Решение по делу № 2-302/2023 от 26.06.2023 - о расторжении договора аренды земельного участка и взыскании уплаченных в счет договора денежных средств.

Дело № 2-302/2023

УИД 26RS0007-01-2023-000310-06

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

19 июня 2023 года село Курсавка

Резолютивная часть решения оглашена 19 июня 2023 года.

Мотивированное решение изготовлено 26 июня 2023 года.

Андроповский районный суд Ставропольского края в составе председательствующего Манелова Д.Е.,

при секретаре ФИО5,

с участием представителя истца ФИО1 – ФИО12,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское делопо исковому заявлению ФИО2 к Министерству имущественных отношений Ставропольского края о расторжении договора аренды земельного участка и взыскании уплаченных в счет договора денежных средств

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском Министерству имущественных отношений Ставропольского края о расторжении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № и взыскании уплаченных в счет договора денежных средств в размере 417921, 1 рубля.

В обоснование иска указано, что между ФИО1 и Министерством имущественных отношений Ставропольского края был заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Ставропольского края от ДД.ММ.ГГГГ №, по условиям которого ответчик передал, а истец принял во владение и пользование земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства, кадастровый №, № кв.м.В счет оплаты аренды истцом в адрес ответчика уплачены 417921,1 рубль. При этом собственник земельного участка заверил арендатора о том, что земельный участок пригоден к использованию по назначению, не обременен правами третьих лиц. Вместе с тем в ходе проверки земельного участка было установлено, что он использовался (засеян семенами подсолнечника) третьими лица, в связи с чем его использование арендатором не возможно. Таким образом, поскольку арендодатель не выполнил свои обязательства по договору аренды земельного участка и не передал арендатору земельный участок пригодный для его использования, истец полагает, что имеются основания для расторжения договора и возврата ему денежных средств полученные ответчиком в счет арендной платы. Просит суд удовлетворить иск.

В судебное заседание истец не явился, хотя о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом был извещен, представил в суд заявление о рассмотрении данного дела в его отсутствие с участием его представителя.

Представитель истца в судебном заседании иск поддержал, дополнительно пояснил, что на момент осмотра земельного участка истца (начало мая 2022 года) признаков его использования (засева сельскохозяйственными культурами) не имелось, однако после того как между истцом и ответчиком был заключен договор аренды земельного участка прошедший государственную регистрацию (17 мая 2022 года)истцом было установлено, что земельный участок не пригоден к его использованию, так как посторонними лицами уже был засеян семенами подсолнечника, проросшими из земли. Об этом факте незамедлительно было сообщено в адрес собственника земельного участка, с предложением предоставить земельный участок арендатору пригодный для его возделывания и /или/ расторгнуть договор, денежные средства переданные ответчику в счет арены возвратить истцу. Однако, несмотря на то, что истцом указанные обстоятельства самостоятельно были проверены, факт установлен, договор до настоящего времени не расторгнут, деньги не возвращены. В этой связи просит суд удовлетворить иск.

В судебное заседание представитель ответчика не явился, хотя о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом был извещен, о причинах неявки суд не уведомил, представив при этом письменный отзыв в котором просит суд иск оставить без удовлетворения.

Третье лицо – Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю представителя для участия в рассмотрении данного дела в суд не направило, представив при этом заявление о рассмотрении в его отсутствие.

Выслушав представителя истца, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Из представленных материалов дела следует, что Ставропольскому краю принадлежит земельный участок из числа земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства, с кадастровым номером №, расположенного относительно ориентира, за пределами участка. Ориентир жилой дом. <адрес>, площадью № кв.м.

Объекты недвижимости на земельном участке не имеются, участок сервитутом не обременен.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, с 1 марта 2015 г. регулируются гл. V.1 ЗК РФ, а также положениями ст. 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ).

В силу п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ, по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

На основании протокола комиссии по проведению торгов (аукционов) по продажи имущества, в том числе земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края и результатов аукциона на право заключения договора аренды земельного участка и определения победителя аукциона от ДД.ММ.ГГГГ № между истцомФИО1 и представителем Министерства имущественных отношений <адрес> в лице первого заместителя министра ФИО6заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Ставропольского края,с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ №.

Срок договора составляет 25 лет, годовой размер арендной платы определяется по итогам аукциона на право заключения договора аренды участка, в соответствии с протоколом заседания комиссии и составляет 3805279, 35 рублей в год.

