Дело № 2-2309/2025
УИД 05RS0031-01-2025-001803-50
ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
16 декабря 2025 года г. Махачкала
Ленинский районный суд г. Махачкалы Республики Дагестан в составе председательствующего судьи Айгуновой З.Б., при секретаре судебного заседания Темирхановой Д.Р.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации г. Махачкалы к ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 о признании отсутствующим права собственности на земельный участок и встречному иску ФИО1 к администрации г. Махачкалы о признании добросовестным приобретателем
УСТАНОВИЛ:
Администрация г. Махачкалы обратилась с иском к ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 о признании отсутствующим право собственности ФИО6 в отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью 529 кв.м., вид разрешенного использования для ИЖС, по адресу: г. Махачкала, пос. Н.Хушет, аннулировании в ЕГРН сведений о земельном участке, установив, что решение суда является основанием для снятия с государственного кадастрового учета земельного участка и основанием для прекращения права собственности.
В обосновании иска указано, что В ходе проверочных мероприятий, установлено, что земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 9272 +/- 34 кв.м., вид разрешенного использования: подсобное хозяйство, расположенный по адресу: <адрес>, мкр. сел. Н. Хушет, поставлен на государственный кадастровый учет на основании Постановления Главы администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №.
Впоследствии земельный участок с кадастровым номером № разделен на земельные участки с кадастровыми номерами №.
Согласно письму Управления по делам архивов администрации <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ получен ответ об отсутствии на хранении вышеприведенного Постановления Главы администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №.
Согласно письму Управления архитектуры и градостроительства <адрес> №.07/1466/25 от ДД.ММ.ГГГГ, Постановление Главы администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №, акт выноса в натуру границ земельного участке, а также документы, послужившие основанием для вынесения данного постановления в архивном фонде Управления не имеется.
Согласно письму Управления имущественных и земельных отношений <адрес> №.17-1244/25 от ДД.ММ.ГГГГ землеустроительных мероприятий в отношении земельного участка с кадастровым номером № не проводилось, решений по его образованию, постановке на государственный кадастровый учет не принималось.
Предоставление земельных участков в 1997 году в Республике Дагестан регулировалось нормами Закона ДССР «О земле» от 16 мая 1991 года и Земельного кодекса РСФСР.
Решение «Об утверждении протоколов общественной жилищной комиссии Советского райисполкома от 13 марта 1992 г. о распределении земельных участков под индивидуальное строительство» от 19 марта 1992 года не соответствует требованиям действующего в 1995 году Закона ДССР «О земле» от 16.05.1991 г.
К ранее учтенным земельным участкам относятся все земельные участки, которые были отмежеваны до 1 марта 2008 года по правилам, действующего на тот момент Федерального закона от 02.01.2000 г. № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре», но в данном случае это отсутствует. Границы участка не отмежевывались, на местности не устанавливались, образование спорного участка.
ФИО1 обратился со встречным иском о признании добросовестным приобретателем земельного участка с кадастровым номером №, указав при этом, что 03.10.2023 между ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи предметом которого является земельный участок с кадастровым номером № площадью 529 кв.м, в границах кадастрового плана земельного участка (выписки из государственного кадастра недвижимости), расположенного по адресу: <адрес>.
Сделка совершена с участием нотариуса г. Махачкалы ФИО7 по адресу: <адрес>. Нотариусом проверено, что данный участок до перехода права собственности ФИО8 принадлежит ФИО2 на основании договора купли-продажи от 16.03.2022, о чем в ЕГРН 07.04.2022 сделана запись регистрации № и подтверждается право собственности выпиской из ЕГРН.
В момент совершения сделки продавец обладал оригиналами договора купли-продажи и документов на земельный участок. Нотариусом проверено и установлено, что каких-либо ограничений на земельный участок не имеется, а запись в ЕГРН действительна.
В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.
На момент заключения сделки ФИО1 предпринял все должные меры осмотрительности, чтобы убедиться в правомерности действий продавца по отчуждению имущества.
В судебное заседание лица, участвующие в деле, будучи надлежащим образом извещенными не явились.
