Решение по делу № 02-2354/2025 от 04.04.2025 - о признании пункта договора недействительным, взыскании денежных средств в счет уменьшения цены договора, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов.

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

03 марта 2025 года адрес

Лефортовский районный суд адрес в составе:

председательствующего судьи Игонина О.Л.,

при секретаре судебного заседания фио,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2354/2025 (УИД 77RS0014-02-2023-015893-61) по иску ФИО1 к адрес «ЭЛИТГРАД» о признании пункта договора недействительным, взыскании денежных средств в счет уменьшения цены договора, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к ответчику адрес «ЭЛИТГРАД» о признании пункта договора недействительным, взыскании денежных средств в счет уменьшения цены договора, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов, ссылаясь на то, что 27.06.2021 года между ФИО1 (участник) и адрес «ЭЛИТГРАД» (застройщик) был заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома № Пут-52(мм)-1/1/112(1) (АК), в соответствии с которым адрес «ЭЛИТГРАД» обязался передать участнику долевого строительства объект долевого строительства - помещение, назначение: машино-место, условный номер: 112, этаж: 1, проектная площадь: 15,20 кв.адрес основании п. 4.1 договора участия в долевом строительстве доля участия участника долевого строительства составляет сумма Финансовые обязательства по договору истцом исполнены в полном объеме. 30.10.2021 года между сторонами подписан передаточный акт, по которому объект долевого строительства передан ответчиком истцу. Площадь принимаемого истцом объекта составила 14,00 кв.м, что не соответствует условиям договора участия в долевом строительстве.

Пунктом 4.2 договора участия в долевом строительстве установлено, что Цена договора, указанная в п. 4.1, подлежит изменению в случаях, предусмотренных настоящим договором. Пунктом 4.4 договора участия в долевом строительстве установлено, что стороны пришли к соглашению о том, что Цена договора не подлежит изменению в случае изменения адрес строительства в сторону увеличения либо в сторону уменьшения по отношению к проектной площади объекта долевого строительства. Указанное условие договора, по мнению истца, является недействительным, поскольку противоречит закону от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Истцом в адрес ответчика была направлена претензия, однако осталась им без удовлетворения.

Основываясь на изложенном, истец, уточнив требования в ходе рассмотрения дела в порядке ст. 39 ГПК РФ, просит суд признать недействительным п. 4.4 договора участия в долевом строительстве, взыскать с ответчика в свою пользу стоимость соразмерного уменьшения площади объекта в размере сумма, неустойку за нарушение срока удовлетворения требований о выплате денежных средств за разницу в передаваемом объекте за период с 25.08.2023 года по 10.02.2025 года в размере сумма, а также с 01.07.2025 года и по день фактического исполнения обязательств, компенсацию морального вреда в размере сумма, штраф в размере 50 % от присужденной судом суммы.

Истец ФИО1 в судебное заседание явилась, требования иска поддержала, просила удовлетворить.

Представитель ответчика адрес «ЭЛИТГРАД» в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, представил в материалы дела письменные возражения на иск, в которых просил отказать в удовлетворении требований в полном объеме, в случае удовлетворения исковых требований просил применить к штрафным санкциям положения ст. 333 ГК РФ, а также предоставить отсрочку исполнения решения суда в соответствии с постановлением Правительства.

С учетом изложенного, а также положений ч. 4 ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в данном судебном заседании в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав истца, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, с учетом требований ст. 56 ГПК РФ и по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

Согласно ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - ФЗ от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ) в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В соответствии с ч. 5 ст. 8 ФЗ от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в ч. 1 ст. 7 настоящего ФЗ, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 настоящего ФЗ.

Из содержания указанных норм права следует, что основанием для отказа от принятия участником долевого строительства объекта долевого строительства является только такое несоответствие объекта условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительным регламентам, а также иным обязательным требованиям, которое приводит к ухудшению его качества или делает его непригодным для предусмотренного договором использования.

Согласно ст. 10 указанного закона в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежащее исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

В силу ст. 310, 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Как установлено судом и следует из материалов дела и не оспаривалось сторонами, что 27.06.2021 года между ФИО1 (участник) и адрес «ЭЛИТГРАД» (застройщик) был заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома № Пут-52(мм)-1/1/112(1) (АК), в соответствии с которым ответчик (застройщик) обязался передать участнику долевого строительства объект долевого строительства — квартиру, расположенную в строящемся доме и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную настоящим договором цену и при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости принять объект долевого строительства.

Государственная регистрация данного договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве произведена в установленном законом порядке.

Объектом долевого строительства является помещение, назначение: машино-место, условный номер: 112, этаж: 1, проектная площадь: 15,20 кв.м.

На основании п. 4.1 договора участия в долевом строительстве доля участия участника долевого строительства составляет сумма

Финансовые обязательства по договору истцом исполнены в полном объеме.

