УИД 54RS0003-01-2022-007555-77

Судья Хромова А.А. Дело № 2-1083/2023

Докладчик Быкова И.В. 33-7733/2023

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Новосибирского областного суда в составе:

председательствующего Дроня Ю.И.,

судей Быковой И.В., Илларионова Д.Б.,

при секретаре Сониной Ю.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Новосибирске «25» июля 2023 года гражданское дело по апелляционной жалобе представителя истца ФИО1 – ФИО2 на решение Заельцовского районного суда города Новосибирска от 06 апреля 2023 года по иску ФИО1 к Департаменту земельных и имущественных отношений Управления по земельным ресурсам мэрии г. Новосибирска об обязании заключить договор аренды на земельный участок.

Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Быковой И.В., объяснения представителя истца ФИО1 – ФИО2, судебная коллегия

УСТАНОВИЛ

А:

ФИО1 обратился в суд с иском (с учетом уточнений) к Департаменту земельных и имущественных отношений Управления по земельным ресурсам мэрии г. Новосибирска об обязании заключить договор аренды на земельный участок, в обоснование иска, указав, что 08.10.2002 он приобрел по договору купли-продажи незавершенный строительством объект, расположенный по адресу: <адрес>

В соответствии с п.5 договора купли-продажи незавершенного строительством объекта от 08.10.2002, отчуждаемый незавершенный строительством объект расположен на земельном участке площадью 920 кв.м., находящемся по адресу: <адрес>

В соответствии с п. 6 договора купли-продажи незавершенного строительством объекта от 08.10.2002, право пользования земельным участком, принадлежит продавцу на условиях аренды на основании договора аренды земельного участка № от 28.05.2002, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 15.07.2002 г. сделана запись о регистрации №.

27.05.2022 истец обратился в отдел государственной регистрации недвижимости № 6 Управления Росреестра по Новосибирской области Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности в отношении объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <адрес>.

15.06.2022 г. (исх. №) истцом было получено уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, мотивированное тем, что срок действия договора аренды земельного участка на территории города Новосибирска №-р от 29.12.2018г. заключенный между мэрией города Новосибирска и ФИО1, истек 28.12.2021 г., в связи с чем, у истца на момент проведения регистрации отсутствуют права на земельный участок, на котором расположен регистрируемый объект недвижимости, в связи с чем, регистрация прав на объект незавершенный строительством невозможна до момента заключения договора аренды на земельный участок.

04.07.2022 истец обратился в Департамент земельных и имущественных отношений Управления по земельным ресурсам мэрии г. Новосибирска с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка площадью 920 кв.м, по <адрес>

25.07.2022 г. (исх. №) истец получил уведомление об отказе в предоставлении в аренду земельного участка, в связи с чем, он лишен возможности осуществить регистрацию права собственности на приобретенный по договору купли - продажи объект незавершенный строительством.

08.10.2022 истец направил в адрес ответчика претензию с требованием заключить с ним договор аренды. Ответ на претензию в адрес истца до настоящего времени не поступил.

Истец указал, что при переходе права собственности на объект незавершенного строительства он приобрел право владения спорным земельным участком на условиях аренды. Считает незаконным отказ ответчика в заключении с ним договора аренды на земельный участок после истечения срока действия предыдущего договора аренды. Полагает, что отказ ответчика в заключении договора аренды нарушил право владения, пользования и распоряжения недвижимостью, находящейся в собственности истца, поскольку истец лишен возможности по осуществлению кадастрового учета объекта недвижимости, регистрации прав на недвижимость в регистрирующем органе, что делает невозможным отчуждение прав на объект недвижимости, регистрацию права собственности на объект после завершения строительства, реконструкцию и т.д.

Истец полагал разумным и справедливым установить порядок пользования земельным участком на новый срок на тех же условиях, на которых эти права осуществлялись до их прекращения, а именно - на условиях аренды земельного участка от 29.12.2018.

