Дело № 2-1264/2025

УИД 27RS0014-01-2025-001852-60

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Советская Гавань 15 декабря 2025 года

Советско-Гаванский городской суд Хабаровского края в составе:

председательствующего судьи Гужвинской Е.Е.,

при секретаре судебного заседания Яшкиной Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3 о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО3 о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона, указав в обоснование заявленных исковых требований, что 17.03.2023 между ней и ФИО4 заключен договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 57,5 кв.м., стоимостью 2 000 000 рублей. Стороны договорились, что расчет будет производиться равными частями по 250 000 рублей ежеквартально с 30.06.2023, последний квартальный платеж должен быть произведена 31.03.2025. В соответствии с условиями договора купли-продажи ввиду того, что расчет между сторонами не произведен, у ФИО4 возникает право залога на указанное нежилое помещение в силу закона с момента регистрации права собственности по настоящему договору. Стороны договорились, что окончательный расчет между ними оформляется при получении расписки о последнем платеже по настоящему договору, которая будет являться основанием для прекращения залога на указанное жилое помещение, после выдачи указанной расписки обязанность ФИО1 по оплате недвижимости считается исполненной, право собственности на указанное нежилое помещение возникает у ФИО1 с момента регистрации перехода права собственности в ЕГРН. На основании указанного договора купли-продажи нежилого помещения, за истцом зарегистрировано право собственности в ЕГРН на указанное нежилое помещение, запись регистрации № от 21.03.2023. Одновременно с государственной регистрацией права собственности зарегистрировано обременение в виде ипотеки в силу закона № на срок с 21.03.2023 до полного расчета в пользу ФИО4 Указанное нежилое помещение, принадлежало продавцу ФИО4 на праве общей совместной собственности с супругом ФИО3, который дал нотариальное согласие своей супруге на отчуждение истцу указанного нежилого помещения. При совместной подаче продавцом ФИО4 и покупателем (истцом) договора купли-продажи нежилого помещения от 17.03.2023 в МФЦ ими было оговорено, что все деньги по данному договору в счет оплаты недвижимого имущества будет получать супруг продавца ФИО4 - ФИО3. После заключения указанного договора, денежные средства по договоренности с продавцом, передавались истцом супругу продавца - ФИО3, последний о получении денежных средств на договоре делал записи с указанием суммы платежа и даты получения денежных средств. Продавец по вышеуказанному договору - ФИО4 умерла <данные изъяты>, после ее смерти нотариусом Советско-Гаванского нотариального округа Хабаровского края ФИО6 по заявлению ее супруга ФИО3 заведено наследственное дело. Супруг продавца ФИО4 - ФИО3 является ее единственным наследником первой очереди, обратившимся к нотариусу в установленный законом 6-месячный срок, а также являлся сособственником указанного нежилого помещения. После смерти продавца по договору - ФИО4, истец продолжила производить расчет, за указанное нежилое помещение, передавая наличные денежные средства супругу продавца ФИО4 - ФИО3, последним, так же делались отметки о получении им денежных средств на договоре, с указанием суммы полученных им платежей. Последний платеж за указанное нежилое помещение по договору купли продажи нежилого помещения от 17.03.2023, был истцом произведен ФИО3 - 25.08.2024 в сумме 389 000 рублей. После получения последнего платежа в счет оплаты стоимости нежилого помещения, ФИО3 составлена расписка, как то предусмотрено п. 3.4. и 3.5. Договора, в соответствии с которой, ФИО3 получил деньги в сумме 2 000 000 рублей за продажу <адрес> <адрес>, претензий не имеет. Таким образом, обязательство по оплате объекта недвижимости, обеспеченное ипотекой, истцом исполнено полностью, что в силу закона является основанием к прекращению ипотеки, однако, погашение регистрационной записи об ипотеке во внесудебном порядке по совместному заявлению залогодержателя и залогодателя невозможно, поскольку залогодержатель ФИО2 умерла ДД.ММ.ГГГГ. Просит суд прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в пользу ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки <адрес>, зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости в отношении Функционального (встроенного) помещения, назначение - нежилое, расположенного по адресу: <адрес> кадастровый №, на основании договора купли-продажи нежилого помещения от 17.03.2023, дата регистрации ипотеки 21.03.2023, номер регистрации №.

