Решение по делу № 2-1276/2025 от 22.08.2025 - о расторжении договоров купли-продажи, прекращении права собственности, восстановлении права собственности.

УИД 59RS0003-01-2025-000532-20

Дело № 2-1276/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 июля 2025 года Кировский районный суд г. Перми в составе:

председательствующего судьи Аристовой Н.Л.,

при секретаре судебного заседания Накоховой В.Ю.,

с участием истца ФИО1, представителя истца ФИО2, по доверенности, представителя ответчика ФИО3, по доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО4 о расторжении договоров купли-продажи, прекращении права собственности, восстановлении права собственности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО4 о расторжении договора купли-продажи 3/4 доли в квартире, расположенной по <адрес>, расторжении договора купли-продажи земельного участка, расположенного по <адрес>, прекращении права собственности ФИО4 на 3/4 доли в квартире, расположенной по <адрес>, на земельный участок, расположенный по <адрес>; восстановлении права собственности ФИО1 на 3/4 доли в квартире, расположенной по <адрес>, на земельный участок, расположенный по <адрес>

В обоснование иска указано, что на основании договора купли-продажи квартиры от 04 марта 2007 года истец являлась собственником 3/4 доли в квартире по <адрес>. В ноябре 2022 года истец, испытывая материальные затруднения, так как находилась в отпуске по уходу за ребенком, не работала, в это же время пришел из армии ее муж, который нигде не работал, а также имея задолженность перед знакомыми и родственниками, испытывая эмоциональные переживания, решила взять заем. Зная, что в микроорганизациях, выдающих денежные средства, очень большие проценты, истец посредством сети Интернет на сайте Авито нашла объявление о предоставлении займа денежных средств под залог недвижимого имущества. После переписки с мужчиной, который представился ФИО4, он согласился предоставить истцу денежные средства в сумме 300 000 рублей, при этом предложил оформить договор ипотеки доли в праве общей долевой собственности на квартиру по <адрес>, а именно под залог 3/4 доли квартиры. Истец на данные условия согласилась, так как очень нуждалась в деньгах. ФИО4 уверил, что данный договор ему необходим для того, чтобы у него была гарантия, что она вернет денежные средства, а также начисленные проценты. 18 ноября 2022 года у нотариуса истец с ФИО4 оформили договор ипотеки доли в праве общей долевой собственности на квартиру по <адрес>, а именно под залог 3/4 квартиры. Фактически на руки от ФИО5 истец получила денежные средства в сумме 262 000 рублей, так как он из суммы 300 000 рублей вычел сумму 18 000 рублей как первый платеж и 19 032,63 руб. – оплату нотариусу за составленный договор. Согласно договора ипотеки доли в праве долевой собственности на квартиру от 18 ноября 2022 года между ФИО1 (заемщик) и ФИО4. (займодавец) заключен договор займа с процентами и с залоговым обеспечением, в соответствии с которым заимодавец передает на возмездной основе, на коммерческие нужды, денежные средства, а заемщик обязуется возвратить сумму займа, в том числе проценты за пользование займом, в соответствии с условиями договора, а также передает займодавцу в залог недвижимое имущество в виде: 3/4 долей в праве общей долевой собственности на 2-комнатную квартиру, расположенную по <адрес>. Размер займа по договору составляет 300 000 рублей. Заем предоставляется на срок до 18 ноября 2022 года. За пользование займом заемщику ежемесячно начисляются проценты в следующем размере: 6 % за каждый месяц от суммы займа, что составляет 18 000 руб. в месяц, которые заемщик уплачивает займодавцу согласно графика платежей. В случае досрочного частичного гашения суммы займа, стороны подписывают новый график платежей с произведенным перерасчетом процентов за пользование суммой займа. В случае невыполнения в установленный срок обязательств по возврату займа и уплате процентов, заемщик обязуется за период просрочки выплатить займодавцу неустойку (пени). Размер неустойки (пени) – 1 % от суммы займа за каждый день просрочки. Неустойка (пени) начисляется и взимается при уплате процентов и возврате займа. Договором определено, что займодавец имеет право потребовать досрочного возврата всей суммы займа и процентов с неустойкой в случае невозвращения заемщиком суммы займа и (или) неуплаты или нарушения сроков уплаты процентов и пени по займу. С момента пользования кредитом истец выплатила ФИО4 денежные средства в сумму 90 000 рублей, а так же передавала ему наличные денежные средства в сумме 150 000 рублей, расписку с него не взяла, так как ФИО4 всегда входил в её положение, и при просьбах подождать с платежами он соглашался. Кроме того истец не один раз передавала ФИО4 по 18 000 рублей наличными, но расписки также не брала, так как доверяла ему и думала, что он всё учитывает и вычитает из образовавшегося долга. В марте 2023 года матери истца необходимы были денежные средства в сумме 90 000 рублей. С просьбой о выдаче займа она обратилась также к ФИО4 Он согласился ей помочь, и составил с ней договор займа с процентами от 29 марта 2023 года, согласно которого заемщику выдаются денежные средства в сумме 50 000 рублей, договор действителен до 29 сентября 2023 года, за пользование кредитом ежемесячно начисляются проценты в размере 15 % от суммы займа, и ежемесячный платеж составляет 7 500 рублей. Также согласно договора в случае невозврата долга или нарушения сроков уплаты по займу, стороны решают вопрос о погашении долга с помощью отступного, которым является 1/4 доли квартиры по <адрес>. После подписания договора внесла первый платеж в начале апреля, а в дальнейшем 11 мая 2023 года истец перевела на счет ФИО4 денежные средства в сумме 140 000 руб. со своего счета, указав, что 90 000 рублей за себя, а 50 000 рублей за маму. Мама считала, что все обязательства перед ФИО4 она выполнила в полном объеме, оплатив за месяц пользования кредитом 57 500 рублей. В октябре 2023 года путем уговоров и запугивания истца, высказывая угрозы в адрес её семьи, ФИО4 заставил оформить на него путем договора купли-продажи 3/4 части квартиры по <адрес>, так как истец оплачивала непостоянно, он пояснил, что данный договор будет для него гарантией, что денежные средства она вернет. Испугавшись ФИО4, истец согласилась составить с ним договор купли-продажи. Согласно договора купли-продажи ? квартиры, истец передает ФИО4 квартиру, а ФИО4 передал ей денежные средства в сумме 230 000 рублей, но фактически истец никакие денежные средства от ФИО4 не получала. Кроме того, ФИО4, ссылаясь на то, что ФИО1 продав ему квартиру не весь долг вернула, заставил оформить с ним договор купли-продажи на земельный участок, расположенный по <адрес>. Так, 23 ноября 2023 года между ФИО1 и ФИО4 был заключен договор купли-продажи на земельный участок, расположенный по <адрес>. Экземпляр договора купли-продажи участка ФИО1 ФИО4 не передал. Сам договор купли-продажи у нее отсутствует. Денежные средства от ФИО4 ФИО1 за 3/4 доли в квартире, а также за земельный участок не получала. ФИО4 расчет о задолженности ей не предоставлял. Истец полагает, что ответчик занимается незаконной предпринимательской деятельностью, выдавая денежные средства под залог имущества, начисляя при этом проценты за пользование денежными средствами, с начислением пени и штрафов за несвоевременную оплату по обязательствам. Выдавая истцу денежные средства под большие проценты, ответчик заведомо знал, что для неё они будут кабальные, и совершал данные действия для завладения 3/4 части квартиры по <адрес>. Фактически истец 3/4 части квартиры продавать не хотела, подписала договор купли-продажи только лишь для дачи гарантии ответчику, что она вернет ему деньги, денежных средств от продажи не получала.

