УИД: 27OS0000-01-2023-000304-07
Дело № 3а-258/2023
ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
15 ноября 2023 года город Хабаровск
Хабаровский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Бузыновской Е.А.,
при секретаре Мут А.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Опора Маркет» к министерству имущества Хабаровского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости,
установил:
В административном исковом заявлении, предъявленном к министерству имущества Хабаровского края, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю, ООО «Опора Маркет» оспаривает утвержденную по состоянию на 01.01.2022 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, находящегося в <адрес>. Обосновывая свои требования, административный истец ссылается на то, что является арендатором земельного участка, платить арендную плату, размер которой рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка. Общество просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости 670 800 рублей.
Определением судьи от 10.10.2023 года к участию в деле привлечено заинтересованное лицо – администрация Хабаровского муниципального района Хабаровского края.
Представитель административного истца, - ФИО1, в судебном заседании поддержал заявленные требования, в обоснование которых сослался на те же обстоятельства, что изложены в административном исковом заявлении.
Представитель администрации Хабаровского муниципального района Хабаровского края, - ФИО2, просил учесть, что при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости существенными факторами, влияющими на стоимость земельного участка, является его площадь. С увеличением площади стоимость земельного участка снижается, что не учтено оценщиком. Он отобрал объекты-аналоги, которые по площади существенно больше объекта оценки.
Представители министерства имущества Хабаровского края, Управления Росреестра по Хабаровскому краю, уведомленные о времени и месте проведения судебного заседания, в суд не явились. Учитывая, что эти лица не просили об отложение слушания дела, их явка не признана обязательной и не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела по существу, суд, применяя положения частей 8, 9 статьи 96, статьи 150, части 6 статьи 226, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ, признал причину неявки неуважительной и провел судебное заседание в их отсутствие.
В письменных возражениях представитель Управления Росреестра по Хабаровскому краю право административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости объектов недвижимости не оспаривает, возражений относительно представленного административным истцом отчета об оценке не имеет.
Заслушав объяснения лиц, принявших участие в судебном заседании, исследовав предоставленные сторонами письменные доказательства, суд установил, что 21.06.2007 года на кадастровый учет поставлен объект недвижимости – земельный участок, площадь 2600 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – объект торгового назначения – торговый центр, местоположение: <адрес>, кадастровый №. Сведения о собственнике в Единый государственный реестр недвижимости не внесены.
Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, свидетельствует о том, что государственная собственность на них не разграничена. Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа, пункты 1, 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).
Между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района (арендодатель) и ООО «Опора Маркет» (арендатор) 21.07.2023 года заключен договор аренды № А325/23, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером 27:17:0302804:25, предоставленный для эксплуатации объекта торгового назначения. Срок действия договора с 21.07.2023 года по 20.07.2072 года. Договор заключен без проведения торгов.
Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (части 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ).
Исходя из положений частей 1 и 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена (пункт 2 части 3 статьи 39.7 Земельного кодекса РФ).
Постановлением Правительства Хабаровского края от 19.12.2019 года № 565-пр утвержден порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Хабаровского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Хабаровского края, предоставленных без проведения торгов (далее по тексту Порядок от 19.12.2019 года № 565-пр). Порядок предусматривает, что размер арендной платы определяется как произведение кадастровой стоимости земельного участка и коэффициента по виду разрешенного использования и зонированию территорий, с учетом соответствующего коэффициента повышения/понижения размера арендной платы. Значение кадастровой стоимости земельного участка определяется на основании сведений Единого государственного реестра недвижимости (пункт 2.1).
По условиям договора аренды № А325/23 от 21.07.2023 года (приложение № 2 к договору) размер арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 27:17:0302804:25 определяется как произведение значения кадастровой стоимости земельного участка и коэффициента по виду разрешенного использования.
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), муниципальному образованию в составе города федерального значения (часть 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ).
