РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 июля 2025 года город Москва

Кузьминский районный суд города Москвы в составе председательствующего судьи Орлянской И.А. при секретаре Шамониной Н.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1868/2025 по иску ФИО1 к ООО «Бакунинская» о защите прав потребителя, соразмерному уменьшению стоимости, взыскании денежных средств, излишне оплаченных по договору, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к ответчику ООО «Бакунинская» о защите прав потребителя, соразмерному уменьшению стоимости, взыскании денежных средств, излишне оплаченных по договору, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов, ссылаясь на то, что 21.07.2021 г. между ФИО1 (участник) и ООО «Бакунинская» (застройщик) заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома № ***, в соответствии с которым ООО «Бакунинская» обязался передать участнику долевого строительства объект долевого строительства - нежилое помещение, условный номер: 35, этаж: 11, номер подъезда (секции): 1, проектная общая площадь: 122,80 кв.м. На основании п. 2.1 договора участия в долевом строительстве доля участия участника долевого строительства составляет 38 229 113 руб. 60 коп. Финансовые обязательства по договору истцом исполнены в полном объеме. 30.12.2021 г. между сторонами подписан передаточный акт, по которому объект долевого строительства передан ответчиком истцу. Как истцу стало известно из технического описания, фактическая площадь объекта оказалась меньше согласованной сторонами в договоре и отраженной в передаточном акте, и составляет 115,7 кв.м вместо указанной ответчиком проектной площади 122,8 кв.м. Поскольку фактически передаваемый объект долевого строительства оказался меньше, чем было указано в заключенном между сторонами договоре о долевом участии и передаточном акте, истец просит соразмерно уменьшить стоимость передаваемого объекта долевого строительства с 38 229 113 руб. 60 коп. до 36 018 798 руб. 40 коп.

Основываясь на изложенном, истец просит суд взыскать с ответчика в свою пользу излишне уплаченные денежные средства в размере 2 210 315 руб. 20 коп., неустойку в размере 1% от суммы основного долга за период с 24.05.2024 г. по день фактического исполнения обязательств, штраф в размер 8 763 899 руб. 77 коп., компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб. 00 коп., расходы по оплате государственной пошлины в размере 60 000 руб. 00 коп.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена, ее представитель по доверенности ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержала, просила иск удовлетворить.

Представитель ответчика ООО «Бакунинская» ФИО3 в судебном заседании исковые требования не признал, просил отказать в удовлетворении требований в полном объеме, ранее представил в материалы дела письменные возражения на иск.

Третье лицо Гречко О.В. в судебное заседание не явился, извещен судом надлежащим образом.

Выслушав явившихся лиц, исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, с учетом требований ст. 56 ГПК РФ и по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

Согласно ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - ФЗ от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ) в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В соответствии с ч. 5 ст. 8 ФЗ от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в ч. 1 ст. 7 настоящего ФЗ, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 настоящего ФЗ.

Из содержания указанных норм права следует, что основанием для отказа от принятия участником долевого строительства объекта долевого строительства является только такое несоответствие объекта условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительным регламентам, а также иным обязательным требованиям, которое приводит к ухудшению его качества или делает его непригодным для предусмотренного договором использования.

Согласно ст. 10 указанного закона в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежащее исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Как установлено судом и следует из материалов дела и не оспаривалось сторонами, что 21.07.2021 г. между ФИО1 (участник) и ООО «Бакунинская» (застройщик) заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома № ***, в соответствии с которым ответчик (застройщик) обязался передать участнику долевого строительства объект долевого строительства - апартаменты, расположенные в строящемся доме и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную настоящим договором цену и при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости принять объект долевого строительства.

Государственная регистрация данного договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве произведена в установленном законом порядке.

Объектом долевого строительства является нежилое помещение, условный номер: 35, этаж: 11, номер подъезда (секции): 1, проектная общая площадь: 122,80 кв.м.

На основании п. 2.1 договора участия в долевом строительстве доля участия участника долевого строительства составляет 38 229 113 руб. 60 коп.

Финансовые обязательства по договору истцом исполнены в полном объеме.

30.12.2021 г. между сторонами подписан передаточный акт, по которому объект долевого строительства передан ответчиком истцу.

Разрешая заявленные исковые требования о взыскании разницы между проектной и фактической общей площадью нежилого помещения в размере 2 210 315 руб. 20 коп. суд приходит к следующему.

Согласно акту приема-передачи объекта долевого строительства от 30.12.2021 г., общая площадь переданного истцу нежилого помещения составила 115,7 кв. м.

В силу п. 2.7 договора участия в долевом строительства, участник долевого строительства уведомлен и согласен с тем, что:

1. Объект долевого строительства будет передаваться Участнику долевого строительства с площадью, определенной по результатам обмеров (без учета отделочных работ, даже если таковые предусмотрены Договором), произведенных лицом, оказывающим услуги в сфере кадастрового учета, выбранным Застройщиком, и что Участник долевого строительства не вправе оспаривать результаты данных обмеров в отношении Комплекса и Объекта долевого строительства. При этом площадь Объекта долевого строительства будет определена и указана в техническом плане Объекта долевого строительства, а также, возможно, в иных документах, в том числе в выписке из ЕГРН, без учета площади балконов, лоджий;

2. Изменение площади Объекта долевого строительства по проекту в сравнении с площадью Объекта долевого строительства, определенной по результатам обмеров, произведенных лицом, оказывающим услуги в сфере кадастрового учета, и условия о перерасчете (корректировке) Цены Объекта долевого строительства не рассматриваются и не будут рассматриваться как (1) нарушение условий о качестве Объекта долевого строительства, (2) вина Застройщика или (3) нарушение условий Договора и/или действующего законодательства РФ, включая Закон № 214-ФЗ, со стороны Застройщика;

3. В ходе отделочных работ, проводимых Застройщиком в соответствии с Приложением №3 к Договору, площадь Объекта долевого строительства может уменьшиться. В таком случае уменьшение площади Объекта долевого строительства не будет являться существенным нарушением условий Договора, и п. 2.4.2 Договора применению не подлежит.