Истец ФИО1 в судебном заседании на исковых требованиях настаивала, указав, что ответчик не передавал ей денежные средства по договорам купли-продажи. О нарушении своих прав узнала после подписания договоров купли-продажи. Намерений продавать квартиру и земельный участок у нее не было, т.к. заключение договора требовалось в качестве обеспечения обязательств истца. Истец обратилась с заявлением в отдел полиции. Расписки о передаче денежных средств в качестве возврата займа истцом не составлялись.

Представитель истца ФИО2 в судебном заседании на исковых требованиях настаивал по доводам, изложенным в исковом заявлении. Дополнительно пояснила, что представленная в материалы дела расписка на 50 000 рублей оформлялась как поручительство, расписка на 100 000 рублей (истец получила 30 000 рублей), расписка на 21 176 рублей – была оформлена в связи с чем, что у ФИО1 не было денежных средств на уплату государственной пошлины,

Ответчик ФИО4 в судебном заседании не участвовал, о рассмотрении дела извещен надлежащим образом.

Представитель ответчика ФИО3 возражал против удовлетворения заявленных требований по доводам, изложенным в письменных возражениях, согласно которых 30 октября 2023 года между ФИО1 с ФИО4 заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым ФИО1 передала в собственность, а ФИО4 принял в собственность 3/4 доли в квартире по <адрес>. В соответствии с п. 2.1 договора от 30 октября 2023 года стороны определили цену отчуждаемого имущества в размере 2 300 000 рублей, которая была уплачена покупателем продавцу до подписания настоящего договор полностью. В соответствии с графой «подписи сторон» продавец ФИО1 собственноручно написала следующий текст: два миллиона триста тысяч рублей получила полностью ФИО1 (подпись). Исходя из буквального толкования пункта 2.1 договора купли-продажи от 30 октября 2023 года можно сделать однозначный вывод о том, что продавец получил оговоренную сторонами цену отчуждаемой доли в праве собственности квартиры до регистрации перехода права собственности. При указанных обстоятельствах, имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности свидетельствуют о реальном исполнении сторонами сделки и о достижении сторонами именно тех правовых последствий, на создание которых данная сделка была направлена. Стороны оспариваемой сделки фактически исполнили договор. Ответчик осуществляет владение, пользование и распоряжение спорным имуществом, право собственности ответчика было зарегистрировано в установленном законом порядке, оплачивает коммунальные платежи. Сами стороны сделки определили, что расчет произведен полностью до регистрации перехода права собственности. Дальнейшее поведение и действия сторон, направленные на регистрацию перехода права собственности, свидетельствуют о получении истцом денежных средств. Продолжительный период с момента совершения сделки говорит об отсутствии каких-либо претензий со стороны истца. Также указал, что ответчик на момент совершения сделки обладал необходимой суммой денежный средств для приобретения спорной квартиры. Полагает, что срок исковой давности по оспариванию договора пропущен. Он составляет 1 год с момента заключения. Договор заключен 30 октября 2023 года, соответственно, 30 октября 2024 года срок исковой давности истек.

Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю в судебное заседание представителя не направило, просили о рассмотрении искового заявления без участия представителя. Из письменного отзыва следует, что в Едином государственном реестре недвижимости относительно объекта – земельный участок, категория: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: индивидуальные жилые дома с приусадебными земельными участками, <адрес> содержатся следующие актуальные сведения о правах: 23 ноября 2023 года внесена запись о праве собственности ФИО4 на основании соглашения об отступном от 17 ноября 2023 года.

Относительно объекта - квартира, <адрес>, в ЕГРН содержатся следующие актуальные сведения: 31 мая 2007 года внесена запись о праве общей долевой собственности Х. (1/4 доля в праве) на основании договора купли-продажи квартиры от 04 мая 2007 года; 21 мая 2024 года внесена запись о праве общей долевой собственности ФИО4 (3/4 доля в праве) на основании договора купли-продажи от 30 октября 2023 года, зарегистрирован в реестре № Ш., временно исполняющей обязанности нотариуса ФИО6 городского нотариального округа. Кроме того, в ЕГРН имеются актуальные записи о запретах в отношении вышеназванных объектов недвижимости, внесенные на основании актов службы судебных приставов.

Суд, выслушав пояснения участников процесса, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Статья 45 Конституции Российской Федерации закрепляет государственные гарантии защиты прав и свобод (часть 1) и право каждого защищать свои права всеми не запрещенными законом способами (часть 2).

В соответствии с частью 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

На основании статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

В силу статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно статьей 434 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

Из материалов дела следует, что ФИО1 являлась собственником 3/4 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по <адрес>, а также земельного участка, расположенного по <адрес>, что подтверждается договором купли-продажи от 21 апреля 2022 года (л.д. 12, 25, 31-34).

18 ноября 2022 года между Д.1. в лице представителя ФИО4 (залогодержатель) и ФИО1 (залогодатель) заключен договор ипотеки доли в праве общей долевой собственности на квартиру №, предметом которого является передача залогодателем в залог залогодержателю принадлежащих залогодателю 3/4 долей в праве общей долевой собственности на 2-х комнатную квартиру, <адрес> (п. 1 договора).

Залоговая стоимость объекта недвижимости устанавливается сторонами в размере 600 000 рублей (п. 1.3 договора).

Предмет ипотеки по настоящему договору обеспечивает требование залогодержателя по договору займа в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, включая проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также расходов по взысканию реализации предмета ипотеки (п. 1.8 договора).

Пунктом 2.1 договора установлено, что предметом залога обеспечивается исполнение обязательств залогодателя, возникших на основании договора займа с пролетами и с залоговым обеспечением, заключенного между (заемщикам) и залогодержателем (займодавцем) 18 ноября 2022 года в городе Перми.

Залогодатель ознакомлен со всеми условиями договора займа и согласен отвечать за исполнение всех обязательств по договору займа предметом залога, в том числе по следующим условиям: сумма займа 300 000 рублей, цель займа - коммерческие нужды, срок займа – 18 ноября 2025 года, за пользование займом заемщику ежемесячно начисляются проценты в следующем размере: 6 % за каждый месяц от суммы займа что составляет 18 000 рублей в месяц, которые заемщик уплачивает заимодавцу согласно графику платежей, в случае досрочного частичного гашения суммы займа, стороны подписывают новый график платежей с произведенным перерасчетом процентов за пользование суммой займа, минимальный период начисления процентов 4 месяца вне зависимости от периода пользования денежными средствами. Каждый начатый месяц пользования суммой займа считается полным (п. 2.2 договора).

Пунктом 4 договора предусмотрено, что залогодержатель вправе в том числе, обратить взыскание на предмет ипотеки, если в момент наступления срока исполнения обязательств по договору займа они не будут исполнены; в случае недостаточности суммы, вырученной при реализации предмета ипотеки, займодавец/залогодержатель имеет право получить недостающую сумму из другого имущества заемщика, на которое может быть обращено взыскание в соответствии с действующим законодательством.

Настоящий договор прекращается: с прекращением обеспеченного ипотекой обязательства; в других случаях, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации (п. 7.3 договора) (л.д. 13-19).

Согласно договору купли-продажи от 30 октября 2023 года, заключенному между ФИО1 (продавец) и Д.1. действующим от имени ФИО4 (покупатель), продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора 3/4 доли в праве собственности двухкомнатной квартиры, <адрес>. Отчуждаемая доля в праве собственности квартиры находится в залоге у ФИО4 в обеспечение исполнения обязательств по договору займа с процентами и залоговым обеспечением, заключенному 18.11.2022 года между ФИО1 и Д.1., договору по уступке права требования, заключенного между Д.1. и ФИО7 ....... от 06.07.2023 года, в связи с чем в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрированы следующие ограничения (обременения): вид: ипотека; дата государственной регистрации: 22.11.2022 года: номер государственной регистрации: № срок, на который установлены ограничение прав и обременение объекта недвижимости: с 22.11.2022 года по 18.11.2025 года; лицо, в пользу которого установлены ограничение прав и обременение объекта недвижимости: ФИО4 на основании договора об ипотеке (п. 1 договора).

Цена отчуждаемой доли в праве собственности квартиры определена сторонами в размере 2 300 000 рублей, уплаченных покупателем продавцу до подписания настоящего договора полностью (п. 2.3 договора).

Указанный договор подписан сторонами, кроме того ФИО1 указала, что денежные средства в размере 2 300 000 рублей получила полностью.

Договор удостоверен нотариусом Ш., за совершение нотариального действия уплачено 21 176 рублей (л.д. 20-24).

Дополнительно в материалы дела представлен договор займа с процентами и залоговым обеспечением от 07 марта 2023 года, заключенный между ФИО4 (займодавец) и ФИО1 (заемщик), по которому займодавец передает на срочной и возмездной основе денежные средства для коммерческих нужд - далее займ, а заемщик обязуется возвратить сумму займа, в том числе проценты за пользование займом, в соответствии с условиями настоящего договора, а также передает займодавцу в залог недвижимое имущество, далее имущество, указанное в пунктах 1.2, 1.3 настоящего договора в обеспечение исполнения обязательств в рамках настоящего договора.

Имущество представлено в виде земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, общая площадь 766 кв.м, разрешенное использование: индивидуальные жилые дома с приусадебными земельными участками, № (п. 1.2 договора).

Заемщик заявляет, что указанное имущество принадлежит ему на праве собственности, на основании договора купли-продажи от 21 апреля 2022 года, № от 27 апреля 2022 года. Все существенные условия залога определяются сторонами в договоре ипотеки (п. 1.3 договора).

Размер займа по настоящему договору составляет 20 000 рублей. Займ предоставляется сроком до 07 марта 2024 года (п. 2-3 договора).

Пунктом 4.1 договора определено, что за пользование займом заемщику ежемесячно начисляются проценты в следующем размере: 10 % за каждый месяц от суммы займа, что составляет 2 000 рублей в месяц, которые заёмщик уплачивает заимодавцу согласно графику платежей, который является неотъемлемой частью договора. В случае досрочного частичного гашения суммы займа, стороны подписывают новый график платежей с произведенным перерасчетом процентов за пользование суммой займа. Платежи выполняются на карту - Д., по тел. № или согласовать с займодавцем реквизиты для оплаты. Сразу, после выполнения платежа, заемщик обязуется сделать звонок лицу по т. № и подтвердить отправленную сумму и ФИО отправителя, либо сделать это СМС сообщением. В противном случае платеж засчитан не будет.

На период пользования займом заёмщик передаёт в залог заимодавцу имущество, п. 1.2 с регистрацией договора ипотеки (залога недвижимости) в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Пермскому краю (п. 4.4 договора).

После возврата заёмщиком займа заимодавцу, процентов и пени в полном объёме, займодавец снимает обременение на имущество заемщика с регистрацией этого действия в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Пермскому краю, в день возврата займа (п. 4.6 договора).

Из пункта 6.1 договора следует, что займодавец обязуется снять обременение на имущество заемщика после оплаты им суммы займа, процентов пени «займодавцу» с регистрацией этого действия в УФРС Пермского края.

В случае неуплаты, нарушения сроков уплаты заёмщиком процентов, пени по договору в течении всего срока действия договора (в сумме - 30 дней), что признается сторонами существенным нарушением условий договора займа - заимодавец вправе потребовать досрочно вернуть заёмщиком сумму займа, проценты и пени по нему, при невыполнении - обратиться в суд с требованием об обращении взыскания на заложенное имущество (п. 7.2 договора) (л.д. 160-161).

Также 07 марта 2023 года между ФИО4 (залогодержатель) и ФИО1 (залогодатель) заключен договор ипотеки (залога недвижимости), по которому залогодатель передает в ипотеку (залог недвижимости) залогодержателю принадлежащее залогодателю недвижимое имущество в виде земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, общая площадь 766 кв.м., разрешенное использование: индивидуальные жилые дома с приусадебными земельными участками, <адрес> (п. 1.3. договора ипотеки).

