Решение по делу № 2-172/2025 от 24.03.2025 - о признании договора заключенным с правом пожизненного пользования жилым помещением, признании права собственности на жилое помещение.

Российская федерация

Центральный районный суд города Новосибирска

Дело №2-172\2025 УИД 54RS0010-01-2024-002993-38 город Новосибирск

РЕШЕНИЕИменем Российской Федерации

24

марта

2025 г.

Центральный районный суд города Новосибирска в составе:

судьи

Зининой И.В.

при участии:

секретаря судебного заседания

ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2, ФИО3 к ФИО4 о признании договора заключенным с правом пожизненного пользования жилым помещением, признании права собственности на жилое помещение,

установил:

ФИО2, ФИО3 обратились в суд с иском к ФИО4 и просили признать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО5, ФИО4 и ФИО2, ФИО3, заключенным с правом пожизненного пользования жилым помещением ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, признать за ФИО2 право собственности на <адрес>, с кадастровым номером № на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

В обоснование своих требований истцы указали, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3, ФИО2 и ФИО5, ФИО4 был заключен договор купли-продажи <адрес>. ФИО5 принадлежало 60 %, а ФИО4 40 % в жилом помещении. Стоимость квартиры определена сторонами в размере 3500000 рублей. Расчет за квартиру производился в следующем порядке - 3367000 рублей истцы оплачивают на счет Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов», в счет погашения обязательства ФИО5 по кредитному договору, а 133000 рублей передаются наличными. Обязательства по оплате жилого помещения были исполнены в полном объеме. В установленном порядке договор не был зарегистрирован в Росреестре. ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 умер, а ФИО4 принято наследство после его смерти. Истцы полагают, что на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ они являются собственниками спорного жилого помещения.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явился, был извещен судом надлежащим образом. Ранее в судебном заседании указывал, что 3500000 рублей занял ФИО5, который в течение трех лет обещал вернуть либо деньги, либо передать <адрес> квартиру в собственность не успели, так как ФИО5 умер.

Истец ФИО3 в судебное заседание не явился, извещался судом надлежащим образом, однако судебная повестка возвращена в суд по истечении срока хранения.

Учитывая, что суд принимал меры к надлежащему извещению истца о дате, времени и месте рассмотрения дела, но он не является на почту за судебными повестками, то в данном случае, суд приходит к выводу, что истец уклоняется от получения судебных повесток и с учетом требований статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 117 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации считает истца извещенным надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения дела.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явилась, извещалась судом надлежащим образом, однако судебная повестка возвращена в суд по истечении срока хранения.

Учитывая, что суд принимал меры к надлежащему извещению ответчика о дате, времени и месте рассмотрения дела, но она не является на почту за судебными повестками, то в данном случае, суд приходит к выводу, что ответчик уклоняется от получения судебных повесток и с учетом требований статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 117 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации считает ответчика извещенной надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения дела.

Ранее ФИО4 представила отзыв на исковое заявление, в котором указала, что не имела намерения продавать жилое помещение, договор от ДД.ММ.ГГГГ не подписывала. Договор от ДД.ММ.ГГГГ является ничтожной сделкой, поскольку прикрывает сделку займа между ФИО5 и ФИО3 Недействительная сделка не несет юридических последствий. Кроме того, жилое помещение находилось в залоге банка, и право требования перешло к ОАО «Банк Российский кредит». В настоящее время обязательства по кредитному договору исполнены за счет средств ФИО3 и ФИО2 Также полагает, что в данном случае истек срок исковой давности. Также, в счет возврата суммы, внесенной ФИО3 в счет исполнения обязательств ФИО5, ФИО3 была передана <адрес>.

Третьи лица ФИО6, финансовый управляющий ФИО5 – ФИО7, МИФНС № по <адрес>, ПАО «Банк Российский кредит», СОУ «Меркурий», ООО «Эос», ООО ПКД «Редут» в судебное заседание не явились и своих представителей не направили, извещались судом надлежащим образом.

Суд, исследовав и оценив представленные доказательства, приходит к следующему.

