Решение по делу № 3А-91/2023 от 28.02.2023

44OS0000-01-2022-000376-29

Дело № 3а-91/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 февраля 2023 года, город Кострома

Костромской областной суд в составе

председательствующего Колесова Р.Н.,

при секретаре Полищук Е.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Бакалея Центр Кострома» к администрации Костромской области, управлению Росреестра по Костромской области, публично-правовой компании «Роскадастр» в лице филиала по Костромской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Бакалея Центр Кострома» (далее – ООО «Бакалея Центр Кострома», общество) обратилось в суд с указанным административным иском к администрации Костромской области и управлению Росреестра по Костромской области по тем основаниям, что является собственником объекта капитального строительства с кадастровым номером № площадью 290 кв.м, назначение: нежилое, наименование: помещение, расположенного по адресу: <адрес>, пом. 14, кадастровая стоимость которого утверждена по состоянию на 1 марта 2016 года в размере 4 708 373,3 руб.

Однако рыночная стоимость данного объекта недвижимости в соответствии с отчётом № 12208 от 13 декабря 2022 года, выполненным оценщиком ФИО4 составляет 1 017 000 руб.

Таким образом, кадастровая стоимость значительно превышает рыночную стоимость объекта недвижимости, что нарушает права административного истца, как плательщика налога, который рассчитывается исходя из кадастровой стоимости.

21 декабря 2021 года общество обращалось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при управлении Росреестра по Костромской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости, однако заявление решением комиссии от 17 января 2022 года № 1 619 было отклонено.

Общество просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости равной 1 017 000 руб. по состоянию на 1 марта 2016 года.

Судом к участию в деле в качестве административного ответчика привлечена публично-правовая компания «Роскадастр» в лице филиала по Костромской области, в качестве заинтересованного лица Администрация города Костромы, из числа лиц, участвующих в деле, исключено Управление имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы.

Представитель административного истца ООО «Бакалея Центр Кострома», представители административных ответчиков администрации Костромской области, Управления Росреестра по Костромской области и публично-правовой компании «Роскадастр» в лице филиала по Костромской области, заинтересованного лица администрации города Костромы, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, возражений относительно заявленных требований не представили.

Дело рассмотрено в отсутствие указанных лиц в соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

Как видно из материалов дела, ООО «Бакалея Центр Кострома» на праве собственности принадлежит объект капитального строительства с кадастровым номером №, площадью 290 кв.м, назначение: нежилое, наименование: помещение, расположенный по адресу: <адрес>, пом. 14.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость указанного выше объекта недвижимости по состоянию на 1 марта 2016 года утверждена в размере 4 708 373,3 руб.

В силу положений статей 373 и 374 Налогового кодекса Российской Федерации административный истец является плательщиком налога на имущество.

Согласно пункту 2 статьи 375, статье 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации и с учетом Перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, утвержденного приказом Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области от 21 декабря 2022 № 140-од, налоговая база по принадлежащему административному истцу объекту недвижимости определяется как его кадастровая стоимость (пункт 5109 Перечня).

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости влияют на объём налоговых обязательств административного истца, а, следовательно, затрагивают его права.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон «Об оценочной деятельности») результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – комиссия).

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Абзацем 5 статьи 24.20 Закона «Об оценочной деятельности» предусмотрено, что кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Согласно частям 1, 3 статьи 11 Закона «Об оценочной деятельности» итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее – отчет).

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Частью 1 статьи 12 Закона «Об оценочной деятельности» предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В подтверждение заявленных требований административный истец представил отчет № 12208 от 13 декабря 2022 года, выполненный оценщиком ФИО5., в котором рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 01 марта 2016 года определена в размере 1 017 000 руб.

Оценщик определил рыночную стоимость объектов недвижимости с использованием сравнительного и доходного подходов (весовые коэффициенты по 0,5), обоснованно отказавшись от затратного подхода.

При этом, при использовании сравнительного подхода (метод сравнения продаж) оценщиком проведен анализ рынка предложений, путем сопоставления характеристик объекта оценки и предлагавшихся к продаже объектов в качестве объектов-аналогов отобраны те из них, которые в наибольшей степени приближены по элементам сравнения к оцениваемому. Информация об объектах-аналогах проанализирована оценщиком и приведена в таблице. При наличии отличий по ценообразующим характеристикам введены соответствующие корректировки.

Рассчитывая стоимость объекта оценки доходным подходом (метод капитализации) оценщик в соответствии со сведениями об объектах-аналогах и корректировками по ряду ценобразующих факторов рассчитал среднюю арендную ставку, исходя из которой, в последующем установил чистый операционный доход и стоимость объекта недвижимости. Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, имеющим необходимое образование и являющимся членом саморегулируемой организации оценщиков – Ассоциации «Русское общество оценщиков». Содержащиеся в отчете выводы в соответствии с требованиями статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности» не допускают неоднозначного толкования, содержат сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки.

Учитывая, что каких-либо доказательств, которые опровергали бы заявленную рыночную стоимость, свидетельствовали бы о рыночной стоимости в ином размере, в материалы дела не представлено; административными ответчиками и заинтересованным лицом результаты оценки, содержащиеся в отчете, под сомнение не ставились и не оспаривались, ходатайств о назначении судебной экспертизы с целью установления иной рыночной стоимости объекта недвижимости не заявлено, суд приходит к выводу о законности и обоснованности заявленных требований.

Поскольку административный истец обращался с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области, датой подачи заявления следует считать дату такого обращения – 21 декабря 2021 года.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером №, площадью 290 кв.м, назначение: нежилое, наименование: помещение, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 марта 2016 в размере 1 017 000 (Один миллион семнадцать тысяч) рублей.

Датой подачи заявления считать 21 декабря 2021 года.

На настоящее решение в течение одного месяца со дня его вынесения в окончательной форме может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Костромской областной суд.

Председательствующий Р.Н. Колесов

Полный текст решения изготовлен 10 марта 2023 года.