РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 января 2023 года г.Пенза

Первомайский районный суд г. Пензы в составе:

председательствующего судьи Колмыковой М.В.,

при секретаре Данилиной А.В.,

с участием адвоката Борисовой О.В., действующей на основании ордера №8 от 01 августа 2022 года, предъявившей удостоверение № 508от 01 сентября 2006 года,

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда в г.Пензе, гражданское дело № 2-132/2023 по первоначальному иску ФИО1 к ФИО2 о государственной регистрации перехода права собственности и по встречному иска ФИО2 к ФИО1 о признании договора купли-продажи квартиры незаключенным,

установил:

Первоначально ФИО1 обратился в суд с названным исковым заявлением к ФИО2, в обоснование которого указал, что 12 августа 2019 года между ним и ФНВ был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ..., с кадастровым номером .... По условиям договора денежные средства и квартира переданы до момента подписания договора купли-продажи. Договор купли-продажи является распиской и актом приема-передачи квартиры. 24 февраля 2022 года истец и ФНВ лично сдали указанный договор купли-продажи на регистрацию в Управление Росреестра по Пензенской области для регистрации перехода права собственности на квартиру, что подтверждается описью документов, принятых для оказания государственных услуг. 29 июня 2022 года Управлением Росреестра по Пензенской области была приостановлена регистрация перехода права собственности на квартиру в связи с тем, что 13 мая 2022 года ФНВ умерла. Наследником, принявшим наследство после смерти ФНВ, является ее дочь ФИО3 Между истцом и ФНВ было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Договор был сторонами исполнен, имущество передано от продавца к покупателю. Взаимные обязательства, вытекающие из договора купли-продажи квартиры, стороны исполнили надлежащим образом. Волеизъявление ФНВ на отчуждение принадлежащего ей на праве собственности жилого помещения соответствовало ее действительным намерениям. Договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания. Указанный договор не был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Пензенской области в связи со смертью ФНВ Поскольку договор купли-продажи был совершен в надлежащей форме, фактически был исполнен, продавец обладал необходимыми полномочиями по отчуждению данного имущества, единственным препятствием к регистрации договора и перехода права собственности явилась смерть продавца, то сделка является состоявшейся, а договор купли-продажи следует считать заключенным.

Истец по первоначальному иску и ответчик по встречному иску ФИО1, просил суд зарегистрировать переход права по договору купли-продажи квартиры от 12 августа 2019 года, заключенному между ним и ФНВ.

В ходе судебного заседания представитель истца ФИО1 ФИО4, действующей на основании доверенности от 07 июня 2022 года, исковые требования уточнил, окончательно просил произвести государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <...>, с кадастровым номером: ..., на основании договора купли-продажи, заключенного 12 августа 2019 года между ФНВ и ФИО1. Определением Первомайского районного суда г. Пензы от 12 января 2023 года, принятым в протокольной форме, уточненные исковые требования приняты к производству суда.

