61RS0011-01-2024-003124-96
к делу №2-71/2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
20 мая 2025 г. ст.Тацинская
Белокалитвинский городской суд Ростовской области в составе:
председательствующего судьи Туголуковой Е.С.,
при секретаре Калюля Т.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к Администрации Тацинского района, Администрации Тацинского сельского поселения о признании права собственности на реконструированное нежилое здание,
УСТАНОВИЛ:
Истец обратился в суд с настоящим иском, ссылаясь на то, что он является собственником следующих объектов недвижимости по адресу: <адрес>: здания автовокзала с пристройкой холла и устройством пиццерии КН: № площадью 409 кв.м.; государственная регистрация права № от 27.02.2015 г.; земельного участка КН: №, площадью 3620±21, государственная регистрация права № от 27.02.2015 г. Истцом произведены работы по восстановлению здания, которые осуществлялись на основании проекта на капитальный ремонт, разработанного специализированной организацией ООО «ПоинтПроАрхитектс», который был изменен уже непосредственно в ходе ремонтных работ ввиду выявленных по результатам демонтажа обстоятельств. В результате демонтажа перекрытий здания был установлен износ внутренних несущих перегородок, что обусловило необходимость изменения крыши, с целью облегченных строительных конструкций.
Фактически в здании были осуществлены следующие строительные работы: демонтаж частично разрушенного парапета крыши; демонтаж кровли, состоящей из частично разрушенных железобетонных плит перекрытий, стропильной системы; демонтаж внутренних перегородок здания; демонтаж пристройки; демонтаж эркера (архитектурного элемента) - многогранного выступа с окнами на фасадной части входной группы здания, с последующим восстановлением демонтированной части из бетона с установкой входных дверей; выполнено устройство железобетонного пояса поверх существующей кирпичной кладки наружных стен для распределения нагрузки от крыши и предотвращения разрушения стен; монтаж дополнительных колонн внутри периметра здания для распределения нагрузки от крыши; устройство крыши из сэндвич-панелей и металлических конструкций. В результате окончания всех строительных работ произошло увеличение параметров здания с 409 кв.м. до 443,8 кв.м.. Увеличение площади и объема здания осуществлено за счет демонтажа внутренних перегородок здания, устройства железобетонного пояса поверх существовавшей кирпичной кладки наружных стен и изменения конструкции крыши, без производства работ по изменению конфигурации и расположения наружных несущих стен. Истец отмечает, что наружные габариты здания сократились за счет демонтажа пристройки и эркера с 510,7 кв.м. до 495,1 кв.м. Таким образом истцом, в отсутствие разрешительных документов и согласования с соответствующими органами фактически была произведена реконструкция нежилого здания, без изменения внешних габаритов наружных стен здания.
Истец просит суд сохранить нежилое здание - магазин сопутствующей торговли, с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, - в реконструированном виде; признать за истцом право собственности на реконструированное нежилое здание с кадастровым номером №- магазин сопутствующей торговли, площадью 443,8 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №; возвратить из федерального бюджета ФИО2 государственную пошлину, уплаченную при обращении в суд, в размере 77 664 рублей.
Истец ФИО1, извещенный надлежащим образом, в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие, суд считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие в порядке ст. 167 ГПК РФ.
Представители ответчиков Администрации Тацинского района, Администрации Тацинского сельского поселения, третьего лица Управления Росреестра по Ростовской области, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела в суд не прибыли, в порядке ст. 167 ГПК РФ, дело слушается без их участия.
Суд, изучив и проанализировав представленные доказательства, приходит к следующему.
В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
Статьей 263 ГК РФ установлено, что собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п. 2 ст. 260).
Согласно п. 14 ст. 1 ГрК РФ реконструкция представляет изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (количества помещений, высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.
Реконструкцию жилого помещения следует отличать от переустройства и перепланировки.
Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном ГрК РФ, тогда как возможность перепланировки и переустройства жилого помещения предусмотрена ЖК РФ.
Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (ч. 2 ст. 25 ЖК РФ). Перепланировка жилых помещений может включать перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров (абз. 3 п. 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27.09.2003 года №170).