В связи с неявкой надлежаще извещенных ответчиков дело рассмотрено в порядке заочного производства.
Суд, изучив материалы дела, приходит к следующему:
25.02.2020 между ФИО4 и ФИО5 заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, цена в договоре 515000 рублей, оплата произведена с использованием заемных средств по договору ипотечного займа от ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно материалам дела 24.09.2021 между ФИО5 ФИО3 заключен договор купли-продажи в отношении земельного участка с кадастровым номером №, цена в договоре 490000 рублей.
16.03.2022 между ФИО3 и ФИО2 заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, цена в договоре 490000 рублей.
03.10.2023 между ФИО2 и ФИО1 заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № цена в договоре 390000 рублей.
Согласно выписке из ЕГРН от 10.02.2025 земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 529 кв.м., вид разрешенного использования под ИЖС, принадлежит ФИО1, кадастровая стоимость участка 557737 рублей, запись регистрации права сделана 05.10.2023, на кадастровый учет участок поставлен 20.05.2019, участок образован из земельного участка с кадастровым номером №
Согласно выписке из ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером № поставлен на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ, из указанного земельного участка в последующем образовано 10 участков, в том числе спорный с кадастровым номером №.
Согласно выписке из ЕГРН от 26.06.2025 ФИО4 являлся собственником земельного участка с кадастровым номером № в период с 23.04.2019 по 20.05.2019, право собственности зарегистрировано на основании договора купли-продажи от 21.12.2013.
Согласно материалам реестрового дела земельного участка с кадастровым номером № земельный участок предоставлен на основании ПГА № от 02.12.1996.
Согласно акту выездного обследования от 19.05.2025 отдела муниципального земельного контроля администрации ГОсВД «<адрес>» земельный участок с кадастровым номером № не огорожен, на участке отсутствуют строения, имеется насыпь строительного мусора.
Согласно постановлению о возбуждении уголовного дела и принятии его к своему производству от ДД.ММ.ГГГГ неустановленное лицо в неустановленное время изготовило подложное постановление администрации № от ДД.ММ.ГГГГ, на основании которого внесена запись в ЕГРН о регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером № ФИО4, который в последующем был размежеван на несколько участков в том числе на участок с кадастровым номером №.
Согласно ответу врио начальника управления по делам архивов администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ на муниципальном хранении отсутствуют постановления администрации за декабрь 1996 года в том числе и №.
В соответствии со ст. 301 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Согласно п. 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (в том числе в случае, когда право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Данный способ защиты права является исключительным и используется в тех случаях, когда иные способы защиты права, предусмотренные статьей 12 ГК РФ, не могут привести к восстановлению нарушенных прав истца.
В пункте 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24 апреля 2019 г. разъяснено, что иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующими является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.
В силу приведенных норм права и разъяснений по их применению Верховного Суда Российской Федерации обстоятельствами, подлежащими доказыванию по спору о признании права собственности отсутствующим, являются, по общим правилам, отсутствие у ответчика как права собственности, так и фактического владения спорным земельным участком исходя из презумпции наличия зарегистрированного права и владения собственником имуществом. Признание права собственности на вещь является самостоятельным способом защиты, отличным от признания права собственности отсутствующим, подлежащим применению только в ситуации, когда нарушенное право не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством, включая иски о признании права собственности, об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статьи 301, 302 ГК РФ) и другие.
Из разъяснений Конституционного Суда Российской Федерации в Постановлении от 28 января 2025 г. N 3-П следует, что, ввиду отсутствия специального правового регулирования такого рода исков, как иски о признании зарегистрированного права отсутствующим, а также поскольку в подобных спорах ответчик имеет подлежащий защите интерес и законные ожидания, сопоставимые с интересом и ожиданиями добросовестного приобретателя по смыслу статьи 302 ГК РФ, при рассмотрении требования о признании отсутствующим зарегистрированного за гражданином права на земельный участок условия наступления неблагоприятных последствий для ответчика должны определяться с учетом положений статьи 302 ГК РФ, что вместе с тем не означает, что вопрос о признании зарегистрированного за гражданином или отраженного в ЕГРН в качестве ранее возникшего у гражданина права на земельный участок отсутствующим должен рассматриваться непременно на основании статьи 302 ГК РФ.
