УИД 77RS0027-02-2024-009757-45 Дело №2-147/2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
10 марта 2025 года город Москва
Тверской районный суд города Москвы в составе председательствующего судьи Тутуниной О.А., при секретаре судебного заседания Смолиной В.В., с участием представителя истца ФИО1 по доверенности ФИО2, представителя ответчика ООО «СЗ «Поклонная» по доверенности ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании с применением средств видеозаписи гражданское дело №2-147/2025 по иску ФИО1.. Г... к ООО «СЗ «Поклонная» о взыскании неустойки, денежных средств в счет соразмерного уменьшения площади переданных объектов долевого строительства, стоимости устранения строительных недостатков, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с иском, уточненным в порядке ст.39 ГПК РФ, к ООО «СЗ «Поклонная» о взыскании неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства (апартамента) по договору №18.20 от 27.03.2020 за период с 30.09.2023 по 06.05.2024 в размере сумма, денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены договора участия в долевом строительстве №18.20 от 27.03.2020 в связи с уменьшением площади переданного объекта долевого строительства в размере сумма, денежных средств в счет устранения строительных недостатков объекта долевого строительства (апартамента) по договору №18.20 от 27.03.2020 в размере сумма, неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства (апартамента) по договору №23.19 от 27.04.2021 за период с 30.09.2023 по 06.05.2024 в размере сумма, денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены договора участия в долевом строительстве №23.19 от 27.04.2021 в связи с уменьшением площади переданного объекта долевого строительства в размере сумма, денежных средств в счет устранения строительных недостатков объекта долевого строительства (апартамента) по договору №23.19 от 27.04.2021 в размере сумма, компенсации морального вреда в размере сумма, штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 50% от присужденных судом сумм, расходов на оплату государственной пошлины в размере сумма, ссылаясь, на то, что в нарушение условий заключенных договоров ответчик несвоевременно исполнил принятые на себя обязательства по передаче объектов долевого строительства, кроме того объекты долевого строительства переданы меньшей площади, со строительными недостатками, что нарушает права истца.
Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, направил для участия в деле своего представителя.
Представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО2 в судебное заседание явился, уточненные исковые требования поддержал в полном объеме.
Представитель ответчика ООО «СЗ «Поклонная» по доверенности ФИО3 в судебное заседание явился, против удовлетворения исковых требований возражал по доводам письменных возражений. В случае принятия решения об удовлетворении иска просил применить положения ст. 333 ГК РФ, снизить подлежащую уплате неустойку, штраф, компенсацию морального вреда до разумных пределов, учесть положения ч.4 ст.10 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», согласно которым общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, предоставить отсрочку исполнения судебного постановления.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, ООО «АНТТЕК» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.
Руководствуясь ч.3 ст.167 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть дело при данной явке, в отсутствие иных сторон и их представителей, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.
Выслушав представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
В силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно ч.1 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно ч.1 ст.6 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
В соответствии с ч.3 ст.6 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном ГК РФ.
Как установлено в ходе судебного разбирательства и подтверждается материалами дела, 27.03.2020 между застройщиком ООО «СЗ «Поклонная» и участником долевого строительства ФИО1 заключен договор участия в долевом строительстве №18.20, по условиям которого ответчик принял на себя обязательства в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить и передать объект долевого строительства – нежилое помещение (апартамент), условный номер 18.20, площадью 83,7 кв.м., расположенный по адресу: адрес.
В соответствии с п.6.1 договора цена договора представляет собой совокупность всех средств, подлежащих выплате участником долевого строительства застройщику по настоящему договору, является фиксированной и составляет сумма
Согласно п.4.2 договора застройщик обязался передать объект долевого строительства участнику долевого строительства по передаточному акту после получения разрешения на ввод здания в эксплуатацию и не позднее 30.09.2023.
Обязанность по оплате цены договора участником долевого строительства исполнена надлежащим образом.
