Решение по делу № 2-1279/2025 от 20.03.2025

39RS0001-01-2024-000074-44 Дело № 2-1279/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 марта 2025 года г. Калининград

Ленинградский районный суд г.Калининграда в составе судьи Таранова А.В., при секретаре Швайцер О.В., с участием:

представителя истца ФИО1 – ФИО2,

рассмотрев материалы гражданского дела по иску ФИО1 к Министерству градостроительной политики Калининградской области и Администрации городского округа «Город Калининград» о признании права собственности на жилой дом блокированной застройки,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился с иском к Министерству градостроительной политики Калининградской области и Администрации городского округа «Город Калининград» о признании права собственности на самовольную постройку: жилой дом блокированной застройки, площадью 163,7 кв.м., количеством этажей 3, расположенный по адресу: <адрес> приводя в обоснование следующие доводы.

Истцу на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства: одноквартирная двухэтажная блокированная секция, по адресу <адрес> степенью готовности 62%, с кадастровым номером 39:15:131007:1328.

Указанный объект был получен истцом в собственность при следующих обстоятельствах.

ООО «К-Д Билдинг Групп» осуществляло в качестве застройщика строительство блокированных жилых домов, которые на сегодняшний частично введены в эксплуатацию а частично до сих пор являются объектами незавершённого строительством, в том числе спорный объект. Данный объект незавершённого строительством по пер. Арсенальном в Ленинградском районе г. Калининграда возводился с составе ряда объектов, на основании разрешений на строительство: № 39-015-1115-00283-06 от 15 декабря 2006 года и № RU39315000 – 313/2010 от 19 ноября 2010 года.

27.11.2008 года ООО «К-Д Билдинг Групп» заключило договор №11 участия в долевом строительстве одноквартирной двухэтажной блокированной секции №11 (находящейся в жилом доме №14 по Генеральному плану) по адресу: г. Калининград, пер. Арсенальный, дом №11, (далее - Объект), с ФИО4, которая в соответствии с Соглашением от 26.12.2017 года об уступке прав и обязанностей по Договору долевого участия уступила свои права и обязанности по Договору Истцу.

Решением Арбитражного суда Калининградской области по делу № А21-9534/2011 от 03 апреля 2013 года ООО «К-Д Билдинг Групп» признано несостоятельным (банкротом), введена процедура банкротства - конкурсное производство. 10 октября 2018 года Арбитражный суд Калининградской области по делу № А21 - 9534/2011 удовлетворил ходатайство конкурсного управляющего ООО «К-Д Билдинг Групп» ФИО3 о погашении требований участников строительства путем передачи объектов незавершенного строительства, и обязал конкурсного управляющего ФИО3 передать ЖСК «Арсенальный» права застройщика на объекты незавершенного строительства, в т.ч.:

- Объект незавершенного строительства со степенью готовности 62%, общей площадью застройки 65,2 кв. м. с кадастровым (условным) номером: № по адресу: <адрес>, №, <адрес> (запись о регистрации права ДД.ММ.ГГГГ №).

24 декабря 2020 года жилищно-строительный кооператив «Арсенальный» в лице председателя ликвидационной комиссии ФИО5, для целей распределения имущества ликвидируемого юридического лица ООО «К-Д Билдинг Групп» передал Истцу в собственность Объект незавершенный строительством со степенью готовности 62,0%.

31.03.2021 г. Истцом зарегистрировано право собственности на Объект незавершенного строительства, в ЕГРН внесена запись № о праве собственности Истца на объект незавершенного строительства одноквартирную двухэтажную блокированную секцию, по адресу Россия, <адрес>, пер.Арсенальный, <адрес>, со степенью готовности 62%.

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и Администрацией был заключен договор №-А аренды земельного участка, и истцу был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 39:15:131007:1243, площадью 152 кв.м., под указанную блок-секцию.

С указанного времени Истец, являясь собственником незавершенного строительством Объекта, за свой счет выполнил работы по завершению строительства блокированного жилого дома. Дом пригоден для постоянного проживания. Согласно Техническому плану, подготовленному в результате выполнения кадастровых работ, здание, расположенное но адресу: <адрес>, №, <адрес>, состоит из 3 (трех) этажей, площадь здания составляет 163,7 кв,м. Истцом заключены договоры со всеми сетевыми энергоснабжающими организациями на поставку и оплату ресурсов, договор на техническое обслуживание.

Однако у Истца отсутствует возможность ввести в эксплуатацию дом, поскольку истец не является застройщиком, срок разрешения на строительство, выданное застройщику, для завершения строительства истек.

