Решение по делу № 2-651/2023 от 14.12.2023 - о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, понуждении совершить определенные действия.

Дело № 2-651/2023

УИД: 91RS0017-01-2023-001141-14

категория: 2.180 - Споры, связанные со сделками с частными домами и приватизированными квартирами

строка отчета: 180

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

14 декабря 2023 года пгт. Раздольное

Раздольненский районный суд Республики Крым в составе:

Председательствующего судьи Абеляшева А.В.,

секретарь судебного заседания Ковальчук Д.А.,

с участием:

представителя истца ФИО1,

ответчика ФИО2,

ответчика ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к ФИО2, ФИО3, ФИО5, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора – Администрация <адрес> Республики Крым, Департамент труда и социальной защиты Администрации <адрес> Республики Крым о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, понуждении совершить определенные действия,

УСТАНОВИЛ:

ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 обратился в Раздольненский районный суд Республики Крым с иском к ФИО2, ФИО3, ФИО5, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора – Администрация <адрес> Республики Крым, Департамент труда и социальной защиты Администрации <адрес> Республики Крым о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, понуждении совершить определенные действия. Свои требования мотивирует тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ним, как Продавцом, и ответчиками ФИО2, ФИО3, ФИО5 был заключен Договор купли-продажи недвижимого имущества в виде жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>-в, кадастровый №, площадью 45,3 кв.м, стоимостью 856 854,00 рублей. Согласно п. 4 Договора, жилой дом приобретается за счет средств единовременной выплаты в соответствии с Законом Республики Крым от ДД.ММ.ГГГГ №-ЗРК/2019 «О предоставлении дополнительной меры социальной поддержки для улучшения жилищных условий семьям, имеющих детей, в <адрес>». В соответствии с п. 5 Договора, Стороны пришли к соглашению, что в случае отказа в перечислении денежных средств по настоящему Договору, обязуются расторгнуть настоящий Договор в течение 30 календарных дней с момента принятия решения об отказе. Переход права собственности по указанному Договору осуществлен за Покупателями (ответчиками). Семья ответчиков в жилой дом, который являлся предметом Договора купли-продажи, не вселялась. Согласно уведомления Департамента труда и социальной защиты населения администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, принято решение об отказе в предоставлении услуги. Таким образом, обязательство по оплате стоимости жилого дома, который являлся предметом Договора, не исполнено и не может быть исполнено. Указанное нарушение условий Договора является для Продавца (истца) существенным и влечет для истца такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении Договора. В порядке досудебного урегулирования спора, сторонами Договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ было подано в МФЦ соглашение от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении договора купли-продажи (в простой письменной форме). На что получено уведомление о приостановлении государственной регистрации в связи с нарушением формы договора (необходима нотариальная форма и разрешение органа опеки и попечительства). Требование (претензию) Истца от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении Договора Ответчики получили ДД.ММ.ГГГГ, однако, оставили без ответа. В связи с тем, что ответчики уклоняются от подготовки соглашения о расторжении договора купли-продажи в установленной законом форме со всеми необходимыми разрешениями, истец просит в судебном порядке расторгнуть Договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между ФИО4 и ФИО2, ФИО3, ФИО5. Также просит возвратить переданный ответчикам (Продавцам) по Договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ – жилой дом, в собственность ФИО4.

Истец ФИО4, будучи надлежащим образом извещенным о рассмотрении дела, в судебное заседание не явился, обеспечив явку своего представителя.

Представитель истца ФИО4 – ФИО1, полномочия которой подтверждены копией Доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенной председателем Ковыльновского сельского совета – главой Администрации Ковыльновского сельского поселения <адрес> Республики Крым ФИО9, в судебном заседании заявленные требования поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в иске, просила иск удовлетворить в полном объеме.

Ответчики ФИО2 и ФИО3, действующие в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего сына ФИО5, в судебное заседание явились. Исковые требования признали в полном объеме, не возражали против удовлетворения заявленных требований.

Представители третьих лиц – Администрации <адрес> Республики Крым, Департамента труда и социальной защиты Администрации <адрес> Республики Крым, в судебное заседание не явились. О рассмотрении дела извещены в установленном законом порядке. В суд поступили заявления о рассмотрении дела в отсутствие их представителей.

Суд считает возможным рассмотрение дела в порядке статьи 167 ГПК РФ в отсутствие не явившихся участников процесса.

Суд, исследовав представленные доказательства и иные материалы дела, приходит к выводу, что иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно копии Договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, между ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (Продавец) и ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (Покупатель 1), ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (Покупатель 2), ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (Покупатель 3 от имени и в интересах которого действует ФИО3 на основании свидетельства о рождении), заключен данный Договор купли продажи, согласно которого, Продавец передал в собственность, а Покупатели приняли в общую долевую собственность по 1/3 доле каждому и оплатили в соответствии с условиями настоящего Договора стоимость недвижимого имущества: жилого дома, кадастровый №, площадью 45,3 кв.м, расположенный по адресу: <адрес> (п. 1).

Согласно п. 3 указанного Договора купли-продажи, стороны пришли к соглашению, о том, что стоимость жилого дома, который является предметом Договора, составляет 856 854,00 рублей.

Согласно п. 4 указанного Договора купли-продажи, жилой дом, указанный в п. 1 Договора, приобретается Покупателями у Продавца за 856 854 рублей за счет единовременной выплаты в соответствии с Законом Республики Крым от ДД.ММ.ГГГГ №-ЗРК/2019 «О предоставлении дополнительной меры социальной поддержки для улучшения жилищных условий семьям, имеющих детей, в <адрес>».

В соответствии с п. 5 Договора купли-продажи, стороны пришли к соглашению, что в случае отказа в перечислении денежных средств по настоящему Договору, обязуются расторгнуть настоящий Договор в течении 30 календарных дней с момента принятия решения об отказе.