В судебное заседании истец ФИО1, будучи надлежащим образом извещенной о времени и месте судебного заседания, не явилась, о причинах неявки суду не сообщила, просила рассмотреть дело без ее участия, о чем указала в письменном заявлении.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил, представил в адрес суда письменное заявление, в котором исковые требования признал, последствия признания иска ему разъяснены и понятны, просил рассмотреть дело без его участия.

В судебное заседание представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом, об уважительности причин неявки суду не сообщил, ходатайствовал о рассмотрении дела без участия представителя третьего лица.

При указанных обстоятельствах, руководствуясь положениями ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее также - ГПК РФ), суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца, ответчика и представителя третьего лица.

Изучив материалы дела, обсудив исковые требования, суд приходит к следующим выводам.

На основании ч. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

К числу указанных оснований относятся договоры и иные сделки, предусмотренные законом, а также договоры и иные сделки, хотя и не предусмотренные законом, но не противоречащие ему.

В соответствии со ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Частью 5 статьи 488 ГК РФ определено, что если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Согласно ч. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение от стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

Согласно положениям Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее также - Закон об ипотеке), ипотекой признается залог недвижимого имущества. К ипотеке в силу закона применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное (статья 1).

В силу ст. 2 Закона об ипотеке ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно положениям ст. 3 указанного Федерального закона ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по обеспечиваемому ипотекой обязательству.

В соответствии со ст. 19 указанного Федерального закона ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с п.п. 1 и 2 ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.

В соответствии с п. 1 ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

На основании подп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Согласно ст. 25 Закона об ипотеке, если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки. Для погашения регистрационной записи об ипотеке предоставление иных документов не требует.

Согласно разъяснений, содержащихся в п. п. 52, 53 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими (пункт 52).

Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны (пункт 53).

Согласно разъяснениям, данным в п. 62 указанного Постановления Пленума на основании статей 58, 1110 и 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать, что покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

Из системного толкования вышеуказанных правовых норм следует, что в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда.

В судебном заседании установлено, что 17.03.2023 между ФИО4 и ФИО1 заключен договор купли-продажи нежилого помещения – Функционального (встроенного) помещения, находящегося по адресу: <адрес> общей площадью 57,5 кв.м.

Указанное нежилое помещение принадлежало ФИО5 на праве собственности.

В соответствии с п. 3.1 договора купли-продажи, стороны оценили указанное нежилое помещение в 2 000 000 рублей.

Согласно п. 3.2 договора купли-продажи, стороны договорились, что расчет между ними будет производиться равными частями по 250 000 рублей ежеквартально с 30.06.2023 со дня регистрации перехода права собственности по настоящем договору. Этим же пунктом договора купли-продажи установлен график платежей, в соответствии с которым последний квартальный платеж должен быть произведен 31.03.2025.

Пунктами 3.3, 3.4, 3.5 договора купли-продажи установлено, что ввиду того, что расчет между сторонами не произведен, согласно п. 5 ст. 488 ГК РФ у ФИО4 возникает право залога на указанное нежилое помещение в силу закона с момента регистрации права собственности по настоящему договору; стороны договорились, что окончательный расчет между ними оформляется при получении расписки о последнем платеже по настоящему договору, которая будет являться основанием для прекращения залога на указанное жилое помещение; после выдачи указанной расписки обязанности ФИО1 по оплате недвижимости считается исполненной.

Согласно п. 7 договора купли-продажи, согласие ФИО3, супруга ФИО4, удостоверенное нотариусом Советско-Гаванского нотариального округа Хабаровского края 27АА 1987272 от 16.02.2023, реестровый №, на отчуждение согласно ст. 35 СК РФ имеется.

