Дело № 2-1472/2025

УИД 27RS0002-01-2025-003359-55

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

05 ноября 2025 года г. Хабаровск

Кировский районный суд г. Хабаровска в составе:

председательствующего судьи Останиной К.А.,

при секретаре Лётка А.В.,

с участием

истца ФИО1

представителя истца ФИО5

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ООО «Застройщик» о расторжении договора купли-продажи жилого дома с земельным участком,

установил:

ФИО1 обратился в суд с вышеназванным исковым заявлением к ООО «Застройщик». В обоснование иска указал, что 26.01.2019 между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи жилого дома с земельным участком по адресу: <адрес>. Данный договор прошел государственную регистрацию в установленном порядке. По условиям указанного договора ответчик (покупатель) должен был оплатить истцу (продавцу) стоимость жилого дома и земельного участка, составляющей 3 000 000 рублей (п. 2.3 договора). Однако оговоренную цену ответчик истцу не оплатил. Перед обращением в суд истец направил в адрес ответчика по адресу согласно сведениям ЕГРЮЛ претензию об оплате денежной суммы в размере 3 000 000 рублей по договору купли-продажи от 26.01.2019 (номер потового отправления №), однако ответчик не получил данное письмо по неизвестным истцу обстоятельствам.

Просит расторгнуть договор купли-продажи жилого дома с земельным участком от 26.01.2019, заключенный между ФИО1 и ООО «Застройщик» в отношении жилого дома с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, зарегистрированного 15.05.2019; исключить из ЕГРН запись о переходе права собственности №№ от 15.05.2019; восстановить за ФИО1 в Едином государственном реестре недвижимости запись о регистрации права собственности №№ от 28.09.2015 на жилой дом с кадастровым номером № по адресу: <адрес> и запись о регистрации права собственности №№ от 05.07.2013 в отношении земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>; возвратить в натуре ФИО1 жилой дом с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.

Уточнив требования, просит расторгнуть договор купли-продажи жилого дома с земельным участком от 26.01.2019, заключенный между ФИО1 и ООО «Застройщик» в отношении жилого дома с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, зарегистрированного 15.05.2019; исключить из ЕГРН запись о переходе права собственности №№ от 15.05.2019;

восстановить за ФИО1 в Едином государственном реестре недвижимости запись о регистрации права собственности №№ от 28.09.2015 на жилой дом с кадастровым номером № по адресу: <адрес>;

признать за ФИО1 право собственности на земельный участок с кадастровым номером № площадью 1080 кв.м. по адресу: <адрес>;

возвратить в натуре ФИО1 жилой дом с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером № по адресу: <адрес>

Определением Кировского районного суда г. Хабаровска от 16.09.2025 приняты меры по обеспечению иска в виде наложения запрета на регистрационные действия в отношении жилого дома с кадастровым номером № и земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>.

Определением Кировского районного суда г. Хабаровска от 16.09.2025 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю.

В судебное заседание представитель ответчика ООО «Застройщик» не явился, о его времени и месте извещался судом в установленном законом порядке.

В судебное заседание представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю не явился, о его времени и месте извещался судом в установленном законом порядке.

В соответствии со ст. 167 Гражданско процессуального кодекса Российской Федерации, суд находит возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

В соответствии с п. 1 ст. 165.1 Гражданского кодекса РФ, заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

В соответствии с п. 67,68 Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения. Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат. Если в юридически значимом сообщении содержится информация об односторонней сделке, то при невручении сообщения по обстоятельствам, зависящим от адресата, считается, что содержание сообщения было им воспринято, и сделка повлекла соответствующие последствия. Статья 165.1 Гражданского кодекса РФ подлежит применению также к судебным извещениям и вызовам, если гражданским процессуальным или арбитражным процессуальным законодательством не предусмотрено иное.

Кроме того, в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Конвенции о защите прав человека и основных свобод, являющейся в силу части 4 статьи 15 Конституции Российской Федерации составной частью правовой системы Российской Федерации, каждый в случае спора о его гражданских правах и обязанностях или при предъявлении ему любого уголовного обвинения имеет право на справедливое и публичное разбирательство дела в разумный срок независимым и беспристрастным судом, созданным на основании закона.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 27.12.2007 года № 52 «О сроках рассмотрения судами Российской Федерации уголовных, гражданских дел и дел об административных правонарушениях» отметил, что несоблюдение сроков рассмотрения уголовных, гражданских дел и дел об административных правонарушениях существенно нарушает конституционное право граждан на судебную защиту, гарантированное статьей 46 Конституции Российской Федерации, а также существенно ущемляет права и законные интересы участников судебного процесса, в том числе истца.