Объект недвижимости соответствует разрешенному использованию земельного участка, находящегося на праве аренды у Истца.

В несудебном порядке возможности ввести в эксплуатацию указанный объект недвижимости не возможно по причине отсутствия первичных строительно-технических документов, технических условий и факта их исполнения застройщиком.

Истец в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом.

Представитель истца в судебном заседании иск поддержала, изложила доводы, аналогичные описанным в иске.

Представитель Администрации городского округа «Город Калининград» и Министерства градостроительной политики Калининградской области в судебное заседание не явились, извещены надлежаще.

Третьи лица в судебное заседание представителей не направили, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом.

Заслушав лиц участвующих в деле, исследовав представленные сторонами доказательства, и дав им оценку, суд приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что ФИО1 на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства: одноквартирная двухэтажная блокированная секция, по адресу Россия, <адрес> со степенью готовности 62%, с кадастровым номером №

Указанный объект был получен истцом в собственность при следующих обстоятельствах.

- Объект незавершенного строительства со степенью готовности 62%, общей площадью застройки 65,2 кв. м. с кадастровым (условным) номером: № (запись о регистрации права 28.10.2015 года № 39-39/001-39/001/016/2015-9646/1).

ДД.ММ.ГГГГ Истцом зарегистрировано право собственности на Объект незавершенного строительства, в ЕГРН внесена запись № о праве собственности Истца на объект незавершенного строительства одноквартирную двухэтажную блокированную секцию, по адресу Россия, <адрес>, <адрес>, со степенью готовности 62%.

Истец указывает, что являясь собственником незавершенного строительством Объекта, он за свой счет выполнил работы по завершению строительства блокированного жилого дома, и указанный дом пригоден для эксплуатации в соответствии с назначением.

С указанного времени Истец, являясь собственником незавершенного строительством Объекта, за свой счет выполнил работы по завершению строительства блокированного жилого дома. Дом пригоден для постоянного проживания. Согласно Техническому плану, подготовленному в результате выполнения кадастровых работ, здание, расположенное но адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, состоит из 3 (трех) этажей, площадь здания составляет 163,7 кв,м. Истцом заключены договоры со всеми сетевыми энергоснабжающими организациями на поставку и оплату ресурсов, договор на техническое обслуживание.

В силу п. п. 1, 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ (далее ГрК РФ) разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Согласно п. 7 ст. 51 ГрК РФ в целях строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства застройщик направляет в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство орган местного самоуправления заявление о выдаче разрешения на строительство с приложением необходимых документов, а именно: правоустанавливающих документов на земельный участок, градостроительного плана земельного участка, материалов, содержащихся в проектной документации, положительного заключения государственной экспертизы проектной документации. При этом строительство должно осуществляться исключительно на основании утвержденной в установленном порядке проектной документации, в отношении которой проведена государственная экспертиза (ст. 48, 49 Градостроительного кодекса РФ).

В соответствии с положениями п. 14 ст. 1 ГрК РФ, реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов;

В соответствии с ч. 10 ст. 55 ГрК РФ, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства.

В силу ч. 2 ст. 55.24 ГрК РФ, эксплуатация построенного, реконструированного здания, сооружения допускается после получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (за исключением случаев, указанных в части 3 настоящей статьи), а также акта, разрешающего эксплуатацию здания, сооружения, в случаях, предусмотренных федеральными законами.

Согласно ст. 219 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В силу ст. 131 ГК РФ государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество.

В соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

В соответствии с п. 10 ст. 1 ГрК РФ под объектами капитального строительства понимаются здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

В пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что по смыслу статьи 131 Гражданского кодекса РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом, по общему правилу, государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости.

В силу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается.