Приказом министерства имущества Хабаровского края от 24.10.2022 года № 70 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земель особо охраняемых территорий и объектов на территории Хабаровского края, по состоянию на 01.01.2022 года, в том числе земельного участка с кадастровым номером № - в размере 2 842 138 рублей (таблица 20, порядковый номер 190714). Сведения о результатах кадастровой оценки внесены в Единый государственный реестр недвижимости 22.12.2022 года. Результаты кадастровой оценки применяются с 01.01.2023 года. Оценка проводилась в соответствии с порядком, утвержденным Федеральным законом от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее по тексту Закон о кадастровой оценке).
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость (статья 22 Закона о государственной кадастровой оценке).
Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (части 1, 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ).
Являясь арендатором земельного участка, и имея обязательство по оплате арендной платы, размер которой зависит от кадастровой стоимости предмета аренды, ООО «Опора Маркет» имеет самостоятельный правовой интерес в изменении размера арендной платы, поэтому вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, в порядке, установленном Законом о государственной кадастровой оценке.
В суд с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка административный истец обратился 06.10.2023 года.
Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).
Отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет об оценке) представляет собой документ, содержащий профессиональное суждение оценщика относительно итоговой стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации, проведенного анализа и расчетов в соответствии с заданием на оценку (пункт 1 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 года № 200).
Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки изложены в ФСО VI и статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», определяющего правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей.
Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена оценщиком ООО «Бизнес аудит оценка» ФИО3 (имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости», с 13.12.2007 года является членом Ассоциации «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет» (реестровый № 001911), профессиональная деятельность оценщика и ООО «Бизнес аудит оценка» застрахована). По результатам оценки 11.09.2023 года составлен отчет об оценке № 235/2023.
Изучив содержание отчета об оценке, суд считает, что он соответствует требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и ФСО VI. Рыночная стоимость земельного участка определена по состоянию на 01.01.2022 года, и на эту же дату определена оспариваемая кадастровая стоимость этого объекта, что соответствует требованиям части 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке.
Результат оценки (итоговая стоимость объекта оценки) представляет собой стоимость объекта, определенную на основе профессионального суждения оценщика для конкретной цели оценки с учетом допущений и ограничений оценки. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод оценки представляет собой последовательность процедур, позволяющую на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки (пункты 11, 12, 14 Федерального стандарта оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 года № 200).
Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).
При проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы. При применении каждого из подходов к оценке используются различные методы оценки. Оценщик может применять методы оценки, не указанные в федеральных стандартах оценки, с целью получения наиболее достоверных результатов оценки. Оценщик может использовать один подход и метод оценки, если применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее достоверному результату оценки с учетом доступной информации, допущений и ограничений проводимой оценки (пункты 1, 2 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 года № 200).
В отчете должна быть описана последовательность определения стоимости объекта оценки, обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов (подпункт «13» пункта 7 ФСО VI).
В отчете об оценке № 235/2023 от 11.09.2023 года указано, что для определения рыночной стоимости земельного участка оценщик использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж. Выбирая подход и метод оценки, он исходил из того, что имеется достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов, необходимая для применения данного метода. От использования затратного и доходного подхода, и применения иных методов в рамках сравнительного подхода он отказался, так как для их реализации в открытых источниках имеется недостаточно необходимой информации (страницы 67-68 отчета).
Оценщик выбрал единицу сравнения земельных участков – стоимость 1 кв.м.
Определяя сегмент рынка, оценщик проанализировал сведения о земельном участке, полученные в результате его визуального осмотра и изучения представленных заказчиком документов. Земельный участок находится в Хабаровском крае, р-н Хабаровский, с. Тополево, по левой стороне улицы Школьная при въезде с автодороги Хабаровск-Находка; фактическое использование совпадает с видом разрешенного использования, указанного в ЕГРН (на земельном участке находится объект торгового назначения). Основываясь на полученных данных, он пришел к выводу, что для подбора объектов-аналогов необходимо рассматривать рынок земельных участков под коммерческую застройку.
