Гражданское дело № 2-166/2025

74RS0031-01-2024-008002-82

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

01 сентября 2025 года Орджоникидзевский районный суд г. Магнитогорска Челябинской области в составе:

председательствующего судьи Болотской А.В.

при секретаре Зайцевой А.Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации г. Магнитогорска к ФИО1 об обязании освободить земельный участок от размещенной на нем конструкции и запрете осуществлять строительные работы, встречному исковому заявлению ФИО1 к администрации г.Магнитогорска о понуждении к регистрации договора аренды,

Установил:

Администрация г. Магнитогорска обратилась в суд с иском к ФИО1 об обязании освободить земельный участок с кадастровым номером <номер обезличен> расположенный по адресу <адрес обезличен> уч. <номер обезличен>, от размещенной на нем конструкции, запрете осуществлять строительные работы.

В обоснование иска указали, 19 марта 2014 года между Администрацией города Магнитогорска и Б.С.В. был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером <номер обезличен>

29 октября 2020 года на основании Договора уступки прав и обязанностей по Договору аренды права и обязанности Арендатора перешли к Б.Е.Э.

21 июля 2021 года на основании Договора уступки прав и обязанностей по Договору аренды права и обязанности Арендатора перешли к ФИО1

В аренду ФИО1 был предоставлен земельный участок из земель: земли населенных пунктов с кадастровым номером <номер обезличен>, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): <адрес обезличен>, участок <номер обезличен>. Цель использования участка: для строительства индивидуального жилого дома. Указанный договор был заключен сроком до 03 марта 2024 года. В установленном порядке данный договор прошел государственную регистрацию.

21 февраля 2024 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области было зарегистрировано право собственности ФИО1 на объект незавершенного строительства (площадь застройки: 81,6 кв.м., степень готовности: 15%), расположенный по адресу: <адрес обезличен>, уч. <номер обезличен> кадастровый номер объекта <номер обезличен>.

Ответчик 22 февраля 2024 года обратилась в Администрацию г. Магнитогорска с заявлением о расторжении договора аренды <номер обезличен>, на основании указанного заявления издано постановление от 13 марта 2024 № 2375-П «О признании утратившим силу постановления администрации города от 03.03.2024 № 2868-П». 21 марта 2024 между Истцом и Ответчиком было заключено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка. Запись о договоре в ЕГРН погашена.

Главным специалистом отдела контроля управления архитектуры и градостроительства администрации города Магнитогорска М.И.Ю. 10 апреля 2024 года было проведено обследование земельного участка с кадастровым номером <номер обезличен>, по результатам которого было установлено, что какие-либо объекты капитального строительства на земельном участке отсутствуют, возведены деревянные конструкции для заливки бетона (опалубка). Факт отсутствия на земельном участке объектов капитального строительства подтверждается актом обследования кадастрового инженера. По результатам осмотра составлен акт обследования с фотографиями. 04 июня 2024 года ведущим специалистом отдела контроля управления архитектуры и градостроительства администрации города Магнитогорска К.Е.С. было проведено обследование земельного участка с кадастровым номером <номер обезличен>, по результатам которого было установлено, что какие-либо объекты капитального строительства на земельном участке отсутствуют. На земельном участке расположена бетонная конструкция внешне похожая на фундамент, однако прочной связи с землей указанная конструкция не имеет. По результатам осмотра составлен акт обследования с фотографиями. В соответствии с п. 38 постановления Пленума 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно которому при разрешении вопроса о признании строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (и. 1 ст. 130 ГК РФ). По результатам осмотра указанный факт установлен не был, следовательно, оснований полагать, что на земельном участке расположен объект недвижимости нет. Земельный участок предоставлялся ФИО1 для строительства индивидуального жилого дома, за время пользования земельным участком ФИО1 объектов капитального строительства не возвела, что подтверждается актами осмотра.