Согласно части 1 статьи 154 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации гражданские дела рассматриваются и разрешаются судом до истечения двух месяцев со дня поступления заявления в суд.

С учетом срока рассмотрения гражданского дела, дальнейшее отложение судебного разбирательства не может быть признано судом обоснованным, так как влечет нарушение прав участников процесса.

При таких обстоятельствах, с учетом согласия представителя истца на рассмотрение дела в порядке заочного производства, в силу положений статей 167 и 233 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя ответчика, третьего лица в порядке заочного производства.

В судебном заседании истец пояснил, что директор ООО «Застройщик» ФИО6 приходится ему знакомым. После оформления договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, ФИО7 пообещал, что оплатить стоимость объектов недвижимости в скором будущем, но деньги так и не отдал. В последующем он иногда выходил на связь и сообщал, что имеются временные трудности, но обещал, что деньги отдаст. Каких-либо расписок по оплате не составлялось. С момента продажи, с домом ничего не делали, он стоит в недостроенном состоянии и не пригоден для проживания, поскольку не подключён к коммуникациям и отсутствует внутренняя отделка.

В судебном заседании представитель истца уточненные требования поддержала, просила их удовлетворить.

На основании исследованных в судебном заседании доказательств: пояснений лиц, участвующих в деле, письменных доказательств имеющихся в материалах дела, судом установлены следующие обстоятельства.

26.01.2019 между ФИО1 (продавец) и ООО «Застройщик» (покупатель) заключен договор купли-продажи жилого дома с земельным участком, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность, а покупатель оплатить и принять в соответствии с условиями настоящего договора:

- жилой дом, назначение: жилое, площадь 624 кв.м., количество этажей: 2, кадастровый номер объекта №, адрес: <адрес>;

- земельный участок, кадастровый номер: №, общая площадь 688 кв.м., категория земель земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуальной жилой постройки.

Пунктами 2.1, 2.2, 2.3 договора установлено, что жилой дом продается за 2 000 000 рублей, земельный участок – за 1 000 000 рублей. Цена жилого дома и земельного участка установлена в размере 3 000 000 рублей.

В силу п. 3.1 договора, покупатель обязуется произвести оплату указанной в п. 2.3 стоимости договора путем единовременной передачи денег продавцу на момент подписания данного договора.

Произведена государственная регистрация указанного договора.

11.07.2025 ФИО1 в адрес ООО «Застройщик» направлена претензия, в которой просит произвести оплату в месячный срок с момента получения настоящей претензии денежную сумму по договору купли-продажи жилого дома с земельным участком от 26.01.2019 в размере 3 000 000 рублей.

Согласно выписке из ЕГРН по состоянию на 17.09.2025, земельный участок с кадастровым номером № общая площадь 688 +/- 9 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, категория земель земли населенных пунктов, разрешенное использование: под строительство индивидуального жилого дома. С 16.05.2019 по 26.02.2020 принадлежал на праве собственности ООО «Застройщик», снят с кадастрового учета 26.02.2020, сведения о зарегистрированных правах отсутствуют.

Согласно выписке из ЕГРН по состоянию на 05.11.2025, земельный участок с кадастровым номером №, общая площадь 1080 +/- 12 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, категория земель земли населенных пунктов, разрешенное использование: под строительство индивидуального жилого дома. Данный земельный участок образован из объекта недвижимости с кадастровым номером №. Правообладатель земельного участка – ООО «Застройщик».

Согласно выписке из ЕГРН по состоянию на 17.10.2025, жилой дом с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 624 кв.м., принадлежит на праве собственности ООО «Застройщик».

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации, покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено ГК РФ, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.

Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьей 549 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии со статьей 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Пунктом 1 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Таким образом, цена является существенным условием договора купли-продажи недвижимого имущества.

В пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (ред. от 12.12.2023) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее. Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ. В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

Обращаясь с требованием о расторжении договора купли-продажи, истец обосновывает свои требования существенными нарушениями условий договора со стороны ответчика, указав, что расчеты по договору не производились.

