К делу № 2-3314/2023
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
город Сочи
Краснодарский край 04 сентября 2023 года
Текст мотивированного решения составлен 11 сентября 2023 года
Центральный районный суд города Сочи Краснодарского края в составе председательствующего судьи Куц И.А., при секретаре судебного заседания Муратовой А.В., с участием истца индивидуального предпринимателя ФИО1 в лице представителя по доверенности ФИО2, ответчика ФИО3, представителя по доверенности – ФИО4, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 к ФИО5 об обязании арендодателя не чинить препятствий в пользовании арендованным имуществом, по встречному иску ФИО5 к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о признании договора расторгнутым,
УСТАНОВИЛ:
индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1) обратилась в суд с иском к Гамбургу М.Ш. об обязании арендодателя не чинить препятствий в пользовании арендованным имуществом.
В обоснование заявленных требований указано на следующее.
30.10.2022 между сторонами по делу заключен договор аренды № 1 в отношении нежилого помещения общей площадью 37,3 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, нежилые помещения первого <адрес> в аренду для организации офиса НПА Amway. Договор аренды заключен на период с 30.10.2022 по 29.09.2023.
Истцом 12.04.2023 получено от ответчика уведомление от 30.03.2023 о расторжении договора аренды в одностороннем порядке на основании п. 6.5 договора с 01.05.2023. Арендодателем предложено арендатору к указанному в уведомлении сроку произвести все расчеты с арендодателем по платежам за аренду помещения и оплату фактических эксплуатационных расходов в последний день аренды – 30.04.2023. После чего сдать арендодателю освобожденное помещение по акту приема-передачи в состоянии, в котором оно было передано в аренду.
Как указывает истец, обязательства по договору аренды он исполняет в полном объеме, в том числе и условие по своевременной арендной плате.
ИП ФИО1 12.04.2023 направила на электронную почту ФИО5 претензию, в которой указала, что требование не основано на действующем законодательстве, поскольку в соответствии с п. 6.5 договора аренды, договор аренды может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке в случае нецелесообразности или невозможности дельнейшего осуществления предпринимательской деятельности с предварительным уведомлением стороны договора не позднее одного месяца до даты расторжения договора.
С точки зрения ИП ФИО1, поскольку в п. 6.5. договора аренды идет речь о предпринимательской деятельности ФИО1 как ИП, то истцом было сообщено арендодателю, что ИП ФИО1 не принимала решение о нецелесообразности или невозможности дальнейшего осуществления предпринимательской деятельности.
Однако 02.05.20023 ИП ФИО1 установлено, что вход в арендуемый офис закрыт, код доступа на системе охранной сигнализации изменен Гамбургом М.Ш. То есть ответчик вопреки требованиям закона и договора аренды в одностороннем порядке отказался исполнять договор аренды, при этом чинит препятствия в пользовании арендатором арендованным имуществом.
В судебном заседании истец ИП ФИО1 в лице представителя по доверенности ФИО2 поддержала заявленные исковые требования, настаивала на их удовлетворении.
Ответчик Гамбург М.Ш. возражал в судебном заседании в отношении заявленных исковых требований, просил суд отказать в их удовлетворении, пояснив, следующее.
Поскольку с января 2023 года Гамбургу М.Ш. стали поступать жалобы жильцов <адрес> в г. Сочи на неприятные запахи из помещения, которое было сдано Гамбургом М.Ш. в аренду, и сам Гамбург М.Ш. ощущал сильный запах «жареной картошки», либо бытовой химии, а на замечания ФИО5 об устранении неприятного запаха ИП ФИО1 не реагировала, он вынужден был расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке в соответствии с действующими нормами ГК РФ, регламентирующими основания одностороннего расторжения договора аренды со стороны арендодателя.
Гамбургом М.Ш. в суд подано встречное исковое заявление к ИП ФИО1 о признании договора аренды расторгнутым.
В обоснование заявленных требований указано на следующее.
