Решение по делу № 2-3601/2025 от 17.12.2025 | Ленинский районный суд г. Ставрополя (Ставропольский край)

Категория дела О признании жилого дома многоквартирным Гражданское Удовлетворено

Краткое содержание дела Все четыре части решения кратко

Вводная частькто, когда и о чём судился

<ФИО> Г.ич, <ФИО>, <ФИО>, <ФИО>, <ФИО>, <ФИО>, <ФИО>, <ФИО>, <ФИО>, <ФИО>, <ФИО>, <ФИО>, <ФИО>, Губерт Е.Г., <ФИО>, <ФИО>, <ФИО>, действующей

Описательная частьчто требовал истец и что отвечал ответчик

Суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании (ч. 2 ст. 195 ГПК РФ). Судом установлено, что <ФИО>, <ФИО>, <ФИО>, <ФИО>, <ФИО>..;

Мотивировочная частьчем суд руководствовался и почему так решил

Резолютивная частьитоговое решение суда

Исковые требования <ФИО> ича, <ФИО>, <ФИО>, <ФИО>, <ФИО>, <ФИО>, <ФИО>, <ФИО>, <ФИО>, <ФИО>, <ФИО>, <ФИО>, <ФИО>, Губерт Е.Г., <ФИО>, <ФИО>

Суды по аналогичным делам принимают разные решения

Посмотреть все аналогичные дела →

2-3601/2025

26RS0002-01-2025-007612-28

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

03 декабря 2025 года г. Ставрополь

Ленинский районный суд г. Ставрополя в составе:

председательствующей судьи Радионовой Н.А.,

при секретаре при секретаре Перегудовой Я.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по исковому заявлению гражданское дело по исковому заявлению ФИО21 ича, ФИО1, ФИО, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, Губерт Е.Г., ФИО12, ФИО13, ФИО14, действующей в интересах несовершеннолетней ФИО23 ы, ФИО15, ФИО16 к Администрации <адрес обезличен>, Комитету градостроительства администрации <адрес обезличен> о признании здания многоквартирным домом,

УСТАНОВИЛ:

ФИО21 Г.ич, ФИО1, ФИО, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, Губерт Е.Г., ФИО12, ФИО13, ФИО14, действующей в интересах несовершеннолетней ФИО23 ы, ФИО15, ФИО16 обратились в суд с иском, в последствии уточненном, к Администрации <адрес обезличен>, Комитету градостроительства администрации <адрес обезличен> о признании здания многоквартирным домом.

В обосновании заявленных требований указано, что согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) истцам на праве собственности принадлежат жилые помещения с <номер обезличен> Указанные помещения расположены в составе жилого дома с КН <номер обезличен>, площадью 1640,9 кв. м по <адрес обезличен>.

Истцы указывают, что данный дом с назначением «Жилой дом», год завершения строительства – 2009, разделен на жилые помещения, принадлежащие на праве собственности истцам.

Жилой дом располагается в границах следующих земельных участков:

- с КН <номер обезличен> площадью 354 кв. м. с видом разрешенного использования «малоэтажная многоквартирная жилая застройка» по адресу: <адрес обезличен>, <адрес обезличен>, и принадлежит собственнику жилого помещения с КН <номер обезличен> жилого дома ФИО1 на праве аренды (договор аренды земельного участка в границах земель <адрес обезличен> от <дата обезличена> <номер обезличен>Ф, сроком до <дата обезличена>);

- с КН <номер обезличен> площадью 699 кв. м с видом разрешенного использования «малоэтажная многоквартирная жилая застройка» по адресу: <адрес обезличен>, <адрес обезличен>, и принадлежит собственникам жилых помещений жилого дома на праве общей долевой собственности.

Истцы указывают, что собственники помещений, расположенных в жилом доме, являются добросовестными приобретателями, проживают в данном доме на законных основаниях, регулярно оплачивают коммунальные услуги.

Вместе с тем, собственникам жилых помещений стало известно, что, несмотря на государственную регистрацию прав на объекты недвижимого имущества - жилые помещения, фактическое использование объекта капитального строительства по пер. Баумана, 35 под многоквартирный жилой дом не соответствует самому назначению объекта и виду разрешенного использования земельных участков.

Так, земельный участок по ул. <адрес обезличен> 1082 кв. м в соответствии с постановлением главы администрации <адрес обезличен> от <дата обезличена> <номер обезличен> был предоставлен на праве собственности пожизненное наследуемое владение ФИО17 На основании свидетельства о наследстве от <дата обезличена> правообладателем вышеуказанного земельного участка стал ФИО18 Постановлением главы <адрес обезличен> от <дата обезличена> <номер обезличен> земельный участок площадью 1053 кв.м. закреплен за домовладением <номер обезличен> по <адрес обезличен>, ФИО18 переданы 700 кв. м в собственность, 353 кв. м в аренду сроком на 49 лет.

