовых норм следует, что право выбора суда, если дело подсудно нескольким судам, предоставлено истцу. Такое правовое регулирование является механизмом, направленным на создание наиболее оптимальных условий, для разрешения споров в судебном порядке и предоставляет истцу дополнительную гарантию судебной защиты прав и законных интересов - возможность выбора суда для обращения в суд с иском.

В пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» разъяснено, что при рассмотрении гражданских дел судам следует учитывать, что отношения, одной из сторон которых выступает гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а другой - организация либо индивидуальный предприниматель (изготовитель, исполнитель, продавец, импортер), осуществляющие продажу товаров, выполнение работ, оказание услуг, являются отношениями, регулируемыми Гражданским кодексом Российской Федерации, Законом Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 2300-1 «О защите прав потребителей», другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Правоотношения сторон возникли из договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома, квартира в котором приобреталась истцом для личных нужд, поэтому на спорные правоотношения сторон распространяется действие Закона о защите прав потребителей.

Тем самым, предусмотренное п. 12.3 договора участия в долевом строительстве условие о рассмотрении споров по месту нахождения застройщика, нарушает право ФИО1 как потребителя выбирать подсудность разрешения спора, в связи с чем суд на основании ст. 16 Закона о защите прав потребителей признает условие участия в долевом строительстве договора о договорной подсудности по месту нахождения застройщика недействительным в силу ничтожности.

Руководствуясь ст.ст. 12, 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 – удовлетворить частично.

Признать недействительным п. 12.3 Договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Центральный районный суд г.о. <адрес> в течение месяца с момента его изготовления в окончательной форме.

Судья Е.М. Дурманова

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Е.М. Дурманова