Решение по делу № 2-776/2023 от 14.11.2023

57RS0023-01-2022-006483-24

2-776/23

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 ноября 2023 года г.Орел

Советский районный суд города Орла в составе:

председательствующего судьи Михеевой Т.А.,

при секретаре Смирновой П.А.,

с участием представителя истца ФИО1,

представителя ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда гражданское дело №2-776/23 по иску ФИО3 к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Перспектива Инвест Групп», третьи лица - АО ФОДД «Констракшн», ФИО4, об уменьшении стоимости объекта участия в долевом строительстве, неустойки за нарушение сроков устранения недостатков, компенсации морального вреда, штрафа,

установил:

Истец ФИО3 обратился в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Перспектива Инвест Групп» об уменьшении стоимости объекта участия в долевом строительстве, неустойки за нарушение сроков устранения недостатков, компенсации морального вреда, штрафа. В ходе судебного разбирательства к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены АО ФОДД «Констракшн» (подрядчик), ФИО4 (новый собственник квартиры). В обоснование иска истцом был указано следующее.

На основании Договора № СИМ-4597ИП участия в долевом строительстве от 26.03.2019 года истцом была приобретена однокомнатная квартира, расположенная в корпусе 33, в секции № 1, на 26 этаже, со строительным номером 26.01.03.169 по адресу: <...>; заявленный в Договоре класс энергоэффективности «А (очень высокий)»; стоимость квартиры составила 11 135 020 руб.

Однако согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию № 77-148000-009011-2019 от 05.07.2019 года по окончании строительства дому был присвоен класс энергоэффективности «В+».

Кроме того, при приёмке квартиры истцом был обнаружен ряд недостатков, с которыми ответчик согласился и отразил свои обязательства по их устранению в гарантийном письме, а именно: выполнение реставрации входной двери, устранение сколов и царапин на портале и дверном полотне; устранение механических повреждений на стеклопакете – окалина ОБ1А1В1; ОБ2А1В1; установка нумерации квартиры; устранение зазоров и щелей в портале входной двери; выполнение реставрация всех окон (гарантийное письмо, л.д.13). Однако фактически ответчик устранил повреждения лишь на двух стеклопакетах путём их замены и лишь 01.03.2020 года, остальные повреждения устранены не были.

Истцом самостоятельно, путём сравнения общедоступных в сети «Интернет» рыночных цена на аналогичные квартиры, с разным классом энергоэффективности, был произведён расчёт разницы между квартирами с классами энергоэффективности «А» и «В+», разница в стоимости составила 1 006 605,81 рыб. Также истцом из общедоступных источников информации была установлена стоимость окна Shuko (которые установлены в переданной истцу квартире) – 38067 руб. х 2 = 86 456 руб. + стоимость работ по замене окон – 27 600 руб., всего 114 056 руб.; поскольку истцом был нарушены срок устранения недостатков объекта на основании ч.1 ст.23 Закона «О защите прав потребителей» истцом была начислена неустойка в сумме 78 698,64 руб.

В связи с этим первоначально истец просил суд уменьшить стоимость приобретённого им объекта долевого участия в строительстве на сумму 1 006 605,81 руб., взыскав данную сумму в его пользу с ответчика; просил взыскать в свою пользу с ответчика неустойку за нарушение сроков устранения недостатков оконных конструкций в сумме 78 698,64 руб., компенсацию морального вреда в сумме 20 000 руб., штраф, предусмотренный Законом «О защите прав потребителей».

В ходе судебного разбирательства на основании проведённой по делу судебной экспертизы, представитель истца уточнил исковые требования - просил суд уменьшить цену договора на 1 318 274,75 руб., взыскав данную суму в пользу истца с ответчика; взыскать с ответчика в пользу истца неустойку на несвоевременное устранение недостатков в сумме 155 855,59 руб., компенсации морального вреда в сумме 20 000 руб., штраф, предусмотренный Законом «О защите прав потребителей» (уточнение исковые требования, том 2, л.д.88-89).

Истец ФИО3, третье лицо соколов А.Ю. личного участия в судебном разбирательстве не принимали.

Представитель ответчика ФИО2 возражал относительно удовлетворения иска, полагала, что изменение класса энергоэффективности дома не повлияло на его рыночную стоимость, также полагал, что истцом пропущен срок на обращение в суд; в материалы дела представлены письменные возражения ни иск.