В силу ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

ООО «Застройщик» не предоставлено доказательств того, что на момент подписания договора купли-продажи от 26.01.2019, им исполнено обязательство по оплате указанного договора.

В силу возмездного характера договора купли-продажи, при его заключении продавец вправе рассчитывать на получение стоимости товара, следовательно, уклонение покупателя от исполнения обязательства по оплате товара свидетельствует о существенном нарушении им условий договора, что в свою очередь не исключает права другой стороны - продавца требовать расторжения договора с возвратом переданного товара после его расторжения.

На основании изложенного, учитывая приведенные нормы права, суд находит исковые требования истца в части расторжения договора купли-продажи жилого дома с земельным участком от 26.01.2019, заключенного между ФИО1 и ООО «Застройщик» в отношении жилого дома с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес> исключении из ЕГРН записи о переходе права собственности №№ от 15.05.2019, восстановлении за ФИО1 в Едином государственном реестре недвижимости запись о регистрации права собственности №№ от 28.09.2015 на жилой дом с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, подлежащими удовлетворению.

Учитывая, что согласно выписке из ЕГРН земельный участок с кадастровым номером №, общая площадь 688 +/- 9 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, снят с кадастрового учета 26.02.2020, и образован в земельный участок с кадастровым номером №, общая площадь 1080 +/- 12 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, собственником которого является ООО «Застройщик», суд приходит к выводу о прекращении права собственности ООО «Застройщик» в земельный участок с кадастровым номером №, общая площадь 1080 +/- 12 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> и признании за ФИО1 право собственности на указанный земельный участок.

Оценив представленные по делу доказательства, учитывая недоказанность факта оплаты по договору купли-продажи, принимая во внимание, что неисполнение покупателем перед продавцом обязанности по оплате товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи, суд приходит к выводу о наличии оснований для расторжения договора купли-продажи жилого дома и земельного участка и передачи указанных объектов недвижимости истцу.

Согласно статье 139 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, по заявлению лиц, участвующих в деле, судья или суд может принять меры по обеспечению иска. Обеспечение иска допускается во всяком положении дела, если непринятие мер по обеспечению иска может затруднить или сделать невозможным исполнение решения суда.

В соответствии с пунктами 1 - 3 части 1, частью 3 статьи 140 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации к таким мерам относятся, в частности, наложение ареста на имущество, принадлежащее ответчику, запрещение ответчику совершать определенные действия, запрещение другим лицам совершать определенные действия, касающиеся предмета спора, в том числе передавать имущество ответчику или выполнять по отношению к нему иные обязательства. Меры по обеспечению иска должны быть соразмерны заявленному истцом требованию.

Согласно статье 144 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению лиц, участвующих в деле, либо по инициативе судьи или суда. В случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда. Однако судья или суд одновременно с принятием решения суда или после его принятия может вынести определение суда об отмене мер по обеспечению иска. При удовлетворении иска принятые меры по его обеспечению сохраняют свое действие до исполнения решения суда.

В связи с частичным удовлетворением искового заявления ФИО1 в соответствии со ст.144 ГПК РФ, суд приходит к выводу, о сохранении мер по обеспечению иска до исполнения решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199, 235-237 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО1 к ООО «Застройщик» о расторжении договора купли-продажи жилого дома с земельным участком, - удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи жилого дома с земельным участком от 26.01.2019, заключенный между ФИО1 и ООО «Застройщик» в отношении жилого дома с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, зарегистрированного 15.05.2019.

Исключить из ЕГРН записи о переходе права собственности №№ от 15.05.2019 в отношении жилого дома с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.

Восстановить за ФИО1 в Едином государственном реестре недвижимости запись о регистрации права собственности №№ от 28.09.2015 на жилой дом с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес>.

Прекратить право собственности ООО «Застройщик» на земельный участок с кадастровым номером №, общая площадь 1080 +/- 12 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>

Признать за ФИО1 право собственности на земельный участок с кадастровым номером №, общая площадь 1080 +/- 12 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>

Возвратить ФИО1 жилой дом с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>

Сохранить меры по обеспечению иска, принятые определением Кировского районного суда г. Хабаровска от 16.09.2025 до исполнения решения суда, после чего отменить.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья: К.А. Останина

Мотивированное решение составлено 05.11.2025.

Копия верна. Судья: К.А. Останина