Дело № 2-585/2025

УИД 42RS0035-01-2025-000449-65

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

<адрес> 28 июля 2025 года

Таштагольский городской суд <адрес> в составе председательствующего судьи Мочалова В.К.,

при секретаре Игнатовой О.Г.,

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Комитету по управлению муниципальным имуществом Таштагольского муниципального района, Администрации Таштагольского муниципального района, ФИО2, ФИО3 о признании недействительным договора аренды земельного участка, договора передачи прав и обязанностей арендатора и применении последствий недействительности сделок в отношении земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском, в котором, с учетом уточненных исковых требований, просит признать недействительным договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ с кадастровым № площадью 1200 кв.м., имеющего местоположение: <адрес> с разрешенным видом использования – для индивидуального жилищного строительства, заключенный между Комитетом по управлению муниципальным имуществом <адрес> муниципального района и ФИО2, <данные изъяты> признать недействительным договор передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2, <данные изъяты> и ФИО3, <данные изъяты> применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде исключения из Единого государственного реестра недвижимости записи (сведений) о ФИО3, 27<данные изъяты> как арендаторе земельного участка с кадастровым № площадью 1200 кв.м., имеющего местоположение: <адрес>, погасив запись о государственной регистрации договора передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО2 и ФИО3 № от ДД.ММ.ГГГГ); восстановить в Едином государственном реестре недвижимости сведения об обременении в виде права аренды земельного участка с кадастровым № площадью 1200 кв.м., имеющего местоположение: <адрес> в пользу ФИО1, <данные изъяты> на основании договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между ФИО1 и Комитетом по управлению муниципальным имуществом Таштагольского муниципального района.

Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и Комитетом по управлению муниципальным имуществом Таштагольского муниципального района заключен договор аренды земельного участка, с кадастровым №, площадью 1200 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>

ДД.ММ.ГГГГ договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Кемеровской – Кузбассу за №.

ДД.ММ.ГГГГ КУМИ Таштагольского муниципального района обратился с исковым заявлении о расторжении договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ.

Заочным решением <адрес> городского суда от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования КУМИ Таштагольского муниципального района удовлетворены, договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ расторгнут.

ДД.ММ.ГГГГ истец обратился с заявлением о восстановлении пропущенного процессуального срока на отмену заочного решения.

ДД.ММ.ГГГГ определением <адрес> городского суда, срок восстановлен, заочное решение отменено.

Решением <адрес> городского суда от ДД.ММ.ГГГГ арендные правоотношения сохранены, арендатор продолжил пользоваться земельным участком по назначению.

Вместе с тем, при новом рассмотрении дела выяснились, что спорный земельный участок передан новому арендатору ФИО2, право аренды зарегистрировано в ЕГРН.

Однако, на момент совершения сделки между КУМИ Таштагольского муниципального района и ФИО2, спорный земельный участок был обременен правом аренды в пользу истца.

Считает, что КУМИ Таштагольского муниципального района не имело право распоряжаться земельным участком, обремененного правом аренды в пользу истца.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3 заключен договор передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ истец обратился в прокуратуру с жалобой на неправомерные действия должностных лиц КУМИ Таштагольского муниципального района.

ДД.ММ.ГГГГ прокурором в адрес Главы <адрес> муниципального района вынесено представление об устранении нарушений закона.

ДД.ММ.ГГГГ судом апелляционной инстанции в удовлетворении заявленных требований КУМИ Таштагольского муниципального района отказано.

Истец продолжил пользоваться земельным участком по назначению, завершил строительство индивидуального жилого дома.

В ДД.ММ.ГГГГ истец обратился в МФЦ <адрес> муниципального района для регистрации права собственности жилого дома, однако в устной форме истцу отказано, поскольку в ЕГРН содержатся сведения об обременении спорного земельного участка в виде аренды в пользу иного лица.

ДД.ММ.ГГГГ истец обратился в Управление Росреестра с заявлением об исправлении технической ошибки в записях ЕГРН путем погашения записи об аренде в отношении арендатора ФИО3

ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра отказано в исправлении технической ошибки.

ДД.ММ.ГГГГ истец обратился с заявлением в КУМИ Таштагольского муниципального района о регистрации договора аренды на спорный земельный участок.

ДД.ММ.ГГГГ КУМИ Таштагольского муниципального района даны разъяснения о невозможности в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды с ФИО3

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен, направил в суд своего представителя ФИО4

Представитель истца ФИО4, действующая на основании доверенности, в судебном заседании на исковых требованиях, с учетом их уточнений, настаивала, все обстоятельства, изложенные в исковом заявлении, подтвердила.