30.10.2021 года между сторонами подписан передаточный акт, по которому объект долевого строительства передан ответчиком истцу.

Разрешая заявленные исковые требования о взыскании разницы между проектной и фактической общей площадью помещения в размере сумма и признании п. 4.4 договора участия в долевом строительстве недействительным, суд приходит к следующему.

Согласно п. п. 1.3, 1.4 договора, проектная площадь объекта долевого строительства — площадь по проекту без учета обмеров, произведенных кадастровым инженером, имеющим действующий квалификационный аттестат кадастрового инженера; площадь объекта долевого строительства — площадь в соответствии с данными экспликации технического плана здания (объекта недвижимости), изготовленного кадастровым инженером, имеющим квалификационный аттестат кадастрового инженера.

Пунктом 4.2 договора участия в долевом строительстве установлено, что Цена договора, указанная в п. 4.1, подлежит изменению в случаях, предусмотренных настоящим договором.

Пунктом 4.4 договора участия в долевом строительстве установлено, что стороны пришли к соглашению о том, что Цена договора не подлежит изменению в случае изменения адрес строительства в сторону увеличения либо в сторону уменьшения по отношению к проектной площади объекта долевого строительства.

Согласно акту приема-передачи, фактическая площадь передаваемого ответчиком истцу объекта составила 14,00 кв.м, что на 1,20 кв.м меньше, чем проектная площадь, предусмотренная договором участия в долевом строительстве № Пут-52(мм)-1/1/112(1) (АК) от 27.06.2021 года.

Решением Лефортовского районного суда адрес от 06.12.2023 года по делу № 2-7999/2023 в удовлетворении исковых требований ФИО1 к адрес «ЭЛИТГРАД» о признании пункта договора недействительным, взыскании денежных средств в счет уменьшения цены договора, взыскании процентов, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов – отказано.

Апелляционным Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 08.08.2024 года – Решение Лефортовского районного суда адрес от 06.12.2023 года по делу № 2-7999/2023 оставлено без изменений, апелляционная жалоба ФИО1 – без удовлетворения.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от 21.11.2024 года по делу № 88-29151/2024 - Решением Лефортовского районного суда адрес от 06.12.2023 года по делу № 2-7999/2023 и Апелляционное Определение судебной коллегии Московского городского суда от 08.08.2024 года – отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В силу части 1 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (подпункт 2 части 2 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).

По смыслу указанной нормы, отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом, по смыслу статей 5 и 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

В пункте 3 статьи 10 ГК РФ закреплена норма презумпции добросовестности и разумности действий участников гражданских правоотношений: в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагается.

В силу положений п. 1, 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с п. 2 ст. 1 и ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих условий договора.

В силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим и момент его заключения.

По общему правилу пункта 1 статьи 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 428 ГК РФ присоединившаяся к договору сторона вправе потребовать расторжения или изменения договора, если договор присоединения хотя и не противоречит закону и иным правовым актам, но лишает эту сторону прав, обычно предоставляемых по договорам такого вида, исключает или ограничивает ответственность другой стороны за нарушение обязательств либо содержит другие явно обременительные для присоединившейся стороны условия, которые она исходя из своих разумно понимаемых интересов, не приняла бы при наличии у нее возможности участвовать в определении условий договора.

Если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства, в случае изменения или расторжения договора судом по требованию присоединившейся к договору стороны договор считается действовавшим в измененной редакции либо соответственно не действовавшим с момента его заключения.

В соответствии с пунктом 3 статьи 428 ГК РФ правила, предусмотренные пунктом 2 этой статьи, подлежат применению также в случаях, если при заключении договора, не являющегося договором присоединения, условия договора определены одной из сторон, а другая сторона в силу явного неравенства переговорных возможностей поставлена в положение, существенно затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора.

Частью 1 статьи 4 Закона № 214-Ф3 предусмотрено, что по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно части 4 той же статьи договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

Эти нормы предусматривают, что предмет договора долевого участия строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности, должна быть определена площадь объекта, поскольку именно площадью объекта и основном определяется его цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

В соответствии со статьей 19 Закона № 214-Ф3 застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, подлежащего передаче участнику долевого строительства, а переданный объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.

Таким образом, передача застройщиком участнику долевого строительства объекта меньшей площади свидетельствует о несоответствии площади передаваемого объекта предмету договора и является отступлением от условий договора, предусматривающих характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер.

Пунктами 1 и 2 статьи 424 ГК РФ предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Согласно части 1 статьи 5 Закона № 214-Ф3 в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. адрес жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 стать 23 данного федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, сели договором предусмотрены возможности изменения цены, в случаи и условия ее изменения (часть 2 той же статьи).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть и договоре как условие о твердой цене объекта договора - нежилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене нежилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

Как следует из материалов дела, пунктом 4.2 договора участия в долевом строительстве установлено, что Цена договора, указанная в п. 4.1, подлежит изменению в случаях, предусмотренных настоящим договором.

