№2-1250/22
№91RS0008-01-2022-001507-56
Решение
Именем Российской Федерации
город Джанкой 20 июля 2022 года
Джанкойский районный суд Республики Крым в составе
председательствующего судьи Синицына О.П.
при секретаре Минаевой Э.Ф.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску КФХ ФИО12 ФИО6 к ФИО9 ФИО4, ФИО7 ФИО5, Саргисян ФИО3, Государственному комитету по государственной регистрации и кадастру Республики Крым о переводе прав покупателя по договору купли-продажи, погашении записи регистрации, признании права собственности на недвижимое имущество,
установил:
22.04.2022 года истец КФХ ФИО12 ФИО6 обратился в суд с иском к ФИО9 ФИО4, ФИО7 ФИО5, Саргисян ФИО3, Государственному комитету по государственной регистрации и кадастру Республики Крым о переводе прав покупателя по договору купли-продажи, погашении записи регистрации, которое мотивирует следующим.
По договору аренды от 15.01.2019 года истец является арендатором земельного участка площадью 117 569 кв.м. с кадастровым №, собственником которого являлась ФИО7 ФИО1. Пунктом 4.6 договора аренды предусмотрено, в случае продажи земельного участка арендатор имеет преимущественное право его выкупить, если выкуп не возможен, то право пользования остается за арендатором, указанным в договоре, до срока окончания действия договора. ДД.ММ.ГГГГ умер арендатор ФИО8, после которой в права наследования на спорный земельный участок вступили ФИО9 и ФИО10 28.09.2021 года между ответчиками заключен договор купли-продажи земельного участка, который считает незаконным, поскольку он нарушает право преимущественной покупки истца. Ссылаясь на нарушение первоочередного права арендатора на приобретение арендуемого земельного участка, истец просит перевести с ФИО11 права покупателя по договору купли-продажи земельного участка от 28.09.2021 года на себя, признав за КФХ ФИО12 право собственности на спорный земельный участок, погасив запись регистрации в ЕГРН от 07.10.2021 года, обязав истца выплатить ФИО11 стоимость земельного участка в размере 250 000 рублей.
21 июля 2022 года ФИО11 обратился со встречным иском к ФИО12 ФИО6, ФИО9 ФИО4, ФИО7 ФИО5, Государственному комитету по государственной регистрации и кадастру Республики Крым о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительной сделки, взыскав с ФИО9, ФИО10 денежные средства в размере 250 000 рублей.
Определением суда от 20.07.2022 года производство по встречным исковым требованиям прекращено в связи с отказом от иска ФИО11
Стороны в судебное заседание не явились, о дне слушания извещены надлежащим образом (л.д.142, 144, 162, 163), представитель истца просил рассматривать дело в его отсутствие, исковые требования поддерживает (л.д.148), ответчики ФИО11, ФИО10 предоставили заявления о возможности рассмотрения дела в их отсутствие (л.д.150, 155).
Суд, исследовав письменные доказательства, приходит к следующим выводам.
Согласно пункту 1 статьи 8 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении (пункт 2 статьи 8 Закона № 101-ФЗ).
В силу пункта 3 статьи 8 Закона № 101-ФЗ в случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены. При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей.
Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна (пункт 4 статьи 8 Закона № 101-ФЗ).
Статьей 22.4 Закона Республики Крым от 15 января 2015 года № 66-ЗРК/2015 «О предоставлении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и некоторых вопросах земельных отношений» предусмотрено, что в случае продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в соответствии с требованиями Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд, имеет соответствующее муниципальное образование по месту расположения земельного участка.
Судом установлено, что земельный участок площадью 11,7568 га, расположенный на территории Кондратьевского сельского совета Джанкойского района, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, принадлежал на праве собственности ФИО7 ФИО1 на основании государственного акта на право частной собственности на землю от 05.02.2004 года (л.д.59).