По договору купли-продажи жилого дома с земельным участком от <дата обезличена> собственником жилого дома площадью 49,5 кв. м с надворными постройками и земельного участка с КН <номер обезличен> площадью 700 кв. м (земельный участок 2) по адресу: <адрес обезличен>, стал ФИО1, истец по настоящему иску (свидетельства о государственной регистрации права на недвижимое имущество от <дата обезличена>). Постановлением главы <адрес обезличен> от <дата обезличена> <номер обезличен> ФИО1 предоставлен в аренду сроком на 49 лет земельный участок с КН <номер обезличен> площадью 354 кв. м по <адрес обезличен> (земельный участок 1) в целях индивидуальной жилой застройки. Заключен договор аренды земельного участка в границах земель <адрес обезличен> от <дата обезличена> <номер обезличен>Ф, зарегистрированный в установленном законом порядке.

В 2001 ФИО1 был разработан проект индивидуального жилого дома, расположенного на земельных участках по <адрес обезличен>

В соответствии со сведениями технического паспорта на Жилой дом, составленного ФГУП «ФИО государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости - Федеральное БТИ» по <адрес обезличен> по состоянию на <дата обезличена>, постановлением главы администрации <адрес обезличен> от <дата обезличена> <номер обезличен> и разрешением на производство строительно-монтажных работ от <дата обезличена> <номер обезличен> ФИО1 в 2009 году осуществил строительство жилого дома общей площадью 1640,9 кв.м., жилой площадью 724,6 кв.м., число этажей надземной части - 3 с мансардным и цокольным этажами.

В дальнейшем решением собственника жилой дом был разделен на 17 самостоятельных жилых помещений, которые по договорам купли-продажи недвижимости были переданы ряду физических лиц, являющихся добросовестными приобретателями, также были образованы нежилые помещения, являющиеся местами общего пользования. Произведена государственная регистрация права собственности приобретателей.

При этом, земельный участок с КН <номер обезличен> (земельный участок 2) с видом разрешенного использования «Строительство жилого дома с встроенными нежилыми помещениями» также по соответствующим договорам купли-продажи недвижимости передан вышеуказанным физическим лицам и принадлежит на праве собственности собственникам помещений жилого дома пропорционально долям в праве на помещения в жилом доме.

Истцы указывают, что требований о признании жилого дома самовольной постройкой и его сносе не заявлялось ни в судебном, ни в административном порядке. Собственники жилых помещений жилого дома неоднократно в разное время обращались в администрацию <адрес обезличен> для изменения вида разрешенного использования земельного участка. При этом действия по возможности изменения вида разрешенного использования Земельного участка были направлены исключительно в целях приведения вида фактическому использованию, в соответствии с которым земельный участок и жилой дом используется с 2009 года.

Между тем, как стало известно в 2021 году собственникам жилых помещений, по результатам рассмотрения представления прокурора <адрес обезличен> от <дата обезличена> об устранении нарушений требований градостроительного и земельного законодательства создана рабочая группа по принятию согласованных решений и определения правового статуса земельных участков и объектов капитального строительства, включенных в реестр проблемных объектов на территории <адрес обезличен>, составленный по результатам проверки, проводимой Генеральной Прокуратурой Российской Федерации в течение 2021 года. Жилой дом по <адрес обезличен> не был включен в реестр проблемных объектов, вместе с тем, является таковым, поскольку возведен не в соответствии с разрешением на строительство и представляет собой многоквартирный жилой дом, а земельные участки используются фактически не по назначению. По итогам заседаний рабочей группы, в том числе с участием прокурора <адрес обезличен> ФИО19, представителей районных прокуратур <адрес обезличен>, сотрудниками администрации <адрес обезличен> проведены рабочие встречи с собственниками помещений жилых домов, включенных в реестр проблемных объектов. Истцы по настоящему иску также присутствовали на одной из таких встреч, на которой разъяснена необходимость обращения в комиссию по землепользованию и застройке <адрес обезличен> с заявлением о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельных участков с целью приведения в соответствие с назначением объекта капитального строительства.

Истцы указывают, что согласно карте градостроительного зонирования Правил землепользования и застройки муниципального образования <адрес обезличен> края, утвержденных постановлением администрации <адрес обезличен> от <дата обезличена> <номер обезличен> (Правила), Земельные участки расположены в территориальной зоне «Ж-1.1. Зона разноэтажной жилой застройки», где «Малоэтажная многоквартирная жилая застройка (2.1.1)» относится к условно разрешенному виду использования в данной территориальной зоне.