ФИО1 обратилась с встречным исковым заявлением, в котором просит обязать администрацию г. Магнитогорска зарегистрировать договор аренды <номер обезличен> от 21 марта 2024 года земельного участка с кадастровым номером <номер обезличен>, общей площадью 1000 кв. м., расположенный по адресу <адрес обезличен>, уч. <номер обезличен>

В обоснование встречного иска указала, Администрация является собственником спорного земельного участка. Земельный участок образован, размежеван, поставлен на учет, обособлен, идентифицирован, отграничен на местности; в обороте не ограничен и не подлежит изъятию из оборота; третьим лицам не передан, находится во фактическом владении истца (ответчика по встречному иску). В аренду ФИО1 предоставлен земельный участок из земель: земли населенных пунктов с кадастровым номером <номер обезличен> находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): <адрес обезличен>, <номер обезличен>. Цель использования земельного участка: для строительства индивидуального жилого дома. 21 февраля 2024 года Управлением Федеральной службы кадастра и картографии по Челябинской области было зарегистрировано право собственности Ответчика на объект незавершенного строительства (площадь застройки: 81, кв.м., степень готовности 15%). 21 марта 2024 года Администрация г. Магнитогорск Челябинской области и ФИО1 заключили соглашение о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером <номер обезличен> Являясь собственником объекта незавершенного строительства на спорном земельном участке, а также добросовестным арендатором, ФИО1 имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка в связи с истечением действия договора аренды и заключением соглашения о расторжении договора аренды. В этот же день 21 марта 2024 года Администрация г. Магнитогорск Челябинской области и ФИО1 заключили договор аренды земельного участка с кадастровым номером <номер обезличен>, сроком до 21 марта 2027 года включительно, договор сторонами подписан. Заявление о государственной регистрации договора аренды подаётся в орган регистрации прав не позднее чем через месяц со дня его заключения. Срок регистрации договора аренды регулируется ст. 16 закона 218-ФЗ: если заявитель подаёт документы лично в отделение Росреестра или оформляет регистрацию на официальном сайте, срок регистрации составляет 7 рабочих дней, если регистрация проводится через МФЦ, срок увеличивается до 9 рабочих дней, если документы отправляют почтой, то к 7-дневному сроку обработки добавляется время на доставку. Средний срок доставки почтовых отправлений составляет от 2 до 7 дней. Поскольку сведения о регистрации договора не поступили, ФИО1 обратилась в Администрацию г. Магнитогорска Челябинской области с заявлением о предоставлении ей дубликата зарегистрированного договора аренды земельного участка с кадастровым номером <номер обезличен> Письмом от 08 ноября 2024г. за номером <номер обезличен> было отказано, в связи с тем, что испрашиваемый договор не зарегистрирован КУиЗО. А затем в августе 2024 года Администрация г. Магнитогорска обратилась в суд с исковыми требованиями к ФИО1 о признании отсутствующим зарегистрированного права, снятии объекта с регистрационного учета - объект незавершенного строительства (площадь застройки: 81, кв.м., степень готовности 15%), кадастровый номер <номер обезличен>, <адрес обезличен>, участок <номер обезличен> (дата государственной регистрации права 21 февраля 2024 г., номер государственной регистрации права: <номер обезличен>). В рамках рассмотрения данного дела №2-2520/2024 ФИО1 был предоставлен договор аренды земельного участка с кадастровым номером <номер обезличен> сроком до 21 марта 2027 года, что послужило основанием Администрации г. Магнитогорска отказаться от исковых требований (Определение Орджоникидзевского районного суда г. Магнитогорска Челябинской области от 11,06.2024г.). При этом в материалы дела и ФИО1 каких-либо писем о расторжении договора аренды, признании его недействительным не поступало. Доказательства направления писем не предоставлены. В адрес Росреестра было направлено письмо о не регистрации договора аренды, в адрес ФИО1 о признании договора аренды недействительным. Указанные обстоятельства свидетельствуют о фактическом заключении договора аренды <номер обезличен>/ф и непоследовательном поведении истца (ответчика по встречному иску) при регистрации данного договора. Поэтому просит суд в исковых требованиях Администрации г. Магнитогорска отказать. Требования об обязании зарегистрировать договор - удовлетворить.