От ответчика по первоначальному иску и истца по встречному иску ФИО2 поступил встречный иск, в обоснование которого она сослалась на положения статьи 432 ГК РФ и указала, что вопреки утверждениям истца ФИО1 между ним и ФНВ не было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора купли-продажи квартиры. Однако спорный договор нельзя признать заключенным по следующим обстоятельствам. В силу п. 4 договора купли-продажи квартира продается за 1800000 рублей. Все имущество продавца, находящееся в отчуждаемой квартире переходит в собственность покупателя. Покупатель передал, а продавец принял наличные денежные средства до подписания оспариваемого договора. Исходя из того, что договор подписывался сторонами 12 августа 2019 года, а на регистрацию в Управление Росреестра по Пензенской области сдан только 4 февраля 2022 года, ФИО5 считает данный пункт договора несоответствующим действительности. Утверждение истца о передаче ФНВ наличных денежных средств считает также несоответствующим действительности. Умершая ФНВ никогда не говорила о наличии у нее крупной денежной суммы, ФИО5 никогда не видела денежных средств у своей матери. Также ФНВ неоднократно просила свою дочь купить ей продукты и лекарства. Кроме того, за период с 2019 года по 2022 год задолженность по коммунальным платежам только возрастала. О намерениях продать квартиру ФИО5 от покойной матери никогда не слышала. Наоборот, она всегда говорила, что оставит ее своей внучке, то есть дочери ФИО5 Никаких доказательств фактической передачи денег, кроме указания на это в договоре, истцом не представлено. Согласно п. 6 спорного договора объект недвижимости продавцом передан, а покупателем принят в момент финансовых взаиморасчетов. Ключи от квартиры покупателю не были переданы. Также данным пунктом договора стороны установили, что покупатель обязан оплачивать все причитающиеся платежи за квартиру, включая, но, не ограничиваясь – коммунальные платежи. Данный пункт договора также не соответствует действительности. Истец не оплатил ни одного коммунального платежа, налога на недвижимое имущество. В действительности, квартира никогда истцу не передавалась. ФНВ проживала в спорном объекте вплоть до своей смерти до 13 мая 2022 года. В данной квартире нет никаких личных вещей ФИО1 В спорной квартире в настоящий момент проживает отец ФИО5 Также никто из соседей никогда не видел истца. Истец считает, что договор купли-продажи не был зарегистрирован в связи со смертью ФНВ. Между тем, в уведомлении от 09 марта 2022 года о приостановлении государственной регистрации регистрирующим органом указано, что государственная регистрация не может быть произведена по следующим обстоятельствам: по сведениям ЕГРН в отношении вышеуказанного имущества имеются запреты по регистрации на основании постановлений судебных приставов-исполнителей Первомайского РО СП г. Пензы от 11 мая 2017 года, 12 июля 2017 года, 18 февраля 2022 года. Таким образом, утверждения истца об исполнении обязательства по оплате долгов за квартиру и коммунальных платежей не соответствует действительности. По исполнительному производству в отношении ФНВ производились удержания из ее пенсии. Обстоятельства, препятствующие регистрации недвижимого имущества, устранены не были. Просила в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказать, признать незаключенным договор купли-продажи квартиры от 12 сентября 2019 года между ФНВ и ФИО1

Определением Первомайского районного суда г. Пензы от 22 июня 2022 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования привлечено Управление Росреестра по Пензенской области.

Определением Первомайского районного суда г. Пензы от 14 октября 2022 года, принятым в протокольной форме, к участию в деле в качестве третьего лица, привлечен судебный пристав-исполнитель Первомайского РОСП г. Пензы УФССП России по Пензенской области ФИО6

В судебное заседание истец по первоначальному иску и ответчик по встречному иску ФИО1, извещенный о дне и времени судебного разбирательства своевременно и надлежащим образом, не явился причины неявки суду не сообщил.

Представитель истца по первоначальному иску и ответчика по встречному иску ФИО1 ФИО4, действующий на основании доверенности от 07 июня 2022 года (т. 1 л.д. 9), в судебном заседании исковые требования с учетом их уточнения поддержал в полном объеме. Дополнительно пояснил, что оснований для признания договора купли-продажи квартиры от 12 августа 2019 года незаключенным не имеется, поскольку стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора купли-продажи недвижимости. Квитанции об оплате коммунальных платежей он представить не может, при этом указал, что данное обстоятельство не может служить основанием для признания договора купли-продажи незаключенным. Пояснил, что по устной договоренности истца с умершей последней было разрешено проживание в квартире до того момента, пока не будет зарегистрирован переход права по договору купли-продажи квартиры. Пенсия у ФНВ составляла чуть больше 16000 рублей, часть из которых удерживалась в качестве погашения ранее образованной задолженности по коммунальным услугам, ФНВ. замечательно питалась и существовала, приглашала к себе гостей. По его мнению, денежные средства у ФНВ имелись. Также на протяжении этого периода ФИО1 помогал ФНВ с лечением, доехать до больницы. ФИО1 имел доступ к ключам. Поскольку с момента заключения договора купли-продажи квартиры в ней проживала ФНВ, а в последующем проживали ее родственники, которые просто ограничили ФИО1 в доступе к квартире, то доказать факт наличия в ней его вещей не представляется возможным. Все документы по сделке, которые были сданы на регистрацию, подписаны лично ФНВ, опровержений данного факта стороной ответчика по первоначальному иску не представлено. Она также лично представляла документы на регистрацию в 2022 году.

