Мотивированное решение суда изготовлено 17 ноября 2025 года
Гражданское дело № 2-10445/2025
УИД 78RS0002-01-2025-010343-41
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
20 октября 2025 года Санкт-Петербург
Выборгский районный суд Санкт-Петербурга в составе:
председательствующего судьи Новиковой Т.А.,
при секретаре Саар Т.О.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Европейская перспектива» о взыскании денежных средств на устранение строительных недостатков, неустойки, штрафа, компенсации морального вреда,
выслушав пояснения представителя истца ФИО2, представителя ответчика ФИО3, суд
установил:
ФИО1 обратилась в Выборгский районный суд Санкт-Петербурга с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Европейская перспектива» (далее – ООО «Специализированный застройщик «Европейская перспектива») в котором, уточнив, заявленные требования просила суд:
- взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Европейская перспектива» в пользу ФИО1 стоимость устранения недостатков квартиры в размере 338 095,20 (триста тридцать восемь тысяч девяносто пять) рублей 20 копеек;
- взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Европейская перспектива» в пользу ФИО1 неустойку в размере 415 857,10 рублей с 10.06.2025 по 10.10.2025 гг. и далее по дату фактического исполнения исходя из расчета 1% за каждый день просрочки;
- взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Европейская перспектива» в пользу ФИО1 расходы на проведение экспертизы в размере 35 000 рублей;
- взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Европейская перспектива» в пользу ФИО1 расходы на составление нотариальной доверенности в размере 2 000 рублей;
- взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Европейская перспектива» в пользу ФИО1 почтовые расходы понесенные в процессе рассмотрения дела в размере 482,44 рублей;
- взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Европейская перспектива» в пользу ФИО1 компенсацию морального вреда в размере 50 000 рублей;
- взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Европейская перспектива» в пользу ФИО1 штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу Истца.
В обоснование заявленных требований истец указал, что 27 июля 2023 года между ООО «Специализированный застройщик «Европейская перспектива» и ФИО1 заключен договор купли-продажи № ДКП-ПК13-1623-СБЕР-ОТД-ЭР-УА по условиям которого истцу в собственность передается объект недвижимого имущества. В период проживания в квартире, были выявлены многочисленные недостатки строительных и отделочных работ, в связи с чем истец обратился с претензией к ответчику, которая была оставлена без удовлетворения.
Представитель истцов ФИО2 в судебное заседание явился, поддержал заявленные требования с учетом уточнений в полном объеме.
Явившаяся в суд представитель ответчика ФИО3, возражала против удовлетворения требований, вместе с тем, просила суд ограничить размер взыскиваемых денежных средств и определить их в размере 3% от стоимости договора.
Суд, выслушав позиции сторон, исследовав материалы дела, приходит к следующему.
В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ст. 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Судом установлено и материалами дела подтверждается, что 28 июля 2023 года между сторонами был заключен договор № ДКП-ПК13-1623-СБЕР-ОТД-ЭР-УА.
В соответствии с пунктом 1.1 договора продавец обязуется передать в собственность покупателя жилое помещение - 1 комнатную квартиру, №, общей площадью 35,50 м2, расположенную на 8 этаже, кадастровый № (далее – квартира) многоквартирного дома по адресу: <адрес> (далее – объект), а покупатель обязуется принять квартиру и уплатить продавцу определенную в соответствии с настоящим договором денежную сумму (цену).
Цена квартиры составляет 6 126 556,00 (Шесть миллионов сто двадцать шесть тысяч пятьсот пятьдесят шесть) рублей 00 копеек, НДС не облагается (пункт 2.1 договора).
Пунктом 1.4 договора установлено, что покупатель настоящим подтверждает, что к моменту подписания настоящего договора квартира им осмотрена, удовлетворяет его требованиям, претензий к техническому состоянию, планировке и качеству квартиры покупатель не имеет.
17 августа 2023 года между сторонами подписан акт приёма-передачи к вышеназванному договору.
В соответствии с заключением специалиста № СтДЭ-077-04/24 от 25 апреля 2025 года, подготовленного по заказу истца, выполненные ремонтно-строительные работы нормативам в строительстве (ГОСТ, СП,СНиП и пр.) не соответствуют. Причиной возникновения выявленных недостатков являются нарушения технологии выполнения строительных работ при отделе исследуемой квартиры.
Также специалистом сделан вывод, что стоимость устранения выявленных дефектов составляет 504 343 рублей.