В соответствии со свидетельствами о праве на наследство по завещанию, ФИО10 и ФИО9 унаследовали спорный земельный участок после смерти ФИО7 ФИО1, умершей ДД.ММ.ГГГГ (л.д.67, 69).
28.09.2021 года между ФИО10, ФИО9 и ФИО11 заключен договор, по которому ФИО10 и ФИО9 продали ФИО11 принадлежащий им земельный участок площадью 117569 кв.м., расположенный по адресу: , кадастровый №, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения за 250 000 рублей (л.д. 100).
При этом, 13.08.2021 в адрес муниципального образования – Кондратьевское сельское поселение Джанкойского района Республики Крым поступило извещение ФИО9 и ФИО10 о намерении продать земельный участок по цене 250 000 руб. (л.д.157-160).
Уведомлением от 13.08.2021 года администрация Кондратьевского сельского поселения Джанкойского района Республики Крым отказалась приобретать предлагаемый земельный участок (л.д. 161).
На основании изложенного суд считает, что ответчики выполнили все предусмотренные законом условия для реализации муниципальным образованием права преимущественной покупки земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, уведомив администрацию Кондратьевского сельского поселения о намерении продать спорный земельный участок с указанием размера, местоположения земельного участка, цены. Уполномоченный орган в срок, установленный в пункте 3 статьи 8 Закона № 101-ФЗ, уведомил в письменной форме продавца об отказе от покупки спорного земельного участка.
Следовательно, в силу положений статьи 8 закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, договор купли-продажи от 28.09.2021 не является ничтожным.
КФХ ФИО12 является арендатором земельного участка, расположенного на территории Кондратьевского сельского совета Джанкойского района, общей площадью 117569 кв.м., кадастровый №, в соответствии с договором аренды земельного участка № от 15.01.2019 года, заключенного между ФИО12 ФИО2, действующей от имени Главы КФХ ФИО12 ФИО6, и ФИО7 ФИО1 (л.д.105-107).
Согласно выписке ЕГРН на земельный участок установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости на основании договора аренды земельного участка № от 15.01.2019 года, при этом текст договора таких условий не содержит.
О намерении продать свои доли арендатора – истца по делу - ФИО10 и ФИО9 не известили.
В силу пункта 2 статьи 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
В соответствии с пунктом 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
Как предусмотрено статьей 422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Согласно Земельному кодексу Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством и специальными федеральными законами (пункт 3 статьи 3).
В пунктах 1, 2 статьи 1 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлено, что данный закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, принимаемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.
В соответствии с подпунктом 4 пункта 3 этой же статьи оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на принципе преимущественного права других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности.
Как указано в пункте 1 статьи 12 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.
Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.
Таким образом, Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», обеспечивая с учетом специфики сферы земельных и имущественных отношений необходимый баланс интересов участников долевой собственности и реализуя принцип преимущественного права других участников долевой собственности на земельный участок, устанавливает прямой запрет на продажу постороннему лицу доли в праве собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, находящегося в собственности шести и более лиц.
Согласно пункта 91 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в случае нарушения предусмотренного законом преимущественного права покупки какого-либо имущества статья 173.1 ГК РФ не подлежит применению. Последствием такого нарушения является предоставление обладателю преимущественного права в установленном законом порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3 статьи 250 ГК РФ, пункт 18 статьи 21 Федерального закона от 8 февраля 1998 года №14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» и т.д.).
В силу пункта 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков (пункт 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из этого следует, что указанная статья должна применяться судом только при наличии совокупности вышеуказанных условий, среди которых основным является наличие отношений общей собственности между продавцом и стороной, которая просит суд перевести на себя права покупателя.
В рассматриваемых правоотношениях участников долевой собственности - двое, а значит, положения ст. 12 Закона об обороте земель сельхозназначения о запрете на отчуждение земельной доли лицу, не являющемуся участником долевой собственности, без выдела земельного участка в счет земельной доли, не применимы.