Ответчик по первоначальному иску и истец по встречному иску ФИО2 в судебном заседании просила отказать в удовлетворении иска ФИО1, удовлетворить ее встречный иск. Пояснила, что ее мать ФНВ не собиралась продавать квартиру, расположенную по адресу: .... Договор купли-продажи квартиры от 12 августа 2019 года является незаключенным ввиду не достижения сторонами существенных условий договора, поскольку денежные средства продавцу фактически переданы не были, коммунальные платежи за данную квартиру ФИО1 никогда не платил, ключи от квартиры ему не передавались, личных вещей ФИО1 в квартире нет. После смерти матери она разбиралась в квартире, где были вещи только ФНВ, при этом отсутствовали ее документы.

Представитель ответчика по первоначальному иску и истца по встречному иску ФИО5 адвокат Борисова О.В., действующая на основании ордера №8 от 01 августа 2022 года, в судебном заседании пояснила, что основания для удовлетворения иска ФИО1 отсутствуют. При этом просила удовлетворить встречный иск, пояснив, что истцом ФИО1 не доказан факт передачи денежных средств умершей ФНВ по данному договору купли-продажи недвижимости. Заявление представителя истца по первоначальному иску о том, что ФНВ замечательно питалась, голословно, поскольку продукты ей покупали или ее дочь, или внучка. По ее мнению, в действиях ФИО1 имеется состав преступления, а именно мошенничество. РДВ и ФИО1 «вошли в доверие» ФНВ Они постоянно приходили к ней с алкоголем, «поили» ее, повлияли на то, чтобы она не общалась с дочерью. Под всем этим влиянием и родился спорный договор купли-продажи квартиры. О недобросовестности поведения стороны истца по первоначальному иску говорит и то, что незадолго до подписания настоящего договора, те же самые люди аналогичным способом заполучили квартиру в соседнем подъезде. В октябре по непонятным причинам ФНВ взяла у ФИО1 в долг сумму в размере 300500 рублей, при этом в августе якобы ФИО1 передал 1800000 рублей по договору купли-продажи. На счетах у умершей денежных средств не было, в самой квартире денег также не было обнаружено. В данной квартире газ находился в аварийном состоянии, вся сантехника не работала, полагала, что получив деньги, можно было привести квартиру в нормальный вид. Полагает, что передача денежных средств по договору купли-продажи квартиры должна была быть оформлена отдельной распиской. Из постановления об отказе в возбуждении уголовного дела следует, что САП пояснил, что только после смерти ФНВ ФИО1 обманным путем выманил у него ключи в мае 2022 года. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче, подписанному сторонами, после государственной регистрации перехода прав собственности. Регистрация перехода права собственности не состоялась. По договору ФНВ была обязана снять с регистрационного учета себя и дочь, чего сделано не было. Судебным приставом-исполнителем последний арест был наложен постановлением 18 февраля 2022 года о запрете регистрационных действий в отношении спорной квартиры, при подписании договора ФИО1 должен был позаботиться о чистоте сделки, проверить наличие арестов. По исполнительному производству у ФНВ имеется задолженность, которую при получении денежных средств за продажу квартиры можно было оплатить, чего сделано не было. Коммунальные платежи ФИО1 никогда не оплачивались. Все существенные условия данного договора не были исполнены, поэтому считает договор купли-продажи квартиры от 12 августа 2019 года незаключенным.

Третье лицо судебный пристав-исполнитель Первомайского РОСП г. Пензы УФССП России по Пензенской области ФИО6 в судебное заседание, будучи извещенной надлежащим образом, не явилась. Ранее, в судебном заседании 12 января 2023 года, требования первоначального и встречного исков оставляла на усмотрение суда. Пояснила, что в отношении должника ФНВ в 2017 году было возбуждено исполнительное производство, предметом исполнения которого является задолженность по коммунальным платежам. В связи с этим были наложены запреты на регистрацию недвижимого имущества, имеющегося в собственности у должника. В мае 2022 года в отдел приходила женщина, но не сама должник ФНВ, документы, удостоверяющие личность, она не проверяла. Женщина представилась невесткой должника ФНВ. Она оплатила задолженность ФНВ по исполнительным производствам, в связи с чем в последующем судебный пристав-исполнитель окончила исполнительное производство и отменила наложенные ограничения.