На основании вышеизложенного, истец просил суд обязать Департамент земельных и имущественных отношений Управления по земельным ресурсам мэрии города Новосибирска заключить с ним, ФИО1, договор аренды земельного участка с кадастровым № площадью 920 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>

Решением Заельцовского районного суда города Новосибирска от 06.04.2023 в удовлетворении иска отказано.

С постановленным решением не согласился истец ФИО1, в апелляционной жалобе его представитель ФИО2 просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований.

В доводах апелляционной жалобы указывает, что в настоящее время на спорном земельном участке расположен индивидуальный жилой дом площадью 51,1 кв.м., принадлежащий истцу на праве собственности, и объект незавершенного строительства. Земельным участком истец пользовался на условиях аренды, договор с ним перезаключался неоднократно. Срок действия последнего договора истек 28.12.2021, и более договор не перезаключался.

Истец считает, что судом не исследован момент возникновения права владения спорным земельным участком. Полагает, что к правоотношениям, возникшим в период до 1998 года, не подлежит применению п. 21 ст. 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ», в редакции от 23.06.2014, а также Правила землепользования и застройки г. Новосибирска №1288 от 24.06.2009, в которых минимальный процент застройки (7%) введен 25.05.2022. Тот факт, что отношения, связанные с использованием земельного участка, возникли до 1998 года, подтверждается справкой о пожаре, в результате которого сгорел частный дом, принадлежащий Г., расположенный по адресу: <адрес> Апеллянт полагает, что земельный участок под домом был сформирован до 1998 года, несмотря на отсутствие регистрации права на него. 28.05.2002 с Г. был заключен договор аренды спорного земельного участка для завершения строительства индивидуального жилого дома после пожара. 08.10.2002 Г. продала незавершенный строительством объект истцу, у которого на основании п. 2 ст. 271 ГК РФ возникло право пользования земельным участком на условиях аренды, соответствующий договор был заключен с ним, и впоследствии неоднократно перезаключался. У истца сохранились только договоры аренды от 24.09.2004, от 06.05.2013, от 29.12.2018. Лишение истца права пользования земельным участком, возникшего у него в 2002 году, незаконно, и препятствует реализации в полной мере его права собственности на объект, находящийся на спорном земельном участке. В обоснование доводов апелляционной жалобы истец ссылается на ст.ст. 304, 305, 12, 272, 621 ГК РФ, п. 9 ст. 39.1, п. 3 ст. 35 ЗК РФ.

Проверив материалы дела с учетом требований ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 08.10.2002 г. истец приобрел по договору купли-продажи незавершенный строительством объект, расположенный по адресу: <адрес> что подтверждается договором купли-продажи незавершенного строительством объекта от 08.10.2002 г. (л.д. 7-8).

В соответствии с п. 5 договора купли-продажи незавершенного строительством объекта от 08.10.2002 г. отчуждаемый незавершенный строительством объект расположен на земельном участке площадью 920 кв.м., находящемся по адресу: <адрес>

В соответствии с п. 6 договора купли-продажи незавершенного строительством объекта от 08.10.2002 г. право пользования земельным участком, принадлежит продавцу на условиях аренды на основании договора аренды земельного участка № от 28.05.2002 г., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 15.07.2002 г. сделана запись о регистрации №.

29.12.2018 между ответчиком и истцом был заключен договор аренды земельного участка №р, сроком действия до 28.12.2021, согласно которому ответчик передал истцу в аренду земельный участок для завершения строительства объекта незавершенного строительства по <адрес> (л.д. 13-16).

27.05.2022 г. истец обратился в отдел государственной регистрации недвижимости № 6 Управления Росреестра по Новосибирской области Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности в отношении объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <адрес>

15.06.2022 г. (исх. КУВД-001/2022-21835646/1) истцом было получено из отдела государственной регистрации недвижимости № 6 Управления Росреестра по Новосибирской области Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав (л.д. 9-11).

