Дело № 2-1408/2023

59RS0027-01-2023-001109-89

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 мая 2023 года город Кунгур Пермский край

Кунгурский городской суд Пермского края в составе:

председательствующего судьи Лутченко С.А.,

при секретаре ФИО6,

с участием представителя истца ФИО2– ФИО8,

представителя ответчика ФИО7,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетнего ФИО1, ФИО3, ФИО4 к администрации Кунгурского муниципального округа <адрес> о взыскании компенсации стоимости непроизведенного капитального ремонта в связи с изъятием квартиры,

УСТАНОВИЛ:

Истцы обратились в суд с иском к администрации Кунгурского муниципального округа <адрес> о взыскании компенсации стоимости непроизведенного капитального ремонта в связи с изъятием принадлежащей им квартиры в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес> кирпичный, <адрес>.

Заявленные требования истцы обосновывают тем, что они являются долевыми собственниками <адрес>, жилой площадью 24,8 кв.м. в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес> кирпичный, <адрес>. Постановлением администрации <адрес> края от ДД.ММ.ГГГГ № многоквартирный дом по адресу: <адрес> кирпичный, <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу, собственники многоквартирного жилого дома должны быть отселены в срок до ДД.ММ.ГГГГ, а сам дом снесен собственниками до ДД.ММ.ГГГГ. Решением Кунгурского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № с администрации Кунгурского муниципального округа <адрес> удовлетворены требования истцов о взыскании с администрации Кунгурского муниципального округа <адрес> выкупной стоимости за <адрес> многоквартирном доме по адресу: <адрес> кирпичный, <адрес> размере 1174176 рублей. При этом в выкупную стоимость изымаемого жилого помещения не вошла стоимость непроизведенного капитального ремонта, который орган местного самоуправления обязан провести на момент приватизации первой квартиры в многоквартирном доме. Отсутствие капитального ремонта за весь период эксплуатации жилого дома способствовало разрушению его конструкций и элементов, что в итоге и привело к признанию дома аварийным и подлежащим сносу в установленном порядке. При этом аварийное состояние многоквартирного жилого дома не может не затрагивать состояние находящихся в нем жилых помещений, что в свою очередь сказывается на их рыночной стоимости. Своевременное проведение капитального ремонта многоквартирного дома могло бы исключить необходимость его сноса, предотвратить снижение уровня его надежности, что дает собственнику право на получение дополнительной компенсации в виде стоимости непроизведенного капитального ремонта. Полагают, что собственники изымаемого жилого помещения вправе получить компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт независимо от того, по какому основанию они приобрели жилое помещение. Данная квартира является коммунальной, поэтому в силу ст.ст.41, 42 ЖК РФ истцу принадлежит право общей долевой собственности на помещения в данной квартире, используемые для обслуживания комнат, в соответствии с техническим паспортом к квартире истцов относится 4 кв.м. общего имущества в виде мест общего пользования. На администрации Кунгурского муниципального округа <адрес> лежит обязанность по компенсации стоимости непроизведенного капитального ремонта в связи с изъятием квартиры в многоквартирном доме с учетом мест общего пользования, исходя из площади 28,8 кв.м.

В ходе рассмотрения дела представитель истца представил заявление об изменении предмета исковых требований, просил взыскать компенсацию стоимости непроизведенного капитального ремонта в связи с изъятием указанного жилого помещения в размере 230734,00 руб. (в пользу каждого истца в сумме 57683,50 руб. за ? долю).

Истцы в судебном заседании не участвовали, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

В судебном заседании представитель истца на иске настаивал с учетом уточненных требований, поддержал доводы, изложенные в исковом заявлении.

Представитель ответчика в судебном заседании возражала по заявленным требованиям, поддержав доводы, изложенные в письменном отзыве.

Суд, заслушав объяснения представителя истца, ответчика, исследовав материалы гражданского дела, изучив и оценив представленные доказательства, считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В ст.35 Конституции Российской Федерации закреплено, что право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В соответствии со ст.40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище. Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.

Согласно ст.210 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Статьей 141 Жилищного кодекса РСФСР (действовавшей до 01.03.2005) было определено, что наймодатель обязан своевременно производить ремонт жилых домов, обеспечивать бесперебойную работу инженерного оборудования домов и жилых помещений, надлежащее содержание подъездов, других мест общего пользования домов и придомовой территории.

Аналогичные нормы содержались в пп. "б" п.16 Правил пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР, утвержденных постановлением СМ СССР от 25.09.1985 N 415, утративших силу в связи с изданием Постановления Правительства РФ от 21.01.2006 N 25.

В силу ст.ст.39, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), действующего с 01.03.2005, собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Согласно положениям ч.7 ст.32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014), выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч.7 ст.32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с ч.3 ст.15 Федерального закона от 21.07.2007 N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" относится в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании ч.7 ст.32 ЖК РФ.

