Дело № 2-1328/2022

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Волжский 26 июля 2022 года

Волжский городской суд Волгоградской области в составе:

председательствующего судьи Миловановой Ю.В.,

при секретаре Фетисовой М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО2 к Комитету земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа – город Волжский Волгоградской области о признании недостоверной величины рыночной стоимости земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

С учетом уточненных требований, ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском к Комитету земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа – город Волжский Волгоградской области о признании недостоверной величины рыночной стоимости земельного участка, в обоснование требований указав, что "."..г. между ними и муниципальным образованием городского округа – город Волжский Волгоградской области в лице Комитета земельных ресурсов администрации городского округа – город Волжский Волгоградской области был заключен договор аренды земельного участка без проведения торгов №... АЗ, в соответствии с которым им был предоставлен земельный участок общей площадью 15836 кв.м., расположенный по адресу: на срок с "."..г. по "."..г.. Размер арендной платы составил 231752 рубля в год ил 19312 рублей 67 копеек в месяц для каждого. Согласно уведомлению №... от "."..г. арендная плата с "."..г. составила 794995 рублей 50 копеек или 66249 рублей 63 копейки с каждого. Указанная стоимость арендной платы рассчитана исходя из отчета ООО «Атон», в соответствии с которым рыночная стоимость спорного участка по состоянию на "."..г. составляет 23010000 рублей. Однако из проведенной судебной экспертизы следует, что рыночная стоимость спорного земельного участка, по состоянию на "."..г., составляет 7395000 рублей. ФИО1, ФИО2 просят суд признать недостоверной итоговую величину рыночной стоимости земельного участка, расположенного по адресу: , с кадастровым номером , площадью кв.м., в сумме 23010000 рублей, определенную на основании отчета об оценке от "."..г. № выполненного ООО «Атон»; установить действительную величину рыночной стоимости земельного участка, расположенного по адресу: , с кадастровым номером площадью кв.м., по состоянию на "."..г. в размере 7395000 рублей.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явилась, о рассмотрении дела извещена.

Истец ФИО1 в судебном заседании предъявленные исковые требования с учетом их уточнений поддержал.

Представитель истца ФИО1 – ФИО3 в судебном заседании уточненные исковые требования поддержал, просил удовлетворить их в полном объеме.

Представитель ответчика в судебном заседании исковые требования не признал, просил отказать в их удовлетворении.

Представители третьего лица в судебном заседании исковые требования не признали, просили отказать в их удовлетворении.

Суд, выслушав истца, представителей сторон, эксперта, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными ст.12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (п.1 ст.1 ГК РФ).

В соответствии с п.1 ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч.1 ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с подп.7 п.1 ст.1 Земельного кодекса РФ любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (п.1 ст.65 Земельного кодекса РФ).

Согласно п.4 ст.22 Земельного кодекса РФ размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

На основании п.1 ст.424 ГК РФ и пункта 39.7 Земельного кодекса РФ плата за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен.

В судебном заседании установлено следующее.

"."..г. между Комитетом земельных ресурсов администрации городского округа – город Волжский Волгоградской области (арендодатель) и ФИО1 (арендатор-1) и ФИО2 (арендатор-2) был заключен договор аренды земельного участка без проведения торгов №...аз.

По условиям договора Арендодатель предоставил, а Арендатор принял в использование на условиях аренды, земельный участок площадью кв.м., расположенный по адресу: , в границах указанных в кадастровой выписке из единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от "."..г. № . Кадастровый номер земельного участка . Вид разрешенного использования – обслуживание автотранспорта (под имущественный комплекс недвижимости автостоянки в составе: асфальтобетонное замощение площадью кв.м., гараж площадью кв.м.). Категория земель – земли населенных пунктов.

Арендная плата с "."..г. составила 231752 рубля в год или 19312 рублей 67 копеек в месяц с каждого исходя из кадастровой стоимости земельного участка в размере 30900267 рублей.