04.07.2022 г. истец обратился в Департамент земельных и имущественных отношений Управления по земельным ресурсам мэрии <адрес> с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка площадью 920 кв.м, по <адрес>

25.07.2022 г. (исх. № 31/19/11380) истец получил уведомление об отказе в предоставлении в аренду земельного участка, поскольку земельный участок был ранее предоставлен в аренду истцу для завершения строительства объекта незавершенного строительства на основании договора аренды земельного участка от 06.05.2013 № 115378, сроком действия по 06.05.2016 (л.д.12).

Постанавливая обжалуемое решение суд первой инстанции руководствовался норами ст.ст. 39.6 ЗК РФ, ст. 3 ФЗ «О введение в действие Земельного кодекса РФ», исходил из того, что площадь земельного участка несоразмерна площади необходимой для эксплуатации индивидуального жилого дома площадью 51,1 кв. м, поскольку истец реализовал право, предусмотренное ч. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ и п. 21 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ», пришел к выводу, что повторное заключение договора аренды земельного участка с целью завершения строительства объекта незавершенного строительства является невозможным в силу специального характера данных норм.

Судебная коллегия соглашается с законностью принятого решения, не усматривая оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы.

Верховный Суд Российской Федерации в п. 24 Обзора судебной практики N 2 (2020), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020 г., отметил, что собственник объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, имеет право на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 г. однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 г. регулируются главы V.1 ЗК РФ, а также положениями ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Федеральный закон N 137-ФЗ).

В силу п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ, по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в п. 2 ст. 39. 6 ЗК РФ, а также в п. 21 ст. 3 Федерального закона N 137-ФЗ.

Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ в редакции Федерального закона от 23.06. 2014 г. N 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон N 171-ФЗ), действующей с 01.03.2015 г., в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 г. в аренду для строительства такого объекта, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст. 39.14-39.17 ЗК РФ. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с этим пунктом.

Законом N 171-ФЗ от 23.06.2014 « О внесении изменений в земельный кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения в ГК РФ, который дополнен ст. 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 33.34 Закона N 171-ФЗ установлено, что положения ст. 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу названного закона (1 марта 2015 г.).

При этом исходя из положений п. 6 ст. 239.1 ГК РФ применение положений названной статьи возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения реализовано право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 01.03.2015 г. на основании п. 21.ст. 3 Закона N 137-ФЗ.

Совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 г. однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке ст. 239.1 ГК РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства на заключение (однократную пролонгацию) договора аренды для завершения строительства такого объекта без торгов. Вводя льготный (без торгов) порядок получения в аренду публичного земельного участка для собственников незавершенных строительством объектов, законодатель адресует его добросовестным лицам, не использовавшим прежде право на продление договора и не имевшим правопредшественников, такое право реализовавших.

Материалами дела подтверждено, что начиная с 2002 земельный участок площадью 920 кв.м. с кадастровым № расположенный в пределах Заельцовского района г. Новосибирска, предоставлялся истцу и его правопредшественнику для завершения строительства жилого дома по <адрес>.

Согласно кадастровой выписке по состоянию на 28.01.2013, земельный участок с КН № был поставлен на кадастровый учет 10.06.2002 ( л.д. 115). Ранее, сгоревший дом был передан в собственность по договору от 21.04.1997 правопредшественнику ( л.д. 7 п. 4 договора купли-продажи).

Согласно ранее действующей норме п. 1 ст. 39 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до 01.03.2015г.) при разрушении здания, строения, сооружения от пожара, стихийных бедствий, ветхости права на земельный участок, предоставленный для их обслуживания, сохраняется за лицами, владеющими земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, при условии восстановления в установленном порядке здания, строения, сооружения в течение трех лет. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 настоящего Кодекса, вправе продлить этот срок.

На земельном участке с кадастровым № имеется строение 51.1 кв.м., между тем, площадь земельного участка в 920 кв.м. не является необходимой для его эксплуатации. Согласно акту осмотра от 02.06.2022 на земельном участке расположено одноэтажное деревянное строение, функциональное назначение которого не определено. На земельном участке имеется объект незавершенного строительства, хозяйственные работы не ведутся ( л.д. 76).