Представитель истца (ответчика по встречному иску) Администрации г. Магнитогорска ФИО2, действующий на основании доверенности (т. 1 л.д. 73) в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме по доводам изложенным в иске. Во встречных требованиях просил отказать. Просил суд учесть, что даже если объект на спорном земельном участке признан объектом незавершенного строительства, он создавался в период отсутствия у ответчика (истца по встречному иску) разрешительных документов. В период, когда договор аренды земельного участка уже был расторгнут. На вопросы суда, признал, что, действительно договор аренды <номер обезличен> от 21 марта 2024 года был заключен и находится в Администрации г. Магнитогорска. Однако ответить на вопрос о том, почему в последующем в период более чем два месяца администрацией г. Магнитогорска не предпринимались меры для признания его недействительным ответить не смог. Так же признал, что документального подтверждения отправки уведомления ФИО1 о признании «проекта» договора недействительным (исх. № <номер обезличен>.) нет.

Ответчик (истец по встречному иску) ФИО1 о дне судебного заседания извещена надлежащим образом, ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие (т. 2 л.д. 67)

Представитель ответчика (истца по встречному иску) ФИО3, действующая на основании доверенности (т. 1 л.д. 50) на удовлетворении своих требований настаивала. Дополнила, что ФИО1 является добросовестным арендатором. Соглашение по всем существенным условиям достигнуто. Доказательств направлении уведомления о признании договора недействительным не получали. Строительные работы по возведению фундамента начаты в период до заключения оспариваемого договора аренды. Законом предусмотрено, что в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Третье лицо Управление Росреестра по Челябинской области о месте в времени проведения судебного заседания извещен надлежащим образом, просил о рассмотрении дела в свое отсутствие. (т. 2 л.д. 72)

В силу норм ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд счел возможным рассмотреть дело по существу в отсутствие неявившихся лиц, использовавших свое право на участие в судебном заседании, предусмотренное ст.35 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, по своему усмотрению.

Суд, заслушав пояснения лиц участвующих в деле, исследовав материалы дела в судебном заседании, находит исковые требования Администрации г. Магнитогорска не подлежащими удовлетворению, встречные исковые требования ФИО1 подлежащими удовлетворению, по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 35 Конституции Российской Федерации, право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.

Осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц (ст. 17 Конституции Российской Федерации).

В соответствии с п. 2 ст. 11 Земельного кодекса Российской Федерации, органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

В силу ч. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим, гражданские права и обязанности возникают в том числе: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей; вследствие иных действий граждан и юридических лиц; вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.

В силу ч. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Как установлено в судебном заседании, и подтверждено исследованными документами ФИО1 являлась арендатором земельного участка 1000 кв. м. с кадастровым номером <номер обезличен>, расположенного по адресу: <адрес обезличен>, уч. <номер обезличен> и является собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым номером <номер обезличен> расположенного по адресу: <адрес обезличен> уч. <номер обезличен> Данные обстоятельства подтверждены следующими документами:

Постановление администрации г. Магнитогорска от <дата обезличена> <номер обезличен> о предоставлении в аренду Б.С.В. земельного участка по адресу: <адрес обезличен>, уч. <номер обезличен> - предоставить Б.С.В. в аренду на 10 лет земельный участок площадью 1000 кв. м. с кадастровым номером <номер обезличен>, расположенный по адресу: <адрес обезличен>, уч. <номер обезличен> для строительства индивидуального жилого дома. (т. 1 л. д.11)

Договор аренды земельного участка <номер обезличен> от <дата обезличена> заключенный на основании Постановления администрации города от <дата обезличена> г. <номер обезличен>. Администрация г. Магнитогорска передаёт в аренду Б.С.В. земельный участок площадью 1000 кв. м. с кадастровым номером <номер обезличен>, расположенный по адресу: <адрес обезличен>, уч. <номер обезличен> для строительства индивидуального жилого дома. Договор заключен сроком током до 03.03.2024 г.(т. 1 л.д. 5-7)

Договор уступки прав и обязанностей от 29.10.2020 г. между Б.С.В. и Б.Е.Э.Б.С.В. уступает Б.Е.Э. права и обязанности в полном объеме на земельный участок с кадастровым номером <номер обезличен>, площадью 1000 кв. м., по адресу: <адрес обезличен>, уч. <номер обезличен>.(т. 1 л.д. 102)