Объект долевого строительства (апартамент) был передан участнику долевого строительства с нарушением срока, а именно 06.05.2024, что подтверждается передаточным актом.
27.04.2021 между застройщиком ООО «СЗ «Поклонная» и участником долевого строительства ФИО1 заключен договор участия в долевом строительстве №23.19, по условиям которого ответчик принял на себя обязательства в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить и передать объект долевого строительства – нежилое помещение (апартамент), условный номер 23.19, площадью 80,1 кв.м., расположенный по адресу: адрес.
В соответствии с п.6.1 договора цена договора представляет собой совокупность всех средств, подлежащих выплате участником долевого строительства застройщику по настоящему договору, является фиксированной и составляет сумма
Согласно п.4.2 договора застройщик обязался передать объект долевого строительства участнику долевого строительства по передаточному акту после получения разрешения на ввод здания в эксплуатацию и не позднее 30.09.2023.
Обязанность по оплате цены договора участником долевого строительства исполнена надлежащим образом.
Объект долевого строительства (апартамент) был передан участнику долевого строительства с нарушением срока, а именно 06.05.2024, что подтверждается передаточным актом.
Таким образом, застройщиком нарушен срок передачи истцу объектов долевого строительства. Факт просрочки обязательств не оспаривается стороной ответчика.
В порядке досудебного урегулирования спора истец направлял ответчику претензии с требованием уплатить неустойку за просрочку передачи объектов долевого строительства. Полученные ответчиком 15.04.2024 претензии оставлены без ответа и удовлетворения.
Заключая вышеуказанные договоры, участник долевого строительства имел намерение приобрести недвижимость для личных, семейных, домашних нужд, а ответчик действовал в данных правоотношениях как застройщик, то есть, обязался осуществить строительство названного объекта недвижимости и передать его участнику долевого строительства в согласованные сроки.
Доказательств того, что нарушение предусмотренного договорами срока передачи объекта долевого строительства произошло вследствие непреодолимой силы, либо в результате неправомерных действий самого истца, суду не представлено.
В силу п.2 ст.6 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», согласно которой в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Согласно п.2.1 ст.6 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в случае нарушения на срок, не превышающий тридцати месяцев, предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, входящего в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в проектной документации которых предусмотрена хотя бы одна из характеристик, являющаяся в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации основанием для отнесения таких многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости к уникальным объектам, застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки, но не более пяти процентов от цены договора.
В соответствии с ч.2 ст.48.1 ГрК РФ к уникальным объектам относятся объекты капитального строительства (за исключением указанных в ч.1 настоящей статьи), в проектной документации которых предусмотрена хотя бы одна из следующих характеристик: высота более чем 100 метров, для ветроэнергетических установок – более чем 250 метров; пролеты более чем 100 метров; наличие консоли более чем 20 метров; заглубление подземной части (полностью или частично) ниже планировочной отметки земли более чем на 15 метров.
Из п.2.2 положительного заключения экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий МОСГОСЭКСПЕРТИЗЫ №77-1-1-3-015920-2019 от 27.06.2019, ответа первого заместителя председателя МОСГОССТРОЙНАДЗОРА №09-2684/24-1 от 14.03.2024 следует, что объект, расположенный по адресу: адрес является уникальным зданием высотой более 100 м., с подземной частью, заглубленной более чем на 15 м.
Ключевая ставка Центрального банка Российской Федерации, действовавшая по состоянию на 30.09.2023 – 13%.
В соответствии с п.2 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 №326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» в период с 1 июля 2023 года до 31 декабря 2024 года включительно размер процентов, неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренных ч.6 ст.5, ч.2 ст.6, ч.ч. 2 и 6 ст.9, а также подлежащих уплате с учетом ч.9 ст.4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в отношении которых не применяются особенности, предусмотренные пунктом 1 настоящего постановления, исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действовавшей по состоянию на 1 июля 2023 года.
Ключевая ставка Центрального банка Российской Федерации, действовавшая по состоянию на 01.07.2023 – 7,5%.