Представитель третьего лица АО «ФОДД Констракшн» участия в судебном разбирательстве не принимал, суду представлены письменные возражения на иск (том 2, л.д.166-175).

Заслушав явившихся участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор должен содержать, в том числе срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Согласно пункту 1 статьи 10 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-I "О защите прав потребителей" изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора.

В пункте 2 той же статьи содержится перечень тех сведений, которые (с учетом особенностей правового статуса отдельных видов товаров) должны в обязательном порядке содержать информацию о товаре, доводимую изготовителем (исполнителем, продавцом) до потребителя.

В соответствии с пунктом 3 статьи 10 Закона о защите прав потребителя информация, предусмотренная пунктом 2 данной статьи, доводится до сведения потребителей в технической документации, прилагаемой к товарам (работам, услугам), на этикетках, маркировкой или иным способом, принятым для отдельных видов товаров (работ, услуг); информация об обязательном подтверждении соответствия товаров представляется в порядке и способами, которые установлены законодательством Российской Федерации о техническом регулировании, и включает в себя сведения о номере документа, подтверждающего такое соответствие, о сроке его действия и об организации, его выдавшей.

Таким образом, действующее законодательство обязывает продавца предоставить потребителю своевременно (то есть до заключения соответствующего договора) такую информацию о товаре, которая обеспечивала бы возможность свободного и правильного выбора товара покупателем, исключающего возникновение у последнего какого-либо сомнения относительно потребительских свойств и характеристик товара, правил и условий его эффективного использования.

При этом согласно статье 2 Закона об участии в долевом строительстве объектом долевого строительства признается жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участников долевого строительства.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 4 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Исходя из содержания статьи 19 Закона об участии в долевом строительстве, застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

В пункте 1 статьи 21 Закона об участии в долевом строительстве установлено, что информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать, в том числе, информацию о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и об их описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство; о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, если строящимся (создаваемым) объектом недвижимости является многоквартирный дом; о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства.

Из анализа вышеприведенных правовых норм следует, что при заключении договора участия в долевом строительстве застройщик обязан предоставить участнику долевого строительства достоверную информацию не только о потребительских свойствах и характеристиках конкретного объекта долевого строительства (в данном случае квартиры), подлежащего передаче в сроки, установленные договором, но и иную информацию относительно строящегося многоквартирного дома, которая обеспечивала бы участнику долевого строительства возможность свободного и правильного выбора соответствующего помещения в строящемся объекте.

При этом к указанной информации следует отнести описание местоположения строящегося объекта недвижимости с учетом окружающей обстановки, характеристики строящегося многоквартирного жилого дома, а также сведения о составе и месте расположения общего имущества в многоквартирном доме, например, электрического, санитарно-технического и иного оборудования.

согласно части 1 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В соответствии с частью 2 названной статьи в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Согласно части 3 той же статьи в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 9 Закона об участии в долевом строительстве участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства.

Судом установлены следующие фактические обстоятельства дела.

На основании Договора № СИМ-4597ИП участия в долевом строительстве от 26.03.2019 года, заключённого с ООО «Перспектива инвест Групп», истцом ФИО3 была приобретена однокомнатная квартира, расположенная в корпусе 33, в секции № 1, на 26 этаже, со строительным номером 26.01.03.169 по адресу: <...>; заявленный в Договоре класс энергоэффективности «А (очень высокий)»; стоимость квартиры составила 11 135 020 руб. (том 1, л.д.5-10). На основании Договора подряда № 406 от 17.02.2016года проектные и строительные работы в отношении данного МКД выполняло АО «ФОДД «Констракшн» (том 1, л.д.102-105).

Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию № 77-148000-009011-2019 от 05.07.2019 года по окончании строительства дому был присвоен класс энергоэффективности «В+».