В соответствии с п. 2.8. договора, в случае, если по данным результатов обмера площадь каких-либо частей Объекта долевого строительства (при наличии) в составе площади Объекта долевого строительства будет указана с каким-либо коэффициентом по отношению к иным частям Объекта долевого строительства, для целей раздела 2 Договора такой коэффициент не применяется, а площадь части Объекта долевого строительства будет приниматься с коэффициентом, равным 1 (одному).

Истец указывает на техническое описание, выполненное по результатам замеров объекта долевого строительства, из которого следует, что фактическая площадь объекта оказалась меньше согласованной сторонами в договоре и отраженной в передаточном акте, и составляет 115,7 кв. м вместо указанной ответчиком проектной площади 122,8 кв. м.

В пункте 3 статьи 10 ГК РФ закреплена норма презумпции добросовестности и разумности действий участников гражданских правоотношений: в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагается.

В силу положений п. 1, 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с п. 2 ст. 1 и ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих условий договора.

Согласно п. 2 ст. 424 ГК РФ, изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных Договором, законом, либо в установленном законом порядке.

В силу п. 2 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по соглашению сторон цены договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Ответчиком представлены письменные возражения на иск, в которых указывается следующее: из материалов дела следует, что договор участия в долевом строительстве изначально заключен между ООО «Бакунинская» и ФИО1, последней исполнены все финансовые обязательства, и 30.12.2021 г. между сторонами подписан акт приема-передачи, в котором зафиксирована фактическая площадь апартамента - 115,7 кв. м, при этом претензий к площади в момент приема истец не заявляла. Впоследствии право собственности на апартамент перешло по договору дарения к ФИО4, а от ФИО4 к Гречко О.В., что подтверждается записями в ЕГРН и представленными в деле документами. Ответчик подчеркивает, что истец на стадии заключения и приема объекта располагала всей необходимой информацией и добровольно приняла объект по акту без замечаний, а последующая передача права по договору дарения не может служить основанием для пересмотра ранее согласованных сторонами условий договора участия в долевом строительстве. Изменение площади отражено в государственных регистрах и было известно истцу при оформлении права собственности. Отсутствуют доказательства понесенных истцом убытков или нарушения качества объекта, а попытка предъявить аналогичные требования спустя длительный период и после оформления дарения свидетельствует о злоупотреблении правом. В связи с изложенным, ответчик просит отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Оценив фактические обстоятельства по делу, суд приходит к выводу, что договор заключен на основании свободного волеизъявления сторон. Истец, располагая на стадии заключения договора полной информацией об условиях указанного договора, добровольно, в соответствии со своим волеизъявлением, приняла на себя все права и обязанности, определенные п.п. 2.7, 2.8 договора, каких-либо протоколов разногласий ответчику не направлялось. Отметок истца на самом договоре о несогласии с данным пунктом не содержится.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что требования в части возврата излишне уплаченных по договору денежных средств удовлетворению не подлежат, поскольку условиями заключенного между сторонами договора прямо предусмотрена возможность расхождения проектной площади и площади, определенной по результатам обмеров, произведенных кадастровым инженером, а также отсутствует обязанность застройщика производить перерасчет цены в связи с указанным расхождением. Истец, подписав договор без замечаний и протокола разногласий, выразила согласие с указанными условиями, что исключает возможность признания факта уменьшения площади основанием для соразмерного уменьшения цены.

Кроме того, представленные истцом доказательства не свидетельствуют о наличии нарушений качества объекта долевого строительства либо об отступлениях от проектной документации, которые могли бы служить основанием для применения положений ч. 2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ. Размер фактической площади объекта долевого строительства определен в соответствии с п. 2.7 договора, признанного сторонами действительным и обязательным к исполнению.

При таких обстоятельствах требования о взыскании излишне уплаченных денежных средств в размере 2 210 315 руб. 20 коп. являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.

Вместе с тем, суд обращает внимание, что у истца отсутствуют правовые основания для предъявления настоящих требований к застройщику. Материалами дела подтверждается, что истец приняла объект долевого строительства по акту приема-передачи без каких-либо замечаний, а впоследствии распорядилась им, передав право собственности иному лицу по договору дарения. С момента дарения права, связанные с объектом, в том числе возможность предъявления требований, перешли к новому собственнику. Истец же, утратив право собственности, не может обращаться с требованиями о перерасчете стоимости или возмещении каких-либо убытков, поскольку такие требования могут принадлежать только текущему собственнику объекта. Доказательств понесенных истцом расходов или убытков суду не представлено. При таких обстоятельствах заявленные требования удовлетворению не подлежат.

Поскольку основание для удовлетворения основного требования отсутствует, производные требования о взыскании неустойки, штрафа, компенсации морального вреда и судебных расходов также удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1(паспорт серии ***) к ООО «Бакунинская» (ИНН ***) о защите прав потребителя, соразмерному уменьшению стоимости, взыскании денежных средств, излишне оплаченных по договору, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Кузьминский районный суд города Москвы в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 5 декабря 2025 г.

Судья И.А. Орлянская