Учитывая изложенное, собственники жилых помещений обратились в администрацию <адрес обезличен> за предоставлением соответствующей услуги и получению разрешения на условно разрешенный вид использования земельных участков - «Малоэтажная многоквартирная жилая застройка (2.1.1)».

По итогам проведенных комиссией по землепользованию и застройке <адрес обезличен> общественных обсуждений постановлением администрации <адрес обезличен> от <дата обезличена> <номер обезличен> предоставлено разрешение на условно разрешенный вид использования земельного участка 1 по <адрес обезличен> - «малоэтажная многоквартирная жилая застройка», соответствующие сведения внесены в ЕГРН. Постановлением администрации <адрес обезличен> от <дата обезличена> <номер обезличен> предоставлено разрешение на условно разрешенный вид использования земельного участка 2 по <адрес обезличен> - «малоэтажная многоквартирная жилая застройка», соответствующие сведения внесены в ЕГРН.

Между тем, жилой дом, расположенный в границах указанных Земельных участков по <адрес обезличен> согласно сведениям ЕГРН имеет назначение «Жилой дом», наименование отсутствует, вид разрешенного использования отсутствует.

Истцы указывают, что жилой дом фактически является многоквартирным, поскольку отвечает всем признакам «многоквартирного дома», а именно: содержит отдельные квартиры, которые имеют отдельные самостоятельные выходы в помещения общего пользования; содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений. Таким образом, 5-этажный 17-квартирный жилой дом фактически является многоквартирным - содержит отдельные квартиры, которые имеют самостоятельные выходы в помещения общего пользования, а также элементы общего имущества собственников помещений жилого дома. Собственниками жилых помещений жилого дома проведен ряд мероприятий по приведению вида разрешенного использования жилого дома в соответствии с тактическим использованием и видом разрешенного использования земельного участка.

Истцами было инициировано и <дата обезличена> проведено внеочередное общее собрание собственников помещений Жилого дома, на котором единогласно решено, в том числе: внесение изменений в Единый государственный реестр недвижимости ЕГРН) в отношении жилого дома с кадастровым номером <номер обезличен>, расположенного по адресу: <адрес обезличен>, <адрес обезличен>, в части назначения «многоквартирный дом», вида разрешенного использования «многоквартирный дом»; выбор уполномоченного лица из числа собственников помещений жилого дома с кадастровым номером <номер обезличен>, расположенного по адресу: <адрес обезличен>, <адрес обезличен>, для оформления документов на подготовку технического плана и подачу документов в Управление Росреестра по <адрес обезличен>; выбор уполномоченного лица из числа собственников помещений жилого дома с кадастровым номером <номер обезличен>, расположенного по адресу: <адрес обезличен>, <адрес обезличен> в случае необходимости обращения в Ленинский районный суд <адрес обезличен> суд на предъявление (подачу) искового заявления по предмету, указанному в пункте 2 повестки общего собрания; по заказу собственников помещений Жилого дома в результате кадастровых работ <дата обезличена> кадастровым инженером ФИО20 был подготовлен технический план здания в связи с изменением сведений о виде разрешенного использования и назначения здания с КН <номер обезличен> по <адрес обезличен> в <адрес обезличен>.

Истцом ФИО21, уполномоченным общим собранием собственников помещений жилого дома, подано соответствующее заявление в Управление Росреестра по <адрес обезличен> за изменением характеристик объекта недвижимости без одновременной регистрации прав. Однако, представителю ФИО21 - ФИО22, было сообщено о приостановлении государственного кадастрового учета недвижимого имущества. Как указано в уведомлении Управления Росреестра по СК, для осуществления государственного кадастрового учета изменений жилого дома с КН <номер обезличен> необходимо предоставить документы, предусмотренные частью 3 ст. 8 Закона № 218-ФЗ, а именно: решение (акт) органа государственной власти или органа местного самоуправления об изменении назначения здания, либо вступивший в законную силу судебный акт, в котором будут указаны основания для осуществления учетно-регистрационных действий (пункт 5 части 2 ст. 14 Закона № 218-ФЗ).

В целях получения соответствующего решения органа местного самоуправления об изменении назначения жилого дома на «многоквартирный дом» представителем ФИО21 было направлено обращение в комитет градостроительства администрации <адрес обезличен> - орган администрации <адрес обезличен>, уполномоченный в области градостроительства, землепользования и благоустройства. Ответом ФИО21 было сообщено, что главой 4 ЖК РФ определен порядок назначения помещений, однако прядок изменения назначения здания законодательством РФ не установлен.