На основании договора купли-продажи от 26.04.2023 года данная квартира продана ФИО3 третьему лицу по делу ФИО4

В ходе судебного разбирательства по делу была проведена судебная строительно-техническая экспертиза, на разрешение которой были поставлены следующие вопросы: является ли существенным отклонением параметров и влияет ли на условия эксплуатации объекта долевого строительства по Договору № СИМ-4597ИП участия в долевом строительстве МКД от 26.03.2019 года – квартиры № 169, расположенной по адресу: <...>, изменение класса энергоэффективности МКД с «А» на «В+»? Определить перечень работ и стоимость работ по устранению данного отклонения; Имеются ли строительные недостатки (несоответствия условиям договора долевого участия, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям) в квартире истца, описанные в гарантийном письме (л.д.13)? Какова причина возникновения указанных недостатков – носят ли они эксплуатационный характер или являются результатами некачественно выполненных строительных работ, работ по монтажу и т.п.? Каков объём и стоимость работ по их устранению. Какова величина снижения рыночной стоимости объекта недвижимости - квартиры № 169, расположенной по адресу: <...> – в связи с изменением класса энергоэффективности МКД с «А» на «В+»? Проведение судебной экспертизы поручено экспертам ФИО5 (8-930-868-00-05) и ООО «Независимая оценка» (эксперт ФИО6 (8-915-501-41-34) – каждому в соответствии с имеющейся компетенцией (том 1, л.д.174-177).

Экспертиза по делу проведена.

Согласно экспертному заключению ИП ФИО5 № 131 от 06.09.2013 года изменение класса энергоэффективности МКД с «А» на «В+» являлось существенным отклонением параметров и влияло на условия эксплуатации объекта долевого строительства, поскольку влечёт дополнительные эксплуатационные расходы, дополнительные расходы ресурсов и дополнительные затраты на устранение физического износа здания, дополнительные расходы на техническое обслуживание здания, включающее работы по контролю технического состояния, поддержания работоспособности или неисправности, наладке и регулировке инженерного оборудования, подготовке к сезонной эксплуатации здания в целом, его элементов и систем, обеспечению санитарно-гигиенических требований к помещениям и прилегающей территории, которые производятся за счёт средств собственников, был определён перечень работ, необходимых для устранения указанных отклонений, в целом по дому – 250 396 277,84 руб.; был установлен объём строительных недостатков в квартире истца, был определён объём восстановительных работ по их устранению и стоимость восстановительных работ – 133 984,75 руб.; стоимость устранения механических повреждений на стеклопакете была определена в сумме 31 696,87 руб. (заключение, том 2, л.д.2-94, выводы – л.д.19-20).

Согласно заключению ООО «Независимая оценка» № 83 от 15.09.2023 года величина снижения рыночной стоимости квартиры истца, в связи с изменением класса энергоэффективности МКД, была определена в сумме 1 184 290 руб. (заключение эксперта, том 2, л.д.94-161, выводы, л.д.118).

Эксперт ИП ФИО5 был опрошен в судебном заседании 14.11.2023 года, выводы экспертного заключения поддержал; пояснил, что в материалах дела имеется гарантийное письмо застройщика, в котором тот подтвердил наличие заявленных истцом недостатков в квартире, обязался их устранить, в том же письме был указан объём восстановительных работ – в связи с этим фотофиксация объекта эксперту не требовалась и им не проводилась, при этом проектную документацию он исследовал.

В том же судебном заседании была опрошена судебный эксперт ФИО6, выводы экспертного заключения поддержала; пояснила, что при определении разницы в стоимости квартиры МКД в разным классом энергоэффективности она брала для расчёта квартиры с одинаковыми показателями, но в домах разной энергоэффективности, применяя таким образом «метод парных продаж».

Истец указывал на несоответствие класса энергоэффективности объекта недвижимости условиям договора и, как следствие, нарушение его прав истца на получение достоверной информации о приобретаемом товаре. Однако указанный довод является необоснованным, поскольку истцом не доказано несение убытков в результате эксплуатации объекта недвижимости с иным классом энергоэффективности, ухудшение качественных характеристик объекта долевого строительства. материалами дела не подтверждается потеря стоимости квартиры истца в связи с изменением и снижением класса энергоэффективности дома. Наоборот, из материалов дела следует, что на основании договора от 26.04.2023 года указанная квартира была продана ФИО3 третьему лицу по делу ФИО4 за сумму 19 990 000 руб. (том 3, л.д.93-97), то есть с финансовой выгодой для истца. Иного в материалы дела не представлено.

По завершению строительства дома и получения разрешения на ввод его в эксплуатацию дому был присвоен класс энергоэффективности "В+". При этом, заявленные в проектной документации оборудование, материалы, коммуникации остались неизменны,.о класс энергоэффективности присваивается органом государственного строительного надзора в момент введения дома в эксплуатацию.

Кроме того, судом также учтено, что в ходе рассмотрения дела со стороны ответчика суду представлен Акта проверки соответствия многоквартирного дома требованиям эффективности «А» от 12.07.2023 года, выданный Инспекцией по надзору за энергосбережением и контролю инженерных системы Жилищной инспекции г.Москвы (т.3, л.д.10).