Согласно копии акта приема-передачи земельного участка от "."..г. Комитет земельных ресурсов администрации городского округа – город Волжский Волгоградской области передал ФИО1 и ФИО2 указанный выше земельный участок, под имущественный комплекс недвижимости автостоянки в составе: асфальтобетонное замощение площадью кв.м., гараж площадью 50 кв.м..

Из уведомления Комитета земельных ресурсов администрации городского округа – город Волжский Волгоградской области №... от "."..г. следует, что с "."..г. арендная плата составит 794995 рублей 50 копеек в год или 66 рублей 249 рублей 63 копейки в месяц, исходя из рыночной стоимости земельного участка, определенная отчетом об оценке № от "."..г. составленной ООО «Атон».

Между тем, из отчета об оценке №..._206 от "."..г. составленного Частнопрактикующим оценщиком ФИО4 по заявлению ФИО1, рыночная стоимость земельного участка, расположенного по адресу: , кадастровый №..., площадью 15836 рублей, по состоянию на "."..г. определена в размере 6794000 рублей.

По причине существенного расхождения в размере определенной рыночной стоимости земельного участка, истцы инициировали судебное разбирательство.

В связи с предоставлением сторонами отчетов об оценке, в которых рыночная стоимость ежегодной арендной платы за пользование земельным участком существенно различается, судом, по ходатайству стороны истца, с целью определения рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на "."..г., была назначена судебная оценочная экспертиза.

Из заключения эксперта №... от "."..г., составленного ООО «Эксперт Система» следует, что рыночная стоимость земельного участка, расположенного по адресу: , кадастровый №..., по состоянию на "."..г., составляет 7368000 рублей.

По ходатайству третьего лица, судом с целью определения рыночной стоимости спорного земельного участка, по состоянию на "."..г., была назначена повторная оценочная экспертиза.

Из заключения эксперта № от "."..г., составленного ООО Консалтинговая компания «Артемида» следует, что рыночная стоимость земельного участка, расположенного по адресу: , кадастровый №..., по состоянию на "."..г. составляет 7395000 рублей.

У суда не имеется оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта, произведенного в рамках повторной оценочной экспертизы, поскольку оно выполнено специалистом, имеющим специальные познания в области оценочной деятельности, квалификация эксперта подтверждается соответствующими свидетельствами, подлинность которых никем не оспорена. В тексте заключения эксперта подробно изучен процесс исследования, указано на источники примененных данных и обоснованы выводы. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст.ст.307-308 УК РФ. Таким образом, заключение эксперта соответствует положениям ст.86 ГПК РФ, а также требованиям относимости и допустимости.

В судебном заседании был допрошен эксперт ООО Консалтинговая компания «Артемида» ФИО5, который поддержал заключение судебной оценочной экспертизы. На все представленные по делу вопросы экспертом даны ответы с представлением пояснений, содержащих опровержения утверждений о порочности экспертного заключения.

Как следует из заключения повторной судебной экспертизы и пояснений эксперта по составленному им заключению, при проведении исследования эксперт руководствовался положениями законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки, заключение базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте исследования, экспертом приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, корректировки приведены по всем значимым группам элементов сравнения, расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта исследования.

Суд считает, что повторное заключение судебной экспертизы соответствует действующему законодательству об экспертной и оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования, указание на использованные методы оценки и проведенные расчеты, иные сведения, имеющие существенное значение. Заключение повторной судебной экспертизы основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе научных и практических данных, изложенные в нем суждения достаточным образом мотивированы, полученные результаты не допускают их неоднозначное толкование, приведенные в нем ответы соответствуют поставленным вопросам и носят исчерпывающий характер.

В пунктах 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено следующее. К договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки определены в статье 11 Закона № 135-ФЗ, а требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности регулируются стандартами оценочной деятельности (статья 20 Закона № 135-ФЗ).

Отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Закона № 135-ФЗ).

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании (статья 13 Закона № 135-ФЗ).