При этом, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, согласно ст. 51 ГрК РФ, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
В соответствии со ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
Разрешение на строительство на земельном участке, не указанном в части 5 настоящей статьи, выдается органом местного самоуправления по месту нахождения такого земельного участка.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что истец является собственником следующих объектов недвижимости по адресу: <адрес>: нежилого задания – магазина сопутствующей торговли с кадастровым номером № площадью 409 кв.м.; государственная регистрация права № от 27.02.2015 г.; земельного участка с кадастровым номером №, площадью 3620±21 кв.м., государственная регистрация права № от 27.02.2015 г. (т. 1л.д.232-240, т. 2 л.д.33-37).
Согласно техническому паспорту Белокаливтинского отделения Ростовского филиала АО «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» от 15.01.2024 года, по адресу: <адрес>, расположено здание – магазин сопутствующей торговли, площадью 443,8 кв. м.(т.1 л.д.44-50).
Согласно техническому плану от 09.07.2024 года, подготовленному кадастровым инженером ФИО3, в результате кадастровых работ по адресу: <адрес>, выявлено изменение площади объекта недвижимости с кадастровым номером 61:38:0010181:133, которое произошло в связи с внутрикомнатной перепланировкой. <адрес> объекта составляет 443,8 кв. м. (т. 1 л.д.51-65).
Истцом в отсутствие разрешительных документов и согласования с соответствующими органами фактически была произведена реконструкция нежилого здания, без изменения внешних габаритов наружных стен здания.
В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п. 3 указанной статьи (абзац второй п. 2 ст. 222 ГК РФ).
Одним из способов защиты гражданских прав ст. 12 ГК РФ называет признание права.
В соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренный законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.
Из смысла п. п. 1 и 3 ст. 222 ГК РФ следует, что указанная статья не устанавливает запрет на признание права собственности на самовольную постройку, а определяет условия возникновения указанного права, в том числе: отсутствие нарушения прав и законных интересов других лиц, отсутствие угрозы жизни или здоровью граждан.
Анализируя положения п. п. 2 и 3 ст. 222 ГК РФ, иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен судом при доказанности следующих обстоятельств: строительство объекта осуществлено заинтересованным лицом на земельном участке, находящемся в собственности (постоянном пользовании, пожизненном наследуемом владении); застройщиком получены предусмотренные законом разрешения и согласования, соблюдены градостроительные и строительные нормативы; права и законные интересы других лиц соблюдены, угроза жизни и здоровью граждан исключена; объект возведен застройщиком за счет собственных средств.
В соответствии с разъяснениями совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
Согласно ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Согласно ст. 79 ГПК РФ при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Каждая из сторон и другие лица, участвующие в деле, вправе представить суду вопросы, подлежащие разрешению при проведении экспертизы. Стороны, другие лица, участвующие в деле, имеют право просить суд назначить проведение экспертизы в конкретном судебно-экспертном учреждении или поручить ее конкретному эксперту; заявлять отвод эксперту; формулировать вопросы для эксперта; знакомиться с определением суда о назначении экспертизы и со сформулированными в нем вопросами; знакомиться с заключением эксперта; ходатайствовать перед судом о назначении повторной, дополнительной, комплексной или комиссионной экспертизы.
Определением суда от 18.12.2024 года по делу назначено проведение судебной строительно-технической экспертизы с целью определить, соответствует ли санитарным, противопожарным и строительным Нормам и Правилам, Правилам землепользования и застройки Тацинского сельского поселения нежилое здание магазина сопутствующей торговли, расположенное по адресу: <адрес>. Проведение экспертизы поручено экспертам НЭО «Центр независимых экспертиз» (ИП ФИО4) (т.2 л.д.39-40).