Период взыскиваемой неустойки исчисляется судом с учетом положений п.1 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 №326, согласно которому неустойка (штраф, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом ч.9 ст.4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уплате гражданину – участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу настоящего постановления до 30.06.2025 включительно.
Постановление Правительства РФ от 18.03.2024 №326 вступило в законную силу 22.03.2024.
С учетом вышеизложенного, неустойка за просрочку передачи объекта долевого строительства по договору №18.20 от 27.03.2020 рассчитывается судом с учетом размера ключевой ставки ЦБ РФ – 7,5% составляет и взыскивается судом в пользу истца за период с 01.10.2023 по 21.03.2024 в размере сумма, согласно следующему расчету: сумма х 173 х 1/300 х 7,5%.
Неустойка за просрочку передачи объекта долевого строительства по договору №23.19 от 27.04.2021 рассчитывается судом с учетом размера ключевой ставки ЦБ РФ – 7,5% составляет и взыскивается судом в пользу истца за период с 01.10.2023 по 21.03.2024 в размере сумма, согласно следующему расчету: сумма х 173 х 1/300 х 7,5%.
Согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ, высказанной в Определении от 21.12.2000 №263-0, предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, – на реализацию требования ч.3 ст.17 Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в ч.1 ст.333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что не может рассматриваться как нарушение ст.35 Конституции РФ.
Поскольку подлежащий взысканию размер неустойки явно несоразмерен последствиям нарушения обязательств застройщика, суд, учитывая заявленное ходатайство ответчика, полает возможным применить к данным требованиям положения ст. 333 ГК РФ, и уменьшить размер взыскиваемой неустойки по договору №18.20 от 27.03.2020 с сумма до сумма, по договору №23.19 от 27.04.2021 с сумма до сумма
В соответствии с ч.1 ст.7 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
Согласно ч.2 ст.7 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.
По условиям п.п.3.1.1, 5.1, 5.2, договоров участия в долевом строительстве застройщик обязуется передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, характеристики и качество которого соответствует условиям настоящего договора, требованиям технических регламентов, проектной документации, градостроительным регламентам, а также иным обязательным требованиям.
Гарантийный срок в значении ст.7 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ (далее гарантийныйц период) на объект долевого строительства (за исключением технологического и инженерного оборудования и внутренних отделочных работ в соотвтетствии с Приложением №2) составляет 5 лет. Гарантийный период на технологичнское и инженерное оборудование, входящее в состав объекта долевого строительства, ссоатвляет 3 года. Указанные сроки начинают течь с даты подписания передаточного акта.
Гарантичный срок на внутренние отделочные работы согласно Приложению №2 к договору составляет 12 календарных месяцев с даты подписания передаточного акта.
В связи с обнаружением в объектах долевого строительства в процессе их эксплуатации строительных недостатков (дефектов), истец обратился в ООО «Центр производства предварительных исследований и судебных экспертиз» для определения соответствия качества объектов долевого строительства требованиям технических регламентов, проектной документации, иным обязательным требованиям в области строительства, выявления причин, объема и стоимости устранения строительных недостатков (дефектов).
По результатам визуально-инструментального обследования апартаментов, специалистом были оформлены заключения №051О/1/2024 и №051О/2014 от 30.05.2024, согласно выводам которых, в апартаментах №18-20 и №19-23, расположенных по адресу: адрес, были выявлены строительные недостатки (дефекты) качества отделочных и монтажных работ, выполненных застройщиком, стоимость затрат на устранение выявленных строительных недостатков (дефектов) в апартаменте №18-20 составляет сумма, в апартаменте №19-23 составляет сумма
В соответствии с п.5.4 договора участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока.
09.04.2024 истцом в адрес застройщика направлены претензии о возмещении расходов на устранение выявленных строительных недостатков (дефектов), которые в добровольном порядке ответчиком исполнены не были.