Переход права собственности на помещение - наименование: Функциональное (встроенное) помещение, назначение – нежилое, по адресу: <адрес> кадастровый №, от продавца к покупателю произведен 21.03.2023, о чем в ЕГРН внесена запись о регистрации №, а также в ЕГРН внесена запись о государственной регистрации ипотеки в силу закона №, от этого же числа, лицо, в пользу которого установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости – ФИО2

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 умерла, что подтверждается свидетельством о смерти II-ДВ № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно ответу нотариуса Советско-Гаванского нотариального округа Хабарвосокгко края ФИО6 от 19.11.2025, единственным наследником ФИО2 является ее супруг ФИО3

Согласно представленной в материалы дела копии расписки от 25.08.2024, установлено, что ФИО3 получил деньги в сумме 2 000 000 рублей за продажу <адрес> в <адрес>.

Из выписки из ЕГРН от 08.11.2025 в отношении вышеуказанного нежилого помещения, следует, что на помещение до настоящего времени установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости в виде ипотеки в силу закона, запись о государственной регистрации ипотеки в силу закона №.

При изложенных обстоятельствах, суд приходит к выводу, что письменными доказательствами по делу подтверждается исполнение истцом ФИО1 обязательств по уплате стоимости объекта недвижимости по договору купли-продажи нежилого помещения от 17.03.2023 в сумме 2 000 000 рублей, то есть в полном объеме в соответствии с условиями п. 3.1, 3.5 данного договора.

В силу п. 5 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» одним из оснований для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

Принимая во внимание приведенное правовое регулирование, и исходя из того, что судом при рассмотрении настоящего дела установлено, что истцом (покупателем) ФИО1 обязательства по оплате в рамках договора купли-продажи нежилого помещения от 17.03.2023 с зарегистрированным ограничением (обременением) в виде ипотеки в пользу продавца были исполнены полностью; ФИО3 с претензиями о неисполнении условий договора купли-продажи нежилого помещения не обращался; документов, вызывающих сомнения в исполнении истцом обязанности по оплате приобретенного 17.03.2023 нежилого помещения, суду не представлено; ФИО4 (продавец) умерла 18.02.2024, в связи с чем, истец не имеет возможности обратиться в Управление Росреестра по Хабаровскому краю с заявлением о снятии обременения со спорного объекта недвижимого имущества, таким образом, имеются основания для удовлетворения требования истца о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона в отношении Функционального (встроенного) помещения, назначение - нежилое, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Ответчик ФИО3 исковые требования признал в полном объеме, о чем 21.11.2025 представил суду письменное заявление.

В соответствии с ч. 1, 2 ст. 39 ГПК РФ, ответчик вправе признать иск. Суд не принимает признание иска ответчиком, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц.

В силу требований ч. 3 ст. 173 ГПК РФ при признании ответчиком иска и принятии его судом принимается решение об удовлетворении заявленных истцом требований.

Совокупность исследованных в судебном заседании доказательств позволяет суду сделать вывод о том, что признание иска ответчиком ФИО3 не противоречит закону, не нарушает прав и законных интересов иных лиц, соответствует фактическим обстоятельствам дела, поэтому признание иска ответчиком подлежит принятию судом.

Согласно изложенным выше разъяснениям, содержащимся в абз. 2 п. 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Таким образом, решение о прекращении ипотеки является в силу вышеназванных норм права обязательным для регистрационного органа и указание в решении об исключении регистрационной записи об ипотеке в силу закона, не требуется.

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Прекратить обременение (ипотека в силу закона) по договору купли-продажи нежилого помещения от 17.03.2023, дата регистрации ипотеки 21.03.2023, номер регистрации №, в пользу ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки <адрес>, в отношении Функционального (встроенного) помещения, назначение - нежилое, расположенного по адресу: <адрес> кадастровый №, принадлежащего на праве собственности ФИО1 (паспорт <данные изъяты>).

Решение суда является основанием для внесения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю соответствующей записи в ЕГРН для погашения регистрационной записи об ипотеке от 21.03.2023 № в отношении Функционального (встроенного) помещения, назначение - нежилое, расположенного по адресу: <адрес> кадастровый №, принадлежащего на праве собственности ФИО1 (паспорт <данные изъяты>).

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Хабаровского краевого суда через Советско-Гаванский городской суд Хабаровского края в течение месяца со дня его принятия судом в окончательной форм.

Мотивированное решение в окончательной форме составлено 29.12.2025.

Судья Е.Е. Гужвинская