делу № 3а-100/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

«30» мая 2025 года город Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Сидорова В.В.,

при секретаре судебного заседания Гаспарове Р.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «МТК 2021» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной,

УСТАНОВИЛ:

ООО «МТК 2021» обратилось в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость принадлежащего ему на праве аренды земельного участка с кадастровым номером ........, площадью 11730 +/-43 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, ............, з/у 38, в размере его рыночной стоимости 121 218 000 рублей по состоянию на 01.01.2022 г.

В обоснование заявленных требований ссылается на то, что в соответствии с отчетом об оценке № Р-175/24 от 17.07.2024 г., подготовленным «Оценка и Экспертиза», рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2022 г. составляет 121 218 000 рублей.

Вместе с тем, согласно данным Филиала публично-правовой компании «Роскадастр» по Краснодарскому краю кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2022 г. определена в размере 232 826 541,3 рублей.

Административный истец указывает, что установленная в отношении земельного участка кадастровая стоимость значительно превышает его рыночную стоимость, затрагивает права административного истца как плательщика арендной платы, размер которой исчисляется в процентном отношении от кадастровой стоимости.

При этом, в возражениях на административное исковое заявление представитель ГБУ КК «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ» по доверенности ФИО1 указал, что кадастровая стоимость объектов недвижимости определена в соответствии с требованиями Федерального закона № 237-Федерального закона, с использованием достоверных сведений об объектах недвижимости по состоянию на дату оценки.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по доверенности ФИО2 представила отзыв на административное исковое заявление, в котором указывает на отсутствие какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно судебного разбирательства.

В отзыве на административное исковое заявление представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО3 просит вынести законное и обоснованное решение.

В судебное заседании лица, участвующие в деле не явились, уведомлены надлежащим образом о времени и месте слушания дела, в том числе с учетом положений частей 8-9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства РФ.

Исследовав представленные доказательства и материалы дела, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении административных исковых требований по следующим основаниям.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пунктам 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности проводится государственная кадастровая оценка земель. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Из материалов дела следует, что административному истцу на праве аренды принадлежит объект недвижимости – земельный участок с кадастровым номером ........, площадью 11 730 кв.м, расположенный по адресу: Краснодарский край, ............, з/у 38.

В результате проведенной государственной кадастровой оценки земель кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2022 г. определена в размере 232 826 541, 30 рублей.

Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости спорных земельных участков, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иных дат определения кадастровой стоимости. Соответственно суд считает 01 января 2022 года верной датой определения кадастровой стоимости земельных участков, что также подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Согласно данным отчета об оценке № Р-175/24 от 17.07.2024 г., подготовленного «Оценка и Экспертиза», рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2022 г. составляет 121 218 000 рублей.

Учитывая, что между результатами определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и выводами отчета об оценке, представленного административным истцом, имелись существенные различия, определением суда от 16 декабря 2024 года по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы, выполненному ООО «Агентство оценки, экспертизы и консалтинга», рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2022 г. составляет 207 791 000 рублей.

Определением суда от 12 марта 2025 года ввиду неполноты и неясности заключения судебной экспертизы, по делу назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Агентство оценки, экспертизы и консалтинга» ФИО4

Согласно заключению дополнительной судебной экспертизы рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ........, по состоянию на 01.01.2022 г. составляет 223 483 000 рублей.

Однако, от представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО3 поступили возражения на дополнительное экспертное заключение от 17.04.2025 г., выполненное ООО «Агентство оценки, экспертизы и консалтинга».

Вместе с тем, суд, исследовав заключение дополнительной судебной оценочной экспертизы, оценив его по правилам, установленным статьей 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, пришел к выводу, что оснований сомневаться в объективности выводов эксперта не имеется.

Так, заключение дополнительной судебной оценочной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», не противоречит положениям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки. В ходе судебного разбирательства представителями лиц, участвующих в деле, выводы эксперта не опровергнуты. Ошибки при производстве арифметических расчетов не выявлено, достоверность данных расчетов лицами, участвующими в деле, также не оспаривается.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда также не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса РФ, экспертное заключение содержит расписку эксперта о том, что он предупрежден об уголовной ответственности по указанной статье Уголовного кодекса РФ. Эксперт имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы.