Учитывая, что возможности изменения назначения жилого дома в соответствии Фактическим использованием как многоквартирный жилой дом, а также с целевым использованием земельных участков во внесудебном порядке исчерпаны истцами, они вынуждены обратиться в суд с настоящим исковым заявлением.

Уточняя исковые требования, истцы указали, что согласно выводов заключения эксперта <номер обезличен>-Э-25 от <дата обезличена> по результатам проведенного исследования установлено, что в техническом паспорте, составленном по состоянию на <дата обезличена>, на основании которого проведен кадастровый учет объекта, ошибочно пронумерованы этажи. Так, указано, что число этажей надземной части - 3 с мансардным и цокольным этажами. Согласно сведениям ЕГРН в числе основных характеристик спорного здания указано «Количество этажей, в том числе подземных этажей: 5, в том числе подземных 0».

Согласно СП <номер обезличен>. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. СНиП 31-01- 2003, утв. и введенных в действие Приказом Минстроя России от <дата обезличена> <номер обезличен>/пр, этаж цокольный в жилом многоквартирном здании представляет собой этаж с отметкой пола ниже наиболее низкой планировочной отметки земли не более чем на половину высоты помещений.

Экспертным заключением от <дата обезличена> по вопросу 1, поставленному перед экспертом, установлено, что жилой дом с КН <номер обезличен>, площадью 1640,9 кв. м, расположенный на земельных участках с ЮЗ <номер обезличен> по адресу: <адрес обезличен>, <адрес обезличен>, обладает объемно-планировочным решением с количеством этажей - 5 с поэтажным планом 1 этажа, 2 этажа, 3 этажа, 4 этажа, 5 этажа в соответствии с представленной схемой (стр. 16 заключения эксперта). Данная схема также приведена в составе ответа эксперта на вопрос 2 при исследовании на соответствие требованиям, предъявляемым к многоквартирным жилым домам (стр. 51 заключения эксперта). Кроме того, в конструктивной схеме объекта исследования указано, что за относительную отметку 0,000 принят уровень пола 1-го этажа (стр. 22 экспертного заключения).

Таким образом, истцы указывают, что необходимо учесть, что имеющиеся в ЕГРН сведения о планах этажей с указанием местоположения помещений в спорном здании следует считать соответственно: Цокольный этаж - номер этажа (этажей): 1 Первый этаж - номер этажа (этажей): 2 Второй этаж - номер этажа (этажей): 3 Третий этаж - номер этажа (этажей): 4 Мансардный этаж - номер этажа (этажей): 5. Фактические параметры спорного объекта согласно выводам заключения эксперта от <дата обезличена>: вид объекта: многоквартирный дом; назначение: многоквартирный дом; год постройки: 2009; общая площадь: 1640,9 кв. м; жилая площадь: 724,6 кв. м; общее количество этажей: 5, в том числе подземных 0.

На основании изложенного, истцы просят суд: 1) Признать здание с КН <номер обезличен>, расположенное в границах земельных участков с КН <номер обезличен> и с КН <номер обезличен> по адресу: <адрес обезличен>, <адрес обезличен>, <адрес обезличен>, многоквартирным домом со следующими сведениями об объекте: назначение «многоквартирный дом», наименование «многоквартирный дом», количество этажей, в том числе подземных этажей «5», в том числе подземных 0», видом разрешенного использования «малоэтажная многоквартирная жилая застройка»; 2) Указать, что решение суда является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес обезличен> для внесения соответствующих изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о здании с КН <номер обезличен>, расположенном в границах земельных участков с КН <номер обезличен> и с КН <номер обезличен> по адресу: <адрес обезличен>, <адрес обезличен>, в соответствии с техническим планом здания.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, не явились, были надлежащим образом уведомлены о дате и времени судебного заседания.

На основании ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

Суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании (ч. 2 ст. 195 ГПК РФ).

В силу ст.35 ГПК РФ лица, участвующие в деле, имеют право представлять доказательства и участвовать в их исследовании, задавать вопросы другим лицам, участвующим в деле, свидетелям, экспертам и специалистам; заявлять ходатайства, в том числе об истребовании доказательств; давать объяснения суду в устной и письменной форме; приводить свои доводы по всем возникающим в ходе судебного разбирательства вопросам, возражать относительно доводов других лиц, участвующих в деле; использовать другие процессуальные права, а также несут процессуальные обязанности, установленные процессуальным законодательством.

В соответствии с положениями ст. 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (ч. 1). Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами (ч. 2). Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда (ч. 3).

Согласно положению ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (п. 1). Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 2).