В ходе рассмотрения дела по ходатайству ответчика была назначена строительно-техническая экспертиза, на разрешение которой поставлены следующие вопросы:
- являются ли недостатки, указанные в досудебном заключении, нарушающими условия договора №ДКП-ПК13-1623-СБЕР-ОТД-ЭР-У от 27 июля 2023г., являются ли они эксплуатационными, являются ли явными?
- какова реальная стоимость устранения строительных недостатков объекта долевого строительства, за исключением стоимости работ и материалов, необходимых для устранения недостатков, возникших в результате нарушений правил эксплуатации жилого помещения, нормального износа, нормальной усадки здания, приобретенного согласно объекта долевого строительства, приобретенного согласно договору №ДКП-ПК13-1623-СБЕР-ОТД-ЭР-У от 27 июля 2023г., если таковые имеются?
Согласно выводам эксперта, изложенным в заключении № 121-ВБ/2025 от 18 сентября 2025 года выявлены недостатки: настенные покрытия выполнены с дефектами, напольные покрытия выявлены с дефектами, изделия балконный дверной, оконные блоки, смонтированы с нарушением требований качества.
Сумма восстановительного ремонта составляет 338 095 рублей 20 копеек.
Суд, разрешая требования истца, приходит к следующему.
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулируются нормами Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
В соответствии с ч. 1 ст. 4 указанного Закона, по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки (ст. 10 указанного Закона).
Согласно ч. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
В соответствии со ст. 7 этого же Закона, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.
Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока.
В силу положений закона, норм главы 37 Гражданского кодекса Российской Федерации, Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-1 "О защите прав потребителей" (далее - Закон о защите прав потребителей), Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" лицо, создавшее объект недвижимости (подрядчик, застройщик, изготовитель) несет ответственность за надлежащее качество созданного объекта гражданских правоотношений.
Реализуя спорную квартиру после ввода дома в эксплуатацию, ответчик как лицо, создавшее объект недвижимости, в силу статей 725, 756 Гражданского кодекса Российской Федерации несет ответственность перед лицами, пользующимися созданным объектом и не может быть освобожден от ответственности за его качество, если покупатель докажет наличие производственных дефектов в приобретенном объекте (квартире) и обратиться к ответчику с требованиями, предусмотренными законом, в установленный срок.
Пунктами 1 и 2 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Аналогичные положения содержатся в пунктах 1 и 2 статьи 4 Закона о защите прав потребителей.
Из положений статей 18, 19 Закона о защите прав потребителей следует, что в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, потребитель по своему выбору вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар суммы, а также потребовать полного возмещения убытков, причиненных ему вследствие продажи товара ненадлежащего качества. При этом потребитель вправе предъявить данные требования к продавцу, если недостатки товара обнаружены в течение гарантийного срока, который исчисляется со дня передачи товара потребителю. В отношении товара, на который установлен гарантийный срок, продавец отвечает за недостатки товара, если не докажет, что они возникли после передачи товара по вине потребителя, вследствие действий третьих лиц или непреодолимой силы, то есть обязанность доказать данные обстоятельства лежит на продавце.
Из содержания положений статьи 755 ГК РФ и пункта 3 статьи 29 Закона о защите прав потребителей следует, что приобретая право собственности на квартиру по договору купли-продажи, покупатель приобретает как потребитель и право требования к застройщику (подрядчику) об устранении выявленных в квартире недостатков при их обнаружении в течение гарантийного срока, а при его отсутствии в пределах пяти лет (в отношении объекта недвижимости), поскольку гарантийные обязательства застройщика (подрядчика) на результат работы в случае отчуждения объекта недвижимости третьим лицам сохраняются.
Принимая во внимание, что квартира передана участнику долевого строительства 17 августа 2023 года истец, как покупатель по договору купли-продажи, обратился в суд с иском 11 июня 2025 суд приходит к выводу, что истец обратился в пределах установленного пятилетнего гарантийного срока для застройщика.
Заключением эксперта Обществ с ограниченной ответственностью «СПЕКТР» № 121-вб/2025 от 18 сентября 2025 года выявлены дефекты и недостатки объекта невидимого имущества и установлена стоимость устранения, выявленных недостатков в размере 338 095 рублей 20 копеек.
Данное заключение судебной строительно-технической экспертизы принимается судом первой инстанции в качестве доказательства, отвечающего требованиям относимости и допустимости в подтверждение наличия строительных дефектов, рыночной стоимости работ и материалов, необходимых для их устранения, поскольку экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы мотивированы, эксперты предупреждены об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, имеют соответствующую квалификацию и опыт работы, выводы экспертов ответчиком не опровергнуты.