Пунктом 4.4 договора участия в долевом строительстве установлено, что стороны пришли к соглашению о том, что Цена договора не подлежит изменению в случае изменения адрес строительства в сторону увеличения либо в сторону уменьшения по отношению к проектной площади объекта долевого строительства.

Согласно условиям договора № Пут-52(мм)-1/1/112(1) (АК) от 27.06.2021 года, проектная площадь объекта составляет 15,20 кв. м, однако фактическая площадь объекта равна 14,00 кв. м, что на 1,20 кв.м меньше, чем проектная площадь, предусмотренная договором.

По смыслу вышеуказанных норм и законов, фактически передаваемый объект долевого строительства не может приводить к ухудшению качества такого объекта, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, отступление застройщика от условий договора само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора.

Заключенный между сторонами договор имеет противоречия, а именно несоответствие условий, указанных в п. 4.2 и п. 4.4 договора. В нарушение требований статьи 431 ГК РФ, условие п. 4.2 этого договора о возможности изменения договора, указанной в п. 4.1, в случаях, предусмотренных настоящим договором, вступает в противоречие с п. 4.4 того же договора, полностью запрещающего пересмотр цены договора в случае изменения площади объекта долевого строительства.

Таким образом, п.п. 4.2, 4.4 Договора от 27.06.2021 года не содержат никаких конкретных и ясных разъяснений о том, при каких условиях может быть изменен проект многоквартирного дома, и каким образом такие изменения должны доводиться до участников строительства и учитываться при определении его цены, что противоречит действующему законодательству.

Участник долевого строительства фио не могла быть лишена права требовать соразмерного уменьшения цены Договора от 27.06.2021 года в связи с уменьшением площади переданного нежилого помещения на 1,20 кв.м

При таких обстоятельствах, поскольку фактическая площадь передаваемого объекта 14,00 кв.м, что на 1,20 кв.м проектной площади, указанной в договоре участия в долевом строительстве, что составляет разницу в площади в сумме сумма, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований в указанной части и признает п. 4.4 договора недействительным. Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию в счет соразмерного уменьшения цены договора денежные средства в размере сумма

Истцом в адрес ответчика была направлена претензия с требованием о выплате денежных средств за разницу в передаваемом объекте, однако осталась им без удовлетворения. В связи с чем, истцом заявлено требование о взыскании неустойки за нарушение срока удовлетворения требований о выплате денежных средств за разницу площади в передаваемом объекте за период с 25.08.2023 года по 10.02.2025 года в размере сумма

В соответствии ч. 8 ст. 7 ФЗ от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ в редакции Федерального закона от 08 августа 2024 № 266-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, за нарушения сроков исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора, требования о возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) застройщик уплачивает участнику долевого строительства за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в период соответствующего нарушения, от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов), или от суммы, подлежащей возмещению участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, приобретающий жилое помещение исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, предусмотренная настоящей частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере, но не более стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов). Если недостаток (дефект) объекта долевого строительства (жилого помещения) является основанием для признания такого объекта долевого строительства (жилого помещения) непригодным для проживания, размер неустойки (пени), предусмотренной настоящей частью, рассчитывается от цены договора.

В соответствии со ст. 10 ФЗ от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ в редакции Федерального закона от 08 августа 2024 № 266-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором неустойки (штрафы, пени), проценты и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх таких неустоек (штрафов, пеней), процентов. Со стороны договора, не исполнившей своих обязательств по договору или ненадлежаще исполнившей свои обязательства по договору, не могут быть взысканы неустойки (штрафы, пени), проценты, не предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором.

Федеральный закон от 08 августа 2024 № 266-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» вступил в законную силу с 01 сентября 2024 года.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 18 марта 2024 № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» неустойка (штраф, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу настоящего постановления до 31 декабря 2024 года включительно. Постановление вступило в силу 22 марта 2024 года.

Постановлением Правительства РФ от 26 декабря 2024 № 1916 «О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 г. № 326» внесены изменения в указанное выше постановление.

В соответствии с абз. 4 п. 1 постановления Правительства РФ от 18 марта 2024 № 326 (в редакции постановления Правительства РФ от 26 декабря 2024 г. № 1916) неустойка (штраф, пени), подлежащая с учетом части 8 статьи 7 и части 3 статьи 10 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляется за период с 1 января 2025 г. до 30 июня 2025 г. включительно.

Таким образом, размер неустойки за нарушение срока удовлетворения требований о выплате денежных средств за разницу площади в передаваемом объекте за период с 25.08.2023 года по 10.02.2025 года (210 дней) в размере сумма, исходя из следующего расчета: сумма х 210 х 1%.