Как следует из положений ст. 263 ГК РФ, собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п. 2 ст. 260) (п. 1). Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке. Последствия самовольной постройки, произведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются статьей 222 настоящего Кодекса.

Из положений п. 2 ч. 1 ст. 40 ЗК РФ следует, что собственник земельного участка имеет право: возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В соответствии с ч. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом РФ.

Согласно п. 2. ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитальною строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.

По смыслу закона, отсутствие разрешения на строительство делает невозможным получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. При этом действующее законодательство не предусматривает возможности выдачи разрешения, как на строительство объекта, так и на ввод объекта в эксплуатацию, в отношении объекта строительство (реконструкция) которого уже завершена.

В силу ст. 218, 219 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Судом установлено, что ФИО21, ФИО1, ФИО, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, Губерт Е.Г., ФИО12, ФИО13, ФИО23, ФИО15, ФИО16 на праве собственности принадлежат жилые помещения с <номер обезличен>, расположенные в составе жилого дома с КН <номер обезличен>, площадью 1640,9 кв.м по <адрес обезличен> в <адрес обезличен>.

Жилой дом располагается в границах следующих земельных участков:

Земельный участок по <адрес обезличен> 1082 кв. м в соответствии с постановлением главы администрации <адрес обезличен> от <дата обезличена> <номер обезличен> был предоставлен на праве собственности пожизненное наследуемое владение ФИО17 На основании свидетельства о наследстве от <дата обезличена> правообладателем вышеуказанного земельного участка стал ФИО18 Постановлением главы <адрес обезличен> от <дата обезличена> <номер обезличен> земельный участок площадью 1053 кв.м. закреплен за домовладением <номер обезличен> по <адрес обезличен>, ФИО18 переданы 700 кв. м в собственность, 353 кв. м в аренду сроком на 49 лет.

Постановлением главы <адрес обезличен> от <дата обезличена> <номер обезличен> ФИО1 предоставлен в аренду сроком на 49 лет земельный участок с КН <номер обезличен> площадью 354 кв. м по <адрес обезличен> 35 в целях индивидуальной жилой застройки. Заключен договор аренды земельного участка в границах земель <адрес обезличен> от <дата обезличена> <номер обезличен>Ф.

В соответствии со сведениями технического паспорта на жилой дом, составленного ФГУП «ФИО государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости - Федеральное БТИ» по <адрес обезличен> по состоянию на <дата обезличена>, постановлением главы администрации <адрес обезличен> от <дата обезличена> <номер обезличен> и разрешением на производство строительно-монтажных работ от <дата обезличена> <номер обезличен> ФИО1 в 2009 году осуществил строительство жилого дома общей площадью 1640,9 кв.м., жилой площадью 724,6 кв.м., число этажей надземной части - 3 с мансардным и цокольным этажами.

В дальнейшем решением собственника жилой дом был разделен на 17 самостоятельных жилых помещений, которые по договорам купли-продажи недвижимости были переданы ряду физических лиц, также были образованы нежилые помещения, являющиеся местами общего пользования. Произведена государственная регистрация права собственности приобретателей.

При этом, земельный участок с КН <номер обезличен> с видом разрешенного использования «Строительство жилого дома с встроенными нежилыми помещениями» также по соответствующим договорам купли-продажи недвижимости передан вышеуказанным физическим лицам и принадлежит на праве собственности собственникам помещений жилого дома пропорционально долям в праве на помещения в жилом доме.

Согласно карте градостроительного зонирования Правил землепользования и застройки муниципального образования <адрес обезличен> края, утвержденных постановлением администрации <адрес обезличен> от <дата обезличена> <номер обезличен>, земельные участки, в границах которых расположен жилой дом, расположены в территориальной зоне «Ж-1.1. Зона разноэтажной жилой застройки».

Судом установлено, что собственники жилых помещений в доме по адресу: <адрес обезличен>, <адрес обезличен>, обратились в администрацию <адрес обезличен> за предоставлением соответствующей услуги и получению разрешения на условно разрешенный вид использования земельных участков - «Малоэтажная многоквартирная жилая застройка (2.1.1)».

Постановлением администрации <адрес обезличен> от <дата обезличена> <номер обезличен> предоставлено разрешение на условно разрешенный вид использования земельного участка 2 по пер. Баумана, 35 - «малоэтажная многоквартирная жилая застройка», соответствующие сведения внесены в ЕГРН.

Обращаясь в суд с настоящим исковым заявлением, истцы указывают, что жилой дом по <адрес обезличен> <адрес обезличен>, фактически является многоквартирным, поскольку отвечает всем признакам «многоквартирного дома». Собственниками жилых помещений жилого дома проведен ряд мероприятий по приведению вида разрешенного использования жилого дома в соответствии с тактическим использованием и видом разрешенного использования земельного участка.