Действующее законодательство исходит из принципа защиты добросовестных участников гражданского оборота, проявляющих при совершении сделки добрую волю, разумную осмотрительность и осторожность, что, по общему правилу, предполагает, что участник гражданского оборота, поведение которого не соответствовало указанным критериям, несет риски наступления неблагоприятных последствий.
Добросовестным приобретателем применительно к спорам о недвижимом имуществе в контексте пункта 1 статьи 302 ГК РФ в его конституционном истолковании в правовой системе Российской Федерации является приобретатель недвижимого имущества, право на которое подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном законом, если только из установленных судом обстоятельств дела с очевидностью не следует, что это лицо знало об отсутствии у отчуждателя права распоряжаться данным имуществом или, исходя из конкретных обстоятельств дела, не проявило должной разумной осторожности и осмотрительности, при которых могло узнать об отсутствии у отчуждателя такого права (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 22 июня 2017 г. N 16-П).
Препятствий для применения данного подхода к учету добросовестности и при рассмотрении направленных на защиту публичной собственности требований о признании зарегистрированного за гражданином или отраженного в ЕГРН в качестве ранее возникшего у гражданина права на земельный участок отсутствующим не имеется. В то же время универсальными, в том числе применимыми к рассматриваемым правоотношениям, являются общие гражданско-правовые требования к добросовестности, согласно которым при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно, никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (пункты 3 и 4 статьи 1 и абзац первый пункта 1 статьи 10 ГК РФ).
Принцип защиты интересов лиц, ведущих себя в гражданских правоотношениях добросовестно и проявляющих при реализации своего права разумность и осмотрительность, применим и в случае передачи земельных участков в частную собственность из публичной, что подтверждается, в том числе, положениями статей 217, 218 и 235 ГК РФ, согласно которым право собственности на имущество может быть приобретено, в частности, на основании сделок об отчуждении этого имущества, к каковым относится и отчуждение земельного участка из публичной собственности при его предоставлении частному лицу.
Добросовестность участников гражданских правоотношений оценивается судом с учетом обстоятельств конкретного дела.
Применительно к оценке добросовестности граждан - ответчиков по искам о признании зарегистрированного права на земельный участок отсутствующим не может не приниматься во внимание, что с учетом формирования частной собственности на землю в Российской Федерации из публичной собственности во многом от действий органов публичной власти зависело, будет ли предоставление земли частным лицам отвечать требованиям законности, а также будут ли вещные права впоследствии защищены от претензий в связи с нарушением порядка их возникновения.
По смыслу правовых позиций, выраженных Конституционным Судом Российской Федерации в Постановлении от 22 июня 2017 г. N 16-П, необходимо учитывать возможность ненадлежащего исполнения органами публично-правового образования своих обязанностей, совершения ошибок, а также не отвечающей критериям разумности и осмотрительности реализации ими правомочий в сфере управления имуществом.
Предполагается, что прежде всего именно органы публичной власти как компетентные субъекты в соответствующей области реализации публичных полномочий несут ответственность за достоверность выданных правоустанавливающих или правоудостоверяющих документов, за соблюдение надлежащей процедуры их выдачи, процедуры предоставления самих участков и регистрации прав на них в отсутствие выявленных фактов злоупотреблений и иных недобросовестных действий граждан как участников названных процедур.
В силу пункта 3 статьи 6 ЗК РФ земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных данным кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.
Сведения о характеристиках земельного участка вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (кадастр недвижимости) в процедуре государственного кадастрового учета, что следует из положений частей 2 и 7 статьи 1, части 2 статьи 7 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ).
В соответствии с частью 2, пунктом 3 части 4 статьи 8 Закона N 218-ФЗ в кадастр недвижимости вносятся основные сведения об объекте недвижимости, к числу которых отнесено описание местоположения объекта недвижимости, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате уточнения местоположения границ земельных участков.
Местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части (часть 8 статьи 22 Закона N 218-ФЗ).
Согласно части 1.1 статьи 43 Закона N 218-ФЗ, при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа исходя из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае отсутствия в указанных документах сведений о местоположении границ земельного участка его границами считаются границы, существующие на местности пятнадцать лет и более. При уточнении границ земельных участков допускается изменение площади такого земельного участка в соответствии с условиями, указанными в пунктах 32 и 32.1 части 1 статьи 26 настоящего Федерального закона. В межевом плане приводится обоснование местоположения уточненных границ земельного участка. При проведении правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета, проверка обоснованности местоположения уточненных границ земельного участка, в том числе изменения площади уточненного земельного участка, если такое уточнение местоположения границ земельного участка не приводит к нарушению условий, указанных в пунктах 32, 32.1 и 45 части 1 статьи 26 настоящего Федерального закона, государственным регистратором прав не осуществляется.
По смыслу части 1.1 статьи 43 Закона N 218-ФЗ, определение границ земельного участка в соответствии с границами, существующими на местности пятнадцать лет и более, возможно в случае отсутствия сведений о местоположении границ земельного участка в документе, подтверждающем право на земельный участок, или в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании.
В силу ст. 31 Земельного кодекса РСФСР 1991 года, ст.ст. 14 и 15 Закона Республики Дагестан "О земле" от ДД.ММ.ГГГГ, действовавшего до принятия ЗК РФ в октябре 2001 года, предоставление земельных участков в 1991-2001 гг. производилось путем отвода земельного участка на местности и установления границ земельного участка на местности, то есть путем проведения специальных землеустроительных работ.
Указанные землеустроительные работы осуществлялись в целях индивидуализации предоставляемого земельного участка, только после выполнения этих работ земельный участок мог считаться существующим объектом прав.
Судом установлено, что отвод земельного участка с кадастровым номером №, из которого в последующем был образован спорный участок, ФИО4 не осуществлялся.
Кроме того, ответчиками не представлено никаких доказательств в подтверждение факта освоения спорного земельного участка – несения бремени содержания данного участка, уплаты за него обязательных платежей, использования данного участка на протяжении длительного времени.
Таким образом, в материалах дела отсутствуют сведения о том, каким образом ответчиками осуществлялось владение и пользование спорным земельным участком и несение бремени его содержания.
При приведенных обстоятельствах, суд находит состоятельными доводы администрации г. Махачкалы о том, что орган местного самоуправления земельным участком с кадастровым номером № в пользу ответчика ФИО4 не распоряжался, в установленном законом порядке земельный участок ему не предоставлял и из владения города указанный земельный участок не выбывал, в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представлены в материалы дела доказательства как владения участком, так и несении бремени его содержания в установленном законом порядке. Доказательства свидетельствующие о добросовестности ответчиков суду не представлены.
В связи с чем избранный истцом способ защиты путем признания права отсутствующим на спорный земельный участок обоснован, поскольку соответствует характеру нарушенного права.
С учетом изложенного суд приходит к выводу о необходимости удовлетворить заявленные требования администрации в полном объеме.
Основания для удовлетворения требований ФИО1 для признания его добросовестным приобретателем суд не усматривает
В соответствии с п. 1 ст. 2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, судебные решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, решения о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199, 237 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования администрации г. Махачкалы к ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 удовлетворить.
Признать отсутствующим право собственности ФИО6 в отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью 529 кв.м., вид разрешенного использования для ИЖС, по адресу: г. Махачкала, пос. Н.Хушет.
Исключить (аннулировать) из Единого государственного реестра недвижимости сведения о государственном кадастровом учете земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: РД, <адрес>, пос. Н.Хушет.
Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о прекращения права собственности Гуммета Саламовича на земельный участок с кадастровым номером № и основанием для снятия его с государственного кадастрового учета.
В мотивированном виде решение суда изготовлено 30.12.2025.
Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.
Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.
Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.
Председательствующий Айгунова З.Б.