Уведомление <номер обезличен> от <дата обезличена> от Б.С.В. о заключении между Б.С.В. и Б.Е.Э. договора уступки прав и обязанностей по Договору <номер обезличен> аренды земельного участка от 19.03.2014 г. на земельный участок с кадастровым номером <номер обезличен> (т. 1 л.д. 14)

Договор уступки прав и обязанностей от <дата обезличена> между Б.Е.Э. и ФИО1 Б.Е.Э. уступает ФИО1 права и обязанности в полном объеме на земельный участок с кадастровым номером <номер обезличен>, площадью 1000 кв. м., по адресу: <адрес обезличен>, уч. <номер обезличен> (т.1 л.д. 16)

Входящее уведомление от <дата обезличена> от Б.Е.Э. о заключении между Б.Е.Э. и ФИО1 договора уступки прав и обязанностей по Договору <номер обезличен>/ф аренды земельного участка от <дата обезличена> на земельный участок с кадастровым омером <номер обезличен>.

Технический план от <дата обезличена> подготовлен в связи с постановкой на кадастровый учёт объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером <номер обезличен>. Согласно плану, площадь застройки - 81,6 кв. м., степень готовности - 15%, проектируемое назначение - жилой дом. (т. 1 л.д. 159-213)

Выписка из ЕГРН от 30.09.2024 г. согласно которой <дата обезличена> зарегистрировано право собственности ФИО1 на объект незавершенного строительства кадастровый <номер обезличен> расположенный по адресу: <адрес обезличен> уч. <номер обезличен>. (т. 1 л.д. 43)

Постановление администрации г. Магнитогорска от <дата обезличена> <номер обезличен> о признании, утратившим силу Постановления Администрации города Магнитогорска от <дата обезличена> <номер обезличен> - признаёт утратившим силу постановление администрации города Магнитогорска от <дата обезличена> <номер обезличен> «О предоставлении в аренду Б.С.В. земельного участка по адресу: <адрес обезличен>, уч. <номер обезличен>, Орджоникидзевский район г. Магнитогорска».

Соглашение о расторжении договора <номер обезличен> от <дата обезличена> аренды земельного участка от <дата обезличена> Администрация г. Магнитогорска и ФИО1 заключили соглашение о расторжении договора от <дата обезличена> <номер обезличен> аренды земельного участка (т. 1 л.д. 12)

Договор аренды земельного участка <номер обезличен> от <дата обезличена> о передаче в аренду ФИО1 земельного участка площадью 1000 кв. м. с кадастровым номером <номер обезличен>, расположенный по адресу: <адрес обезличен>, уч. <номер обезличен> для завершения строительства индивидуального жилого дома. Договор заключен сроком 3 года до <дата обезличена> На имя ответчика (истца) ФИО1 был произведен расчет арендной платы (т. 1 л.д. 52-55)

Уведомление на имя руководителя Управления Росреестра Челябинской области от Администрации г. Магнитогорска (исх. <номер обезличен> от <дата обезличена>) не производить регистрацию договора аренды <номер обезличен> от <дата обезличена> земельного участка с кадастровым номером <номер обезличен>, что подтверждает факт заключения указанного договора и направления договора в регистрирующий орган (л.д. 56)

Уведомление ФИО1 от Администрации г. Магнитогорска (исх. № <номер обезличен> от <дата обезличена>) о том, что кадастровым инженером выявлен факт отсутствия объекта незавершенного строительства кадастровый <номер обезличен>, в следствии чего считать проект договора <номер обезличен> недействительным. (т. 1 л.д. 57).

Документ подтверждающий отправку уведомления и факт вручения уведомления арендатору в материалы дела не представлен.