По результатам исследования представленных в дело доказательств, их оценки, в том числе заключения эксперта от "."..г. №..._СЭ_22, суд признает, что итоговая величина рыночной стоимости размера ежегодной арендной платы, определенная на основании отчета об оценке № ОН-962-20/20, подготовленного ООО «Атон», является недостоверной. Данный отчет в силу допущенных оценщиком нарушений законодательства об оценочной деятельности не отражает реальной рыночной стоимости объекта оценки, а значит, указанная в нем величина не может быть использована при определении размера арендной платы. Установление недостоверности отчета является основанием для определения рыночной стоимости ежегодной арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 34:35:030217:20328 в размере, указанном в заключении судебного эксперта от "."..г. №..._СЭ_22.

Кроме того, заключение повторной экспертизы ООО Консалтинговая компания «Артемида» от "."..г. №..._СЭ_22 также согласуется с позицией судебной экспертизы, изложенной в заключении судебной экспертизы ООО «Эксперт Система» №... от "."..г..

При таких обстоятельствах, суд считает необходимым признать недостоверной итоговую величину рыночной стоимости земельного участка, расположенного по адресу: , с кадастровым площадью кв.м., в сумме 23010000 рублей, определенную на основании отчета об оценке от "."..г. № , выполненного ООО «Атон» и установить действительную величину рыночной стоимости земельного участка, расположенного по адресу: , с кадастровым номером , площадью 15863 кв.м., по состоянию на "."..г. в размере 7395000 рублей.

Доводы о необходимости принятия в качестве достоверного отчета об оценке ООО «Атон» № и отсутствии в этой связи необходимости в установлении рыночной стоимости ежегодной арендной платы за пользование спорным земельным участком на основании заключения эксперта № подлежат отклонению по указанным выше обстоятельствам.

Также суд не может согласиться с доводами, изложенными в рецензиях ООО «Атон» на заключения обеих судебных экспертиз, поскольку оно является третьим лицом в данном споре, на основании его отчета об оценки основаны возражения ответчика, что также свидетельствует о заинтересованности стороны третьего лица в исходе спора.

По результатам исследования имеющихся в деле доказательств, их правовой оценки, суд приходит к выводу о недостоверности отчета и необходимости установления рыночной стоимости ежегодной арендной платы за пользование земельным участком на основании заключения эксперта № от "."..г..

Согласно ч.1 ст.88 ГПК РФ, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В силу ст.94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам…

Определением судьи от "."..г. по делу была назначена оценочная экспертиза, производство которой было поручено экспертам ООО «Эксперт Система», расходы по проведению которой были возложены на ФИО1 и ФИО2.

Определением суда от "."..г. по делу была назначена повторная оценочная экспертиза, производство которой было поручено экспертам ООО Консалтинговая компания «Артемида», расходы по проведению которой были возложены на ООО «Атон».

Принимая во внимание, что до настоящего времени расходы за проведенные экспертизы не оплачены, экспертные организации просят взыскать указанные расходы.

С учетом удовлетворенных исковых требований, суд полагает возможным взыскать расходы по оплате экспертизы с Комитета земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа – город Волжский Волгоградской области в пользу ООО «Эксперт Система» в размере 5000 рублей и в пользу ООО Консалтинговая компания «Артемида» в размере 10000 рублей.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1, ФИО2 к Комитету земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа – о признании недостоверной величины рыночной стоимости земельного участка – удовлетворить.

Признать недостоверной итоговую величину рыночной стоимости земельного участка, расположенного по адресу: , с кадастровым номером 34, площадью кв.м., в сумме 23 010 000 рублей, определенную на основании отчета об оценке от "."..г. № , выполненного ООО «Атон».

Установить действительную величину рыночной стоимости земельного участка, расположенного по адресу: , с кадастровым номером , площадью кв.м., по состоянию на "."..г. в размере 7 395 000 рублей.

Взыскать с Комитета земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа – в пользу ООО «Эксперт Система» расходы по проведению судебной экспертизы в размере 5 000 рублей.

Взыскать с Комитета земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа – в пользу ООО Консалтинговая компания «Артемида» расходы по проведению судебной экспертизы в размере 10 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Волгоградский областной суд через Волжский городской суд Волгоградской области в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья Ю.В. Милованова

Справка: мотивированное решение изготовлено 01 августа 2022 года.

Судья Ю.В. Милованова