В ходе судебного разбирательства судом было установлено, что ФИО4 является собственником 40\100 долей в праве общей долевой собственности на <адрес>, ФИО5 являлся собственником 60\100 долей в праве общей долевой собственности на <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2, ФИО3 и ФИО5, ФИО4 был заключен договор купли-продажи, по условиям которого ФИО5 (доля 60 %) и ФИО4 (для 40 %) продают <адрес> ФИО2

Продавцом квартиры выступает ФИО8 на основании нотариальной доверенности.

Пунктом 3 договора предусмотрено, что стоимость квартиры определена в размере 3500000 рублей.

Согласно пункту 4 договора примерно 3367000 рублей ФИО2 или ФИО3 оплачивает в ГК «АСВ» с формулировкой – погашение обязательств по КД № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО5, счет «Банк Российский кредит» (ОАО).

Примерно 133000 рублей ФИО2 передает наличными ФИО5 (пункт 5 договора).

В соответствии с пунктом 6 договора после выполнения пунктов 4 и 5 договора - <адрес> фактически становится собственностью ФИО2 ФИО3 продает квартиру ФИО2 по договору купли-продажи на основании нотариальной доверенности. Новым собственником <адрес> становится ФИО2

Пунктом 7 договора предусмотрено, что ФИО4 остается проживать в <адрес> пожизненно.

Указанный договор подписан следующими лицами: ФИО2, ФИО3, ФИО5, ФИО4

ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 и ФИО4 была выдана доверенность на имя ФИО3 с право продажи <адрес> на условиях по своему усмотрению, а также с правом регистрации перехода права собственности на жилое помещение. Доверенность выдана на срок 3 года.

Однако, в установленном порядке сторонами договора переход права собственности на жилое помещение не был зарегистрирован. Доказательств совершения действий по регистрации перехода права собственности, либо понуждении лица к регистрации перехода права собственности на жилое помещение истцами не представлено.

Из представленной квитанции усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ 3393965 рублей были внесены ФИО3 в счет оплаты задолженности по кредитному договору по обязательствам ФИО5

Также, ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 передал ФИО5 денежные средства в сумме 133000 рублей, что подтверждается представленной распиской.

Как следует из материалов дела, ФИО5 умер ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о смерти №.

ФИО4, являясь матерью ФИО5, приняла наследство после его смерти, что подтверждается заявлением о принятии наследства и материалами наследственного дела.

Решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 признан несостоятельным (банкротом), введена процедура реализации имущества гражданина. Финансовым управляющим утвержден ФИО9 До настоящего времени процедура реализации имущества не завершена.

В соответствии с частью 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу части 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно части 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу части 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Согласно части 1 статьи 160 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами.

Частью 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с частью 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434) (статья 550 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Частями 1,2 и 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Согласно части 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с частью 1 статьи 1110 Гражданского кодекса Российской Федерации при наследовании имущество умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент, если из правил настоящего Кодекса не следует иное.

Статьей 1111 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что наследование осуществляется по завещанию, по наследственному договору и по закону.

В силу статьи 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

В соответствии со статьей 1141 Гражданского кодекса Российской Федерации наследники по закону призываются к наследованию в порядке очередности, предусмотренной статьями 1142 - 1145 и 1148 настоящего Кодекса.

Частью 1 статьи 1142 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что наследниками первой очереди по закону являются дети, супруг и родители наследодателя.

Согласно частям 1 и 2 статьи 1152 Гражданского кодекса Российской Федерации для приобретения наследства наследник должен его принять.

Принятие наследником части наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось.

В силу части 1 статьи 1153 Гражданского кодекса Российской Федерации принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство.

Оценивая доводы и возражения сторон, суд приходит к следующему.

Так, действительно договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ содержит все существенные условия купли-продажи объекта недвижимости.

Суд не принимает доводы ФИО4 о том, что она не подписывала договор от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку никаких доказательств в подтверждение данного довода ФИО4 не представила.\

Вместе с тем, суд полагает заслуживающими внимания доводы ответчика о ничтожности данной сделки, с указанием на ее притворность.

