Дело № 3а-227/2023 (3а-2514/2022)

22OS0000-01-2022-002196-66

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

16 февраля 2023 года город Барнаул

Алтайский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Гончаровой Ю.В.

при секретаре Чумовой В.А.,

с участием представителя административного истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 к Управлению имущественных отношений Алтайского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, краевому государственному бюджетному учреждению «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости,

установил:

административный истец ФИО2 обратилась в Алтайский краевой суд с административным исковым заявлением к Управлению имущественных отношений Алтайского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, КГБУ «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами *** в равном их рыночной стоимости размере

Требования мотивированы тем, что кадастровая стоимость предоставленных ФИО2 на праве аренды вышеуказанных земельных участков значительно превышает их рыночную стоимость, что подтверждается отчетами об оценке. В связи с этим истец просит установить кадастровую стоимость данных земельных участков в равном их рыночной стоимости размере, поскольку расчет арендных платежей рассчитывается исходя из кадастровой стоимости участков.

Административный истец ФИО2 в суд не явилась, о дате и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, просила рассмотреть дело в свое отсутствие.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 настаивал на удовлетворении заявленных требований в полном объеме, отметил, что в административном исковом заявлении не верно была указана рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, фактически оценщик ФИО3 определила рыночную стоимость в размере 1 283 540,05 руб., однако на титульном листе отчета оценщик описалась, указав размер рыночной стоимости – 1 390 204 руб.

Административные ответчики Управление имущественных отношений Алтайскому краю, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, КГБУ «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки», заинтересованные лица ППК «Роскадастр» (ранее ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии») в лице филиала по Алтайскому краю, администрация <адрес> Алтайского края, администрация <адрес> Алтайского края, надлежаще извещенные о дате и месте судебного разбирательства, в судебное заседание своих представителей не направили. При этом от КГБУ «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» и ППК «Роскадастр» в лице филиала по Алтайскому краю до судебного заседания поступили письменные отзывы на иск.

В соответствии со ст.ст.150,247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Выслушав пояснения представителя административного истца ФИО1, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения административного искового заявления.

В соответствии с п.2 ст.3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГ №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

В силу п.п.1,5 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно п.2 ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Судом установлено, что на основании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГ *** ФИО2 является арендатором земельного участка с кадастровым номером *** местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, Ориентир <адрес>. Участок находится примерно в 9,6 км. по направлению на юго-запад от ориентира. Почтовый адрес ориентира: Российская Федерация, <адрес>, площадью 4 232 000 кв.м. Земельный участок относятся к категории земель – земли сельскохозяйственного назначения, цель предоставления – для сельскохозяйственного использования в качестве сельскохозяйственных угодий. Срок договора аренды – по ДД.ММ.ГГ. Согласно приложению к договору расчет арендных платежей производится с учетом кадастровой стоимости участка (л.д.16-18 т.1).

Также судом установлено, что на основании договора аренды земли от ДД.ММ.ГГ *** ФИО2 является арендатором земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: Российская Федерация, <адрес>, площадью 1 944 562 кв.м. Земельный участок относятся к категории земель – земли сельскохозяйственного назначения, цель предоставления – для сельскохозяйственного производства. Срок договора аренды – по ДД.ММ.ГГ. Согласно приложению к договору расчет арендных платежей производится с учетом кадастровой стоимости участка (л.д.10-12 т.1).

Кроме того, на основании договора аренды земли от ДД.ММ.ГГ *** ФИО2 является арендатором земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: Российская Федерация, <адрес>, в 3,5 км по направлению на восток от ориентира <адрес>, площадью 549 139 кв.м. Земельный участок относятся к категории земель – земли сельскохозяйственного назначения, цель предоставления – для сельскохозяйственного производства. Срок договора аренды – по ДД.ММ.ГГ. Согласно приложению к договору расчет арендных платежей производится с учетом кадастровой стоимости участка (л.д.13-15 т.1).

Таким образом, установление в отношении вышеуказанных земельных участков кадастровой стоимости в размере их рыночной стоимости имеет правовое значение для административного истца как плательщика арендной платы.

Результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, включая земельный участок с кадастровым номером ***, утверждены приказом Управления имущественных отношений Алтайского края от ДД.ММ.ГГ *** «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Алтайского края».