Изучив рынок земельных участков за период с 01.01.2021 года по 01.01.2022 года на основании информации, представленную в открытых источниках - региональных средствах массовой информации и специализированных изданиях, - интернет–ресурс «Фарпост-барахолка (http://www.farpost.ru), архив сайта бесплатных объявлений «Avito» (https://ruads.net), аналитический обзор: «Земельный рынок Хабаровска. Ежеквартальный отчет по итогам IV квартала 2021 года», сведения о фактических сделках, размещенных на официальных сайтах Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, оценщик не выявил объявлений о продаже земельных участков, предназначенных под коммерческую застройку в с. Тополево. Но, имелось большое количество объявлений о продаже земельных участков, предназначенных под производственно-складскую застройку, из которых и отбирались аналоги.
Оценщиком отобрано 5 объектов-аналогов. Различия между ними и объектом оценки нивелированы корректировками: «на вид разрешенного использования», «на условия продажи (торг)», «на дату продажи (предложения)», «на расположение относительно красной линии», «на площадь (масштаб)». Описание совершенных действий (порядок подбора объектов-аналогов, определение их характеристик, влияющих на образование цены), обоснование и описание примененных корректировок, обоснование отказа от применения корректировок приведены в отчете (страницы 62-64, 70-73 отчета).
Приведя все аналоги по ценообразующим факторам схожим с объектом оценки, оценщик согласовал полученные результаты распределением Стьюдента. К дальнейшему расчету рыночной стоимости объекта оценки им приняты все объекты-аналоги. Проведя парное сравнение объектов-аналогов с объектами оценки, определив весовые коэффициенты каждого объекта-аналога методом валовой коррекции, оценщик определил рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2022 год в размере 670 800 рублей. В отчете приведена последовательность определения стоимости объекта оценки и соответствующие расчеты.
Оценив содержание отчета об оценке № 235/2023 от 11.09.2023 года, суд считает, что он подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Имеющиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости. Документ содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. В отчете изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки, имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Отчет об оценке выполнен в соответствии с заданием на оценку. Содержание отчета изложено четко и ясно, не допускает неоднозначного толкования полученных результатов и не вводит в заблуждение.
Позиция заинтересованного лиц о том, что оценщик отобрал объекты-аналоги, которые по площади существенно больше объекта оценки, что повлияло на итоговую рыночную стоимость объекта оценки в сторону уменьшения, не принимается судом во внимание, ибо не нашла своего подтверждения в ходе судебного разбирательства.
Пункт 10 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 года № 200, определяет, что в рамках сравнительного подхода при выборе аналогов следует: 1) учитывать достаточность и достоверность информации по каждому аналогу; 2) использовать при проведении анализа наиболее сопоставимые аналоги для того, чтобы вносить меньше корректировок; 3) учитывать, что сделки, совершенные ближе к дате оценки, более репрезентативны, чем сделки, совершенные в более ранний срок, особенно на нестабильных рынках; 4) рассматривать сделки, совершенные между независимыми сторонами; 5) учитывать, что ценовая информация по фактическим сделкам является лучшим основанием для определения стоимости, чем предложения к совершению сделки, если условия сделки соответствуют предпосылкам рыночной стоимости.
Требований о необходимости выбирать объекты-аналоги с наиболее близким с объектом оценки значением площади приведенные положения не содержат. Корректировка «на площадь» оценщикам произведена.
Доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельного участка административными ответчиками и заинтересованным лицом не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, в судебном заседании не установлено. Поэтому суд считает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объектов оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Дав оценку установленным по делу обстоятельствам, суд признает заявленные административным истцом требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд
решил:
Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Опора Маркет» об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости, удовлетворить.
Установить утвержденную по состоянию на 01.01.2022 года кадастровую стоимость земельного участка, площадь 2600 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – объекты торгового назначения – торговый центр, местоположение<адрес>, кадастровый №, в размере его рыночной стоимости 670 800 рублей.
Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости – 06 октября 2023 года.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Хабаровский краевой суд.
Судья краевого суда