Само заключение дополнительной судебной экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования и с учетом этого исследования дан ответ на поставленные вопросы.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости. Экспертиза рыночной стоимости объекта недвижимости проведена на основании материалов дела.

При оценке спорного объекта недвижимости был применен сравнительный подход. Экспертом приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку полученных результатов.

Суд считает заключение дополнительной судебной оценочной экспертизы, объективным и полным, а выводы – обоснованными и последовательными, установленный судебным экспертом размер рыночной стоимости объекта недвижимости является достоверным.

Кроме того, согласно письменным пояснениям эксперта ООО «Агентство оценки, экспертизы и консалтинга» ФИО4, выполнившего заключение дополнительной судебной экспертизы и предупрежденного об уголовной ответственности, предусмотренной 307 УК РФ, следует, что в законодательных актах, регламентирующих оценочную деятельность, не приводится конкретная величина различия в площади, при которой тот или иной объект не может приниматься в качестве аналога по отношению к объекту оценки. В качестве объектов-аналогов № 1-3, используемых при определении рыночной стоимости объекта исследования, экспертом выбраны земельные участки, сопоставимые с ним по ценообразующим факторам. В условиях отсутствия на рынке земельных участков с аналогичной площадью, в качестве объектов-аналогов эксперт вынужден использовать объекты с отличающейся площадью с введением соответствующих корректировок, что соответствует сложившейся практике и действующему законодательству в области оценочной деятельности. Обоснование корректировки на площадь приведено на страницах 72-73 заключения. Таким образом, определение рыночной стоимости объекта исследования в заключении проведено с использованием корректных объектов-аналогов в соответствии со сложившейся практикой и действующим законодательством в области оценочной деятельности. Также, согласно приказу Росреестра от 04.08.2021 № П/0336 «Об утверждении Методических указаний о государственной кадастровой оценке» (зарегистрировано в Минюсте России 17.12.2021 № 66421): при определении кадастровой стоимости земельного участка степень благоустройства (внутриплощадочные инженерные коммуникации, расположенные внутри установленных границ земельного участка) не учитывается. Поэтому при определении рыночной стоимости в рамках настоящего заключения учитывается только наличие возможности подключения инженерных коммуникаций к объекту исследования.

Проверив и сопоставив доводы возражений на заключение эксперта представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края с пояснениями эксперта ООО «Агентство оценки, экспертизы и консалтинга» ФИО4, выполнившего заключение дополнительной судебной экспертизы, суд полагает, что доводы представителя административного истца о допущенных экспертом нарушениях, являются несостоятельными, не основаны на доказательствах.

Иных оснований для возникновения сомнений в результатах проведенной судебной экспертизы, а также в примененной методике оценки, нарушений федеральных стандартов оценки, не представлено.

Следовательно, доказательств того, что рыночная стоимость спорного объекта недвижимости является иной, чем отражено в заключении дополнительной судебной экспертизы, суду не представлено.

Суд полагает, что факт несоответствия кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости его рыночной стоимости, доказанным. Кадастровая стоимость превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца, как арендатора данного объекта недвижимости.

Установление судом рыночной стоимости объекта недвижимости является основанием для органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

На основании положений статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 данного Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Административный истец обратился с настоящим иском в суд 22 ноября 2024 года, сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Краснодарскому краю материалы дела не содержат. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 22 ноября 2024 года.

При таких обстоятельствах, административный иск ООО «МТК 2021» подлежит удовлетворению в части, а кадастровая стоимость объекта недвижимости установлению в размере его рыночной стоимости, определенной согласно выводам дополнительной судебной оценочной экспертизы.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ООО «МТК 2021» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной удовлетворить частично.

Установить в отношении объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: Краснодарский край, ............, Адлерский внутригородской район, ............, з/у 38 кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2022 года в размере 223 483 000 рублей.

Решение суда является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером .........

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ........ считать 22 ноября 2024 года.

Взыскать с ООО «МТК 2021» в пользу ООО «Агентство оценки, экспертизы и консалтинга» оплату за проведение судебной экспертизы в размере 100 000 рублей.

Решение суда может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья В.В. Сидоров