РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 июня 2025 года Никулинский районный суд адрес в составе судьи Казаковой О.А. при секретаре фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-48/2025 по иску ФИО1 к ФИО2 о прекращении зарегистрированного права собственности на нежилые помещения, истребовании имущества, признании нежилых помещений общим имущество многоквартирного дома

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, с учетом уточнений, о прекращении зарегистрированного права собственности на нежилые помещения, истребовании имущества, признании нежилых помещений общим имущество многоквартирного дома.

В обоснование требований истец указал, что в соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости ФИО1 является собственником жилого помещения в многоквартирном доме, расположенном по адресу: адрес реестровая запись № 99/2022/479365081 от 09.07.2022 г. кадастровый номер 77:07:0014003 и собственником нежилого помещения пом.2 м/м 38 реестровая запись 77:07:0014003:6760-77/007/2019-1 от 23.04.2019 г. Указанный жилой дом был сдан в эксплуатацию и в соответствии с проектной документацией оборудован техническими помещениями: Помещение службы эксплуатации №60 площадью 60 кв.м; помещение охраны №66 площадью 13,9 кв.м, Санузел №67 площадью 5,7 кв.м, где находятся инженерные коммуникации и установлено инженерное оборудование, что подтверждается актом осмотра территории и помещений. Согласно проектной документации указанные помещения определены как технические помещения и обладают всеми признаками характерными для признания их общедолевой собственностью.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с иском, в котором истец просит суд прекратить зарегистрированное право собственности у ФИО2 фио на нежилые помещения: Помещение службы эксплуатации №60 площадью 60 кв.м; помещение охраны №66 площадью 13,9 кв.м, Санузел №67 площадью 5,7 кв.м, расположенные по адресу адрес и истребовать их из чужого незаконного владения, признать данные помещения общим имуществом многоквартирного дома.

Определением суда от 30 октября 2023 года к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены ООО «ИНЕКС», фио, фио, ООО «Меларт», фио, ООО «БазисИнвест».

Представитель истца в судебное заседание явился, поддержал доводы уточнённого иска в полном объеме.

Ответчик фио К.М. в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным в возражениях на иск.

Представитель третьего лица ООО «ИНЕКС» в судебное заседание явился, извещен представил возражения, в которых просил в иске отказать, указал, что оснований для удовлетворения иска не имеется.

Представитель третьего лица ООО «Меларт» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания.

Представитель третьего лица ООО «БазисИнвест» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания.

Третье лицо фио в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания.

Третье лицо фио в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания.

Третье лицо фио в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания.

Суд в соответствии со ст. 167 ГПК РФ счел возможным рассмотреть настоящее гражданское дело при данной явке.

Выслушав доводы явившихся лиц, допросив эксперта фио, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст.289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

По правилам ст.290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

В соответствии со ст.304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно ч.1 ст.36 ЖК РФ Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (за исключением сетей связи, необходимых для оказания услуг связи собственникам помещений в многоквартирном доме или нанимателям жилых помещений в многоквартирном доме по договорам социального найма);

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно ч.2 ст.36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Согласно ч.3 ст.36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Из материалов дела следует, что в соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости ФИО1 является собственником жилого помещения в многоквартирном доме, расположенном по адресу: адрес реестровая запись № 99/2022/479365081 от 09.07.2022 г. кадастровый номер 77:07:0014003 и собственником нежилого помещения пом.2 м/м 38 реестровая запись 77:07:0014003:6760-77/007/2019-1 от 23.04.2019 г.

Указанный жилой дом был сдан в эксплуатацию и в соответствии с проектной документацией оборудован техническими помещениями: Помещение службы эксплуатации №60 площадью 60 кв.м; помещение охраны №66 площадью 13,9 кв.м, Санузел №67 площадью 5,7 кв.м.

Право собственности на указанные помещения зарегистрировано за ответчиком.

Из материалов реестровых дел, установлено следующее.

17.03.2003 между Академией ФСБ России, именуемой Инвестор, и ООО «Доходный дом «Базис и компания» (в настоящее время ООО «БазисИнвест») как Соинвестор заключен Инвестиционный контакт №190-1202/4.

Цель Инвестконтракта - строительство комплекса жилых домов и комплекса учебных зданий Академии ФСБ.

Пунктом 3.1 стороны установили, что 100% площадей жилой, нежилой площади в комплексе жилых домов переходит в собственность ООО «БазисИнвест».