Ответчиком заявлено о применении к требованиям истца о взыскании неустойки и штрафа положений ст. 333 ГК РФ.

При рассмотрении вопроса о размере неустойки, подлежащей взысканию с ответчика, суд исходит из того, что на основании ст. 333 ГК РФ суд вправе уменьшить размер неустойки, установив, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. В письменных возражениях на иск представителем ответчика заявлено ходатайство об уменьшении размера неустойки на основании ст. 333 ГК РФ.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в п. 2 Определения от 21 декабря 2000 года № 263-0, положения п. 1 ст. 333 ГК РФ содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования ч. 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Согласно разъяснениям Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», применение ст. 333 ГК РФ по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым (п. 34).

В соответствии с п.п. 73, 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки.

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.

Принимая во внимание стоимость объекта недвижимого имущества, период допущенной ответчиком просрочки исполнения обязательств, степень вины ответчика, характер и последствия нарушения прав истца, исходя из принципов разумности, справедливости, с учетом баланса интересов обеих сторон, суд находит возможным в соответствии с положениями ст. 333 ГК РФ уменьшить размер неустойки за нарушение срока удовлетворения требований о выплате денежных средств за разницу в передаваемом объекте до сумма, поскольку заявленная к взысканию истцами неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств.

Согласно разъяснению, изложенному в п. 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», по смыслу ст. 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства.

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка за нарушение срока удовлетворения требования о возмещении денежных средств в счет разницы площади объекта долевого строительства в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей в период соответствующего нарушения, от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (разницы площади), начиная с 01.07.2025 года по день фактического исполнения обязательств, но не более стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (разницы площади).

При этом суд учитывает, что расчет суммы неустойки, начисляемой после вынесения решения, осуществляется в процессе исполнения судебного акта судебным приставом-исполнителем, а в случаях, установленных законом, – иными органами, организациями, в том числе органами казначейства, банками и иными кредитными организациями, должностными лицами и гражданами (ч. 1 ст. 7, ст. 8, п. 16 ч. 1 ст. 64 и ч. 2 ст. 70 Федерального закона от 02 октября 2007 года № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», п. 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»).

Разрешая требование истца о взыскании с ответчика денежной компенсации морального вреда, суд исходит из того, что в данной части на спорные правоотношения распространяются положения Закона Российской Федерации от 07.02.1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей».

При решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя; размер присуждаемой потребителю компенсации морального вреда в каждом конкретном случае определяется судом с учетом характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости (п. 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей»).

Принимая во внимание, что в судебном заседании нашел подтверждение факт ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств по договору, суд приходит к выводу о том, что требование истца о взыскании с ответчика денежной компенсации морального вреда подлежит удовлетворению частично. С учетом требований разумности, соразмерности и справедливости суд определяет размер данной компенсации равным сумма

В соответствии с положениями п. 6 ст. 13 Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» в связи с неудовлетворением в добровольном порядке требований истца с ответчика подлежит взысканию штраф в размере 50 % от денежной суммы, присужденной судом, с учетом положений ст.333 ГК РФ в размере сумма

В силу ч. 1 ст. 103 ГПК РФ с ответчика в доход бюджета субъекта Российской Федерации – города федерального значения Москва подлежит взысканию государственная пошлина в размере сумма

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО1 к адрес «ЭЛИТГРАД» о признании пункта договора недействительным, взыскании денежных средств в счет уменьшения цены договора, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов – удовлетворить частично.

Признать недействительным пункт 4.4 договора участия в долевом строительстве № Пут-52(мм)-1/1/112(1) (АК) от 27.06.2021 года.

Взыскать с адрес «ЭЛИТГРАД» (ОГРН <***>) в пользу ФИО1 (паспортные данные......) в счет соразмерного уменьшения цены договора денежные средства в размере сумма, неустойку за период с 25.08.2023 года по 21.03.2024 года в размере сумма, денежную компенсацию морального вреда в размере сумма, штраф в размере сумма

Взыскать с адрес «ЭЛИТГРАД» (ОГРН <***>) в пользу ФИО1 (паспортные данные......) неустойку за нарушение срока удовлетворения требования о выплате денежных средств в счет возмещения расходов за разницу в площади объекта долевого строительства в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей в период соответствующего нарушения, от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (разницы площади), начиная с 01.07.2025 года по день фактического исполнения обязательств, но не более стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (разницы площади).

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с адрес «ЭЛИТГРАД» (ОГРН <***>) государственную пошлину в доход бюджета субъекта РФ – города федерального значения Москва в размере сумма

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Лефортовский районный суд адрес в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 04 апреля 2025 года.

Судья О.Л. Игонина