Копия определения Орджоникидзевского районного суда от 11 июня 2024 года, согласно которому Администрация г. Магнитогорска отказалась от исковых требований к ФИО1 о признании отсутствующим зарегистрированного права, снятии объекта с регистрационного учета (объекта незавершенного строительства кадастровый <номер обезличен>) (т. 1 л.д. 70)

Согласно представленным истцом (ответчиком по встречному иску) актам обследования 10 апреля 2024 года и 04 июня 2024 года, земельного участка с кадастровым номером <номер обезличен>, установлено, что какие-либо объекты капитального строительства на земельном участке отсутствуют, возведены деревянные конструкции для заливки бетона (опалубка), расположена бетонная конструкция внешне похожая на фундамент, однако прочной связи с землей указанная конструкция не имеет. (т. 1 л.д. 23-26, 27-30). При этом суд должен отметить, что данные акты не являются экспертным заключением и были подвергнуты самостоятельной проверке и оценке путем назначения судебной экспертизы.

Истец (ответчик по встречному иску) в обоснование требований об освобождении участка от имеющегося объекта указывает, что ФИО5 объект возведен в период отсутствия разрешительных документов, при этом признав факт заключения договора аренды <номер обезличен> от <дата обезличена>.

Из абзаца 4 п. 2 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных п. 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Согласно ч. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Таким образом, законом возможность сноса строения либо самовольной постройки связывается не с формальным соблюдением требований о получении разрешения на ее строительство, а с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использовать такую постройку ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц. Спорный вопрос о периоде начала работ и самих работ по возведению фундамента (в период действия договора аренды от <номер обезличен> от <дата обезличена>) сам по себе не является основанием для сноса самовольной постройки. Данный вопрос разрешается при исследовании вопроса о соответствии постройки всем необходимым нормам и правилам при рассмотрении дела судом.

В соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу.

На объект незавершенного строительства как на самовольную постройку может быть признано право собственности при наличии оснований, установленных ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании установлено, что 21 февраля 2024 года ФИО1 зарегистрировала право собственности на объект незавершенного строительства. Данное право оспорено истцом (ответчиком) в судебном порядке, но в последствии истец от исковых требований отказался.

При рассмотрения настоящего гражданского дела на основании определения суда от 23 декабря 2024 года назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

Согласно заключению эксперта <номер обезличен> от <дата обезличена> ООО «Независимая экспертиза и оценка» установлено: «Вывод по первому вопросу: «Установить обладает ли объект незавершенного строительства с кадастровым номером <номер обезличен>, расположенный на земельном участке с кадастровым номером <номер обезличен> по адресу: <адрес обезличен>, уч. <номер обезличен> признаками недвижимой вещи и имеет ли прочную связь с землей?»

Объект исследования, расположенный по адресу: <адрес обезличен>, уч. <номер обезличен>, с учетом определений, изложенных в ОК 013-2014, ст. 2 ФЗ <номер обезличен> «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», п. 3.1.2 и 3.1.3 ГОСТ Р 58033-2017, п. 2.1.4 ГОСТ 27751-2014 «Надежность строительных конструкций и оснований. Основные положения» - представляет собой часть здания, т.е. это - результат строительной деятельности, не завершенный процессом строительства.

С учетом содержания п. 3.43 СП 22.13330.2016 «Основания зданий и сооружений» - фундамент — это несущая конструкция, которая служит для передачи нагрузки от здания (сооружения) на основание.

В данном случае, учитывая назначение участка с КН <номер обезличен>, местоположение, габаритные размеры и конфигурацию фундамента - целесообразно указать, что он является частью индивидуального жилого дома, не завершённого процессом строительства.

Объект исследования обладает следующими характеристиками: вид - объект незавершенного строительства, назначение - фундамент под жилой дом, конфигурация – квадратная, площадь застройки фактическая – 82,1 <адрес обезличен>

Объект исследования с кадастровым номером <номер обезличен>, с учетом определений, изложенных в п. 10 ст. 1 ГрК РФ, Укрупненных показателях восстановительной стоимости зданий и сооружений», утвержденных Госстроем СССР от 13.08.1971 г., п. 4.3 и п. 10 ГОСТ 27751-2014 «Надежность строительных конструкций и оснований. Основные положения» - представляет собой объект капитального строительства в обычных условиях эксплуатации, не имеет критериев, характерных для временных зданий и сооружений.