В ходе рассмотрения дела судом по ходатайству ответчика назначена судебная строительно-техническая и оценочная экспертиза, проведение которой поручено АНО «НИИСЭ».
Согласно выводам заключения эксперта АНО «НИИСЭ» №415 от 30.10.2024, по объекту долевого строительства №18-20: в соответствии с «Классификатором основных видов дефектов в строительстве и промышленности строительных материалов» и ГОСТ 15467-79 «Управление качеством продукции. Основные понятия. Термины и определения» и: все дефекты являются явными, значительными, устранимыми. Повреждения напольного отделочного покрытия в помещении 2 Кухня-гостиная, 3 Спальня, 4 Спальня являются малозначительными. В соответствии с Законом РФ №2300-1 от 07.02.1992 (с изм. и доп.) «О защите прав потребителей» все дефекты являются существенными, кроме повреждений напольного отделочного покрытия в помещении 2 Кухня-гостиная, 3 Спальня, 4 Спальня.
По объекту долевого строительства №23-19 в соответствии с «Классификатором основных видов дефектов в строительстве и промышленности строительных материалов» и ГОСТ 15467-79 «Управление качеством продукции. Основные понятия. Термины и определения» и: все дефекты являются явными, значительными, устранимыми. Повреждения напольного отделочного покрытия в помещении 2 Кухня-гостиная, 3 Спальня являются малозначительными. В соответствии с Законом РФ №2300-1 от 07.02.1992 (с изм. и доп.) «О защите прав потребителей» все дефекты являются существенными, кроме повреждений напольного отделочного покрытия в помещении 2 Кухня-гостиная, 3 Спальня.
По результатам исследования, эксперт пришел к выводу, что качество выполненных ремонтно-монтажных работ на объекте недвижимости, расположенном по адресу: адрес, апартаменты №18-20, №23-19 не соответствует требованиям технических регламентов, строительной нормативной документации. Выявленные отступления являются следствием нарушения технологии выполнения указанных работ в процессе производства ремонтно-отделочных работ, в том числе нарушение требований строительно-технической документации.
Рыночная стоимость работ и материалов для устранения недостатков, если таковые имеются, апартаментов №18-20, расположенных по адресу: адрес на дату составления досудебного заключения истца, округленно до тысяч, составляет сумма
Рыночная стоимость работ и материалов для устранения недостатков, если таковые имеются, апартаментов №23-19, расположенных по адресу: адрес на дату составления досудебного заключения истца, округленно до тысяч, составляет сумма
Стоимость годных остатков (материалов, конструкций) подлежащих замене, если таковые имеются, в апартаментах №18-20, расположенных по адресу: адрес по состоянию на дату исследования, округленно до тысяч рублей, составляет сумма
Стоимость годных остатков (материалов, конструкций) подлежащих замене, если таковые имеются, в апартаментах №23-19, расположенных по адресу: адрес по состоянию на дату исследования, округленно до тысяч рублей, составляет сумма
В судебном заседании был допрошен эксперт ФИО4, который дал пояснения по представленному экспертному заключению.
Суд, оценивая данное заключение эксперта, приходит к выводу, что оно оформлено надлежащим образом, соответствует требованиям ст.86 ГПК РФ, является ясным и понятным. Кроме того, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Суд полагает возможным установить перечень недостатков (дефектов) объектов долевого строительства и размер расходов на их устранение на основании заключения экспертов АНО «НИИСЭ», так как оснований не доверять данному экспертному заключению у суда не имеется, полученные результаты исследования основаны на действующих правилах и методиках осуществления строительно-технических и оценочных экспертиз, экспертное заключение является определенным, полным и мотивированным, противоречий, свидетельствующих об ошибочности выводов экспертов, не содержит.
При этом, суд не может принять во внимание представленные истцом досудебные заключения ООО «Центр производства предварительных исследований и судебных экспертиз», поскольку они оспорено стороной ответчика, составлены вне рамок судебного разбирательства, кроме того, эксперт, составивший данные заключения, перед проведением исследования об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ в установленном законом порядке не предупреждался.