В соответствии с п. 1 ст. 10 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-I "О защите прав потребителей" изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора.

В соответствии с п. 3 ст. 10 Закона "О защите прав потребителей" информация, предусмотренная пунктом 2 данной статьи, доводится до сведения потребителей в технической документации, прилагаемой к товарам (работам, услугам), на этикетках, маркировкой или иным способом, принятым для отдельных видов товаров (работ, услуг); информация об обязательном подтверждении соответствия товаров представляется в порядке и способами, которые установлены законодательством Российской Федерации о техническом регулировании, и включает в себя сведения о номере документа, подтверждающего такое соответствие, о сроке его действия и об организации, его выдавшей.

Согласно ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" объектом долевого строительства признается жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участников долевого строительства.

В соответствии с п. 1 ч. 4 ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч. ч. 1, 2 ст. 7 Федерального закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Согласно ст. 19 Федерального закона N 214-ФЗ застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

В силу п. 1 ст. 21 Федерального закона N 214-ФЗ информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать, в том числе, информацию о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и об их описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство; о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, если строящимся (создаваемым) объектом недвижимости является многоквартирный дом; о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства.

В соответствии с ч. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных данным кодексом.

Получению разрешения на строительство, как следует из части 2 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации, предшествует подготовка проектной документации, которая представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта.

В соответствии с пунктом 5 статьи 2 Федерального закона "Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" N 261-ФЗ, класс энергетической эффективности - это характеристика продукции, отражающая ее энергетическую эффективность. Под энергетической эффективностью понимаются характеристики, отражающие отношение полезного эффекта от использования энергетических ресурсов к затратам этих ресурсов, произведенным в целях получения такого эффекта, применительно к продукции, технологическому процессу, юридическому лицу, индивидуальному предпринимателю (пункт 4 статьи 2 Закона N 261-ФЗ).

В соответствии с ч. 1 ст. 12 Федерального закона N 261-ФЗ класс энергетической эффективности многоквартирного дома, построенного, реконструированного или прошедшего капитальный ремонт и вводимого в эксплуатацию, а также подлежащего государственному строительному надзору, определяется органом государственного строительного надзора в соответствии с утвержденными уполномоченным федеральным органом исполнительной власти правилами определения класса энергетической эффективности многоквартирных домов, требования к которым устанавливаются Правительством Российской Федерации. Класс энергетической эффективности вводимого в эксплуатацию многоквартирного дома указывается в заключении органа государственного строительного надзора о соответствии построенного, реконструированного, прошедшего капитальный ремонт многоквартирного дома также требованиям энергетической эффективности.

В соответствии с ч. 6 ст. 11 Федерального закона N 261-ФЗ не допускается ввод в эксплуатацию зданий, строений, сооружений, построенных, реконструированных, прошедших капитальный ремонт и не соответствующих требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности их приборами учета используемых энергетических ресурсов.

Проверка соответствия вводимых в эксплуатацию зданий, строений, сооружений требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности их приборами учета используемых энергетических ресурсов осуществляется органом государственного строительного надзора при осуществлении государственного строительного надзора (ч. 8 ст. 11 Федерального закона N 261-ФЗ).

Таким образом, из вышеуказанных правовых актов следует, что класс энергоэффективности присваивается объекту в момент введения его в эксплуатацию, класс энергоэффективности присваивается органом государственного строительного надзора, при этом проверяется соответствие вводимого здания требованиям энергоэффективности.

При этом в соответствии с п. 4 ст. 19 Федерального закона N 214-ФЗ после размещения в единой информационной системе жилищного строительства сведений о вводе дома в эксплуатацию, внесение изменений в проектную декларацию не требуется.

Из материалов дела следует, что при заключении договора ответчик предоставил истцу полную и достоверную информацию об объекте долевого строительства, в договоре указана площадь и технические характеристики помещения. Кроме того, в приложениях к договору, истец был ознакомлен с описанием местоположения квартиры, а также основными характеристиками объекта долевого строительства. Данная информация была предоставлена истцу в наглядной форме, исключающей заблуждение потребителя относительно приобретаемого объекта.

В Договоре указан класс энергоэффективности дома «А», при этом данные технические характеристики объекта являются проектными, окончательные характеристики объекта определяются результатами технической инвентаризации.