На основании ч.1 ст.166 ЖК РФ перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, включает в себя: 1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения; 2) ремонт, замену, модернизацию лифтов, ремонт лифтовых шахт, машинных и блочных помещений; 3) ремонт крыши; 4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме; 5) ремонт фасада; 6) ремонт фундамента многоквартирного дома.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 были утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Согласно п.21 указанных Правил, капитальный ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для устранения физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, в случае нарушения (опасности нарушения) установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества (в том числе ограждающих несущих конструкций многоквартирного дома, лифтов и другого оборудования).

Судом установлено:

ФИО2, ФИО1, ФИО3, ФИО4 на основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ являются собственником квартиры, площадью 24,8 кв.м, расположенной по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, выпиской из ЕГРН /л.д.13-16/.

Согласно технического паспорта жилого помещения <адрес> кирпичный <адрес> края по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, к комнатам №№,3 относятся места общего пользования площадью 4,0 кв.м. /л.д.17-21/.

Постановлением Администрации <адрес> края № от ДД.ММ.ГГГГ указанный жилой дом признан аварийным и подлежащим сносу, с целью обеспечения безопасности жизни и здоровья граждан собственникам помещений принять меры к отселению из жилого многоквартирного дома в срок до ДД.ММ.ГГГГ и к сносу жилого многоквартирного дома в срок до ДД.ММ.ГГГГ /л.д.22/.

Согласно информации МБУ «Архив КМО» от ДД.ММ.ГГГГ многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес> кирпичный, <адрес>, в списке на проведение капитального ремонта за период с 1991-2014г.г. не значится. Сведениями о проведении капитального ремонта архив не располагает /л.д.40/.

По информации Кунгурского филиала ГБУ «ЦТИ <адрес>» от ДД.ММ.ГГГГ, первая приватизация многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес> учтена ДД.ММ.ГГГГ /л.д.44/.

По общему правилу, выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (ч.6 ст.32 ЖК РФ).

Решением Кунгурского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № с администрации Кунгурского муниципального округа <адрес> в пользу ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО1 взыскана выкупная стоимость за изымаемую квартиру в размере 1174176 руб. (в пользу каждого истца в сумме 293544 руб. за ? долю) /л.д.23-29/.

Согласно вынесенному решению выкупная стоимость за изымаемое жилое помещение состояла из рыночной стоимости самого помещения - 1108576 руб. и стоимости убытков (услуги риэлтора, транспортные услуги) – 65600 руб.

Как следует из искового заявления и пояснений представителя истца, в выкупную стоимость изымаемого жилого помещения не вошла компенсация непроизведенного капитального ремонта, который орган местного самоуправления был обязан провести на момент приватизации первой квартиры в многоквартирном доме.

В подтверждение размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт истцом представлен отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ №, выполненный ООО "Компания "Центр недвижимости", в котором размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт составляет 230734,00 руб. Многоквартирный дом, по адресу: <адрес>, на дату первой приватизации ДД.ММ.ГГГГ нуждался в капитальном ремонте.

Частью 3 ст.42 ЖК РФ установлено, что доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату.

Поскольку истцы являются долевыми собственником квартиры, являющейся коммунальной, и пользователем мест общего пользования, необходимо учитывать, что в соответствии с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации (Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ), ЖК РФ не содержит определения того, что составляет общую площадь комнаты, расположенной в коммунальной квартире, и не регулирует порядок определения доли площади помещений вспомогательного использования коммунальной квартиры, приходящейся на лиц, занимающих комнаты в такой квартире по договору социального найма, Коллегия указала на необходимость применения в данном случае в соответствии с частью 1 статьи 7 ЖК РФ по аналогии положений статей 15, 16, 42 ЖК РФ.

Исходя из содержания положений названных статей ЖК РФ в их взаимосвязи следует, что в общую площадь комнаты как части коммунальной квартиры подлежит включению жилая площадь самой комнаты, площадь вспомогательных помещений, которые могут находиться при такой комнате и использоваться исключительно для обслуживания данной комнаты (например, кладовая), а также доля площади вспомогательных помещений всей коммунальной квартиры в целом (кухни, туалета, ванной и т.д.), используемых для обслуживания более одной комнаты.

Таким образом, при определении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в общую площадь комнат, находящихся в собственности истцов, подлежит включению жилая площадь как самой комнаты с кухней – 24,8 кв.м., так и площадь мест общего пользования – 4 кв.м. Данный расчет произведен независимым оценщиком в своем отчете, исходя из размера площади жилой комнаты, принадлежащей истцу и процентного соотношения мест общего пользования в квартире и жилой комнаты.