Суд также учитывает, что истец не оспаривал заключение эксперта АНО «НИИСЭ», уточнил исковые требования в соответствии с проведенным судебно-экспертным исследованием.
При этом положения Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», определяя способы восстановления нарушенных прав участника долевого строительства, не предусматривают возникновение у него встречного обязательства по возврату застройщику некачественных элементов жилого помещения при их замене.
Таким образом, выбранный ФИО1 способ защиты нарушенного права не предусматривает возможности возврата другой стороне товара с недостатками, в связи с чем, такая обязанность не может быть возложена на истца.
Федеральным законом от 26.12.2024 №482-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» ст.10 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» дополнена ч.4, согласно которой при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором. Положения данной части не применяются при определении размера неустоек (пеней), предусмотренных ч.2 и ч.2.1 ст.6 указанного Федерального закона, а также не распространяются на денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора и подлежащие возврату в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Указанные изменения внесенные в ч.4 ст.10 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» вступили в силу с 01.01.2025.
В силу п.5 ст.6 Федеральным законом от 26.12.2024 №482-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» положения ч.4 ст.10 Федеральным законом от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу указанного Федерального закона, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после 01.01.2025.
Вместе с тем, суд не находит оснований для применения к спорным правоотношениям положений ч.4 ст.10 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», ограничивающих размер убытков, штрафа и неустойки 3% от цены договора, поскольку договоры участия в долевом строительстве заключен 27.03.2020 и 27.04.2021, то есть до дня вступления изменений в указанный Федеральный закон.
09.04.2024 истцом в адрес ответчика направлены претензии о возмещении стоимости устранения строительных недостатков. Полученные ответчиком 15.04.2024 претензии оставлены без ответа и удовлетворения.
Доказательств, опровергающих указанные обстоятельства, ответчиком в материалы дела не представлено.
Таким образом, с учетом положений ст.22 Закона РФ от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей» права и обязанности сторон договора, по возмещению расходов на исправление недостатков товара возникли не позднее 25.04.2024, то есть до 01.01.2025 и, как следствие, положения ч.4 ст.10 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», вопреки доводам ответчика, к спорным правоотношениям не применимы.
При указанных обстоятельствах, учитывая, что в судебном заседании установлен факт наличия недостатков объектов долевого строительства, переданных истцу от застройщика, суд приходит к выводу, что исковые требования в части взыскания денежных средств, в счет устранения строительных недостатков объектов долевого строительства подлежат удовлетворению, с учетом поступившего экспертного заключения АНО «НИИСЭ» и определяет ко взысканию с ответчика в пользу истца денежные средства в счет компенсации стоимости выявленных строительных недостатков в объекте долевого строительства №18-20 в размере сумма, в объекте долевого строительства №18-19 в размере сумма
Вместе с тем, суд не находит оснований для удовлетворения требований истца в части взыскания денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены договора участия в долевом строительстве №18.20 от 27.03.2020 в связи с уменьшением площади переданного объекта долевого строительства на 5,2 кв.м. в размере сумма и денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены договора участия в долевом строительстве №23.19 от 27.04.2021 в связи с уменьшением площади переданного объекта долевого строительства на 5,2 кв.м. в размере сумма в силу следующего.
В соответствии с п.2.2 договоров участия в долевом строительстве, характеристики объекта долевого строительства (в состоянии Shell&core – без чистовой отделки, приведены в Приложении 1 к договорам. При этом стороны договорились, что объект подлежит передаче участнику долевого строительства после завершения внутренней (чистовой) отделки в соответствии с Приложением 2 к договорам.
По смыслу п.6.10 договоров стороны производят перерасчет цены договора при условии отличия проектной площади от фактической площади на 2 и более процента.