На момент заключения договора в проекте строительства дома был указан класс энергоэффективности дома «А», т.е. вся необходимая и достоверная информация, соответствующая проекту была предоставлена истцу.

Судом установлено, что в отношении проектной документации МКД Мосгорэкспертизой было выдано положительное заключение №680018/МГЭ/4631-3/4 от 17.12.2018 года. По окончании строительства МКД 25.06.2019 года Комитетом государственного строительного надзора г.Москвы было выдано заключение о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов, иных нормативных актов и проектной документации (том 2, л.д.183-262, том 3, л.д.3-7).

Многоквартирный дом был введен в эксплуатацию, при введении в эксплуатацию дом был признан соответствующим требованиям энергоэффективности, класс энергоэффективности был присвоен дому органом государственного строительного надзора в момент введения его в эксплуатацию.

Оценивая доводы сторон, руководствуясь статьей 4, частями 1, 2 статьи 7, статьей 19, частью 1 статьи 21 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, частью 5 статьи 2, частью 6 статьи 11, частью 1 статьи 12 Федерального закона от 23 ноября 2009 г. N 261-ФЗ "Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", суд исходит из того, что класс энергоэффективности не является единственным ценообразующим фактором при определении рыночной стоимости конкретной квартиры, и указание на стоимость аналогичных квартир само по себе не свидетельствует о том, что стоимость конкретной квартиры истца была бы ниже при заявленном застройщиком классе энергоэффективности «В+» вместо «А», в связи с чем суд не признаёт доказанным, что изменение класса энергоэффективности многоквартирного дома влияет на потребительские качества объекта долевого строительства и не ведет к снижению его стоимости.

Учитывая, что в ходе рассмотрения дела установлено, что объект строительства построен в соответствии с условиями договора и требованиями нормативной документации, класс энергоэффективности, установленный органом государственного строительного надзора, соответствует характеристикам жилого дома, что при заключении договора истцу была предоставлена вся необходимая информация об объекте, которая соответствовала проектной документации, то оснований полагать, что права истца как потребителя были нарушены при заключении договора, не имеется.

Вышеизложенное является основанием для отказа истцу в удовлетворении требований о взыскании в пользу истца стоимости уменьшения цены квартиры в связи с изменением класса энергоэффективности дома.

Из заключения судебной экспертизы следует, что в приобретённой истцом квартире имелись строительные недостатки, стоимость устранения которых была определена судебным экспертом в сумме 133 984,75 руб., за период с 24.12.2019 года по 01.04.2020 года истцом начислена неустойка в сумме 133 984,75 руб.; также судебным экспертом была определена стоимость устранения недостатков оконных конструкций в сумме 31 696,87 руб., по утверждению истца, недостатки были устранены ответчиком лишь 01.03.2020 года, за период с 24.12.2019 года по 01.03.2020 года им начислена неустойка в сумме 21 870,84 руб.

В силу приведённых выше норма Закона, в пользу истца с ответчика судом взыскиваются расходы на выполнение ремонтно-восстановительных работ по устранению недостатков объекта долевого участия в строительстве в сумме 133 984,75 руб.

Относительно определения подлежащей взысканию суммы неустойки суд исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Судом установлено, что строительные недостатки в квартире, выявленные сторонами ещё в декабре 2019 года, ответчиком на момент судебного разбирательства (ноябрь 2023 года) устранены не были, недостатки в оконных конструкциях были устранены ответчиком лишь 01.03.2020 года, указанными периодами обусловлено начисление истцом неустойки.

Согласно пункту 2 ст.7 Закона данной нормы в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Пунктом 8 предусмотрено, что за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, застройщик уплачивает гражданину - участнику долевого строительства, приобретающему жилое помещение для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере, определяемом пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей". Если недостаток (дефект) указанного жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, не является основанием для признания такого жилого помещения непригодным для проживания, размер неустойки (пени) рассчитывается как процент, установленный пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей", от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка (дефекта).

В соответствии с пунктом 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страхования, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами.