Представитель ответчика Комитета по управлению муниципальным имуществом Таштагольского муниципального района ФИО5 в судебном заседании возражал против удовлетворения иска, дополнительно пояснил, что в данном случае возникший вопрос можно решить путем поворота исполнения решения суда.

Представитель ответчика Администрации Таштагольского муниципального района в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен.

Ответчики ФИО2, ФИО3 в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения извещены, причина неявки неизвестна.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по <адрес> в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен.

Заслушав представителя истца, представителя ответчика, изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатору предоставлено право с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

В соответствии с п. 7 ст. 448 ГК РФ, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 1 ст. 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 ГК РФ).

Как разъяснено в абз. 2 п. 74 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

В соответствии с п. 3 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки (абз. 2 п. 78 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ»).

Согласно п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Ничтожной признается сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Судом установлено, истец ДД.ММ.ГГГГ между истцом и Комитетом по управлению муниципальным имуществом Таштагольского муниципального района заключен договор аренды земельного участка № (л.д. 12-14).

Согласно № договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель: населенных пунктов, с кадастровым №, находящийся по адресу: <адрес>, для использования в целях под индивидуальное жилищное строительство, общей площадью 1200 кв.м.

В соответствии с № договора срок аренды участка устанавливается с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно выписки из ЕГРН земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> ДД.ММ.ГГГГ обременен договором аренды земельного участка (л.д.19-22).

Заочным решением <адрес> городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ постановлено:

«Исковые требования Комитета по управлению муниципальным имуществом <адрес> муниципального района удовлетворить. Расторгнуть договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Комитетом по управлению муниципальным имуществом <адрес> муниципального района и ФИО1. Взыскать с ФИО1 в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом <адрес> муниципального района задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, с № расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 1201 кв.м., в размере 75 981,36 рубль, пени 3 208,86 рублей. Расторгнуть договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Комитетом по управлению муниципальным имуществом <адрес> муниципального района и ФИО1. Взыскать с ФИО1 в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом Таштагольского муниципального района задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, с № расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 1200 кв.м., в размере 159 485,12 рублей, пени 6 896,22 рублей. Взыскать с ФИО1 государственную пошлину в доход местного бюджета в сумме 5 956 рублей».

ДД.ММ.ГГГГ определением <адрес> городского суда <адрес> заочное решение суда от ДД.ММ.ГГГГ отменено, производство по делу возобновлено.

Решением <адрес> городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ постановлено:

«В удовлетворении исковых требований Комитета по управлению муниципальным имуществом <адрес> муниципального района к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, с кадастровым № расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 1201 кв.м.; о расторжении договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес> общей площадью 1200 кв.м., отказать.» (л.д. 23-26).

Апелляционным определением <адрес> областного суда от ДД.ММ.ГГГГ решение <адрес> городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ отменено. В удовлетворении исковых требований Комитета по управлению муниципальным имуществом <адрес> муниципального района о расторжении договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, отказано (л.д. 27-33).

Согласно представленным сведениям ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом по управлению муниципальным имуществом <адрес> муниципального района и ФИО2 заключен договор аренды земельного участка № (л.д. 95-97).

В соответствии с уведомлением о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, ФИО2 передала прав и обязанности по договору аренды № в отношении земельного участка по адресу: <адрес>, - ФИО3 (л.д. 107, 108-109).

Согласно сведениям Управления Росреестра по <адрес> запись об аренде истца, возникшая на основании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № прекращена ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 59-60).

В соответствии с представленными чеками истец произвел оплату аренды по договору от ДД.ММ.ГГГГ № за ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 64-66).

Согласно акту № от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес> с кадастровым № используется по целевому назначению, на земельном участке возведен объект капитального строительства.

Также судом установлено, что к истцу не предъявлялись претензии о неиспользовании земельного участка по целевому назначению, вопрос о намерении ФИО1 продолжать использовать участок по назначению при предоставлении в аренду другому лицу не выяснялся. Арендодатель не предпринимал мер по уведомлению ФИО1 о прекращении исполняемого ранее сторонами договора аренды.

В силу п. 3 ст. 432 ГК РФ сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (п. 3 ст. 1).

В силу положений ч. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Само по себе отсутствие государственной регистрации договора аренды в указанном случае не влечет его недействительность.

В п. 5, п. 6 постановления Пленума Верховного Суда от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что по смыслу пункта 3 статьи 433 ГК РФ в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении. Момент заключения такого договора в отношении его сторон определяется по правилам пунктов 1 и 2 статьи 433 ГК РФ.