Перемещение объекта без несоразмерного ущерба невозможно, оно приведёт к гибели (разрушению) объекта. Объект исследования - возведен в пределах границ земельного участка с КН <номер обезличен> и не имеет заступа за его границы:

Техническое состояние исследуемого объекта с кадастровым номером <номер обезличен>, расположенного по адресу: <адрес обезличен>, ул. <номер обезличен> характеризуется как «работоспособное», дефектов и повреждений не обнаружено, поскольку:

средняя прочность на сжатие монолитного железобетона фундамента находится в пределах 18,3 - 19,1 МПа (класс не ниже В12,5), что удовлетворяет требованиям, СП 63.13330.2018 «Бетонные и железобетонные конструкции. Основные положения»;

устройство фундамента - соответствует требованиям п. 8.1 и 8.2. СП 50-101- 2004 «Проектирование и устройство оснований и фундаментов зданий и сооружений».

Вывод по второму вопросу: «В случае положительного ответа на первый вопрос установить завершены ли полностью работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы? Определить степень готовности данного объекта?»

В результате проведенного анализа документов, установлено, что на 21.03.2024 г., т.е. на момент заключения Соглашения о расторжении договора аренды <номер обезличен> от 19 марта 2024 г. и заключения с ФИО1 нового Договора аренды земельного участка с кадастровым номером <номер обезличен> сроком на 3 года до 21.03.2027 г. – на земельном участке - отсутствовал фундамент в том виде, в котором он существует в настоящее время: была смонтирована деревянная опалубка, залит бетонный ленточный фундамент с иными габаритными характеристиками. ФИО1 являлась арендатором земельного участка с кадастровым номером <номер обезличен> с <дата обезличена> по <дата обезличена>. На спутниковом снимке от <дата обезличена> уже усматриваются работы по планировке, выравниванию земельного участка для дальнейшего строительства. Снимки на начало 2024 года в системе отсутствуют, что не даёт более точно определить момент возникновения на земельном участке объекта исследования. <дата обезличена> исследуемый объект был зарегистрирован в ЕГРН как объект незавершенного строительства с кадастровым номером <номер обезличен> <дата обезличена> было заключено Соглашение о расторжении договора <номер обезличен> от <дата обезличена> аренды земельного участка между Администрацией г. Магнитогорска и ФИО1 <дата обезличена> Администрация г. Магнитогорска заключает с ФИО1 новый Договор <номер обезличен> аренды земельного участка с кадастровым номером 74:33:1340002:908 сроком на 3 года до <дата обезличена> для завершения строительства объекта незавершенного строительства. Но <дата обезличена> Администрация г. Магнитогорска признаёт проект данного договора аренды недействительным, т. к. на момент заключения договора на земельном участке не имелось сооружений, объектов капитального строительства и объектов незавершенного строительства. На спутниковом снимке от <дата обезличена> усматривается исследуемый объект незавершенного строительства, который исходя из документов/фактов/пояснений сторон был возведен в период с апреля по июнь 2024 года. Таким образом, согласно спутниковым снимкам и документам, представленным в деле, ныне существующий объект исследования, расположенный по адресу: <адрес обезличен>, участок <номер обезличен>, был возведен в период с апреля по июнь 2024 года.

С учетом содержания Постановлении Правительства РФ №480 от 22.04.2019 г. и Сборника № 28 табл. 1 «Укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений в совхозах, колхозах, межколхозных и других сельскохозяйственных предприятиях и организациях» утвержденный Министерством здравоохранения СССР по согласованию с Госстроем СССР 08.06.1970 г. - объект исследования представляет собой объект незавершенного строительства (жилой дом) с конструктивной готовностью 18%. Работы по устройству фундамента - завершены в полном объеме». Кроме того, экспертом сделано заключение, что работы по разравниванию грунта начаты в июле 2023 года, исходя из данных спутниковых снимков и данных программы Google Earth Pro (т. 2 л.д. 6-58).

Заключение эксперта является полным и мотивированным, содержит обоснование приведенных выводов, указание на применяемую методику.

По ходатайству Администрации г. Магнитогорска был допрошен эксперт К.Ю.Н., которая подтвердила выводы эксперта, на вопросы сторон пояснила, что фундамент «не заглублен» лишь в двух точках, но при планируемой обратной засыпке, и скальном грунте это будет устранено. Перенос объекта без соразмерного ущерба невозможен. По поводу установленного актами осмотра Администрации г. Магнитогорска ленточного фундамента, показала, что он так же является по качественным характеристикам капитальным, и тоже предполагал объект незавершенного строительства.