Пунктом 3.2 инвестконтракта стороны установили, что конкретное имущество, подлежащее передаче в собственность сторонам по итогам реализации инвестиционного контракта, определяется на основании акта о результатах реализации (частичной реализации) инвестиционного проекта с учетом всех дополнительных соглашений.

Согласно пункту 5.2.2 инвестиционного контракта, соинвестор обязан обеспечить за свой счёт разработку, согласование и утверждение в установленном порядке исходно-разрешительной, проектной и иной документации, необходимой для строительства объекта.

Дополнительными соглашениями к инвестиционному контракту №190-1202/4 от 17.03.2003 от 21.03.2005 и от 14.03.2011 года определены объекты строительства, в том числе адрес (в настоящее время фактический адрес: адрес).

В п. 8 дополнительного соглашения от 14.03.2011 года соинвестор получает 100% прав на жилые и нежилые помещения, машиноместа и сервисные службы.

Дополнительными соглашениями к инвестиционному контракту №190-1202/4 от 17.03.2003 от 18.03.2011, 02.04.2012. стороны привлекли к выполнению инвестиционного контракта ООО «МонАрХ-Центр» в качестве соинестора-2, ООО «Главремонтстрой» в качестве сСоинвестора-3, также определяли объем вложенных средств и доли площадей, распределяемых между Соинвесторами.

05.06.2012 между ООО «Доходный дом «Базис и компания» (ООО «БазисИнвест» ), как Инвестором, в рамках инвестиционного контракта №190-1202/4 от 17.03.2003 и дополнительных соглашений, и ООО «ИНЕКС», как соинвестором, заключен договор инвестирования №220-2086/3, по которому Инвестор привлек соинвестора к реализации инвестиционного проекта.

Согласно п. 4.2.3 Договора инвестирования с момента ввода Объекта в эксплуатацию соинвестор как правообладатель несет затраты по его содержанию, а также затраты на техническую эксплуатацию н охрану этого объекта.

Согласно п. 4.2.6 Договора инвестирования в случае передачи прав на получение в собственность квартир, и/или помещений, машиномест, сервисных служб третьим лицам Соинвестор возлагает обязательства в пп. 4.2.3. договора на этих лиц.

Дополнительным соглашением №56 к договору инвестирования №220-2086 от 05.06.2012 стороны установили, что по окончанию реализации договора 100 % общей нежилой площади в объекте, а именно 2577.63кв.м, передается в собственность ООО «ИНЕКС».

В дополнительном соглашении к инвестиционному контракту №190-1202/4 от 17.03.2003 от 24.02.2015 стороны определили, что 100 % общей нежилой площади по итогам реализации контракта переходят в собственность соинвестора-1, то есть ООО «БазисИнвест».

02.10.2015 выдано разрешение на строительство дома.

31.03.2017 выдано разрешение на ввод в эксплуатацию.

На основании предварительных договоров от 08.08.2019 №20-07-60-НЖ/08-08 и от 24.09.2019 №40-07-66-НЖ/0-09 ООО «ИНЕКС» являлось продавцом спорных помещений право предшественникам ответчика: фио, фио (пом.№60), и фио (пом.66,67) соответственно.

Данные обстоятельства были установлены вступившими в законную силу решениями Никулинского районного суда адрес от 29.06.2020 по делу №2- 2292/20 и от 14.07.2020 по делу №2-2453/20.

В обоснование исковых требований ФИО1 указывает, что спорные помещения, по ее мнению, являются помещениями общего пользования, и должны быть переданы в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома.

В силу статьи 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

В силу части 1 статьи 85 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации эксперт обязан дать обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросам и направить его в суд, назначивший экспертизу.

Согласно положениям статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации эксперт дает заключение в письменной форме. Заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

Определением суда от 13 июня 2024 года по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено экспертам АНО «Центральное бюро судебных экспертиз №1».

Согласно заключению экспертов № 2025-СТЭ, помещения №60,66,67 расположенные по адресу: адрес являются техническими помещениями. Данные помещения имеют вспомогательный, обеспечивающий характер и не могут использоваться самостоятельно.

В помещении №66 расположено оборудование, предназначенное для обслуживания более одного помещения МКД: сигнальный пункт оповещения при пожаре, а также серверы для записи наружного и внутреннего видеонаблюдения, данные системы относятся к общедомовому имуществу.