Третье лицо нотариус г. Пензы ФИО7, будучи извещенной надлежащим образом о дне и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явилась, представила суду заявление (т. 1 л.д. 101) с просьбой рассмотреть дело в ее отсутствие.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Пензенской области в судебное заседание не явился, извещенный своевременно и надлежащим образом. Представитель по доверенности (т. 1 л.д. 144) ФИО8 направила в адрес суда письменный отзыв, в котором оставляла исковые требования на усмотрение суда, просил рассмотреть дело в ее отсутствие.

Заслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, допросив свидетелей и эксперта, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу ст. 153-154 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка).

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Из пункта 1 статьи 555 ГК РФ следует, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

В соответствии с пунктом 1 статьи 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

В силу статьи 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (пункт 1). Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. (пункт 2)

В силу пункта 2 статьи 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

С 01 июля 2017 года государственная регистрация недвижимости осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Ранее действовавший (на момент заключения спорной сделки) Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» утратил силу с 01 января 2020 года.

В ст. 1 Закона № 218-ФЗ предусмотрено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества; такая регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (п. п. 3, 5).

Согласно п. п. 1 и 3 ст. 69 Закона № 218-ФЗ права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Закона № 122-ФЗ, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации; после дня вступления в силу Закона № 122-ФЗ государственная регистрация прав обязательна при переходе прав на недвижимые объекты, их ограничении и обременении, а также при внесении сведений о таких объектах недвижимости как о ранее учтенных в ЕГРН в случае, если с заявлением о внесении сведений о соответствующем объекте недвижимости как о ранее учтенном обратился правообладатель объекта недвижимости.

Аналогичные нормы содержались в Законе № 122-ФЗ.

В п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено следующее: отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом; после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества; в то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Из изложенного следует, существом обязательства, вытекающего из договора купли-продажи недвижимости, является передача продавцом имущества в собственность покупателя. Обеспечить такую передачу может только собственник продаваемого имущества. Поэтому, в силу положений законодательства, правом распоряжения недвижимым имуществом наделено лицо, не только законно владеющее недвижимостью, но и зарегистрировавшее свое право в установленном порядке.

В договоре купли-продажи недвижимости, заключенном в письменной форме, должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, а также цена; при отсутствии данных сведений договор считается незаключенным (ст. ст. 550, 554, 555 ГК РФ).

Таким образом, если договор купли-продажи содержит вышеназванные условия и заключен в письменной форме, он считается заключенным. Отсутствие государственной регистрации права продавца само по себе на заключенность договора не влияет.

Истец по первоначальному иску и ответчик по встречному иску ФИО1, обратившись в суд за защитой нарушенного права к наследнику умершей ФНВ, указал, что 12 августа 2019 года между ним и умершей ФНВ был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: .... Сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, однако договор не был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Пензенской области из-за смерти продавца. В силу положений статьи 551 ГК РФ обратился с иском к ФИО2 как к наследнику умершей ФНВ.

Не согласившись с истцом ФИО1, ответчик ФИО5 обратилась в суд со встречным иском, в котором на основании статьи 432 ГК РФ просила суд признать незаключенным договор купли-продажи квартиры от 12 августа 2019 года в связи с не достижением сторонами существенных условий договора: отсутствие доказательств передачи покупателем денежных средств продавцу и передачи продавцом имущества и ключей от квартиры покупателю, отсутствие у покупателя в спорной квартире личных вещей, неисполнение покупателем условий договора купли-продажи квартиры об оплате коммунальных платежей, налогов.

Разрешая первоначальные и встречные исковые требования суд исходит из следующего.

Действительно, 12 августа 2019 года между ФНВ (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен договор купли-продажи квартиры (т. 1 л.д. 80-81), по условиям которого продавец передает в собственность квартиру, а покупатель принимает (покупает) оплачивает указанную в настоящем договоре квартиру в соответствии с условиями настоящего договора, находящуюся по адресу: ..., состоящую из двух жилых комнат, назначение-жилое, общей площадью 44,7 кв.м., расположенную на втором этаже 5-ти этажного кирпичного дома, кадастровый номер – ... (п.п. 1-2 договора).