В соответствии с пп. b Приложения 1 к договорам указанная в настоящем Приложении площадь является ориентировочной («Проектная площадь»), а также может не совпадать с площадью объекта («Фактическая площадь»), которая устанавливается на основании обмеров кадастрового инженера (проводимых в момент оформления застройщиком разрешения на ввод здания в эксплуатацию, то есть до выполнения застройщиком отделочных работ) и подлежащую указанию в передаточном акте.
Согласно пп. d Приложения 2 к договорам в результате внутренней отделки объекта долевого строительства на дату утверждения передаточного акта его площадь может не совпадать с фактической площадью, установленной по результатам обмеров кадастрового инженера и подлежащей указанию в передаточном акте. Такое изменение фактической площади не является основанием для пересмотра цены договора в большую или меньшую сторону.
Таким образом, стороны согласовали возможность перерасчета цены договоров (при превышении ограничения в 2%) только между проектной и фактической площадью, определяемой до выполнения отделочных работ. Возможность перерасчета цены договора после выполнения отделочных работ условиями договора не предусмотрена.
Представленные в материалы дела Технические описания объектов, выполненные кадастровым инженером ФИО5 03.04.2024, не могут являться надлежащим доказательством для произведения перерасчета цены договоров, так как обмеры произведены после выполнения отделочных работ застройщиком.
Более того технические описания истца опровергается площадью, указанной в техническом плане ответчика на здание, в ЕГРН и в подписанных актах приема-передачи объектов от 06.05.2024, то есть уже после проведения обмеров истцом.
Согласно данным экспликации и поэтажного плана здания, выполненного сотрудником ГБУ «БТИ Московской области», кадастровым инженером ФИО6, площадь апартамента №1805 (номер по договору №18.20) составляет 83,7 кв.м., апартамента №2315 (номер по договору №23.19) – 79,5 кв.м.
Апартамент №1805 (номер по договору №23.19) поставлен на кадастровый учет 29.02.2024, ему присвоен кадастровый номер – ..., право собственности истца на данный апартамент оформлено, что подтверждается регистрационной записью №...... от 27.05.2024.
Апартамент №2315 (номер по договору №23.19) поставлен на кадастровый учет 29.02.2024, ему присвоен кадастровый номер – ..., право собственности истца на данный апартамент оформлено, что подтверждается регистрационной записью №...... от 27.05.2024.
Фактическая площадь апартамента №1805 (номер по договору №18.20) составляет 83,7 кв.м. и совпадает с проектной площадью.
Фактическая площадь апартамента №2315 (номер по договору №23.19) составляет 79,5 кв.м., меньше проектной площади на 0,6 кв.м или на 0,74%, Однако, данное обстоятельство не дает оснований для перерасчета цены договора по условиям п.6.10 договора.
На основании ст.151 ГК РФ, ст. ст. 1099, 1101 ГК РФ, ч.2 ст.10 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», учитывая характер физических и нравственных страданий с учетом фактических обстоятельств, при которых был причинен моральный вред истцам, и представленных сторонами доказательств, принимая во внимание, что судом установлено наличие вины ответчика в нарушении прав истцов, выразившееся в ненадлежащем исполнении принятых на себя обязательств по договору участия в долевом строительстве, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию денежная компенсация морального вреда в размере сумма, что, по мнению суда, является соразмерным и разумным, полагая, что заявленная истцом сумма компенсации, явно завышена.
Вместе с тем, суд не находит оснований для взыскания с ответчика в пользу истца штрафа на основании п.6 ст.13 Закона РФ от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей» в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя, в силу следующего.
В соответствии с п.9 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. При этом настоящим Федеральным законом устанавливается исчерпывающий перечень применяемых к застройщику мер гражданско-правовой ответственности (в том числе неустоек (штрафов, пеней), процентов), связанных с заключением, исполнением, изменением и (или) прекращением договора.
Согласно ч.3 ст.10 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» при удовлетворении судом требований гражданина – участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.