Согласно выводам, изложенным в заключении № от 31.03.2025г. экспертов НЭО «Центр независимых экспертиз» (ИП ФИО4), нежилое здание магазина сопутствующей торговли, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый №, является зданием II группы капитальности и имеет функциональную пожарную безопасность класса Ф 3.1 Предприятия торговли. По своему конструктивному и объемно-планировочному решению соответствует требованиям сборника 33: Здания и сооружения торговых предприятий — Отдел 1. Магазины — Таблица 5. «Магазины продовольственные, промтоварные и смешанной торговли» Укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) жилых, общественных и коммунальных зданий и зданий бытового обслуживания для переоценки основных фондов. Согласно ст.1, п.14 "Градостроительного кодекса Российской Федерации" от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 26.12.2024) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2025), реконструкция заключается в увеличении общей площади здания магазина сопутствующей торговли Лит. «А» на 30,4 кв. м. Расчет: (439,4 - 409,0) = 30,4 за счет изменения внешней конфигурации здания, вследствие демонтажа пристройки Лит. «а» состоящей из комнаты № 29 площадью 4,1 кв. м., демонтажа эркера - многогранного выступа с окнами на фасадной части входной группы здания, с последующим восстановлением демонтированной части, а также изменения внутренней планировочной схемы здания, путем демонтажа и устройства внутренних ограждающих конструкций. Выполненные работы сопровождаются демонтажными работами ранее имевшейся кровельной части здания, железобетонных плит перекрытий и последующего устройства железобетонного пояса поверх существующей кирпичной кладки наружных стен, монтажа колонн и последующего устройства металлических конструкций перекрытия и устройства кровли из сэндвич- панелей. Выполненные работы сопровождаются Проектной документацией на «Капитальный ремонт здания магазина сопутствующей торговли, расположенного по адресу: <адрес>». Раздел 3 «Архитектурные решения» № А-09-2023-АР, Том 3.
Здание магазина сопутствующей торговли Лит. «А» по высоте, набору помещений, инженерно-техническому решению, в части водоснабжения, водоотведения (канализации), электроснабжения, отопления, вентиляции, системы кондиционирования воздуха, а также благоустройства прилегающей территории соответствует требованиям п. 4.3 СП 30.13330.2020 Внутренний водопровод и канализация зданий. Актуализированная редакция СНиП 2.04.01-85* (с поправкой), п. 4.26, п. 8.1 СП 118.13330.2022 "Общественные здания и сооружения". Актуализированная редакция СНиП 31-06-2009, п. 3.52 Правилам устройства электроустановок (ПУЭ), п. 6.3, п. 6.4, п. 6.6 ГОСТ Р 51773-2009. «Услуги торговли. Классификация предприятий торговли», п. 3.1, п.3.3, п. 4.1, п. 5.4 - 5.5, п. 5.8 СП 2.3.6.3668-20 "Санитарно-эпидемиологические требования к условиям деятельности торговых объектов и рынков, реализующих пищевую продукцию".
Здание магазина сопутствующей торговли Лит. «А» имеет торговый зал с номером комнаты в поэтажном плане № 2 с естественным освещением, через оконные проемы, что соответствует требованиям п. 7.4 СП 118.13330.2022 "Общественные здания и сооружения". Актуализированная редакция СНиП 31-06-2009, п. 5.1 СП 52.13330.2016 «Естественное и искусственное освещение». Актуализированная редакция СНиП 23-05-95*, п. 4.3 СП 2.3.6.3668-20 "Санитарно-эпидемиологические требования к условиям деятельности торговых объектов и рынков, реализующих пищевую продукцию". Здание магазина сопутствующей торговли Лит. «А» имеет пять рассредоточенных по периметру здания эвакуационных выходов, ориентированных непосредственно наружу, два через главный вход для покупателей (посетителей) и три служебных входа (аварийных), ориентированных с противоположных сторон здания, что не противоречит требованиям, оговоренным ст. 80 Федерального закона от 22.07.2008 г. № 123-ФЗ, п. 4.1. СП 112.13330.2011 «Пожарная безопасность зданий и сооружений».