Из пункта 4 договора следует, что указанная в настоящем договоре жилая квартира продается за 1800000 рублей. Так же стороны установили, что все имущество продавца, находящееся в отчуждаемой квартире, в день передачи покупателю переходит в собственность покупателя. В стоимость отчуждаемого объекта недвижимости включена цена такого имущества. Соглашение о цене отчуждаемой недвижимости является существенным условием договора. Покупатель передал, а продавец принял наличные денежные средства в размере 1800000рублей в счет оплаты отчуждаемой жилой квартиры – предмет настоящего договора. 1800000 рублей продавец получил от покупателя до подписания настоящего договора. Стороны установили, что настоящий договор одновременно является и распиской в получении денежных средств за отчуждаемый объект недвижимости.

В силу пункта 6 договора объект недвижимости – предмет настоящего договора продавцом передан, а покупателем принят, до подписания настоящего договора, в момент финансовых взаиморасчетов. Ключи, от отчуждаемого объекта недвижимости продавец передал, а покупатель принял в момент подписания настоящего договора и финансовых взаиморасчетов. Также стороны установили, что покупатель обязан оплачивать все причитающиеся платежи за объект недвижимости, включая, но не ограничиваясь – коммунальные платежи, с момента подписания настоящего договора. Произвести сверку взаиморасчетов по коммунальным платежам за отчуждаемый объект недвижимости самостоятельно, то есть запросить расчеты из бухгалтерии ЖСК «И».

Пунктом 8 договора купли-продажи недвижимого имущества предусмотрено, что стороны пришли к соглашению и установили, что настоящий договор имеет силу приема акта –приема передачи недвижимого имущества. На момент подписания настоящего договора покупатель принял, а продавец передал отчуждаемую квартиру, находящуюся по адресу: ..., состоящую из двух жилых комнат, назначение-жилое, общей площадью 44,7 кв.м., расположенную на втором этаже 5-ти этажного кирпичного дома, кадастровый номер – ....

Из пункта 9 договора следует, что в отчуждаемой жилой квартире на момент подписания настоящего договора зарегистрирована, не проживает и личных вещей не хранит – ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения. Продавец принимает на себя обязательство о снятии с регистрационного учета из отчуждаемой квартиры ФИО3. В случае если продавец не исполнит своего обязательства, то покупатель имеет право подать в суд иск о снятии зарегистрированных лиц с регистрационного учета, как утративших право проживания и пользования указанным жилым помещением.

Пунктом 19 договора купли-продажи стороны установили, что настоящий договор должен быть передан для государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю на указанный в настоящем договоре объект недвижимости после выписки ФНВ из стационара медицинской организации, куда она направляется для замены тазобедренного сустава.

В ходе судебного разбирательства установлено, что ФНВ обращалась в поликлинику ГБУЗ ПОКБ им. Н.Н. Бурденко 15 августа 2019 года, 30 декабря 2019 года, 03 декабря 2020 года, 12 февраля 2021 года, 28 мая 2022 года, 23 сентября 2021 года с диагнозом .... Она также находилась на стационарном лечении в ГБУЗ ПОКБ им. Н.Н. Бурденко трижды: с 15 августа 2019 года по 30 августа 2019 года, с 16 февраля 2021 года по 02 марта 2021 года, с 11 мая 202 2года по 13 мая 2022 года. Указанные обстоятельства подтверждаются ответом ГБУЗ ПОКБ им. Н.Н. Бурденко № 3353 от 17 августа 2022 года (т. 1 л.д. 141).

24 февраля 2022 года в главный офис ГАУ Пензенской области «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг», расположенный по адресу: <...>, обратились ФИО1 и ФНВ с заявлениями о государственном государственной регистрации сделки, приложив договор купли-продажи квартиры от 12 августа 2019 года (т. 1 л.д. 4, 86).

Данное обстоятельство также подтверждается ответом на запрос суда ГАУ Пензенской области «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг» № 800 от 01 ноября 2022 года (т. 2 л.д. 79), из которого следует, что в распоряжении учреждения имеются заявления на организацию предоставления вышеназванной услуги от 24 февраля 2022 года ФИО1, ... года рождения, и ФНВ, ... года рождения, их согласие на обработку персональных данных.

Однако, как установлено в судебном заседании, первоначально переход права собственности не был зарегистрирован не по причине смерти ФНВ, как указывает ФИО1 в своем исковом заявлении, а в связи с наличием в отношении спорного объекта недвижимости запретов на регистрацию, наложенных постановлениями судебных приставов-исполнителей Первомайского РО СП г. Пензы УФССП России по Пензенской области от 11 мая 2017 года, 12 июля 2017 года, 18 февраля 2022 года, о чем 09 марта 2022 года ФИО1 и ФНВ. Управлением Росреестра по Пензенской области были направлены уведомления о приостановлении государственной регистрации прав (т. 1 л.д. 89, 91 оборот-92).