При изложенных обстоятельствах, суд находит, что требования истца о взыскании убытков являются правомерными и обоснованными.
В соответствии со ст. 15 Закона о защите прав потребителей, учитывая обстоятельства причинения вреда истцу, наличие недостатков в объекте, не влекущее невозможности по использованию полученного жилого помещения, являющегося местом жительства истца, в виду непредставления достаточных и убедительных доказательств причинения ответчиком истцу именно тяжелых нравственных и физических страданий, с учетом требований разумности и справедливости, суд полагает подлежащими удовлетворению требования истца о взыскании компенсации морального вреда со снижением ее размера до 5 000 руб.
В соответствии с п. 6 ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей" принимая во внимание, что 04, 18 мая 2025 года истцом ответчику направлены претензии о выплате стоимости устранения недостатков в квартире, расходов на досудебную техническую экспертизу, повторная претензия получена 30 мая 2025 года, срок для удовлетворения ее требований истек.
Принимая во внимание, что ФИО4 обратилась к ответчику с исковыми требованиями, возникающими в рамках договора долевого участия, как к застройщику, суд приходит к выводу, что в данном случае к правоотношениям сторон подлежат применению положения Федерального закона № 214-ФЗ и постановления Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 № 326.
Таким образом, суд полагает заслуживающими внимания доводы ответчика о необходимости применения в рассматриваемом случае Федерального закона от 26.12.2024 № 482-ФЗ, которым введена ч. 4 ст. 10 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и которой объем ответственности застройщика, связанный с допущенными строительными недостатками не может превышать 3% от цены договора.
Указанные изменения, внесенные в ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" вступили в силу с 01.01.2025.
В рассматриваемом случае по акту приема-передачи от 17 августа 2023 года стоимость объекта составляет 6 126 556 рублей, общий размер стоимости строительных недостатков не может превышать 3% от данной суммы, то есть не может превышать сумму 183 796 рублей 68 копеек.
Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию стоимость строительных недостатков в размере 183 796 рублей 68 копеек.
Постановлением Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 установлены следующие особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве: неустойка (штраф, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом ч. 9 ст. 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу настоящего постановления до 31.12.2025 включительно.
В период с 01.07.2023 до 31.12.2025 включительно размер процентов, неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренных ч. 6 ст. 5, ч. 2 ст. 6, ч. ч. 2 и 6 ст. 9, а также подлежащих уплате с учетом ч. 9 ст. 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", в отношении которых не применяются особенности, предусмотренные п. 1 настоящего постановления, исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Центрального банка РФ, действовавшей по состоянию на 01.07.2023.
Особенности, установленные п. п. 1 и 2 настоящего постановления, применяются, в том числе, к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу настоящего постановления.
Постановление Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 вступило в силу 22.03.2024.
Согласно приведенным выше положениям Постановления № 326 за период с 22.03.2024 до 31.12.2025 неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции по договорам участия в долевом строительстве, в том числе указанные в ч. 9 ст. 4 Закона № 214-ФЗ, не начисляются и, соответственно, не взыскиваются.
К числу названных финансовых санкций относится предусмотренный п. 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 "О защите прав потребителей" штраф, на применение которого указано в ч. 9 ст. 4 Закона № 214-ФЗ.
По обстоятельствам настоящего дела установлено, что ФИО1 обратилась к застройщику с претензией в период действия моратория, в связи с чем в данном случае взыскание штрафа и неустойки является неправомерным.
В соответствии со ст. 88, 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца следует взыскать в пропорциональном порядке расходы по оценке в размере 19 026 рублей и расходы на оплату услуг почтовой связи в размере 262 рубля 25 копеек, на составление доверенности в размере 1 087 рублей 20 копеек.
Принимая во внимание изложенное, суд полагает возможным удовлетворить ходатайство ООО «Специализированный застройщик «Европейская перспектива» о предоставлении отсрочки до 31 декабря 2025 года.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Европейская перспектива» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт <данные изъяты>) денежные средства в размере 183 796 рублей 68 копеек, компенсацию морального вреда в размере 5 000 рублей, расходы на подготовку заключения в размере 19 026 рублей, на составление доверенности в размере 1 087 рублей 20 копеек, на оплату услуг почтовой связи в размере 262 рубля 25 копеек.
Предоставить Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Европейская перспектива» отсрочку исполнения решения суда на срок до 31 декабря 2025 года.
Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Санкт-Петербургский городской суд путем подачи апелляционной жалобы через Выборгский районный суд Санкт-Петербурга.
Судья подпись Т.А. Новикова