Вместе с тем при рассмотрении спора между сторонами договора, которые заключили в установленной форме подлежащий государственной регистрации договор аренды здания или сооружения, но нарушили при этом требование о такой регистрации, следует учитывать, что с момента, указанного в пункте 1 статьи 433 ГК РФ, эти лица связали себя обязательствами из договора аренды, что не препятствует предъявлению соответствующей стороной к другой стороне договора требования о регистрации сделки на основании пункта 2 статьи 165 ГК РФ.

Если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (п. 3 ст. 432 ГК РФ).

Из разъяснений, содержащихся в п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", вытекает, что если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но он не был зарегистрирован, то при условии передачи имущества в пользование и принятии его другой стороной без каких-либо замечаний, достижении и исполнении соглашения о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования стороны считаются связанными договором и пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Таким образом, судом установлено, что после вступления вышеуказанного заочного решения суда в законную силу (ДД.ММ.ГГГГ), спорный земельный участок на условиях договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ передан КУМИ <адрес> муниципального района новому арендатору ФИО2, обременения по договору аренды истца снято ДД.ММ.ГГГГ, право аренды ФИО2 зарегистрировано в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ.

Между тем, на момент совершения сделки между КУМИ <адрес> муниципального района и ФИО2 спорный земельный участок был обременен правом аренды по договору аренды с истцом, следовательно, земельный участок, обремененный правом аренды в пользу истца не мог выступать предметом аренды другого договора аренды, заключенного между КУМИ <адрес> муниципального района и ФИО2

Наличие записи в ЕГРН о существующих обременениях в виде аренды в пользу истца на момент совершения сделки между КУМИ <адрес> муниципального района и ФИО2 подтверждается ответом из Управления Росреестра по <адрес>-<адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому запись об аренде по договору аренды с истцом прекращена ДД.ММ.ГГГГ.

Из вышеизложенного следует, что спорный договор аренды с ФИО2 был заключен при наличии действующей записи в ЕГРН об обременении в пользу истца.

Таким образом, КУМИ Таштагольского муниципального района, действуя разумно и добросовестно, должна была осмотреть спорный земельный участок перед заключением нового договора аренды, и при осмотре, при совершении обычных действий при приобретении прав на земельный участок, могли установить, что земельный участок имеет следы его использования иным лицом (истцом).

ФИО2 и ФИО3 не принимали участия в формировании земельного участка с кадастровым № площадью 1200 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, также данные ответчики в судебном заседании не оспаривали факт, что индивидуальный дом устанавливали не они, а также не подтвердили, что пользовались спорным земельным либо им создавали препятствия в его пользовании.

Таким образом, суд считает, что при заключении оспариваемых истцом договоров были нарушены его права как арендатора спорного земельного участка, при этом спорный земельный участок выбыл из его владения против его воли, в отсутствие к тому законных оснований.

Суд приходит к выводу о том, что договор аренды земельного участка №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ и последующий договор уступки права аренды, являются недействительными, в связи с чем, необходимо применить последствия недействительности сделок, возвратив земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> в пользу истца.

При указанных обстоятельствах, поскольку изначально земельный участок был передан арендатору – ФИО1, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена государственная регистрация уступки прав по договору аренды ДД.ММ.ГГГГ, именно за ФИО3 значится право аренды в органах Росреестра, данное обстоятельство также влечет возможность восстановить сведения об обременении в виде права аренды земельного участка в пользу истца.

С учетом изложенного подлежат исключению из ЕГРН записи (сведения) о ФИО3 как арендаторе земельного участка с кадастровым № площадью 1200 кв.м., имеющего местоположение: <адрес>, а также погашении записи о государственной регистрации договора передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО2 и ФИО3 (номер регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ).

Таким образом, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Удовлетворить требования ФИО1.

Признать недействительным договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ с кадастровым номером № площадью 1200 кв.м., имеющего местоположение: <адрес> с разрешенным видом использования – для индивидуального жилищного строительства, заключенный между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Таштагольского муниципального района и ФИО2, <данные изъяты>

Признать недействительным договор передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2, <данные изъяты>) и ФИО3, <данные изъяты>

Применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде исключения из Единого государственного реестра недвижимости записи (сведений) о ФИО3, <данные изъяты> как арендаторе земельного участка с кадастровым № площадью 1200 кв.м., имеющего местоположение: <адрес>, погасив запись о государственной регистрации договора передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО2 и ФИО3 (номер регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ).

Восстановить в Едином государственном реестре недвижимости сведения об обременении в виде права аренды земельного участка с кадастровым № площадью 1200 кв.м., имеющего местоположение: Российская <адрес> в пользу ФИО1, <данные изъяты> на основании договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между ФИО1 и Комитетом по управлению муниципальным имуществом Таштагольского муниципального района.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Кемеровский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Таштагольский городской суд Кемеровской области.

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья В.К. Мочалов