Постановлениями судебного пристава-исполнителя Первомайского РО СП г. Пензы УФССП России по Пензенской области ФИО6 от 20 мая 2022 года (т. 1 л.д. 52,53) были отменены меры по запрету на совершение регистрационных действий в отношении спорного недвижимого имущества. Как пояснила в судебном заседании судебный пристав-исполнитель ФИО6, названные постановления были вынесены ею в связи с фактическим исполнением требований исполнительных документов.

13 мая 2022 года ФНВ умерла, что подтверждается свидетельством о ее смерти от 16 мая 2022 года (т. 1 л.д. 56).

16 мая 2022 года нотариусом г. Пензы ФИО7 заведено наследственное дело № ... к имуществу умершей ФНВ.

С заявлением о принятии наследства обратилась дочь умершей ФИО2, что подтверждается материалами наследственного дела к имуществу умершей 13 мая 2022 года ФНВ. (т. 1 л.д. 55-69).

Несмотря на то, что отпали основания, послужившие приостановлением 09 марта 2022 года регистрирующим органом регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимости, 29 июня 2022 года Управлением Росреестра по Пензенской области вновь было принято решение о приостановлении государственной регистрации прав в связи со смертью продавца (ФНВ), о чем ФИО1 было направлено соответствующее уведомление ( л.д. 92 оборот-93 т. 1).

Таким образом, переход права собственности по договору купли-продажи квартиры от 12 августа 2019 года не был зарегистрирован по объективным причинам, не по вине покупателя ФИО1 и продавца ФИО9

В подтверждение доводов ответчика по первоначальному иску и истца по встречному иску ФИО2 по делу была назначена судебная почерковедческая экспертиза (т. 2 л.д. 132-135).

Из заключения эксперта № 575 от 30 ноября 2022 года (т. 2 л.д. 145-147), составленного экспертом АНО «...» МВВ, следует, что расшифровка подписей от имени ФНВ в трех экземплярах договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ..., от 12 августа 2019 года в графе «продавец» выполнены ФНВ. Подписи от имени ФНВ в трех экземплярах договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ..., от 12 августа 2019 года в графе «продавец» выполнены ФНВ.

Суд принимает указанное заключение в качестве относимого и допустимого доказательства по делу, поскольку оно выполнено экспертом МВВ, имеющим соответствующее образование и квалификацию. Экспертное заключение соответствует требованиям ст. 86 ГПК РФ и ст. 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», проведено в соответствии с действующими государственными стандартами, имеются ссылки на литературу, использованную при производстве экспертизы, содержит подробное описание проведенного исследования и сделанные в его результате выводы предельно ясны и понятны, соответствуют другим доказательствам, исследованным в ходе судебного разбирательства.

Допрошенный в качестве эксперта МВВ в судебном заседании выводы вышеуказанного экспертного заключения поддержал, дополнительно пояснил, что при исследовании почерка ФНВ в трех договорах купли-продажи квартиры от 12 августа 2019 года каких-либо признаков необычного исполнения ФИО9 подписи в указанных договорах, свидетельствующих о наличии сбивающих факторов (стресс, алкогольное опьянение, медикаментозное опьянение, отчасти психическое состояние), установлено не было.

По ходатайству ФИО5 в судебном заседании также были допрошены свидетели ДЛП, СЕА, ЕИЮ, МВВ.

Так, свидетель ДЛП суду показала, что является председателем ЖСК «...», дружила с ФНВ примерно 10 лет. В последнее время она стала замечать неадекватное поведение ФНВ, которая могла заговариваться. Кроме того, в последнее время она употребляла в большом количестве спиртные напитки. При жизни ФНВ ей говорила, что квартиру оставит своей внучке, составив завещание. О наличии крупной суммы денежных средств ФНВ ей никогда не говорила. До своей смерти ФНВ проживала в спорной квартире. У нее постоянно была задолженность по коммунальным платежам. ДЛВ. трижды обращалась с заявлениями о взыскании с нее задолженности, которая погашалась из пенсии ФНВ. Дочь ФНВ навещала ее редко. В последнее время ФНВ никуда не выходила, у нее были проблемы с ногами. В больницу ее возил ФИО1

Свидетель СЕА суду показал, что работает врачом-терапевтом в ГБУЗ «Городская поликлиника» вместе с ФИО5 Знал ее мать ФНВ, которая лечила у него гипертоническую болезнь. Пояснил, что в период с 2013 года по 2014 год ФНВ жаловалась ему на нестабильное эмоциональное состояние, нервозность, раздражительность, в связи с чем он дал ей направление к врачу-психотерапевту.