Пунктом 3 статьи 222 ГК РФ установлено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Техническим заключением № 2001.2023/ТЗ, выполненным ИП ФИО6 подтверждено, что жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес> соответствует понятию жилого дома блокированной застройки. Обследование объекта показало, что состояние основных несущих конструкций жилого дома согласно ГОСТ Р 53778-2010 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния» - работоспособное, т.е. не имеют дефектов и повреждении, влияющих на несущую способность конструкций. Жилой дом в целом соответствует требованиям действующих СНиП, противопожарным и санитарным нормам, предъявляемым к малоэтажным жилым домам и жилым помещениям, по своим конструктивным характеристикам и объемно-планировочному решению обеспечивает его безопасную эксплуатацию, не нарушая права и законные интересы других лиц, не создавая угрозы жизни и здоровью граждан. Жилой дом соответствует градостроительным регламентам, установленным для зоны Ж-3, в пределах которой он расположен, что обеспечивает в том числе проход и проезд автотранспорта служб спасения, медицинских и противопожарных служб. При строительстве объекта капитального строительства были предусмотрены мероприятия по обеспечению противопожарной безопасности здания, в том числе, применены огнестойкие строительные материалы. Объемно-планировочные решение жилого дома, площади жилых комнат и помещений вспомогательного назначения, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом доме, обеспечивают возможность размещения необходимого набора предметов мебели и функционального оборудования с учетом требований эргономики. В жилом доме созданы условия для отдыха, сна, гигиенических процедур, приготовления и приема пищи, а также для другой деятельности.

Санитарно-техническое оборудование, установленное в жилом доме соответствует требованиям СниП 3.05.01-85 «Внутренние санитарные системы», на момент обследования эксплуатировалось и находилось в работоспособном состоянии. Дальнейшая эксплуатация жилого дома обеспечивает безопасность жизни и здоровья жильцов дома. Работы по возведению строительных конструкций выполнены технически грамотно с соблюдением строительных норм и правил, что соответствует требованиям СНиП 3.03.01-87 «Несущие и ограждающие конструкции». При эксплуатации объекта капитального строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № отсутствует угроза жизни и здоровья граждан, здание соответствует требованиям технического регламента, утвержденного Федеральным законом № 384-Ф3 от 30 декабря 2009 года «О безопасности зданий и сооружений» в части механической, пожарной, санитарной и эксплуатационной безопасности.

Здание по адресу: № является завершенным строительством жилым домом блокированной застройки и может эксплуатироваться по назначению.

Для оценки состояния конструкций здания, пригодности его для эксплуатации в соответствии с его назначением, возможности безопасной эксплуатации здания, наличии угрозы для жизни и здоровью граждан в результате проведенных работ, качества проведенных строительных работ, их соответствия строительным и иным нормам и правилам, судом была назначена строительно-техническая экспертиза.

Согласно заключению эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного экспертом ФБУ Калининградская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции РФ, с учетом устных и письменных пояснений эксперта ФИО7, допрошенной также в судебном заседании, здание по адресу: № является жилым домом блокированной застройки, соответствует всем установленным требованиям и может эксплуатироваться по назначению.

Материалами дела, в том числе: письмом № 172 от 09.08.2023 ООО «Энергосеть» использование разрешенной мощности для отопления объекта допускается, письмом МУП «Водоканал» (акт о присоединении к сетям наружной канализации от 26.12.2008 № 5334-12), актом о присоединении к сетям инженерно-технического обеспечения МУП КХ «Водоканал» от 31.03.2011г., письмом МУП «Водоканал» №10393 от 25.06.2021г. о направлении копий документов, письмом МУП КХ «Водоканал» исх.ЖГ-604 от 21.06.2004г. о подтверждении ранее выданных ТУ (согласовано 18.04.2005), Единым договором № 23878 холодного водоснабжения от 13.08.2021, акт допуска узла учета к эксплуатации ГП КО «Водоканал» от 04.02.2022, паспортом счетчиков воды от 23.08.2021, первичный акт № 02/05/0523Д о техническом состоянии дымоотведения и вентиляции, подтверждено, что спорны объект подключен сетям коммуникаций, необходимых для функционирования такого объекта.

На основании договора аренды № 153/2021-А от 20 октября 2021 года, истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, площадью 152 кв.м., предоставленного «под блок-секцию № блокированного жилого дома по пер №, на котором располагается спорный объект.

При таких обстоятельствах, иск подлежит удовлетворению.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ :

Иск ФИО1 (паспорт №) к Министерству градостроительной политики Калининградской области (ИНН <***>) и Администрации городского округа «Город Калининград» (ИНН <***>) удовлетворить.

Признать за ФИО1 право собственности на жилой дом блокированной застройки, площадью 163,7 кв.м., количеством этажей 3, №

Настоящее решение является основанием для внесения в ЕГРН регистрационной записи о возникновении у ФИО1 права собственности на вышеуказанный жилой дом блокированной застройки, и прекращении права собственности ФИО1 на объект незавершенного строительства с кадастровым номером №.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд, через Ленинградский районный суд г. Калининграда в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 03 апреля 2025 года.

Судья А.В. Таранов