Арендная плата за первый год (за вычетом задатка в размере 417921,01 рублей должна поступить от арендатора в 80% от ее размера в сумме 2709886,67 рублей в течении 10 дней с даты заключения договора, 20 % от ее размера в сумме 677471,67 рублей в течении 10 дней с даты государственной регистрации договора в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Передача участка во владение и пользование арендатором осуществляется арендодателем по акту приема – передачи земельного участка. При этом на момент передачи участка он должен обладать характеристиками, предусмотренными разделом 1 договора, передача участка в аренду не влечет передачу права собственника на него.

Между сторонами также был подписан акт приема – передачи в аренду земельного участка от 6 мая 2022 года.

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование.

На основании п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно ч. 1 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках (п. 1 ст. 612 ГК РФ).

В соответствии с абз. 5 п. 1 ст. 612 ГК РФ при обнаружении недостатков арендованного имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, арендатор вправе потребовать досрочного расторжения договора.

Согласно с пунктом 7.9 указанного договора, защита имущественных прав осуществляется в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Согласно пп. 1, 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу п. 2 данной статьи, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным п. 4 этой статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В случае, когда до расторжения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неправильное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства (абз. 2 пункта 4 статьи 453 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.

На основании пункта 3 статьи 405 ГК РФ, должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 ГК РФ).

Из письменных материалов дела и объяснений истца и его представителя следует, что истец перед заключением договора аренды с ответчиком и подписания акта приема – передачи земельного участка от6 мая 2022 года,осмотрел его на предмет соответствия его характеристикам и пригодности к использованию по назначению и поскольку земельный визуально не обладал признаками его использования третьими лица подписал соответствующие документы.

Вместе с тем, после государственной регистрации договора аренды земельного участка (17 мая 2022 года) он обнаружил, что указанный земельный участок засеян семенами подсолнечника, проросшими на земельном участке, посторонними лицами и не пригоден к использованию истцом, о чем сообщил в адрес собственника земельного участка.

Подсолнечник, являясь пропашной культурой,требует высокого содержания питательных элементов в почве, так как высокие урожаи, которые получают при возделывании этого растения, нуждаются в большом количестве энергии и питательных веществ. Органика очень быстро потребляется при выращивании этих растений. Именно поэтому и осуществляют чередование культур по принципу «сильный» — «слабый» — «сильный».

То есть, любая почва рано или поздно потребует отдых – это значит, что на ней нужно в течение года ничего не засеивать. Для этого делается чередование культур, земле дают «прийти в себя», чтобы ее ресурсы восстановились, потому что она расходует свои запасы полезных веществ и минералов, то есть фактически – плодородия. Оскудевшая почва болеет и кишит паразитами, на ней ничего не растет, возбудители заболеваний посадок непременно дадут о себе знать.

Таким образом, в связи с тем, что посевной год для истца был потерян из – за указанных обстоятельств, финансовое положения истца не позволяло ему пропустить год и оплатить арендную плату, в этой связи предложено министерству расторгнуть указанный договор.

После получения указанного требования о расторжении договора Министром имущественных отношений Ставропольского края ФИО7 было принято решение (приказ) от ДД.ММ.ГГГГ № о проведении внеплановой выездной проверки сохранности и использования ФИО1 объекта государственной собственности <адрес> – земельного участка с кадастровым номером №.

Факт засева земельного участка с кадастровым номером № семенами подсолнуха посторонними лицами был подтвержден и установлен в ходе выездного осмотра земельного участка представителями министерства, что подтверждается также фотоматериалами (Акт от ДД.ММ.ГГГГ №).

Согласно сообщению Министерства от ДД.ММ.ГГГГ направленного в адрес ФИО1 ему предложено расторгнуть договор аренды указанного объекта недвижимого имущества, однако намерения возвратить последнему денежные средства удержанные ответчиком в качестве оплаты аренды ответчик не высказал.

Министерство также обратилось в адрес ОМВД России «Андроповский» с просьбой провести проверку по данному факту в порядке ст. 144-145 УПК РФ по признакам преступления, предусмотренного ч.1 ст. 330 УК РФ.

ДД.ММ.ГГГГ оперуполномоченный ГЭБ и ПК Отдела МВД России «Андроповский» ФИО8, рассмотрев материал проверки, зарегистрированный в КУСП Отдела МВД России «Андроповский» за № от ДД.ММ.ГГГГ отказал в возбуждении уголовного дела по п. 2 ч. 1 ст. 24 УПК РФ, в связи с отсутствием состава преступления.