Свидетель ЕИЮ суду показала, что жила в доме № ... по ул. ... с рождения по 2017-2018 годы, иногда приезжает в этот дом. С ФНВ. они общались, при этом близкими подругами не являлись. В последнее время она замечала ФНВ пьяной, одетой не по погоде, в квартире у нее было грязно, не убрано, находились какие-то тюки. Ей ФНВ при жизни никогда не говорила о намерениях продать квартиру, напротив, хотела завещать ее внучке.

Свидетель МВВ суду пояснила, что приходится дочерью ФИО5 и внучкой умершей ФНВ. При жизни бабушка не говорила о намерении продать квартиру, обещала оставить квартиру ей. После смерти она и мама разбирались в квартире бабушки. Каких-либо вещей, кроме принадлежащих ФНВ, в квартире они не обнаружили. У бабушки никогда не было крупной денежной суммы. Она навещала ФНВ при жизни один раз в месяц, приносила ей продукты и лекарства. В доме при этом был беспорядок, не убрано. В последнее время ФНВ часто употребляла алкогольные напитки, дома у нее были посторонние люди.

Показания свидетеля ДЛВ суд не принимает во внимание, поскольку она выразили неприязненные отношения к истцу по первоначальному иску и ответчику по встречному иску ФИО1, следовательно, заинтересована в исходе дела.

Также суд критически относится к показаниям свидетелей СЕА, ЕИЮ, МВВ, их показания не могут быть положены в основу решения об отказе в первоначальном иске и удовлетворении встречного иска, поскольку не касаются юридически значимых обстоятельств по настоящему делу и не имеют доказательственного значения по делу. Кроме того, МВВ приходится дочерью ФИО5, а СЕА работает в одном учреждении с ней, следовательно, они заинтересованы в исходе дела на стороне ответчика по первоначальному иску и истца по встречному иску.

Материалами гражданского дела также установлено, что ФИО5 обращалась в ОП № 4 УМВД России по Пензенской области с заявлением о преступлении, в связи с чем 16 мая 2022 года зарегистрирован материал проверки КУСП № ....

По итогам проведенной проверки в порядке ст.ст. 144-145 УПК РФ 20 июля 2022 года оперуполномоченным УУП ОП № 4 УМВД России по г. Пензе Б вынесено постановление об отказе в возбуждении уголовного дела № ..., что подтверждается сообщением начальника ОП № 4 № 18518 от 30 сентября 2022 года (т. 1 л.д. 194).

В ходе проведенной проверки в качестве свидетеля был опрошен САП, который пояснил, что с ФНВ. он знаком около 30 лет назад. ФНВ доверила ему ключи от своей квартиры. ФНВ при жизни навещали ФИО1 и РДВ. Дочь ФНВ он видел около 15 лет назад, отношения между ними были плохие. 11 мая 2022 года он дал ключи от квартиры ФНВ. ФИО1, поскольку та не выходила длительное время на связь. Однако дверь ФИО1 открыть не смог. Ключи от квартиры ФНВ ФИО1 ему не вернул. Также ему известно от ФНВ о том, что она собиралась продать свою квартиру по адресу: ..., кому именно она не говорила, ей было все равно кому продать.

Совокупность изложенных выше письменных доказательств: заявление ФНВ от 24 февраля 2022 года, имеющееся в материалах реестрового дела о государственной регистрации перехода права, показания САП, отобранные в рамках проведенной ОП № 4 УМВД по г. Пензе проверки, объективно свидетельствует о том, что воля и действия умершей были направлены на отчуждение объекта недвижимости (квартиры по адресу: ...) в пользу истца ФИО1 путем составления договора купли-продажи. Государственная регистрация перехода права собственности не была произведена по независящим от ФНВ и ФИО1 обстоятельствам.