Ипотекой имущества обеспечивается исполнение обязательств залогодателем по договору займа с процентами и с залоговым обеспечением от 07 Марта 2023 года, заключенному в г. Перми 07 марта 2023 года между залогодержателем ФИО4 и залогодателем ФИО1 По условиям договора займа с процентами и с залоговым обеспечением от 07 марта 2023 года залогодержатель передает залогодателю сумму займа 20 000 рублей, для коммерческих нужд, сроком до 07 Марта 2024 года с оплатой за пользование займом процентов в размере 10 % за каждый месяц от суммы займа, что составляет 2 000 рублей в месяц, которые залогодатель уплачивает залогодержателю, согласно графику платежей, который является неотъемлемой частью договора займа. В случае досрочного частичного гашения суммы займа. Стороны подписывают новый график платежей с произведенным перерасчетом процентов за пользование суммой займа. Срок уплаты процентов по займу – каждое 07 число, каждого следующего от даты заключения договора месяца. Платежи выполняются на карту – Д., по номеру телефон № или согласовать с займодавцем реквизиты для оплаты. Сразу, после выполнения платежа, заемщик обязуется сделать звонок по номеру телефона № и подтвердить отправленную сумму и ФИО отправителя, либо сделать это СМС сообщением. В противном случае платеж засчитан не будет (п.1.3 договора).

Пунктом 1.3 договора установлено, что закладываемое имущество оценивается сторонами 150 000 рублей. Данная оценка рассматривается как начальная продажная цена указанного имущества.

Залогодержатель имеет право, в том числе: досрочно в установленном законом порядке обратить взыскание на имущество в случае нарушения со стороны залогодателя любого из условий настоящего договора, а также договора займа с процентами и с залоговым обеспечением от 07 марта 2023 года, исполнение которого обеспечивает настоящий договор; в случае нарушения заемщиком, одновременно являющимся залогодателем обязательств по договору займа с процентами и с залоговым обеспечением от 07 марта 2023 года, либо условий настоящего договора, залогодержатель имеет право обратить взыскание в т.ч. досрочно, на заложенное недвижимое имущество, указанное в п. 1 настоящего договора, в порядке установленном ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Обращение залогодержателем взыскания на заложенное имущество и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования им залогодателя и любых иных лиц (п. 2.2 договора) (л.д. 158-159).

17 ноября 2023 года между ФИО4 (кредитор) и ФИО1 (должник) было заключено соглашение об отступном, предметом которого является прекращение обязательства должника перед кредитором, указанного в п. 1.2 настоящего соглашения, путем предоставления взамен исполнения отступного в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим соглашением (п. 1.1 соглашения).

На основании договора ипотеки о залоге имущества (недвижимости) от 07 марта 2023 года должник принял на себя обязательство перед кредитором по передаче принадлежащего на праве собственности: - земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, <адрес>. Принадлежит на праве собственности, на основании оговора купли-продажи от 21 апреля 2022 года, собственность № от 27 апреля 2022 года. Стоимость земельного участка стороны определили в размере 300 000 рублей (п. 1.2 соглашения).

Стороны пришли к соглашению о прекращении обязательства должника, указанного в п. 1.2 настоящего соглашения, предоставлением отступного в форме передачи имущества (п. 1.3 соглашения).

В течение 5 дней с момента подписания настоящего соглашения должник уплачивает в качестве отступного следующее имущество: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, <адрес> Принадлежит на праве собственности, на основании договора купли-продажи от 21 апреля 2022 года, собственность № от 27 апреля 2022 года. Стоимость земельного участка стороны определили в размере 300 000 рублей, стороны договариваются о том, что с момента передачи имущества, указанного в п. 2.1 настоящего соглашения, обязательство должника перед кредитором, указанное в п. 1.2 настоящего соглашения, прекращается в полном объеме (п. 2 соглашения).

Учитывая тот факт, что обязательства в рамках договора займа истцом не исполнялись, ответчик зарегистрировал право собственности на земельный участок - категория земель: земли населенных пунктов, <адрес> за собой, что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д. 152-153).

21 марта 2023 года ФИО1 взяла у ФИО4 сумму в размере 100 000 рублей под 10 % в месяц, что составляет 1000 рублей в месяц. Деньги предоставляются сроком до 21 мая 2023 года. В случае не выполнения в установленный срок обязалась возвратить деньги и уплатить проценты, обязалась за период просрочки выплатить неустойку (пени). Размер неустойки (пени) - 1 % от суммы 100 000 рублей за каждый день просрочки. Представлен график платежей: 21 апреля 2023 года взнос 10 000 рублей, 21 мая 2023 года взнос 10 000 рублей, 21 мая 2023 года взнос 100 000 рублей. Указанные обстоятельства подтверждаются распиской от 21 марта 2023 года (л.д. 164).

29 марта 2023 года ФИО1 взяла у ФИО4 сумму в размере 50 000 рублей под 15 % в месяц, что составляет 7500 рублей в месяц. Деньги предоставляются сроком до 29 сентября 2023 года. В случае не выполнения в установленный срок обязалась возвратить деньги и уплатить проценты, обязалась за период просрочки выплатить неустойку (пени). Размер неустойки (пени) - 1 % от суммы 50 000 рублей за каждый день просрочки. Указанные обстоятельства подтверждаются распиской от 29 марта 2023 года (л.д. 164).