Согласно кадастровый выписке из Росреестра по состоянию на 23.03.2023 по адресу: <адрес>. имеется объект незавершенного строительства, назначение которого не определено. Снят с кадастрового учета 19.05.2022 ( л.д. 66-67).

Согласно кадастровой выписке по состоянию на 03.04.2023, на земельный участок с КН № площадью 920 кв.м., вид разрешенного пользования – для завершения строительства индивидуального жилого дома после пожара.

В соответствии с пп. 1 п. 2.1 ст. 36 в ранее действующей редакции Правил землепользования и застройки города Новосибирска, утвержденных решением Совета депутатов города Новосибирска от 24.06.2009 N 1288, предельный размер земельного участка с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства» составляет: минимальный - 0,045 га, максимальный - 0,1 га.

Как следует из п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Основания для отказа в предоставлении находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка без торгов предусмотрены ст. 39.16 ЗК РФ.

Подп. 1 ст. 39.16 ЗК РФ предусмотрено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, в том числе в случаях, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

Из анализа под.п. 4 п. 1 ст. 39 ГрК РФ не следует, что как максимальный, так и минимальный процент застройки должен быть рассчитан лишь на основании одного строения, а в данном случае исходя из площади индивидуального жилого дома.

Принимая во внимание, что на момент введения измененной редакции Правил землепользования на территории г. Новосибирска, срок договора аренды истца, в том числе и право его последующей пролонгации, было уже использовано, оснований для заключения нового договора аренды, с учетом введения изменений в Правила землепользования, у истца не имелось.

Согласно представленному ответчиком акту осмотра земельного участка № 422674 от 02.06.2022 (приложения к акту), на земельном участке залит только фундамент.

Доводы жалоб о том, что на предоставленном для индивидуального жилищного строительства земельном участке возведен жилой дом, который вместе с незавершенным строительством объектом вписывается в размеры требуемой застройки площади, отклоняются судом кассационной инстанции как несостоятельные, так как площадь земельного участка, на которую имеет право истец как владелец строения в 51.1 кв.м., отлична от площади земельного участка, на аренду земли которого, истец претендует.

Отклоняет суд апелляционной инстанции ссылку апеллянта о неприменении к данному спору п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ. Так, согласно ст. 7 Федерального закона РФ от 25.10.2001 года N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», к земельным отношениям, возникшим до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, Земельный кодекс Российской Федерации применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом. Право на заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов истцом уже было использовано после введения в действия Земельного кодекса РФ и до принятия изменений в Правила землепользования в 2022г. Доказательств того, что изначально земельный участок принадлежал на праве постоянного (бессрочного) пользования в дело не представлено.

При таких обстоятельствах судебная коллегия считает, что истцом не доказано размещение на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства, возведенного в установленном законом порядке при наличии разрешительных документов на строительство, в связи с чем у суда отсутствовали правовые основания для удовлетворения исковых требований о понуждении мэрии в предоставления истцу в аренду спорного земельного участка для завершения строительства такого объекта. Право на оформление земельного участка в собственность или аренду необходимого для эксплуатации дома в 51.1 кв.м. стороной ответчика не оспаривается.

Судебная коллегия отмечает, что доводы апелляционной жалобы заявителя являлись предметом проверки и исследования при рассмотрении дела в суде первой инстанции и правильно признаны несостоятельными по мотивам, подробно приведенным в оспариваемом решении суда, не согласиться с которыми судебная коллегия оснований не находит, поскольку они фактически направлены на переоценку имеющихся в деле доказательств, и сводятся к оспариванию обоснованности выводов суда первой инстанции об установленных им обстоятельствах дела, основаны на субъективном восприятии обстоятельств дела, что не является основанием, предусмотренным ст. 330 ГПК РФ, для отмены или изменения решения суда первой инстанции в апелляционном порядке.

Руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛ

А:

решение Заельцовского районного суда города Новосибирска от 06 апреля 2023 года в пределах доводов апелляционной жалобы оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя истца ФИО2 - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи