РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
24 февраля 2025 года адрес
Лефортовский районный суд адрес в составе
председательствующего судьи Борониной Е.В.,
при секретаре фиоН,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-781/2025 (УИД 77RS0014-02-2024-011818-80) по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 о признании недействительным решения правления ТСЖ «Версаль на Яузе»,
установил:
Истец обратилась в суд с иском к ответчикам, согласно уточнению, о признании незаконным зафиксированное в п.13 Протокола № 15 от 27.04.2023 г. заседания правления ТСЖ «Версаль на Яузе» решение ответчиков в части списания долга арендатору ООО «Киноагентство Валле фио» перед ТСЖ «Версаль на Яузе» на сумму сумма и уменьшению договорной ены аренды помещения до сумма в месяц, т.е. до суммы аренды меньшей, чем сумма за 1 кв.м. в год в нарушение п.6 «Порядка и условий использования общего имущества собственников помещений многоквартирного дома 3 по адрес адрес», утвержденного протоколом 1/15 от 01.08.2020 годового общего собрания собственников помещений многоквартирного дома 3 по ул.адресМосквы. Требования мотивированы тем, что указанным решением нарушены права собственников жилых помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: адрес.
Истец в судебное заседание не явилась, извещалась, обеспечила явку своего представителя фио, который настаивал на удовлетворении исковых требований.
Ответчик ФИО4 и ее представитель фио в судебное заседание явились, иск не признали.
Ответчики ФИО2, ФИО6 в судебное заседание не явились, извещались судом о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в материалы дела представлены возражения.
Ответчики ФИО3, ФИО5 в судебное заседание не явились, извещались, их интересы в судебном заседании представлял представитель фио, который иск не признал.
Представитель третьего лица (ТСЖ «Версаль на Яузе») фио в судебное заседание явился, иск не признал.
Представитель третьего лица (ООО «Киноагентство Валле фио») в судебное заседание не явился, извещался, в материалы дела представлены письменные возражения.
С учетом положений ст.167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.
Выслушав явившихся лиц, исследовав и оценив письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно Протоколу № 15 от 27.04.2023 года, Правлением ТСЖ «Версаль на Яузе» (инициаторы – ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО2) принято решение: предоставить ООО «Киноагентство Валле фио» арендные каникулы с 01.11.2022 по 31.06.2023 года, назначить арендную плату используемой площади 58,8 м2 в размере сумма в месяц, а также предусмотреть частичное погашение долга за 2022 год единовременно с размере сумма до конца мая текущего года, ответственным за исполнение назначить фио
Истец указывает, что согласно п.9 Протокола № 1/15 от 01.08.2020 годового общего собрания собственников помещений многоквартирного дома 3 по адрес адрес, общее собрание ТСЖ «Версаль на Яузе» утверждена редакция «Порядка и условий использования общего имущества собственников помещений многоквартирного дома 3 по ул.адресМосквы». Согласно п.6 Порядка, помещения являющиеся общим имуществом могут сдаваться в аренду с начальной ценой не менее сумма в год за 1 кв.м., из чего следует, что сумма в месяц может быть сдано помещение площадью рассчитанной по формуле: 24782 * 12 / 7000 = 42,48 кв.м., однако такое помещение в аренде у ООО «Киноагентство Валле фио» отсутствует, согласно п.7 Порядка, на период ремонта могут быть предоставлены арендные каникулы. Согласно п.11 Порядка использование общего имущества, в том числе аренды, осуществляется в соответствии с конкурсной документацией и порядком проведения тендера на право заключения договора. Списание долга и уменьшение аренды безосновательны, ФИО1 является членом ТСЖ «Версаль на Яузе», в результате списания долга ООО «Валле фио» и уменьшения договорной цены аренды имущество ТСЖ «Версаль на Яузе» уменьшилось (удешевилось) без согласия собственников квартир МКД. Списание задолженности в размере сумма и уменьшение арендной платы до сумма в месяц связано с капитальным ремонтом дома. Однако на основании официальной информации на сайте Фонда капитального ремонта по состоянию на 27.04.2023 года работы по капитальному ремонту в данных арендованных помещениях завершены.
В соответствии со ст. 144 ЖК РФ органами управления товарищества являются общее собрания членов товарищества и правление товарищества.
Высшим органом управления товарищества является общее собрание его членов (ч. 1 ст. 145 ЖК РФ, п. 8.1 Устава ТСЖ «Версаль на Яузе»). Полномочия правления товарищества определены в ст.ст. 147-148 ЖК РФ и в разделе 9 Устава ТСЖ «Версаль на Яузе».