При этом, согласно правовой позиции Верховного Суда РФ, приведенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ №2 (2023), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2023, если правомерные требования не были удовлетворены застройщиком добровольно и срок для добровольного удовлетворения этих требований истек до введения моратория (особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве) то независимо от даты принятия судом решения с застройщика подлежит взысканию штраф за нарушения, допущенные до введения моратория (особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве).
Аналогичная позиция изложена в определении Судебной коллегии по гражданским делам от 07.06.2021 №46-КГ21-15-К6.
Если срок для добровольного удовлетворения требований истек в период действия моратория (особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве), то указанный выше штраф взысканию с застройщика не подлежит.
Как следует из материалов дела, претензии в порядке досудебного урегулирования спора были направлены истцом в адрес ответчика 09.04.2024 и получены последним 15.09.2024, что подтверждается отчетами об отслеживании отправлений с почтовыми идентификаторами №12747394512218, №12747394512171, полученными с использованием официального веб-сервиса АО «Почта России».
В соответствии с п.1 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 №326, неустойка (штраф, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом ч.9 ст.4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уплате гражданину – участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу настоящего постановления до 30.06.2025 включительно.
Постановление Правительства РФ от 18.03.2024 №326 вступило в законную силу 22.03.2024.
При таких обстоятельствах, учитывая, что срок для добровольного удовлетворения требований истек в период действия моратория (особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве), то указанный выше штраф взысканию с застройщика не подлежит.
В силу ч.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
В соответствии с ч.1 ст.88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
В силу п.3 ст.333.36 НК РФ при подаче в суды общей юрисдикции, а также мировым судьям исковых заявлений имущественного характера, административных исковых заявлений имущественного характера и (или) исковых заявлений (административных исковых заявлений), содержащих одновременно требования имущественного и неимущественного характера, плательщики, указанные в п.2 настоящей статьи, освобождаются от уплаты государственной пошлины в случае, если цена иска не превышает сумма. В случае, если цена иска превышает сумма, указанные плательщики уплачивают государственную пошлину в сумме, исчисленной в соответствии с пп.1 п.1 ст.333.19 настоящего Кодекса и уменьшенной на сумму государственной пошлины, подлежащей уплате при цене иска сумма.
В связи с чем, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы на оплату государственной пошлины, исходя из размера подлежащих удовлетворению имущественных требований и требований не имущественного характера, в размере сумма
В соответствии с п.1 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 №326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» в отношении применения неустойки (штрафа, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, предусмотренных настоящим пунктом, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до дня вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до 30 июня 2025 года включительно. Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению со дня вступления в силу настоящего постановления, в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика.
При таких обстоятельствах, ответчику надлежит предоставить отсрочку исполнения настоящего судебного решения до окончания периода действия Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 №326.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1.. Г... к ООО «СЗ «Поклонная» о взыскании неустойки, денежных средств в счет соразмерного уменьшения площади переданных объектов долевого строительства, стоимости устранения строительных недостатков, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов – удовлетворить частично.
Взыскать с ООО «СЗ «Поклонная» (ИНН <***>) в пользу ФИО1.. Г... (ИНН <***>) неустойку за нарушение срока передачи апартамента №18-20 за период с 01.10.2023 по 21.03.2024 в размере сумма, неустойку за нарушение срока передачи апартамента №18-19 за период с 01.10.2023 по 21.03.2024 в размере сумма, расходы на устранение строительных недостатков в объекте долевого строительства №18-20 в размере сумма, расходы на устранение строительных недостатков в объекте долевого строительства №18-19 в размере сумма, компенсацию морального вреда в размере сумма, расходы на оплату государственной пошлины в размере сумма
В удовлетворении остальной части исковых требований – отказать.
Предоставить ООО «СЗ «Поклонная» отсрочку исполнения решения до окончания периода действия Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 №326.
В возложении на ФИО1.. Г... обязанности возвратить ООО «СЗ «Поклонная» оконные блоки, межкомнатные дверные блоки, входные дверные блоки, керамическую плитку – отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Тверской районный суд города Москвы в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья О.А. Тутунина