30 октября 2023 года ФИО1 взяла у ФИО4 сумму в размере 21 176 рублей до 01 декабря 2024 года. В случае не выполнения в установленный срок обязалась возвратить деньги и уплатить проценты, обязалась за период просрочки выплатить неустойку (пени). Размере за каждый день просрочки (пени) - 1 % от суммы 21 176 рублей, что подтверждается распиской от 30 октября 2023 года. Указанные обстоятельства подтверждаются распиской от 30 октября 2023 года (л.д. 163).

Опрошенная в ходе проведения проверки в рамках отказного материала № ФИО1 сообщила, что ей понадобились денежные средства на личные нужды. Посредством сети интернет на сайте «Авито» она нашла объявление о предоставлении займа денежных средств под залог недвижимости, после чего решила вступить в переписку. В ходе переписки с гражданином ФИО4, который предложил ей заключить договор займа на денежные средства в сумме 300 000 рублей под залог 3/4 доли в квартире по <адрес>. В дальнейшем ФИО1 возникший перед ФИО7 долг возвращала частями, путем перевода на банковскую карту, а также наличными, при этом каких-либо расписок с него она не брала. Полностью долг она не погасила, в виду чего ФИО7 предложил ей продать 3/4 доли в квартире, для того чтобы не рос процент по долгу займа, на что она согласилась так как ФИО7 обещал ей вернуть 3/4 доли в квартире после погашения долга по займу. Также под воздействием ФИО7 она продала ему по договору купли-продажи земельный участок, расположенный по <адрес>, пояснив, что после погашения её долга по займу также вернет участок. После оформления сделки ФИО7 на некоторое время пропал, а затем стал высказывать угрозы в адрес матери ФИО1 с целью получения 3/4 доли квартиры. Таким образом, ФИО1 считает, что со стороны ФИО7 в отношении неё было совершенно мошенничество.

Дополнительно опрошенная ФИО1 пояснила, что ей поступали угрозы физической расправы со стороны ФИО4, путем звонков на телефон, в которых он выражался нецензурной бранью и обещал приехать вместе со своими друзьями и решить проблему и требовал подписать договор купли-продажи 3/4 доли в квартире по <адрес>. После чего она согласилась и они составили договор купли-продажи её доли. В августе 2024 года ФИО4 предпринимал попытки попасть в квартиру по <адрес>, но ему это не удалось так как там проживал её дядя.

С. при проведении проверки пояснила, что ей поступали угрозы физической расправы от ФИО4 путем смс-сообщений и звонков, в которых он обещал приехать вместе с друзьями и будет с ней общаться, но так никто не приезжал.

Опрошенный ФИО4 сообщил, что в 2022 году в интернете на сайте бесплатных объявлений «Авито» разместил объявления по предоставлению денежных средств под залог недвижимости. В ноябре 2022 года ему позвонила девушка, которая хотела оформить заем на сумму 300 000 рублей под залог своей доли в квартире. После телефонного разговора они встретились, при встрече она представилась ФИО1, которая предоставила документы на квартиру по <адрес>. где у неё имелось 3/4 доли, и она хотела получить денежные средства на сумму 300 000 рублей на коммерческие нужды. После чего 18 ноября 2022 года они встретились у нотариуса З., по <адрес>, куда ФИО1 пришла вместе со своим мужем Ч., где они с ней заключили договор ипотеки доли в праве долевой собственности на квартиру по <адрес>. Там же он передал ей денежные средства наличными в сумме 300 000 рублей, срок погашения займа по 18 ноября 2025 года. Ч. написал согласие на заключение договора займа. Согласно графику платежей ФИО1 должна выплачивать 18 000 рублей ежемесячно. ФИО1 внесла всего один платеж в 2022 году в сумме 18 000 рублей и больше денег она не вносила. После этого он связывался с ФИО1, просил внести денежные средства на погашения займа, но она ему все обещала, но не выполняла свои обещание. После чего ФИО1 рассказала о том, что заложила долю квартиры своей матери С., после этого С. захотела встретиться с ним. В феврале-марте 2023 года, точное число он не помнит, встретился с С., с которой они обсудили займ её дочери (ФИО1) и она сказала, что они погасят задолженность. В марте 2023 года ему вновь позвонила С. и попросила денежные средства в долг на сумму 50 000 рублей. 29 марта 2023 года он встретился с С., в <адрес>, где передал ей деньги в сумме 50 000 рублей в долг под проценты на шесть месяцев, согласно графика платежей она должна была платить 7 500 рублей. С., выплатила ему 50 000 рублей, и осталось выплатить еще 57 000 рублей, в которые входят пени и уплата процентов. С С. встретиться не получилось по причинам того, что она постоянно переносила встречу. По поводу платежей обещала платить, но сроки не устанавливала. С С. не виделись с момента передачи денежных средств в марте 2023 года. В качестве альтернативы платежам по кредиту он предложил им продать 1/4 долю квартиры, они сперва согласились, но с того времени дело не сдвинулось с места. Угрозы в их адрес он не высказывал, ни к чему не принуждал, всё делалось на обоюдном согласии. Считал, что ФИО1 и С. его оклеветали, также он хотел вернуть свои денежные средства, в их имуществе он не нуждается, предложил продать квартиру в целях погашения долга.

