Гражданское дело №2-1870/12-23г.
УИН 46RS0031-01-2023-002497-15
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
13 ноября 2023г. г.Курск
Промышленный районный суд города Курска в составе:
председательствующего судьи Никитиной Е.В.,
при секретаре Мальцевой Э.А.,
с участием истца ФИО1 и ее представителя ФИО2,
ответчика ФИО3 и ее представителя ФИО4,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетней ФИО14, о расторжении договора купли-продажи и взыскании суммы,
установил :
ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО3, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетней ФИО17. о расторжении договора купли-продажи, мотивируя свои требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ между нею (продавец) и ФИО3, действующей за себя и как законный представитель своей несовершеннолетней дочери ФИО18., ДД.ММ.ГГГГ рождения, (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи, предметом которого являлись: жилой дом с хозяйственным строением, назначение: жилое; площадь: общая 132,7 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> и земельный участок, площадью 980 кв.м.; кадастровый номер: № категория земель - земли населенных пунктов - для эксплуатации жилого дома; расположенный по адресу: <адрес> ДД.ММ.ГГГГ жилой дом и земельный участок переданы ФИО3 по акту приема-передачи недвижимости. Согласно п. 5 предварительного договора купли-продажи недвижимость оценена в <данные изъяты> руб., из них: <данные изъяты> руб. - жилой дом, <данные изъяты> руб. - земельный участок. В силу п. 6 названного договора расчет между сторонами согласован в следующем порядке: - сумму в размере <данные изъяты> руб. покупатель обязуется передать продавцу за счет собственных средств путем ежемесячных платежей в сумме равной <данные изъяты> руб. с момента подписания настоящего соглашения и до 22.07.2026г., что будет подтверждаться расписками, подтверждающими получение денежных средств; - сумму в размере <данные изъяты> руб. покупатель обязуется передать продавцу за счет собственных средств в день подписания основного договора купли-продажи в срок не позднее 22.09.2026г. ФИО3 свои обязательства исполняла ненадлежащим образом, допуская систематические просрочки по внесению платежей, а с апреля 2023г. перестала производить оплату в полном объеме. Кроме того, в марте 2023г. ей также стало известно, что без ее согласия ФИО3 произведена реконструкция жилого дома, а именно: в цокольном этаже жилого дома смонтированы баня и бассейн, которую ответчик сдает в аренду, дополнительно проведено электричество, сделан отдельный вход в цокольный этаж. Полагает, что предварительным договором ФИО3 не была правомочна на внесение каких-либо изменений в жилом доме и на земельном участке. Обустройство бани сопряжено с повышенной влажностью в помещении, то есть возник риск ухудшения жилого дома. При этом, устройство бани и отдельного входа в жилой дом совершены ответчиком без оформления соответствующей разрешительной документации. 26 апреля 2023г. ею было направлено ФИО3 требование о приведении в первоначальное состояние жилого дома и земельного участка, на что ответчик в письме от 02.05.2023г. ответила отказом. При заключении предварительного договора купли-продажи она исходила из того, что ФИО3 будет исполнять обязательства по оплате в установленный срок, без просрочек и без уклонения оплаты, так как договор заключен на крайне выгодных для нее условиях, и что та не будет вносить изменения в жилой дом до момента заключения основного договора купли-продажи и регистрации перехода права собственности, и организовывать предпринимательскую деятельность по сдаче в аренду на территории жилого дома. Изложенные ею обстоятельства указывают на то, что она лишилась того, на что была вправе рассчитывать при заключении предварительного договора купли-продажи в силу ненадлежащего исполнения и грубого нарушения взятых на себя обязательств со стороны ответчика, что в силу норм ст. 450 ГК РФ является основанием для расторжения договора. 12 июля 2023г. она направила ФИО3 предложение о расторжении договора с приложенным к нему соглашением о расторжении предварительного договора купли-продажи и актом приема-передачи, на что та ответила отказом. Просит суд: 1) расторгнуть вышеуказанный предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от 22.09.2020г., заключенный между ФИО1 и ФИО3; 2) обязать ФИО3, действующую в своих интересах и интересах несовершеннолетней ФИО19., возвратить ФИО1 по акту приема-передача жилой дом с хозяйственным строением, назначение: жилое; площадь: общая 132,7 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> земельный участок; площадью 980 кв.м.; категория земель: земли населенных пунктов - для эксплуатации жилого дома, расположенный по адресу: <адрес> в течение 10 календарных дней с момента вступления в силу судебного акта.
В судебное заседание истец ФИО1 и ее представитель ФИО2 по доверенности исковые требования поддержали по изложенным в иске основаниям, указав, что в случае расторжения договора купли-продажи она готова возвратить все полученное по сделке.