Истцами было инициировано и <дата обезличена> проведено внеочередное общее собрание собственников помещений Жилого дома, на котором единогласно решено, в том числе: внесение изменений в Единый государственный реестр недвижимости ЕГРН) в отношении жилого дома с кадастровым номером <номер обезличен>, расположенного по адресу: <адрес обезличен>, <адрес обезличен>, в части назначения «многоквартирный дом», вида разрешенного использования «многоквартирный дом»; выбор уполномоченного лица из числа собственников помещений жилого дома с кадастровым номером <номер обезличен>, расположенного по адресу: <адрес обезличен>, <адрес обезличен>, для оформления документов на подготовку технического плана и подачу документов в Управление Росреестра по <адрес обезличен>; выбор уполномоченного лица из числа собственников помещений жилого дома с кадастровым номером <номер обезличен>, расположенного по адресу: <адрес обезличен> в случае необходимости обращения в Ленинский районный суд <адрес обезличен> суд на предъявление (подачу) искового заявления по предмету, указанному в пункте 2 повестки общего собрания; по заказу собственников помещений Жилого дома в результате кадастровых работ <дата обезличена> кадастровым инженером ФИО20 был подготовлен технический план здания в связи с изменением сведений о виде разрешенного использования и назначения здания с КН <номер обезличен> по <адрес обезличен> в <адрес обезличен>.

Однако, государственный кадастровой учет недвижимого имущества приостановлен, поскольку для осуществления государственного кадастрового учета изменений жилого дома с КН <номер обезличен> необходимо предоставить документы, предусмотренные частью 3 ст. 8 Закона № 218-ФЗ, а именно: решение (акт) органа государственной власти или органа местного самоуправления об изменении назначения здания, либо вступивший в законную силу судебный акт, в котором будут указаны основания для осуществления учетно-регистрационных действий (пункт 5 части 2 ст. 14 Закона № 218-ФЗ).

В соответствии с п. 9 ч. 5 ст. 9 Федерального закона от <дата обезличена> № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в кадастр недвижимости вносятся сведения о назначении здания (нежилое, жилое, многоквартирный дом, жилое строение).

Как разъяснено Верховным Судом РФ в Обзоре судебной практики <номер обезличен> (2019), утв. Президиумом Верховного Суда РФ <дата обезличена>, согласно п. 4 ч. 5 ст. 8 Закона № 218-ФЗ в кадастр недвижимости вносятся, в том числе, дополнительные сведения об объекте недвижимого имущества, к которым отнесена информация о виде или видах разрешенного использования земельного участка.

Согласно п. 1 ч. 1 ст. 16 ЖК РФ, жилой дом является одним из видов жилых помещений.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

В соответствии с ч. 2 ст. 15 ЖК РФ жилым помещением, являющимся объектом жилищных прав, признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования)).

Многоквартирным домом признается здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя имущество, указанное в п. п. 1 - 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ. Многоквартирный дом может также включать в себя принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения и (или) машино-места, являющиеся неотъемлемой конструктивной частью такого многоквартирного дома (ч. 6 ст. 15 ЖК РФ).

В соответствии с ч. 3 ст. 16 ЖК РФ квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Таким образом, для перевода жилого дома в многоквартирный необходимо, чтобы в жилом доме каждое жилое помещение являлось изолированным и имело отдельный вход, права на помещения в жилом доме должны быть зарегистрированы отдельно.

В соответствии с п.6 Постановления Правительства РФ от <дата обезличена> <номер обезличен> «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

Не допускаются к использованию в качестве жилых помещений помещения вспомогательного использования, а также помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, законодательством РФ признается такой вид объекта недвижимости как жилой дом, однако не предусмотрены такие понятия и процедура как «присвоение жилому дому статуса многоквартирного жилого дома».

Вместе с тем, основным критерием отнесения жилого дома к многоквартирному дому является совокупность нескольких квартир, имеющих самостоятельные выходы на прилегающий земельный участок, либо в помещения общего пользования, а также наличие элементов общего имущества.

Сама процедура (порядок) перевода жилого дома в многоквартирный ЖК РФ прямо не предусмотрена. Однако здесь можно применить принцип аналогии права, руководствуясь ст. 23 ЖК РФ, регламентирующей порядок перевода жилого Помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение, поскольку и в одном и в другом случае меняется статус помещения.