В здании имеются средства противопожарной защиты (огнетушители), система пожарной сигнализации, знаки пожарной безопасности, показывающие движение к эвакуационным выходам, знаки пожарной безопасности, обозначающие средства противопожарной защиты, а также информационные указатели, обеспечивающие свободную ориентацию покупателей (посетителей) как в обычной, так и в чрезвычайной ситуациях (План эвакуации). Выполненные работы сопровождаются Договором № от 01.04.2024 года на техническое обслуживание и текущий ремонт систем противопожарной безопасности и Дополнительным соглашением № от 22.02.2024 г к Договору № от 01.07.2023 г на выполнение работ по проектированию, монтажу, пуско-наладке систем и средств противопожарной защиты и охранной сигнализации, что соответствует требованиям, оговоренным, п. 6.6, п. 6.7, п. 6.14 ГОСТ Р 51773-2009. «Услуги торговли. Классификация предприятий торговли», п. 4.12 табл. 1 Приказа МЧС России от 20.07.2020 N 539 «Об утверждении свода правил Системы противопожарной защиты. Перечень зданий, сооружений, помещений и оборудования, подлежащих защите автоматическими установками пожаротушения и системами пожарной сигнализации. Требования пожарной безопасности», п. 11, п. 23, п. 36 Постановления Правительства РФ от 16.09.2020 N 1479 (ред. от 30.03.2023) "Об утверждении Правил противопожарного режима в Российской Федерации".
Земельный участок, расположенный по <адрес>, относительно карты градостроительного зонирования, относится к зоне общественно-делового назначения (ОД). Параметры объекта капитального строительства по высоте, отступам и основным видам разрешенного использования соответствуют Правилами землепользования и застройки «Тацинского сельского поселения» Тацинского района Ростовской области, утвержденные решением Собрания депутатов Тацинского сельского поселения № 151 от 26.12.2019 года. В здании магазина сопутствующей торговли Лит. «А» имеется вход, доступный для маломобильных групп населения, с поверхности земли, что соответствует СП 59.13330.2020 «Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения». Актуализированная редакция СНиП 35-01-2001.
Расположение здания магазина сопутствующей торговли Лит. «А», на земельном участке, по отношению к строениям, расположенным на земельных участках соседних домовладений, с северной (тыльной), южной (фасадной), западной и восточной сторон стен здания, соответствует требованиям п.7.1 СП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*», п. 4.3 СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям».
Дефектов, указывающих на снижение несущей способности здания магазина сопутствующей торговли Лит. «А», расположенного по адресу: <адрес> в части наличия трещин, деформаций, коррозии металла, следов залитая с кровельной части здания - не обнаружено. Все возведённые конструкции на дату производства экспертизы, находятся в исправном состоянии, могут быть признаны капитальными, обеспечивающими нормальную эксплуатацию строения и не создают опасность угрозы жизни и здоровью граждан, что не противоречит требованиям, оговоренным п. 28 ст.2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ (ред. от 02.07.2013) "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", п. 6.3 СП 118.13330.2022 "Общественные здания и сооружения". Актуализированная редакция СНиП 31-06-2009 (т.2 л.д.45-108).
Оценив по правилам ст. 67 ГПК РФ экспертное заключение № № от 31.03.2025г. экспертов НЭО «Центр независимых экспертиз» (ИП ФИО4), суд приходит к выводу о том, что результаты данного заключения следует положить в основу решения суда. Оснований не доверять выводам эксперта у суда не имеется, так как судебная экспертиза проведена на основании определения суда о назначении по делу экспертизы, выполнена специалистом, квалификация которого сомнений не вызывает, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, проведенное по делу экспертное исследование полностью соответствует требованиям Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», методическим рекомендациям, сведения, изложенные в заключении, достоверны, подтверждаются материалами дела.
Ответной стороной возможных возражений на предъявленные исковые требования не представлено.
Таким образом, оценив представленные доказательства по делу по правилам ст. 67 ГПК РФ в их совокупности и каждое в отдельности, в частности то, что нежилое здание магазина сопутствующей торговли и земельный участок, на котором оно расположено, принадлежат на праве собственности истцу, строение соответствует параметрам, установленным правилами землепользования и застройки, строительство выполнено без нарушений строительных норм и правил, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, суд считает возможным удовлетворить исковые требования о признании на него права собственности и о сохранении здания магазина в реконструированном состоянии.
Руководствуясь ст.ст.194 – 199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО2 (паспорт №), удовлетворить.
Сохранить нежилое здание - магазин сопутствующей торговли, с кадастровым номером №, площадью 443,8 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, в реконструированном виде.
Признать за ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, право собственности на реконструированное нежилое здание -магазин сопутствующей торговли, с кадастровым номером №, площадью 443,8 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Белокалитвинский городской суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Решение в окончательной форме принято 30 мая 2025 года.
Судья Е.С. Туголукова