В Постановлении № 25 от 23.06.2015 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации» Пленум Верховного Суда РФ разъяснил, что по смыслу п.1 ст. 2, п. 6 ст. 50 и п. 2 ст. 181.1 ГК РФ под решениями собраний понимаются решения гражданско-правового сообщества, т.е. определенной группы лиц, наделенной полномочиями принимать на собраниях решения, с которыми закон связывает гражданско-правовые последствия, обязательные для всех лиц, имевших право участвовать в таком собрании, а также для иных лиц, если это установлено законом. В частности, к решениям собраний относятся решения коллегиальных органов управления юридического лица (п. 103).
На основании ч. 1 ст. 147 ЖК РФ и п. 9.1 Устава ТСЖ «Версаль на Яузе» правление товарищества осуществляет руководство текущей деятельностью товарищества, поэтому решения, принятые правлением, являются обязательными для всех собственников многоквартирного дома.
Правление товарищества вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов товарищества (ч. 1 ст. 147 ЖК РФ, п. 9.2 Устава ТСЖ «Версаль на Яузе»).
В обязанности правления товарищества собственников жилья входят:
1) соблюдение товариществом законодательства и требований устава товарищества;
2) контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов;
3) составление смет доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчетов о финансовой деятельности, предоставление их общему собранию членов товарищества для утверждения;
4) управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им;
5) наем работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнение их;
6) заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
7) заключение от имени и в интересах собственников помещений многоквартирного дома договоров управления многоквартирным домом, договоров на выполнение работ и оказание услуг по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, договоров с ресурсоснабжающими организациями на поставку коммунальных ресурсов и услуг, договоров на оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям законодательства в зависимости от уровня благоустройства данного дома;
8) ведение реестра членов товарищества, делопроизводства, бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности;
9) созыв и проведение общего собрания членов товарищества;
10) выполнение иных вытекающих из устава товарищества собственников жилья обязанностей (ст. 148 ЖК РФ, п. 9.8 Устава ТСЖ «Версаль на Яузе»).
В соответствии с ч. 6 ст. 147 ЖК РФ и п. 9.7 Устава ТСЖ «Версаль на Яузе» решения правления товарищества оформляются протоколом заседания правления.
Вопросы, решение которых отнесено к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений дома, определены в ст. 44 ЖК РФ. Вопросы, относящиеся к компетенции общего собрания членов товарищества определены в ст. 145 ЖК РФ.
Так, согласно ч. 2 ст. 145 ЖК РФ, а также п. 8.2 Устава ТСЖ «Версаль на Яузе», к компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья относятся:
1) внесение изменений в устав товарищества или утверждение устава товарищества в новой редакции;
2) принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества, назначение ликвидационной комиссии, утверждение промежуточного и окончательного ликвидационных балансов;
3) избрание членов правления товарищества, членов ревизионной комиссии (ревизора) товарищества и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также председателя правления товарищества из числа членов правления товарищества, досрочное прекращение их полномочий;
4) установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;
5) утверждение порядка образования резервного фонда товарищества, иных специальных фондов товарищества (в том числе фондов на проведение текущего и капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме) и их использования, а также утверждение отчетов об использовании таких фондов;
6) принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;
7) определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества;
8) утверждение годового плана содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, отчета о выполнении такого плана;
8.1) утверждение смет доходов и расходов товарищества на год, отчетов об исполнении таких смет, аудиторских заключений (в случае проведения аудиторских проверок);
8.2) утверждение годового отчета о деятельности правления товарищества;
8.3) утверждение заключения ревизионной комиссии (ревизора) товарищества по результатам проверки годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности товарищества;
9) рассмотрение жалоб на действия правления товарищества, председателя правления товарищества и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;
10) принятие и изменение по представлению председателя правления товарищества правил внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входят содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, положения об оплате их труда, утверждение иных внутренних документов товарищества, предусмотренных настоящим Кодексом, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества;
11) определение размера вознаграждения членов правления товарищества, в том числе председателя правления товарищества;
13) другие вопросы, предусмотренные Жилищным кодексом РФ или иными федеральными законами.
В п. 3 ст. 181.5 ГК РФ указано, что решение собрания, принятое по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания, является ничтожным.
На основании пунктов 3 и 4 ст. 181.4 ГК РФ решение собрания вправе оспорить в суде участник соответствующего гражданско-правового сообщества, не принимавший участия в заседании или заочном голосовании либо голосовавший против принятия оспариваемого решения.
Решение собрания не может быть признано судом недействительным, если голосование лица, права которого затрагиваются оспариваемым решением, не могло повлиять на его принятие и решение собрания не влечет существенные неблагоприятные последствия для этого лица.
Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ в п. 109 Постановления № 25 от 23.06.2015 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации» к существенным неблагоприятным последствиям относятся нарушения законных интересов как самого участника, так и гражданско-правового сообщества, которые могут привести, в том числе к возникновению убытков, лишению права на получение выгоды от использования имущества гражданско-правового сообщества, ограничению или лишению участника возможности в будущем принимать управленческие решения или осуществлять контроль за деятельностью гражданско-правового сообщества.
Судом установлено, что ТСЖ «Версаль на Яузе» осуществляет управление многоквартирным домом, расположенным по адресу: адрес.
В 2020 году общим собранием принята последняя редакция Порядка и условий использования общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: адрес.
01.01.2021 года между ТСЖ «Версаль на Яузе» и ООО «Киноагентство Валле фио» заключен договор № IVa/2021, в котором указано, что при необходимости проведения текущего и капитального ремонта объекта аренды, оплата за аренду помещения на время проведения работ не взимается.
В спорный период проводились работы по капитальному ремонту инженерных сетей – лежаков ГВС и ХВС, инженерных систем – водоотведения, теплоснабжения, электроснабжения, работы хотя и были приняты, однако итоговая сдача объектов фактически произошла позже, после ремонта самих помещений
Об указанных сведениях представитель ООО «Киноагентство Валле фио» заблаговременно предупредил Правление, попросив о льготной цене аренды.
В последствии Правление приняло оспариваемое решение.
Правоотношения с ООО «Киноагентство Валле фио» ТСЖ «Версаль на Яузе» решает самостоятельно. Истец не является уполномоченным лицом в силу Устава или доверенности оспаривать сделку, которая не влечет для нее никаких гражданско-правовых последствий, поскольку в соответствии с п. 1.8 Устава товарищество отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. Товарищество не отвечает по обязательствам членов товарищества. Члены товарищества не отвечают по обязательствам товарищества.
Истец членом Правления не являлась, полномочий принимать решения по вопросу, отнесенному к компетенции правления, у нее не имелось.
Собственники помещений в многоквартирном доме не приобретают имущественные права на средства, полученные от сдачи в аренду общего имущества. В соответствии с п. 5.2 Устава, доходы от действий товарищества являются средствами товарищества.
Общее собрание собственников приняло Порядок, которым устанавливается возможность предоставления арендных каникул, п.8 предусмотрено, что в связи с проведением капитального ремонта общего имущества собственников помещений МКД при замене магистралей ГВС, ХВС, водоотведения и теплоснабжения, проходящих через арендуемое помещение, по решению Правления ТСЖ «Версаль на Яузе» могут быть предоставлены каникулы по оплате договора аренды на с рок проведения ремонта в помещении.
Кроме того, истец сама неоднократно пользовалась правом на предоставление арендных каникул, которые ей предоставлялись.
Фактически восстановительные ремонты общедомовых помещений после проведения капитального ремонта инженерных систем ХВС, ГВС, ЦО, ВО продолжались до июня 2024 г., в том числе в спорном помещении арендатором которого является ООО «Киноагентство Валле фио».
Представителем ТСЖ «Версаль на Яузе» представлен расчет уменьшения цены арендной платы, который принимается судом, поскольку является арифметически верным. Также представлены доказательства в отношении сроков завершения капитального ремонта. Договор от 21.03.2022 года № ККР-000492-22 неоднократно продлевался дополнительными соглашениями № ПР/1 от 06.07.2023 года до 15.01.2024 года, № ПР/2 от 18.01.2024 года до 20.07.2024 года.
Таким образом, на дату проведения заседания № 15 Правления ТСЖ «Версаль на Яузе» - 27.04.2023 года – работы по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирному доме, расположенном по адресу: адрес, не могли быть завершены.
В соответствии с ч. 6 ст. 46 ЖК РФ, собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.
Протокол заседания правления № 15 был вывешен в подъездных группах и в адрес 4 мая 2023 года, 27 октября 2023 года истек срок на обжалование решения.
Оценив представленные доказательства с точки зрения их относимости и допустимости, руководствуясь ст. ст. 44, 45 ЖК РФ, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований к ответчикам в полном объеме, поскольку по делу не установлено достаточных данных, позволяющих признать недействительным решение общего собрания в части по основаниям, заявленным истцом, а истцом в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представлено доказательств того, что оспариваемое решение собрания влечет существенные неблагоприятные последствия для него. Кроме того, истцом не доказаны его доводы о нарушении принятым решением общего собрания его прав.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении иска ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 о признании недействительным решения правления ТСЖ «Версаль на Яузе» - отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Лефортовский районный суд адрес в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 03.07.2025 г.
Судья фио