В соответствии с частью 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно части 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (часть 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Так, из отзыва ФИО4 на иск следует, что она не имела намерения продавать свою долю в праве общей долевой собственности на жилое помещение, а сделка купли-продажи прикрывала сделку займа между ФИО5 и ФИО3

Из пояснений ФИО2, данными в судебном заседании следует, что ФИО5 обратился к нему в 2019 году и попросил занять 3500000 рублей, и указал, что в течение 3 лет вернет либо деньги, либо перепишет на него квартиру. Сделку оформили путем заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Денежные средства были внесены в банк в счет погашения обязательства ФИО5 по кредитному договору и переданы наличными ФИО5 по расписке.

В пункте 87 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что согласно пункту 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

Так, сам ФИО2 пояснил, что сделка купли-продажи недвижимости по договоренности с ФИО5 прикрывала договор займа и договор залога, и связано это было с тем, что квартира находилась в залоге банка.

В соответствии с частью 807 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору займа одна сторона (займодавец) передает или обязуется передать в собственность другой стороне (заемщику) деньги, вещи, определенные родовыми признаками, или ценные бумаги, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество полученных им вещей того же рода и качества либо таких же ценных бумаг.

Если займодавцем в договоре займа является гражданин, договор считается заключенным с момента передачи суммы займа или другого предмета договора займа заемщику или указанному им лицу.

Согласно части 1 статьи 810 Гражданского кодекса Российской Федерации заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

В случаях, когда срок возврата договором не установлен или определен моментом востребования, сумма займа должна быть возвращена заемщиком в течение тридцати дней со дня предъявления займодавцем требования об этом, если иное не предусмотрено договором.

В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

Оценивая действия сторон по договору, пояснения данные в ходе судебного разбирательства, суд приходит к выводу, что фактически волеизъявление ФИО2 и ФИО5, ФИО4 были направлены на заключение договора займа с залогом недвижимости.

Об этом свидетельствует как пояснения сторон, так и их действия после заключения договора.

Так, условия договора предусматривали пожизненное проживание ФИО4 в жилом помещении, переход права собственности на квартиру на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован не был.

Доказательств тому, что какая-либо из сторон договора уклонялась от регистрации перехода права собственности истцами не представлено. Не представлено истцами и доказательств тому, что жилое помещение было им фактически передано. Не представлено истцами и доказательств тому, что в установленном порядке, при наличии доверенности от ДД.ММ.ГГГГ с правом на регистрацию перехода права собственности на объект недвижимости, предпринимались меры по такой регистрации.

Доказательств наличия волеизъявления всех сторон договора на заключение договора купли-продажи недвижимости, истцами также не представлено.

Не представлены и доказательств тому, что имелось объективное препятствие к регистрации перехода права собственности на жилое помещение.

При этом суд учитывает, что правоотношения по займу и ипотеке недвижимости влекут иные правовые последствия, чем сделка по отчуждению недвижимости на основании договора купли-продажи.

Таким образом, в ходе судебного разбирательства нашли свое подтверждение доводы ФИО4 о ничтожности сделки, и оценивая доводы сторон, суд приходит к выводу о ничтожности договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в силу его притворности.

Кроме того, не представлено истцами и доказательств наличия волеизъявления ФИО4 и ФИО5 именно на отчуждение долей в праве общей долевой собственности на квартиру при заключении договора, а также согласия залогодержателя на совершение сделки по отчуждению имущества, находящегося в залоге.

С учетом положений статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий и соответственно требования о признании договора от ДД.ММ.ГГГГ заключенным с правом пожизненного пользования ФИО4 жилым помещением и признании права собственности на объект недвижимости, не подлежат удовлетворению.

При этом суд полагает, что истцы не лишены возможности защищать свои права исходя из возникших действительных правоотношений.

Что касается доводов о пропуске срока исковой давности, то суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В силу части 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Статья 208 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304);

Таким образом, в данном случае исковая давность не подлежит применению.

С учетом изложенного, требования истцов не подлежат удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд,

решил:

В удовлетворении иска ФИО2, ФИО3 к ФИО4 о признании договора заключенным с правом пожизненного пользования жилым помещением, признании права собственности на жилое помещение отказать.

Разъяснить сторонам, что настоящее решение может быть обжаловано ими в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме в Новосибирский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через суд вынесший решение.

Мотивированное решение суда составлено ДД.ММ.ГГГГ

Судья И.В.Зинина