Постановлением старшего УУП ОП № 3 УМВД России по г. Перми от 29 сентября 2024 года отказано в возбуждение уголовного дела по признакам преступления, предусмотренного статьей ....... УК РФ по основаниям п. 2 ч. 1 ст. 24 УПК РФ в отношении ФИО4

Ссылаясь на то, что денежные средства истцу за проданные 3/4 доли квартиры, а также денежные средства от продажи земельного участка ей не передавались, ФИО1 направила в адрес ответчика требование от 12 декабря 2024 года, из которого следует, что в октябре 2023 года между истцом и ответчиком был оформлен договор купли-продажи 3/4 части квартиры по <адрес>, в соответствии с которым была продана 3/4 доли в указанной квартире. До настоящего времени стоимость, указанная в договоре купли-продажи за квартиру 2 300 000 рублей ей не передана. Кроме того истцу не переданы по договору купли-продажи от 23 ноября 2023 года денежные средства на земельный участок. В связи с чем просила передать ей денежные средства за указанные выше недвижимые имущества (л.д. 35).

Требование от 12 декабря 2024 года было получено ФИО4 27 декабря 2024 года (л.д. 35-36).

Указанное требование оставлено ответчиком без ответа.

Истец, указывая на то, что при продаже 3/4 доли за квартиру, расположенную по <адрес>, а так же при продаже земельного участка, расположенного по <адрес>

ей не были выплачены денежные средства, обратилась с указанным иском в суд.

Рассматривая требования истца, суд исходит из следующего.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно статьей 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью. Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.

В силу пункта 3 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

В соответствии с пунктом 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

С учетом основания заявленных истцом требований, а именно существенное нарушение условий договора купли-продажи об оплате стоимости объектов недвижимости, положений статьи 450, 489 Гражданского кодекса Российской Федерации, юридически значимыми по настоящему делу обстоятельствами являются и подлежат доказыванию цена объектов недвижимости, определенная сторонами при заключении договора купли-продажи, исполнение обязательств по оплате ответчиком, соотношение исполненных ответчиком обязательств и цена объектов недвижимости, определенной при заключении договора.

В материалы дела представлена справка о движении денежных средств по счету №, открытому на имя ФИО4 в АО «ТБАНК».

Из указанной выписки следует, что на указанный счет ответчику поступило 3 094 146 рублей. 30 августа 2023 года в соответствии с платежным поручением № ФИО4 перечислил денежные средства в размере 3 094 146 рублей на расчетный счет №, принадлежащий Д..

В соответствии с представленной в материалы дела нотариальной доверенности № ФИО4 вправе, в том числе получать денежные средства в банках.

Согласно платежному поручению от 30 августа 2023 года № ФИО4 получил от Минфина Пермского края (Министерства социального развития Пермского края) денежные средства в размере 3 094 146 рублей.

Ответчиком дополнительно представлен договор купли-продажи квартиры от 15 августа 2023 года был заключен, заключенному между ФИО4, Б. (продавец) и Г. (покупатель), по которому продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять в собственность и оплатить в установленном настоящим договором порядке жилое помещение по <адрес>, стоимостью 3 150 000 рублей. Право собственности в размере ? доли было зарегистрировано за Б., что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д. 148-151)

Таким образом, ФИО4 на дату оспариваемой сделки обладал наличными денежными средствами в размере 2 920 000 рублей, что подтверждается расходными операциями: 13 января 2023 года – на сумму 150 000 рублей; 29 марта 2023 года - 49 00 рублей; 08 апреля 2023 года - 500 000 рублей; 08 августа 2023 года - 240 000 рублей; 09 сентября 2023 года - 764 00 рублей; 08 сентября2023 года - 500 000 рублей; 14 сентября 2023 года- 717 000 рублей. Общая сумма - 2 920 000 рублей. Таким образом, суд полагает, что ответчик располагал денежными средствами, необходимыми для приобретения доли в квартире.

Материалами дела достоверно установлено, что сделка купли-продажи 3/4 доли квартиры, расположенной по <адрес> происходила при заверении нотариуса. Указанные обстоятельства сторонами не оспаривались, исходя из условий договора денежные средства переданы при его заключении. Факт получения денежных средств подтверждается подписью истца в указанном договоре.

Также истцом оспаривается переход права собственности на земельный участок, расположенный по <адрес> за ответчиком.

Материалами дела достоверно установлено, что истец обратилась к ответчику о предоставлении ей денежных средств по договору займа с залоговым обеспечением.

Чеком по операции от 11 мая 2023 года М.Ю.Ч. Осуществила перевод Д. (телефон получателя №<***> рублей (л.д. 30).

Каких-либо иных платежных документов в счет уплаты по договорам займа истцом не представлено как и сведений о надлежащем исполнении своих обязанностей по договорам займа, в связи с чем спорное имущество перешло к залогодержателю до момента исполнения обязательств истца.