Кроме того, вопреки утверждениям ответчика по первоначальному иску и истца по встречному истку ФИО5 покупатель исполнил свою обязанность по передачи денежных средств в размере 1800000 рублей продавцу, что подтверждается самим договором купли-продажи квартиры от 12 августа 2019 года, который одновременно является распиской в получении денежных средств. То обстоятельство, что при жизни ФНВ не сообщала родственникам и знакомым о наличии у нее денежных средств в названном размере не может свидетельствовать о безденежности сделки. Кроме того, продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи, о чем также свидетельствует договор купли-продажи квартиры, являющийся одновременно и актом приема-передачи недвижимости.

Само по себе наличие либо отсутствие в спорной квартире личных вещей ФИО1 не свидетельствует о том, что объект недвижимости покупателю не был передан.

При таких обстоятельствах, исходя из изложенного, в ходе судебного разбирательства судом установлены следующие юридически значимые обстоятельства по делу: факт заключения 12 августа 2019 года ФИО1 и ФНВ договора купли-продажи спорного объекта недвижимости в письменной форме, содержащего подписи обеих сторон, данная сделка содержит все существенные условия (достаточные данные об объекте недвижимости, цена, перечень лиц (в данном случае ФИО2) с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением), фактическое исполнение сторонами данной сделки: передача ФИО1 ФНВ денежных средств в размере 1800000 рублей за данную квартиру, передача продавцом покупателю недвижимой вещи, а также уклонение ответчика как наследника умершей стороны сделки от государственной регистрации перехода права собственности.

В силу положений статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Согласно части 7 статьи 15 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя.

Как разъяснено в п. 61 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Исходя из изложенного, поскольку продавец ФНВ исполнила обязанность по передаче недвижимой вещи, однако, как установлено в судебном заседании по устной договоренности сторон сделки ею владела до самой смерти, за ней же было зарегистрировано право собственности, следовательно, к данным отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 ГК РФ, а первоначальный иск ФИО1 с учетом его уточнения подлежит удовлетворению.

При этом, как установлено в судебном заседании, действительно ключи от спорной квартиры ФНВ ФИО1 переданы не были, коммунальные платежи им не оплачивались. Между тем данные условия договора купли-продажи квартиры от 12 август 2019 года не являются существенными и их неисполнение не может являться основанием для признания сделки незаключенной. Как указывалось выше, с момента заключения договора по 13 мая 2022 года (день смерти ФНВ) она проживала в спорной квартире.

Наличие регистрации ФИО5 по адресу: ..., а также то обстоятельство, что ФНВ при жизни не сняла с учета зарегистрированных в спорной квартире лиц, основанием для признания спорной сделки незаключенной также не является.

Доводы представителя ответчика ФИО5 о том, что сантехника и газовое оборудование в квартире находилось в неисправном состоянии, судом во внимание не принимаются, поскольку не имеют правового значения для настоящего дела.

Таким образом, оценив в совокупности представленные по делу доказательства, содержание договора купли-продажи недвижимости от 12 августа 2019года, учитывая положения ст.ст. 432, 549, 554, 555, 556, 558 ГК РФ суд исходит из того, что оснований для признания договора купли-продажи квартиры от 12 августа 2019 года незаключенным не имеется. В связи с этим в удовлетворении встречного иска ФИО5 следует отказать.

Представитель ответчика по первоначальному иску и истца по встречному иску ссылалась также на злоупотребление правом со стороны истца ФИО1 на судебную защиту.

В силу п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных п. 1 ст. 10 ГК РФ, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (п. 2).

Между тем обстоятельств недобросовестности действий и злоупотребления правом со стороны истца судом не установлено. Следовательно, такой довод подлежит отклонению.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Первоначальный иск ФИО1 к ФИО2 о государственной регистрации перехода права собственности - удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру, расположенную по адресу: ..., с кадастровым номером: ..., на основании договора купли-продажи, заключенного 12 августа 2019 года между ФНВ и ФИО1.

В удовлетворении встречного иска ФИО2 к ФИО1 о признании договора купли-продажи квартиры незаключенным - отказать.

Решение может быть обжаловано в Пензенский областной суд через Первомайский районный суд г.Пензы в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 20 января 2023 года.

Судья: ...

...

...