Между сторонами по делу 30.12.2022 заключен договор аренды нежилого помещения № сроком до 29.09.2023 на часть нежилого помещения №. Часть нежилого помещения общей площадью 37,3 кв.м (нежилые помещения литер № расположенного на 1 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> для организации офиса НПА Amway.
С января 2023 года Гамбургу М.Ш. стали поступать жалобы жильцов <адрес> в г. Сочи на неприятные запахи из помещения, которое было сдано Гамбургом М.Ш. в аренду. Сам Гамбург М.Ш. ощущал сильный запах «жареной картошки», либо бытовой химии. На замечания ФИО5 об устранении неприятного запаха ИП ФИО1 не реагировала.
Также просил суд принять во внимание, что ИН ФИО1 самовольно разместила вывеску на фронтоне здания, которая после замечаний со стороны администрации Центрального района г. Сочи была демонтирована.
На рабочей встрече между сторонами по делу 09.02.2023 вопросы не разрешены. Гамбург М.Ш. полагает, что вопреки положениям п.п. «а» п. 2.2 договора помещение используется не по назначению, что является существенным нарушением арендатором своих обязанностей по договору аренды, что в соответствии с п. 6.2 договор аренды дает право арендодателю на досрочное расторжение указанного договора.
Уведомление арендатору о расторжении договора направлено Гамбургом М.Ш. 30.03.2023 – за один месяц до его расторжении в соответствии с заключенным договором аренды, которое получено арендатором 12.04.2023. Однако в ответ Гамбургу М.Ш. направлена претензия об отказе со стороны ФИО1 расторжении договора аренды.
08.05.2023 Гамбургом М.Ш. направлено арендатору ИП ФИО1 уведомление с требованием об освобождении занимаемого ею помещения по причине того, что договор был расторгнут в одностороннем порядке. На что ИП ФИО1 не реагировала.
Гамбург М.Ш. со ссылкой на ст.ст. 310, 450.1, 12 ГК РФ, Постановление Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35, Постановление Пленума ВС РФ от 22.06.2021 № 18 просил суд удовлетворить заявленные требования в полном объеме.
В судебном заседании Гамбург М.Ш. поддержал свои встречные исковые требования, настаивал на их удовлетворении.
ИП ФИО1 – ответчик по встречному иску в судебном заседании не признала заявленные к ней требования. Просила суд отказать в их удовлетворении по основаниями, заявленным ею в исковых требованиях к Гамбургу М.Ш.
В судебном заседании свидетель со стороны истца по первоначальному иску – ФИО6 показала, что по просьбе ФИО1 нашла нежилое помещение, владельцем которого является Гамбург М.Ш., которое было передано в аренду по договору под офис ИП ФИО1 Указала, что оплату за аренду она передавала самостоятельно Гамбургу М.Ш. по заданию ФИО1 в случае отсутствия последней. Указала, что в офисе стоят образцы продукции.
В судебном заседании свидетель со стороны истца по встречному иску ФИО5 – ФИО7 суду пояснил, что является деловым партнером ФИО5 Также просил суд принять во внимание, что после января 2023 года в течение нескольких месяцев слышал запах «жареной картошки» и химикатов, который, по его мнению, доносился из офиса ИП ФИО1 Указал, что в офис ИП ФИО1 ни разу не входил, видел и слышал все, что происходит, находясь на улице. Просил суд принять во внимание, что помещение занимают посторонние люди, которые пытались разместить рекламную вывеску на задании. Но после замечания администрации сняли её и разместили на перилах лестницы. Выставляли треногу в рекламой и образцами продукции.
Выслушав участников процесса, изучив материалы гражданского дела, суд полагает заявленные исковые требования подлежащими удовлетворению, в удовлетворении встречных исковых требованиях полагает отказать по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями ч. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с частью 1 статьи 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
Как установлено судом 30.10.2022 между сторонами по делу заключен договор аренды нежилого помещения № в отношении нежилого помещения общей площадью 37,3 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, нежилые помещения первого этажа литера № в аренду для организации офиса НПА Amway (л.д. 8-11).