В свою очередь доказательств того, что в момент заключения договора купли-продажи квартиры, договора ипотеки (залога недвижимости) истец была лишена права свободно пользоваться принадлежащими ей правами, была введена в заблуждение или обманута покупателем ФИО4 относительно правовых последствий заключенного договора для сторон, не представлено.

22 марта 2023 года Ч. дал согласие своей супруге ФИО1, брак с которой зарегистрирован 25 октября 2019 года (свидетельство о заключении брака № выдано ДД.ММ.ГГГГ), на заключение договора займа на условиях по её усмотрению, необходимого для строительства индивидуального жилого дома на земельном участке <адрес>, приобретенном в период брака; на заключение договора залога (договор ипотеки) и на передачу в залог указанного земельного участка и в будущем жилого дома по <адрес>, а также на отчуждение указанных объектов недвижимости в случае не исполнения или не надлежащего исполнения обязательств по погашению займа (л.д. 162).

Указанное обстоятельство свидетельствует о том, что ФИО1 осознавала свою обязанность по внесению ежемесячных платежей и наступающей обязанностью по передаче имущества, указанного в договоре в случае неисполнения возврата по договорам займа.

Истцом указывалось на то, что намерений продавать имущество, принадлежащее ей на праве собственности у нее не было, при этом в материалы дела представлена копия телеграммы от 14 сентября 2023 года, направленная в адрес С. (матери ФИО1, являющейся собственником ? доли квартиры, расположенной по <адрес>), из которой следует, что ФИО1 предлагает С. выкупить принадлежащую ей ? доли в праве собственности на квартиру (<адрес>) за 2 000 000 рублей (л.д. 79). Указанное обстоятельство, по мнению суда, свидетельствует о намерении истца продать принадлежащее ей недвижимое имущество.

Оценивая в совокупности представленные по делу доказательства по правилам ст. ст. 12, 56, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о доказанности факта получения ФИО1 денежных средств по договору купли-продажи от 30 октября 2023 года от ФИО4 в размере 2 300 000 рублей, что подтверждается имеющейся в договоре распиской. Иного суду не доказано.

Каких-либо доводов, свидетельствующих о необходимости расторжения соглашения об отступном от 17 ноября 2023 года, по которому в счет исполнения обязательств ФИО1 по возврату денежных средств по договору займа ею было передано ответчику недвижимое имущество – земельный участок по <адрес>, истцом не приведено. Соглашение об отступном не содержит условий о передаче истцу денежных средств ответчиком, как на то ссылается истец в исковом заявлении. Право собственности ФИО4 на указанный земельный участок зарегистрировано 23 ноября 2023 года.

Ответчиком указывалось на пропуск истцом срока исковой давности для обращения в суд.

Согласно стать 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса (статья 196 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Как следует из материалов дела, в соответствии с п. 2.1 договора купли-продажи от 30 октября 2023 года цена отчуждаемой доли в праве собственности квартиры определена сторонами в 2 300 000 рублей, уплаченных покупателем продавцу до подписания настоящего договора полностью.

Таким образом, ФИО1 не позднее 30 октября 2023 года (день совершения сделки) стало известно о том, что ответчиком, по её мнению, оплата не произведена. Следовательно, трехлетний срок исковой давности истекает 30 октября 2026 года (30.10.2023 + 3 года), с настоящим исковым заявлением истец обратилась в суд 13 февраля 2025 года (т. 1 л.д. 3), то есть в пределах срока исковой давности.

В соответствии с п. 1.2 соглашения об отступном от 17 ноября 2023 года истец должна была передать ответчику земельный участок по <адрес> в течение 5 дней с момента подписания соглашения. Право собственности ФИО4 на указанный земельный участок зарегистрировано 23 ноября 2023 года. С указанной даты истцу стало известно о нарушении её прав. Следовательно, трехлетний срок исковой давности истекает 23 ноября 2026 года. С исковым заявлением истец обратилась в суд в пределах срока исковой давности.

На основании изложенного, проанализировав условия договора купли-продажи от 30 октября 2023 года и условия соглашения об отступном от 17 ноября 2023 года, суд полагает, что в рассматриваемом случае существенных нарушений условий спорных договоров, являющихся основанием для их расторжения, не допущено, в связи с чем в удовлетворении заявленных требований следует отказать.

В связи с отказом в удовлетворении требований о расторжении оспариваемых договоров не подлежат удовлетворению и производные от них требования об прекращении права собственности ответчика на спорные объекты недвижимости и восстановлении права собственности истца с внесением соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО4 о расторжении договора купли-продажи 3/4 доли в квартире, расположенной по <адрес>, расторжении договора купли-продажи земельного участка, расположенного по <адрес>, прекращении права собственности ФИО4 на 3/4 доли в квартире, расположенной по <адрес>, на земельный участок, расположенный по <адрес>; восстановлении права собственности ФИО1 на 3/4 доли в квартире, расположенной по <адрес>, на земельный участок, расположенный по <адрес> – отказать.

Решение в течение месяца со дня принятия в окончательной форме может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пермский краевой суд через Кировский районный суд г. Перми.

Судья Н.Л. Аристова

Мотивированное решение составлено 22 августа 2025 года.