Из системного толкования приведенных выше норм права и из обстоятельств дела следует, что обязанность по проведению капитального ремонта данного жилого дома возникла у его первого собственника задолго до приватизации квартир жильцами. При смене собственника обязанность по проведению капитального ремонта жилого дома должен нести новый собственник. За гражданами сохраняется не только право на приватизацию жилых помещений, но и право требовать проведения капитального ремонта от бывшего наймодателя при приватизации жилых помещений в домах, которые на момент приватизации требовали проведения такого ремонта, но данная обязанность исполнена не была. Обязательство по проведению последующих капитальных ремонтов лежит на собственниках жилых помещений, в том числе, на гражданах, приватизировавших жилые помещения, только после исполнения бывшим наймодателем обязанности по капитальному ремонту жилых помещений, а также общего имущества в многоквартирном доме.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ) (абз.120) указано, что невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.

Обязанность собственников жилых помещений осуществлять ремонт многоквартирного дома возникает только после исполнения бывшим наймодателем обязанности по капитальному ремонту жилых помещений, а также общего имущества в многоквартирном доме, в связи с чем, суд приходит к выводу об обоснованности требований истца о необходимости взыскания компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Ответчиком не представлено доказательств того, что при наступлении срока проведения капитального ремонта, на дату приватизации первой квартиры и на дату приобретения жилого помещения истцом состояние жилого дома не требовало проведения капитального ремонта.

Поскольку при определении выкупной цены за жилое помещение не вошла компенсация за непроизведенный капитальный ремонт, которая подлежит выплате собственникам аварийного жилого помещения при его изъятии в силу закона, суд считает, что истец не лишен права на обращение с указанными требованиями с самостоятельным иском.

При таких обстоятельствах, суд считает, что доводы представителя ответчика о том, что права на компенсацию непроизведенного капитального ремонта истцы не имеют, поскольку выкупная стоимость указанного жилого помещения была определена сравнительным методом с аналогами данного помещения по рыночной цене изымаемого помещения, являются несостоятельными. В связи с чем, исковые требования ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО1 к администрации Кунгурского муниципального округа <адрес> о взыскании компенсации стоимости непроизведенного капитального ремонта в связи с изъятием жилого помещения, подлежат удовлетворению.

В соответствии с ч.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Поскольку требования истцов подлежат удовлетворению, с ответчика в пользу ФИО2 и ФИО3 следует взыскать судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 300,00 руб. (в пользу каждого), которые подтверждены чеками-ордерами /л.д.7/.

Руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Взыскать с администрации Кунгурского муниципального округа <адрес> (ИНН <***>) в пользу ФИО2 (паспорт серия № выдан ОУФМС России по <адрес> в <адрес> и <адрес> ДД.ММ.ГГГГ) компенсацию стоимости непроизведенного капитального ремонта в связи с изъятием ? доли квартиры, площадью 28,8 кв.м. по адресу <адрес> кирпичный, <адрес> сумме 57683 руб. 50 коп. /Пятьдесят семь тысяч шестьсот восемьдесят три руб. 50 коп./.

Взыскать с администрации Кунгурского муниципального округа <адрес> (ИНН <***>) в пользу ФИО3 (паспорт серия № выдан ОУФМС России по <адрес> в <адрес> и <адрес> ДД.ММ.ГГГГ) компенсацию стоимости непроизведенного капитального ремонта в связи с изъятием ? доли квартиры, площадью 28,8 кв.м. по адресу <адрес> кирпичный, <адрес> сумме 57683 руб. 50 коп. /Пятьдесят семь тысяч шестьсот восемьдесят три руб. 50 коп./.

Взыскать с администрации Кунгурского муниципального округа <адрес> (ИНН <***>) в пользу ФИО1, 19.08.2012г.р. компенсацию стоимости непроизведенного капитального ремонта в связи с изъятием ? доли квартиры, площадью 28,8 кв.м. по адресу <адрес> кирпичный, <адрес> сумме 57683 руб. 50 коп. /Пятьдесят семь тысяч шестьсот восемьдесят три руб. 50 коп./.

Взыскать с администрации Кунгурского муниципального округа <адрес> (ИНН <***>) в пользу ФИО4 (паспорт серия № выдан ГУ МВД России по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ) компенсацию стоимости непроизведенного капитального ремонта в связи с изъятием ? доли квартиры, площадью 28,8 кв.м. по адресу <адрес> кирпичный, <адрес> сумме 57683 руб. 50 коп. /Пятьдесят семь тысяч шестьсот восемьдесят три руб. 50 коп./.

Взыскать с администрации Кунгурского муниципального округа <адрес> (ИНН <***>) в пользу ФИО2 (паспорт серия № выдан ОУФМС России по <адрес> в <адрес> и <адрес> ДД.ММ.ГГГГ) расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 руб. 00 коп. /Триста руб. 00 коп./.

Взыскать с администрации Кунгурского муниципального округа <адрес> (ИНН <***>) в пользу ФИО3 (паспорт серия № № выдан ОУФМС России по <адрес> в <адрес> и <адрес> ДД.ММ.ГГГГ) расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 руб. 00 коп. /Триста руб. 00 коп./.

Решение может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Кунгурский городской суд Пермского края в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий: С.А.Лутченко