Положения п. 1 ст. 12 Закона об обороте земель сельхозназначения не устанавливают какого-либо преимущественного права покупки земельной доли у участников долевой собственности либо у непосредственно использующего земельный участок лица. Более того, положения п. 2 ст. 12 Закона об обороте земель сельхозназначения вообще освобождают продавца от обязанности уведомления других участников долевой собственности о намерении продать земельную долю кому-либо из участников. Соответственно, в Законе об обороте земель сельхозназначения отсутствуют механизм соблюдения права преимущественной покупки и механизм защиты этого права, а имеющееся правовое регулирование делает невозможным применение аналогичных механизмов, предусмотренных ст. 250 ГК РФ.
Статья 8 закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения предусматривает преимущественное право покупки земельного участка только у государственного или муниципального органа.
Истец не является сособственником проданного земельного участка, истец также не является органом, поименованным в статье 8 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», поэтому у него отсутствует охраняемый законом интерес в переводе на него прав и обязанностей покупателя спорного земельного участка.
Согласно п. 1 ст. 6 ГК РФ аналогия закона возможна в случаях, когда предусмотренные п. п. 1 и 2 ст. 2 ГК РФ отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота.
Однако, как было указано выше, правоотношения преимущественного права покупки прямо урегулированы законами, но истец не является субъектом отношений, урегулированных этими законами, поэтому не имеет субъективного права на защиту своих прав в предусмотренный этими правовыми нормами порядке.
Таким образом, требование истца о переводе прав и обязанностей покупателя по Договору купли-продажи земельного участка от 28 сентября 2021 года не может быть удовлетворено на основании ст. 250 ГК РФ.
Поскольку у истца отсутствует подлежащее судебной защите право на перевод на него прав и обязанностей покупателя спорных земельных долей, сама по себе сделка по их отчуждению не нарушает прав и законных интересов КФХ ФИО12
Ссылка стороны истца о том, что в самом Договоре аренды предусмотрено преимущественное право арендатора на приобретение земельного участка суд признает несостоятельной исходя из следующего.
Как предусмотрено пунктами 1 - 3 статьи 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.
На основании пунктов 1, 2 статьи 260 ГК РФ лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.
В соответствии с пунктом 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
Как предусмотрено статьей 422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Пунктом 6 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Законом № 101-ФЗ.
На основании пункта 4 статьи 9 Закона № 101-ФЗ в договоре аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть предусмотрено, что арендуемый земельный участок передается в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены с учетом особенностей, установленных статьями 8 и 10 данного Федерального закона.
Условий, предусмотренных пунктом 4 статьи 9 Закона № 101-ФЗ, договор аренды от 15.01.2019 года не содержит.
Согласно п. 4.6 договора аренды стороны договорились о том, что в случае продажи земельного участка арендатор имеет преимущественное право его выкупить, если выкуп не возможен, то право пользования остается за арендатором до срока окончания действия настоящего договора.
Вместе с тем, суд считает, что в силу положений статей 209, 264, 421 ГК РФ намерение арендатора выкупить земельный участок не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность продать ему этот земельный участок.
Суд считает, что условие договора о преимущественном праве арендатора на покупку земельного участка, принадлежащего гражданину на праве собственности, не соответствует установленным законом положениям о правах собственника по своему усмотрению распоряжаться принадлежащим ему имуществом, нарушает права физического лица на свободу как в выборе стороны в договоре, так и в заключении самого договора, предусмотренную статьей 421 ГК РФ, а потому не может служить основанием для защиты прав истца в судебном порядке.
Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
решил:
исковые требования КФХ ФИО12 ФИО6 к ФИО9 ФИО4, ФИО7 ФИО5, Саргисян ФИО3, Государственному комитету по государственной регистрации и кадастру Республики Крым о переводе прав покупателя по договору купли-продажи, погашении записи регистрации, признании права собственности на недвижимое имущество – оставить без удовлетворения.
Решение суда может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Крым через Джанкойский районный суд Республики Крым в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий О.П. Синицына
Решение суда принято в окончательной форме 25.07.2022 года.