В соответствии с п. 5.1 указанного Договора купли-продажи, стороны пришли к соглашению, что регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество, которое является предметом Договора, на имя Покупателей по 1/3 доле за каждым, будет произведена до полного расчета между сторонами.

Пунктом 6 указанного Договора купли-продажи, стороны пришли к соглашению, о том, что с момента государственной регистрации перехода права собственности к Покупателям и до момента полной оплаты стоимости, недвижимое имущество, которое является предметом Договора, находится в залоге у Продавца.

После полной оплаты стоимости недвижимого имущества, которое является предметом Договора, Продавец обязуется в месячный срок предоставить заявление о прекращении залога в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество (п. 7).

Согласно Выписке их ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости № КУВИ-001/2023-229867740 от ДД.ММ.ГГГГ, правообладателями жилого дома кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, являются на праве общей долевой собственности: ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (1/3, дата государственной регистрации права ДД.ММ.ГГГГ год); ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (1/3, дата государственной регистрации права ДД.ММ.ГГГГ год); ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (1/3, дата государственной регистрации права ДД.ММ.ГГГГ год). На данный объект недвижимости установлено ограничение прав и обременение: Ипотека в силу закона, срок действия: с ДД.ММ.ГГГГ до полного исполнения обязательств по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ; лицо, в пользу которого установлены ограничение прав и обременение объекта недвижимости: ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на основании государственной регистрации: Договор купли-продажи недвижимого имущества, выдан ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно ответа № от ДД.ММ.ГГГГ Департамента труда и социальной защиты населения Администрации <адрес> Республики Крым на запрос суда, ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 обратилась в Департамент с заявлением о распоряжении средствами единовременной выплаты для улучшения жилищных условий. Заявление было рассмотрено. Согласно Договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 было приобретено недвижимое имущество – жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 45,3 кв.м, кадастровый №. В результате проведенного обследования приобретенного недвижимого имущества Администрацией Ковыльновского сельского поселения <адрес> Республики Крым принято решение о несоответствии помещений жилого дома требованиям, предъявляемым к жилому помещению и его пригодности для проживания (копия ответа Администрации Ковыльновского сельского поселения № от ДД.ММ.ГГГГ прилагается). В связи с чем, ФИО3 было отказано в реализации сертификата на основании подпункта 6 пункта 33 Постановления Совета министров Республики Крым от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении Порядка предоставления дополнительной меры социальной поддержки для улучшения жилищных условий семьям, имеющим детей, в <адрес>», согласно которого, лицам, которые в соответствии с Законом Республики Крым от ДД.ММ.ГГГГ №-ЗРК/2019 «О предоставлении дополнительной меры социальной поддержки для улучшения жилищных условий семьям, имеющим детей, в <адрес>», подали заявление на выдачу сертификата на единовременную выплату или на распоряжение средствами единовременной выплаты до вступления в силу Закона Республики Крым от ДД.ММ.ГГГГ №-ЗРК/2020…», в связи с утратой права гражданином на получение дополнительной меры социальной поддержки (в соответствии с п. 36 Постановления: приобретаемое с использованием средств единовременной выплаты жилое помещение должно находиться на территории Республики Крым, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям; п. 37 Постановления: не допускается приобретение гражданами жилья, признанного в установленном порядке не отвечающим установленным для жилых помещений требованиям (непригодным для проживания)).

В соответствии с ч. 1 ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Как следует из ч. 1 ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно пп. 1 ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с ч. 1 ст. 451 ГК РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно ч. 2 ст. 451 ГК РФ, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Как следует из ч. 3 ст. 451 ГК РФ, при расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

Согласно ч. 2 ст. 452 ГК РФ, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно ч. 2 ст. 453 ГК РФ, при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

Согласно абз. 2 ч. 3 ст. 453 ГК РФ, в случае изменения или расторжения договора в судебном порядке обязательства считаются измененными или прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Как следует из разъяснений, содержащихся в абз. 3 п. 65 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

Согласно абз. 4 п. 65 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Согласно ст. 1102 ГК РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

В соответствии с ч 1 ст. 1104 ГК РФ, имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре.

Согласно абз. 5 п. 65 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Как установлено судом, что не отрицалось сторонами в судебном заседании, стороны при заключении договора купли-продажи жилого дома согласовали все существенные условия договора, в том числе цену дома, порядок и сроки оплаты. Неполучение истцом денежной суммы за проданное имущество является существенным нарушением договора, по смыслу, придаваемому п. 2 ст. 450 ГК РФ понятию существенного нарушения договора.

Факт существенного нарушения покупателям условий договора купли-продажи, которым является неоплата приобретенного имущества, установлен в процессе рассмотрения дела, в связи с чем, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

Таким образом, требования истца законны и обоснованы, в связи с чем, подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 197 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО4, удовлетворить.

Расторгнуть Договор от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи недвижимого имущества в виде жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между ФИО4 и ФИО2, ФИО3, ФИО5.

Возвратить переданный ФИО2, ФИО3, ФИО5 по Договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ – жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 45,3 кв.м, кадастровый №, в собственность ФИО4.

Решение суда, после вступления его в законную силу, является основанием для внесения сведений в ЕГРН о прекращении права собственности ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения; ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения; ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 45,3 кв.м, кадастровый №, и регистрации права собственности за ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения.

Признать отсутствующим обременение в виде ипотеки в силу закона в пользу ФИО4 на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 45,3 кв.м, кадастровый № (номер государственной регистрации 90:10:060101:1679-91/020/2023-8).

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Крым через Раздольненский районный суд Республики Крым в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

В окончательной форме решение принято ДД.ММ.ГГГГ.

Судья –