Аналогичная позиция содержится в письме Росреестра от <дата обезличена> <номер обезличен>-ВАб «Об осуществлении государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства в переходный период», согласно которому если образование квартир в жилом доме связано с проведением реконструкции такого здания, то документом, подтверждающим в соответствии с федеральным законом изменение назначения здания, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (ч. 10 ст. 55 ГрК РФ).

В случае если реконструкция соответствующего жилого дома не проводилась либо действующим законодательством не предусмотрено получение разрешения на строительство и ввод соответствующего объекта в эксплуатацию в связи с его реконструкцией (ч. 17 ст. 51 ГрК РФ), по мнению Росреестра, в указанном случае учет изменений в части изменения назначения здания с «жилой дом» на «многоквартирный дом» может осуществляться на основании акта уполномоченного органа (например, по аналогии со ст. 23 ЖК РФ - на основании акта органа местного самоуправления).

Следовательно, порядок признания жилого дома многоквартирным по аналогии права предусмотрен ст. 23 ЖК РФ. Так, перевод дома из одной категории в другую осуществляется органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий перевод помещений).

В рамках рассмотрения настоящего дела, определением Ленинского районного суда <адрес обезличен> от <дата обезличена> была назначена строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам Научно-образовательный центр судебной экспертизы и экспертных исследований ФГАОУ ВО «Северо-Кавказский федеральный университет» (<адрес обезличен>), экспертам ФИО24 и/или ФИО25.

На разрешение экспертов поставлены следующие вопросы:

1. В соответствии с фактическим объемно-планировочным решением, является ли здание - жилой дом с КН 26:12:030818:306 площадью 1640,9 кв.м, расположенное на земельных участках с КН <номер обезличен>, 26:12:030818:6 по адресу: <адрес обезличен>, <адрес обезличен>, многоквартирным жилым домом?

2. Соответствует ли на момент осмотра здание - жилой дом с КН <номер обезличен> площадью 1640,9 кв. м, расположенное на земельных участках с КН <номер обезличен>, <номер обезличен> по адресу: <адрес обезличен>, <адрес обезличен>, строительным, градостроительным, санитарным и пожарным нормам и правилам для многоквартирных жилых домов?

3. Создает ли указанный спорный объект угрозу безопасности, жизни и здоровью граждан?

Согласно выводов заключения эксперта <номер обезличен>-Э-25 от <дата обезличена>, в соответствии с положениями Постановления Правительства РФ от <дата обезличена> <номер обезличен> "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом" (с изменениями и дополнениями), "Жилищного кодекса Российской Федерации" от <дата обезличена> № 188-ФЗ (ред. от <дата обезличена>), а так же установленным натурным обследованием фактическим объемнопланировочным решением, можно сделать вывод, что объект экспертизы обладает признаками, позволяющими классифицировать жилой дом как многоквартирный: 1) состоящий из двух и более квартир; 2) наличие общего имущества, не являющегося частями квартир и предназначенное для обслуживания более одного помещения в данном доме (лестницы и лестничные площадки, инженерные коммуникации); 3) наличие принадлежащих отдельным собственникам нежилых помещений и машиномест, являющихся неотъемлемой конструктивной частью многоквартирного жилого дома; 4) крыша, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. Принимая во внимание вышеизложенное можно сделать вывод, что в соответствии с фактическими объемно-планировочными решениями, здание – жилой дом с КН <номер обезличен>, площадью 1640,9 кв.м., расположенное на земельных участках с КН <номер обезличен>, <номер обезличен> по адресу: <адрес обезличен>, <адрес обезличен>, является многоквартирным жилым домом.

Основываясь на результатах проведенного технического обследования установлено, что на момент осмотра здание - жилой дом с КН <номер обезличен>, площадью 1640,9 кв.м., расположенное на земельных участках с КН <номер обезличен> по адресу: <адрес обезличен>, <адрес обезличен>, соответствует строительным, градостроительным, санитарным и пожарным нормам и правилам для многоквартирных жилых домов.

Жилой дом с КН <номер обезличен>, площадью 1640,9 кв.м., расположенное на земельных участках с КН <номер обезличен> по адресу: <адрес обезличен>, <адрес обезличен>, полностью соответствуют нормативным требованиям, предъявляемым к многоквартирным жилым домам (требования Раздела 2 Постановления Правительства РФ от <дата обезличена> <номер обезличен> (ред. от <дата обезличена>) "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции"). Дальнейшая безопасная эксплуатация жилых помещений возможна в полном объеме для постоянного проживания. Жилой дом с КН <номер обезличен>, площадью 1640,9 кв.м., расположенный на земельных участках с КН <номер обезличен>6 по адресу: <адрес обезличен>, <адрес обезличен>, соответствует положениям Федерального закона от <дата обезличена> № 384-ФЗ (ред. от <дата обезличена>) "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", не создает угрозу безопасности, жизни и здоровью граждан.