Договор аренды заключен на период с 30.10.2022 по 29.09.2023.
В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В силу требований ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Исходя из положений статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Арендодателем Гамбургом М.Ш. 30.03.2023 в адрес арендатора ИП ФИО1 направлено уведомление об одностороннем расторжении договора аренды на основании п. 6.5 указанного договора с 01.05.2023 (л.д. 13).
В силу требований ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
Как установлено судом, арендодатель Гамбург М.Ш. при принятии решения об одностороннем отказе от исполнения обязательств по заключенному договору аренды, сослался на п. 6.5 договора (л.д. 10).
В соответствии с упомянутым выше пунктом договора аренды он может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке в случае нецелесообразности или невозможности дальнейшего осуществления предпринимательской деятельности с предварительным уведомлением стороны договора, не позднее одного месяца до даты расторжения договора.
Указанный пункт договора содержится в разделе 6 «Вступление договора в силу и его досрочное расторжение». При этом из буквального толкования условий договора в разделе 6 следует, что п. 6.2 содержит условия расторжении договора аренды в одностороннем порядке со стороны арендодателя, а последующие пункты раздела 6 – для инициативы по расторжению договора со стороны арендатора. Пункт 6.5. договора – возможность арендатора досрочно в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды в случае нецелесообразности или невозможности осуществления предпринимательской деятельности.
Как установлено судом и не оспаривается сторонами договора, предпринимательской деятельностью занимается только ИП ФИО1, что также указывает на возможность применения п. 6.5 договора аренды при его расторжении досрочно в одностороннем порядке арендатором, а не арендодателем.
Из чего следует, что при направлении Гамбургом М.Ш. 30.03.2023 уведомления в адрес ИП ФИО1 о расторжении договора аренды в одностороннем порядке со ссылкой на п.6.5 заключенного договора аренды противоречит условиям заключенного договора аренды и не основано на законе.
Ввиду указанного выше сторона арендатора после получения такого уведомления вправе считать не соблюденными условия расторжения договора аренды в одностороннем порядке со стороны арендатора и продолжать пользоваться арендованным имуществом, а также защищать свои вещные права в своих интересах предусмотренными законом способами.
Указание арендодателем Гамбургом М.Ш. в рамках судебного разбирательства на иные нарушения с его точки зрения арендатором ИП ФИО1 условий договора аренды, которые могут повлечь за собой его расторжение, не могут быть приняты судом во внимание при рассмотрении настоящего спора. Поскольку истцом по первоначальному иску и истцом по встречному иску заявлены требования о нарушении прав каждой из сторон договорных правоотношений при выражении намерений одностороннего отказа от исполнения обязательств арендодателя, предъявленных им арендатору при направлении уведомления 30.03.2023. При рассмотрении предъявленного уведомления от 30.03.2023 в рамках условий заключенного договора аренды и требований действующего гражданского законодательства, регламентирующего основания расторжения договора аренды в одностороннем порядке со стороны арендодателя судом установлена его необоснованность, что не может повлечь за собой односторонний отказ от обязательств по договору аренды арендодателем.
Иных требований в настоящем гражданском деле участниками процесса не заявлено, правом на изменение предмета или основания иска сторона истца не воспользовалась.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 198, 195 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
исковые требования ИП ФИО1 к ФИО5 об обязании арендодателя не чинить препятствия в пользовании арендованным имуществом удовлетворить.
Возложить обязанность на ФИО5 не чинить препятствий в пользовании арендованным имуществом – частью нежилого помещения первого этажа литера № общей площадью 37,3 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.
В удовлетворении встречных исковых требований ФИО5 к ИП ФИО1 о признании договора расторгнутым отказать.
Решение может быть обжаловано сторонами в течение месяца со дня постановления его в окончательной форме в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд г. Сочи.
Судья И.А. Куц