В подпункте "а" пункта 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" разъяснено, что неустойка (пеня) в размере, установленном статьей 23 Закона о защите прав потребителей, взыскивается за каждый день просрочки указанных в статьях 20, 21, 22 этого Закона сроков устранения недостатков товара и замены товара с недостатками, соразмерного уменьшения покупной цены товара, возмещения расходов на исправление недостатков товара потребителем, возврата уплаченной за товар денежной суммы, возмещения причиненных потребителю убытков вследствие продажи товара ненадлежащего качества либо предоставления ненадлежащей информации о товаре, а также за каждый день задержки выполнения требования потребителя о предоставлении на время ремонта либо до замены товара с недостатками товара длительного пользования, обладающего этими же основными потребительскими свойствами, впредь до выдачи потребителю товара из ремонта или его замены либо до предоставления во временное пользование товара длительного пользования, обладающего этими же основными потребительскими свойствами, без ограничения какой-либо суммой.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» применение статьи 333 ГК РФ по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Исходя из пункта 73 этого же постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ).

В силу статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Исходя из изложенного, применение статьи 333 ГК РФ возможно при определении размера неустойки, предусмотренной Законом Российской Федерации «О защите прав потребителей».

Исходя из смысла приведенных выше правовых норм и разъяснений, а также принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ) размер неустойки может быть снижен судом на основании статьи 333 ГК РФ только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

При этом, ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Кредитор для опровержения такого заявления вправе представить доводы, подтверждающие соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства.

Снижение размера неустойки не должно вести к необоснованному освобождению должника от ответственности за просрочку исполнения обязательства и ответственности за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя.

Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение. Не ограничивая сумму устанавливаемых договором неустоек, ГК Российской Федерации вместе с тем управомочивает суд устанавливать соразмерные основному долгу их пределы с учетом действительного размера ущерба, причиненного стороне в конкретном договоре.

Это является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 333 ГК Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

По настоящему делу суд учитывает объём выявленных недостатков, период просрочки (выявленные истцом и признанные ответчиком строительные недостатки квартиры не были устранены по момент судебного разбирательства), статус ответчика как профессионального участника правоотношений в области долевого участия в строительстве, в связи с чем оснований для вывода о явной несоразмерности установленной законом суммы неустойки указанным обстоятельствам не находит.

В силу приведённых выше норм права в пользу истца с ответчика подлежит взысканию вся заявленная ко взысканию сумма неустойка: 133 984,75 руб. (нарушение срока устранения строительных недостатков квартиры, в пределах заявленного истцом периода) + 21 870,84 руб. (нарушение срока устранения недостатков оконных конструкций, в пределах заявленного истцом периода) в общей сумме 155 855,59 руб.

Поскольку на правоотношения сторон распространяются положения Закона «О защите прав потребителей», при установленном судом нарушении ответчиком прав истца как потребителя, в пользу истца с ответчика на основании ст.15 Закона «О защите прав потребителей», также взыскивается компенсация морального вреда в сумме 20 000 руб. Также на основании ст.13 Закона «О защите прав потребителей», при установленном судом факте неустранения (и несвоевременного устранения) строительных недостатков в переданной истцу квартире, в пользу истца с ответчика взыскивается штраф в сумме 150 000 руб. При этом при определении суммы штрафа суд исходит из приведённых выше норм закона и установленных по делу обстоятельств и оснований для несоразмерности заявленной истцом и установленной законом суммы штрафа характеру, объёму и длительности нарушения прав истца также не находит.

Частью 1,2 ст. 98 ГПК РФ предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

В соответствии со ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации, ст. 98,103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 61.1 Бюджетного кодекса Российской Федерации с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в доход бюджета муниципального образования «город Орел» в сумме 6 398,4 руб.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО3 к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Перспектива Инвест Групп», третье лицо - АО ФОДД «Констракшн», об уменьшении стоимости объекта участия в долевом строительстве, неустойки за нарушение сроков устранения недостатков, компенсации морального вреда, штрафа - удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Перспектива Инвест Групп» в пользу ФИО3 стоимость ремонтно-восстановительных работ по устранению недостатков объекта долевого участия в строительстве в сумме 133 984,75 руб., неустойку за нарушения сроков устранения недостатков объект долевого участия в строительстве в общей сумме 155 855,59 руб., компенсацию морального вреда в сумме 20 000 руб. и штраф в сумме 150 000 руб.

В остальной части в удовлетворении иска отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Перспектива Инвест Групп» в доход бюджета муниципального образования «Город Орел» государственную пошлину в размере 6 398,4 руб.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Орловский областной суд через Советский районный суд г.Орла в течение месяца с момента изготовления мотивированного текста решения.

Председательствующий Т.А. Михеева

Мотивированное решение изготовлено 20.12.2023 года.