Помещение №67 является вспомогательным помещением пункта охраны (помещение №66).

В помещении №60 отсутствуют инженерные коммуникации, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, предназначенное для обслуживания более одного помещения МКД и требующее беспрепятственного доступа для его технического обслуживания.

Помещения №60,06,67 имеют признаки общедомового имущества.

В помещении №60 расположенному по адресу: адрес были выполнены перепланировка и переоборудование с устройством новых помещений, а также санузла.

Опрошенный судом эксперт фио выводы своего заключения поддержал, дополнительно суду пояснил, что помещение 60 — это помещение службы эксплуатации, 66 - комната охраны, 67 – санузел, помещения имеют вспомогательный характер. В помещении 66 противопожарная система и видеосистема, противопожарная система. В помещении 66 слаботочное оборудование, вентиляция не изучалась. В 67 помещение невозможно пройти.

В связи с имеющимися сомнениями относительно выводов экспертного заключения, определением суда от 07 апреля 2025 года по делу была назначена повторная судебная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО «М-Эксперт».

Согласно заключению экспертов, по результатам исследования эксперты пришли к выводу, что исследуемые объекты, помещения №66 и 67, расположенные по адресу: адрес, Озерная 9 на момент осмотра являются нежилыми, вспомогательными, техническими помещениями общего пользования с внутридомовыми инженерными системами согласно классификации по Своду правил СП 54.13330.2022 «Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция Снип 31-01-2003, исследуемый объект, помещение №60, расположенный по адресу: адрес, Озерная 9 на момент осмотра является нежилым помещением, предназначенным для обслуживания только помещения №60, не предназначенным для технического обслуживания внутридомовых инженерных систем.

Суд принимает в качестве допустимого и достоверного доказательства указанное заключение эксперта, поскольку отсутствуют основания не доверять данному заключению, полученному по результатам назначенной судом экспертизы, где суждения экспертов являются полными, объективными и достоверными, а также изложены в соответствии требованиями законодательства. Выводы экспертов не имеют разночтений, противоречий и каких-либо сомнений, не требуют дополнительной проверки. Кроме того, судебные эксперты были предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, предусмотренной ст. 307 УК РФ, что в совокупности с содержанием данного им заключения свидетельствует о том, что исследования были проведены объективно, на строго нормативной основе, всесторонне и в полном объеме. Квалификация лиц, проводивших экспертизу, сомнений не вызывает, эксперты имеют специальное образование, большой опыт работы и право осуществлять экспертную деятельность.

Из показаний допрошенного эксперта фио следует, что в случае, переноса оборудования из помещения 66, 67, что с технической точки зрения возможно и допустимо, поскольку данное оборудование установлено в данных помещениях управляющей компанией и может быть демонтировано, данные помещения не будут являться помещениями, предназначенным для технического обслуживания внутридомовых инженерных систем.

Суд отмечает, что к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в этих законоположениях юридическим признакам: во-первых, это нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (речь идет, в частности, о таких помещениях, как лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование), во-вторых, это крыши и ограждающие конструкции, в-третьих, это находящееся в данном доме оборудование - механическое, электрическое, санитарно-техническое, расположенное как за пределами, так и внутри помещений.

Указанное имущество находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме. Соответственно, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т.е. общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.

Из части 1 статьи 36 ЖК РФ не следует, что помещение должно быть предназначено для обслуживания всех или нескольких помещений и иметь исключительно технический характер.

Иных критериев, в том числе критерия наличия иных полезных свойств у помещения, который используется в судебной практике для исключения нежилых помещений из состава общего имущества собственников помещения в многоквартирном доме, часть 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации не содержит.

При этом помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в пункте 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491) использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 3).

Оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что основания для признания спорных помещений общедолевой собственностью не имеется, поскольку спорные помещения, принадлежащие на праве собственнику ответчику, могут использоваться самостоятельно, в связи с чем, не обладают признаками имущества, которое должно находиться в общей собственности многоквартирного дома.

При изложенных обстоятельствах, исковые требования удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 56, 88, 98, 100, 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о прекращении зарегистрированного права собственности на нежилые помещения, истребовании имущества, признании нежилых помещений общим имущество многоквартирного дома - отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: Казакова О.А.

Решение в окончательной форме изготовлено 29.07.2025 г.