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГ кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером *** составляет 11 384 080 руб., дата определения кадастровой стоимости – ДД.ММ.ГГ, дата внесения сведений в ЕГРН о кадастровой стоимости – ДД.ММ.ГГ, дата начала применения кадастровой стоимости – ДД.ММ.ГГ (л.д.9 т.1).

Кроме того, согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГ, а также сведениям ППК «Роскадастр» в лице филиала по Алтайскому краю кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером *** определена в размере 4 939 187,48 руб., дата определения кадастровой стоимости – ДД.ММ.ГГ, дата внесения сведений о кадастровой стоимости – ДД.ММ.ГГ, дата начала ее применения – ДД.ММ.ГГ (л.д.7 т.1).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГ, а также сведениям ППК «Роскадастр» в лице филиала по Алтайскому краю кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером *** – 1 394 813,06 руб., дата определения кадастровой стоимости – ДД.ММ.ГГ, дата внесения сведений о кадастровой стоимости – ДД.ММ.ГГ, дата начала ее применения – ДД.ММ.ГГ (л.д.8 т.1).

Данная кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами *** определена КГБУ «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» в соответствии со ст.16 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке».

Кроме того, как следует из письменного отзыва ППК «Роскадастр» в лице филиала по Алтайскому краю, в отношении всех объектов недвижимости в Единый государственный реестр недвижимости были внесены очередные результаты государственной кадастровой оценки в соответствии с приказом управления имущественных отношений Алтайского края от ДД.ММ.ГГ *** «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости на территории Алтайского края». Таким образом, с ДД.ММ.ГГ будет применяться кадастровая стоимость спорных земельных участков, определенная по состоянию на ДД.ММ.ГГ.

Из изложенного следует, что оспариваемая кадастровая стоимость, действующая до ДД.ММ.ГГ включительно, является архивной.

Согласно п.14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГ *** «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» в соответствии с п.7 ст.4 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» при изменении кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения сохраняются (далее - архивные сведения).

Требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством.

Поскольку истец обратилась в суд в период действия оспариваемой кадастровой стоимости, а также в случае удовлетворения заявленных ею административных требований она вправе претендовать на изменение арендных платежей, ФИО2 вправе оспаривать архивную кадастровую стоимость вышеуказанных объектов недвижимости с кадастровыми номерами ***

В соответствии с ч.7 ст.22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В подтверждение рыночной стоимости земельных участков административным истцом представлены отчеты об оценке, составленные частнопрактикующим оценщиком ИП ФИО3, согласно которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на ДД.ММ.ГГ составляет 2 058 199,45 руб. (отчет *** от ДД.ММ.ГГ – л.д.145-199 т.), земельного участка с кадастровым номером *** – 1 283 540,05 руб. (отчет *** от ДД.ММ.ГГ – л.д.82-144, а также л.д.133,134 т.1), земельного участка с кадастровым номером *** – 410 226,41 руб. (отчет *** от ДД.ММ.ГГ – л.д.20-81 т.1).

Исследовав отчеты об оценке, суд приходит к выводу, что они соответствуют требованиям Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», федеральным стандартам оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности и могут быть принят в качестве допустимого доказательства, подтверждающего достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости земельных участков.

Указание в отчетах на Федеральные стандарты оценки, утвержденные приказами Минэкономразвития в 2014 и 2015 годы, не свидетельствует о неверном расчете рыночной стоимости земельного участка, поскольку судом нарушений действующих в настоящее время Федеральных стандартов оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в ФСО (ФСО I), «Процесс оценки (ФСО III)», «Подходы и методы оценки (ФСО V)», утвержденных приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГ *** не установлено.

Из данных отчетов следует, что оценщик провела анализ рынка и внешних факторов, влияющих на стоимость объектов оценки. При определении рыночной стоимости объектов недвижимости оценщик использовала сравнительный подход как наиболее обеспеченный исходной информацией. Отказ от использования доходного подхода, мотивирован наличием достаточного количества подобных объектов, предлагаемых к продаже, в связи с чем оценщиком использовала сравнительный подход, что соответствует требованиям п.2 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГ ***, кроме того в результате этого подхода получается наиболее достоверный результат.

Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик выбрала единицы сравнения, обосновала свой выбор, применила необходимые корректировки. При выборе аналогов и расчете корректировок оценщик руководствовался п.10 Федерального стандарта оценки «Процесс оценки (ФСО III)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГ ***, подп. «в» п.11, а также подп.«б» п.22 ФСО *** нарушений законодательства об оценочной деятельности ею не допущено.

При этом отчеты содержат анализ рынка, ссылки на источники информации (в том числе, Справочник оценщика недвижимости «Земельные участки» (ФИО4, ФИО5 2018 г.), с приложением копий материалов и распечаток; описание последовательности определения стоимости объектов оценки, что позволяет проверить применяемые оценщиком сведения.

Представленные в материалы дела отчеты пронумерованы постранично, прошиты, подписаны оценщиком, скреплены печатью оценщика.

Данные пояснения суд находит обоснованными, подтвержденными сведениями из «Справочника оценщика недвижимости -2018. Корректирующие коэффициенты. Скидки для сравнительного подхода» под редакцией ФИО4

В данном случае оценка рыночной стоимости произведена индивидуально для конкретных земельных участков в отличие от методов массовой оценки объектов недвижимости, поэтому может отличаться от кадастровой стоимости, утвержденной приказом Управления имущественных отношений Алтайского края от ДД.ММ.ГГ *** «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Алтайского края» и актами КГБУ «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки».

Отчеты об оценке подготовлены оценщиком ФИО3, зарегистрированной ДД.ММ.ГГ в качестве частнопрактикующего оценщика, являющейся членом Саморегулируемой организации «Союз «Федерация Специалистов Оценщиков», т.е. лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, имеющим необходимое образование. Документы, подтверждающие образование оценщика, страхование его ответственности и членство в некоммерческой организации оценщиков и экспертов, сдачу квалификационного экзамена по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости» приложены к заключению.

На замечания КГБУ «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» в материалы дела представлены письменные пояснения оценщика ФИО3, с которыми суд соглашается в виду следующего.

При расчете корректировки на дату предложения оценщиком использовала данные RID-Analitiks, в отчетах есть таблицы из этого исследования, которое является общедоступным, что не нарушает требования п.6 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГ ***.

Относительно применения корректировки на местоположение ФИО3 использовала данные исследования, проведенные ФИО6 «<адрес>ирование территории на основе бонитировки почв». Не доверять данным исследованиям нет оснований, так как автором статьи проведен анализ 50 летних наблюдений почвенных, климатических показателей, данных об урожайности на территории края, были использованы полевые методы исследований, лабораторные, агрохимические, математические методы обработки материалов на достоверность. Использование данного исследования оценщиком соответствует требованиям п.10 Федерального стандарта оценки «Процесс оценки «Процесс оценки (ФСО III)».

Таким образом, указанные в возражениях КГБУ «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» доводы о несоответствии представленного отчетов о рыночной стоимости требованиям законодательства об оценочной деятельности, не являются основанием для отказа в удовлетворении административных исковых требований.

При этом суд принимает во внимание, что административными ответчиками и заинтересованными лицами доказательства иной рыночной стоимости земельных участков суду не представлены.

Учитывая, что установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной имеет для административного истца правовое значение, суд удовлетворяет исковые требования ФИО2

В связи с тем, что заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано административным истцом ДД.ММ.ГГ, срок, предусмотренный ч.3 ст.245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не пропущен.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО2 об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГ в равном его рыночной стоимости размере - 2 058 199 рублей 45 копеек, с периодом действия данной с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ включительно.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: Российская Федерация, <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГ в равном его рыночной стоимости размере - 1 283 540 рублей 05 копеек, с периодом действия данной с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ включительно.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: Российская Федерация, <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГ в равном его рыночной стоимости размере - 410 226 рублей 41 копейка, с периодом действия данной с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ включительно.

Дата обращения с заявлением об изменении кадастровой стоимости земельных участков – ДД.ММ.ГГ.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение одного месяца со дня принятия решения в мотивированном виде в Судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции через Алтайский краевой суд.

Судья Ю.В.Гончарова

Мотивированное решение принято ДД.ММ.ГГ.