Суд признает данное заключение судебной строительно-технической экспертизы допустимым и достоверным доказательством, поскольку экспертиза проведена экспертом, имеющим соответствующую квалификацию. Выводы эксперта изложены четко и ясно, подробно мотивированы в исследовательской части экспертного заключения, объективность заключения сомнений не вызывает. Эксперт являются незаинтересованным лицом по делу, предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации. Оснований не доверять заключению судебной строительно-технической экспертизы не имеется.

Сторонами экспертное заключение не оспорено, ходатайств о назначении повторной либо дополнительной экспертизы не заявлено.

С учетом установленных обстоятельств, суд не усматривает оснований для отказа в удовлетворении требований ФИО1 об обязании Администрации г. Магнитогорска зарегистрировать договор аренды земельного участка <номер обезличен> от <дата обезличена>.

Согласно пп.10 п.2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи;

Как следует из ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Согласно п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с пп. 21 п.2 ст.3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

На основании ст. 58 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом.

Согласно ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу ч. 3 ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Самим фактом возведения истцом объекта незавершенного строительства без оформления всех разрешительных документов права и охраняемые законом интересы других лиц непосредственно не затрагиваются и не нарушаются, доказательства обратного в материалах дела отсутствуют. Спорный объект возведен истцом на земельном участке, предназначенном для индивидуальной жилой застройки.

Доказательств того, что возведенное ФИО1 строение нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, создает угрозу их жизни и здоровью суду не представлено.

Истцом (ответчиком) не представлено надлежащих доказательств, отвечающих требованиям ст. ст. 59, 60 Гражданского процессуального кодекса РФ и подтверждающих, что спорное строение не является объектом капитального строительства и что работы по началу строительных работ и его возведению были начаты в период действия первоначального договора <номер обезличен> и продолжены после заключения договора аренды <номер обезличен> от <дата обезличена>.

В соответствие со ст. 12 Гражданского процессуального кодекса РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. В силу ст. 196 ч.3 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

Оценив в порядке ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ представленные по делу доказательства, учитывая, что возведенное строение не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц, является объектом капитального строительства, работы по подготовке грунта и возведению первоначального (ленточного) фундамента начаты до расторжения договора аренды <номер обезличен> (для целей индивидуального строительства), ФИО1 были предприняты надлежащие меры к его легализации, и регистрации права на объект незавершенного строительства и заключения нового договора аренды для завершения строительства, учитывая, что договор <номер обезличен> был согласован сторонами по всем существенным условиям и заключен сторонами - заявленные ФИО1 исковые требования об обязании администрации г. Магнитогорска зарегистрировать договор аренды <номер обезличен> от 21 марта 2024 года, подлежат удовлетворению, а в удовлетворении требования Администрации г. Магнитогорска об освобождении земельного участка надлежит отказать.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В исковых требованиях администрации г. Магнитогорска (ИНН <***>) к ФИО1 (паспорт гражданина РФ <номер обезличен>) об обязании освободить земельный участок с кадастровым номером <номер обезличен>, расположенный по адресу <адрес обезличен> уч. <номер обезличен>, от размещенной на нем конструкции, запрете осуществлять строительные работы – отказать.

Встречное исковое заявление ФИО1 (паспорт гражданина РФ <номер обезличен>) к администрации г.Магнитогорска (ИНН <***>) о понуждении к регистрации договора аренды земельного участка, удовлетворить.

Обязать администрацию г. Магнитогорска (ИНН <***>) зарегистрировать договор аренды <номер обезличен> от <дата обезличена> земельного участка с кадастровым номером <номер обезличен>, общей площадью 1000 кв. м., расположенный по адресу <адрес обезличен>, уч. <номер обезличен>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Челябинский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Орджоникидзевский районный суд г. Магнитогорска Челябинской области.

Председательствующий:

Мотивированное решение составлено 24 сентября 2025 года.