Анализируя заключение эксперта <номер обезличен>-Э-25 от <дата обезличена>, суд считает, что данное экспертное заключение является надлежащим доказательством, поскольку судебная экспертиза проведена с соблюдением требований ст. 84 - 86 ГПК РФ, лицом, обладающим специальными познаниями для разрешения поставленных перед ним вопросов, эксперт, проводивший экспертизу, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, указанное заключение эксперта составлено им в пределах компетенции, эксперт имеет соответствующую квалификацию, заключение содержит подробное описание проведенного исследования, его результаты с указанием примененных методов, ссылку на использованную литературу, конкретные ответы на поставленные судом вопросы. В заключении приведены выводы эксперта обо всех обстоятельствах, имеющих значение для рассмотрения и разрешения дела.

Заключение <номер обезличен>-Э-25 от 30.10.2025не допускает неоднозначного толкования, является достоверным и допустимым доказательством.

Экспертиза проводилась по материалам настоящего дела, которые являются достаточными для проведения экспертного исследования, а также на основании данных натурального осмотра объекта исследования.

Правильность и обоснованность выводов эксперта у суда не вызывает сомнений, заключение <номер обезличен>-Э-25 от <дата обезличена> содержит полные ответы на поставленные вопросы, не содержит каких-либо противоречий, отвечает принципам относимости, допустимости, достоверности и достаточности доказательств.

Доказательств, которые могли ставить под сомнение объективность и достоверность выводов экспертизы, суду не представлено.

Таким образом, факт наличия у объекта недвижимости – здание, назначение – жилой дом, с кадастровым номером <номер обезличен> расположенного по адресу: <адрес обезличен>, <адрес обезличен>, признаков многоквартирного дома судом установлено и подтвержден как материалами дела, так и проведенной судебной строительно-технической экспертизой.

Каких-либо доказательств, свидетельствующих о том, что недвижимое имущество нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и создает угрозу жизни и здоровью граждан, в материалах дела не имеется.

С учетом изложенного, исходя из гарантированных Конституцией Российской Федерации прав граждан и обязанности государства признавать, соблюдать и защищать эти права и свободы человека и гражданина, суд, находит требование истцов о признании здания с КН <номер обезличен>, расположенное в границах земельных участков с КН <номер обезличен> и с КН <номер обезличен> по адресу: <адрес обезличен>, <адрес обезличен>, многоквартирным домом со следующими сведениями об объекте: назначение «многоквартирный дом», наименование «многоквартирный дом», количество этажей, в том числе подземных этажей «5», в том числе подземных 0», видом разрешенного использования «малоэтажная многоквартирная жилая застройка», обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Согласно п. 3 ст.1 Федерального закона от <дата обезличена> № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

В силу п. 5 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015<номер обезличен>-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе, вступившие в законную силу судебные акты.

Согласно ст. 13 ГПК РФ, вступившие в законную силу судебные постановления, являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, граждан и организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

Таким образом, решение суда, вступившее в законную силу, подлежит безусловному исполнению и является самостоятельным основанием, как для государственной регистрации права на указанное имущество, так и для внесения соответствующих изменений в сведения государственного кадастрового учета.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО21 ича, ФИО1, ФИО, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, Губерт Е.Г., ФИО12, ФИО13, ФИО14, действующей в интересах несовершеннолетней ФИО23 ы, ФИО15, ФИО16 к Администрации <адрес обезличен>, Комитету градостроительства администрации <адрес обезличен> о признании здания многоквартирным домом, - удовлетворить.

Признать здание с кадастровым номером <номер обезличен>, расположенное в границах земельных участков с кадастровым номером <номер обезличен> и с кадастровым номером <номер обезличен> по адресу: <адрес обезличен>, пер. Баумана, 35, многоквартирным домом со следующими сведениями об объекте: назначение «многоквартирный дом», наименование «многоквартирный дом», количество этажей, в том числе подземных этажей «5», в том числе подземных 0», видом разрешенного использования «малоэтажная многоквартирная жилая застройка».

Настоящее решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес обезличен> для внесения соответствующих изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о здании с КН <номер обезличен>, расположенном в границах земельных участков с КН <номер обезличен> и с КН <номер обезличен> по адресу: <адрес обезличен>, <адрес обезличен>, в соответствии с техническим планом здания.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Ставропольского краевого суда путем подачи апелляционной жалобы через Ленинский районный суд г. Ставрополя в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 17.12.2025.

Судья Н.А. Радионова

В ряде случаев суды приходят к противоположным выводам

Актуальная практика 2025–2026 →