Указанное постановление было отменено заместителем прокурора ФИО9 ДД.ММ.ГГГГ в связи с необходимостью проведения доследственных мероприятий.

ДД.ММ.ГГГГ оперуполномоченным ГЭБ и ПК Отдела МВД России «Андроповский» ФИО10 был установлен факт засева земельного участка семенами подсолнуха и использования его в сельскохозяйственных целях неустановленными лицами, однако в возбуждении уголовного дела по ч.1 ст. 330 УК РФ в соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 24 УПК РФ, отказано.

В апреле 2023 года заместителем прокурора ФИО9 установлено, что в действиях неустановленных лиц имеется состав административного правонарушения, предусмотренного ст. 7.1 КоАП РФ

ДД.ММ.ГГГГ оперуполномоченным ГЭБ и ПК Отдела МВД России «Андроповский» ФИО11 по результатам проверки сообщения о преступлении были установлены указанные обстоятельства, однако вновь принято решение об отказе в возбуждении уголовного дела.

Таким образом, в судебном заседании нашел свое подтверждения факт засева земельного участка семенами подсолнуха неустановленными лицами в начале мая 2022 года, указанные обстоятельства сторонами не оспаривались и не опровергнуты в судебном заседании.

Так, подсолнечник это растение, принадлежащее к семейству Asteraceae, его сеют и развивают при высоких температурах.

Семена подсолнечника покрыты слоем, который успевает оторваться, когда температура и условия способствуют прорастанию, которые производятся на территории Ставропольского края весной в первых числах мая, когда начинается жаркая погода, так как это растения, питающиеся солнечным светом.

Прорастание подсолнечника это процесс, который занимает максимум 5-10 дней, это означает, что если он не будет выращен за это время, они не прорастут и их придется снова высаживать.

Указанные обстоятельства позволяют суду сделать вывод о том, что при осмотре в земельного участка и подписании акта приема – передачи в начале мая 2022 года семена подсолнечника не проросли,в связи с чем истец был лишен возможности визуально определить непригодность земельного участка для его использования по назначению истцом.

При этом, после государственной регистрации договора аренды земельного участка 17 мая 2022 года, истцом при подготовке к использованию земельного был установлен факт прорастания семян подсолнечника на указанном земельном участке, что соответствует фазе роста и этапу органогенеза подсолнечника, о чем было сообщено собственнику земли.

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату.

Данная правовая позиция изложена в пункте 4 Обзора судебной практике Верховного суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской федерации 26 мая 2015 года и пункт 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утверждённого Президиумом Верховного Суда Российской федерации 12 июля 2017 года.

Создание таких условий, при которых невозможно достижение цели аренды – осуществление сельскохозяйственного производства, означает, что ответчик не выполнил свою обязанность перед истцом по обеспечению владения и (или) пользования сданным в аренду земельным участком.

В этом случае передача по акту приема - передачи истцу земельного участка подтверждает лишь переход во владение арендатора земельного участка, однако не исключает установления обстоятельств возможности его действительного использования. Кроме того, наличие акта приема – передачи не исключает исследования обстоятельств дела на основании других доказательств.

Приходя к таким выводам, суд использует принцип приоритета существа над формой, когда суть сложившихся правоотношений становится важнее внешней формы, которая изложена на бумаге (акт приема – передачи).

Указанное,безусловно,свидетельствует о том, что наступило существенное изменение обстоятельств, из которых стороныисходили при заключении договора, то есть имеются основания для расторжения договора аренды.

Истцом была внесена арендная плата в размере 417921,01 рублей, переведённая ответчиком платежным поручением от 18.05.2022 № 327854 за счет средств, внесенных истцом в качестве задатка для участия в торгах.

Таким образом, ответчик, получив от истца исполнение обязательства по договору в виде арендной платы в указанном размере, не исполнил свои обязательства и не передал истцу земельный участок возможным для использования, в связи с чем иск в этой части также подлежит удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО2 к Министерству имущественных отношений Ставропольского края о расторжении договора аренды земельного участка и взыскании уплаченных в счет договора денежных средств, удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № заключенный между ФИО2ФИО3 и Министерством имущественных отношений Ставропольского краяи взыскать уплаченные в счет договора денежные средства в размере 417921,01 рубль.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ставропольский краевой суд через Андроповский районный суд Ставропольского края в течение месяца со дня его окончательного изготовления.

Судья