Ответчик ФИО3 и ее представитель по ордеру ФИО4 иск не признали, не оспаривали факт заключения договора купли-продажи с рассрочкой платежа, не отрицали имевшие место до апреля 2023г. просрочки в оплате ежемесячных платежей, однако указали, что все имевшие место просрочки были согласованы с ФИО1, которая на протяжении длительного времени никаких претензий по этому поводу не высказывала. В апреле 2020г. она с истцом договорилась о продаже спорного имущества, с лета стали проживать в доме по адресу: <адрес> произведя в доме ремонтные работы: подняли полы, постелили линолеум, оштукатурили стены, поставили забор из профлиста, оборудовали канализацию, с согласия ФИО1 в цокольном этаже обустроили баню с бассейном и отдельный вход. До апреля 2023г. ежемесячные платежи перечислялись ФИО1 на ее банковскую карту. Поскольку в апреле 2023г. ФИО1 закрыла свою карту, то у них возник спор по способу исполнения обязательств, о чем велась активная переписка. В ходе рассмотрения дела ею перечислена почтовым переводом имеющая задолженность с апреля 2023г. Полагает, что оснований для расторжения договора купли-продажи не имеется и ФИО1 злоупотребляет своим правом, поскольку еще в 2021г. при наличии действующего договора выставляла спорный дом на продажу и приводила на осмотр покупателя. Просят в иске отказать, а также взыскать понесенные судебные расходы на оплату услуг представителя в сумме <данные изъяты> руб. согласно представленной квитанции.
Выслушав в судебном заседании участников процесса, свидетелей, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению, по следующим основаниям.
Согласно пункту 2 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В пункте 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.
На основании статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1). В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4). В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 5).
Пунктом 1 статьи 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
Из разъяснений, содержащихся в п. 47 и п. 48 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", следует, что при квалификации договора для решения вопроса о применении к нему правил об отдельных видах договоров (пункты 2 и 3 статьи 421 ГК РФ) необходимо прежде всего учитывать существо законодательного регулирования соответствующего вида обязательств и признаки договоров, предусмотренных законом или иным правовым актом, независимо от указанного сторонами наименования квалифицируемого договора, названия его сторон, наименования способа исполнения и т.п. В случае если заключенный сторонами договор содержит элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор), к отношениям сторон по договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора (пункт 3 статьи 421 ГК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В силу ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи, а покупатель обязан принять переданный ему товар, за исключением случаев, когда он вправе потребовать замены товара или отказаться от исполнения договора купли-продажи (п. 1 ст. 456 и п. 1 ст. 484 ГК РФ).
Частью 1 ст. 486 ГК РФ предусмотрено, что покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
В силу п. 2 ст. 486 ГК РФ, если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.
Договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку (п. 1 ст. 489 ГК РФ).
На основании п. 2 ст. 489 ГК РФ, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.
В соответствии с частями 1 и 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Судами установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО3, действующей за себя и как законный представитель несовершеннолетней дочери ФИО20., заключен предварительный договор купли-продажи, предметом которого являлись: жилой дом с хозяйственным строением, назначение: жилое; площадь: общая 132,7 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> и земельный участок; площадью 980 кв.м.; кадастровый номер: № категория земель - земли населенных пунктов - для эксплуатации жилого дома; расположенный по адресу: <адрес>
Согласно п. 5 предварительного договора купли-продажи недвижимость, состоящая из жилого дома и земельного участка, оценена сторонами сделки в <данные изъяты> руб., <данные изъяты> руб. - жилой дом, <данные изъяты> руб. - земельный участок.
В силу п. 6 названного договора расчет между сторонами происходит в следующем порядке:
- сумму в размере <данные изъяты> руб. покупатель обязуется передать продавцу за счет собственных средств путем ежемесячных платежей в сумме равной <данные изъяты> руб. с момента подписания настоящего соглашения и до 22.07.2026г., что будет подтверждаться расписками, подтверждающими получение денежных средств;
- сумму в размере <данные изъяты> руб. покупатель обязуется передать продавцу за счет собственных средств в день подписания основного договора купли-продажи в срок не позднее 22.09.2026г.
Изменение о расторжение настоящего договора может быть совершено сторонами в порядке, определенном ст.452 ГК РФ.
ДД.ММ.ГГГГ жилой дом и земельный участок переданы ФИО3 по акту приема-передачи недвижимости.
Таким образом, между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа.
Обращаясь в суд с иском, истец ссылается на допущенные ответчиком существенные нарушения договора, каждое из которых является самостоятельным основанием для расторжения предварительного договора купли-продажи:
- систематическое нарушение сроков внесения ежемесячных платежей по предварительному договору купли-продажи;
- полное неисполнение обязательств по оплате ежемесячных платежей с апреля 2023 г.;
- устройство бани в цокольном этаже жилого дома и отдельного входа без согласия собственника и без оформления соответствующей разрешительной документации.
Судом установлено, что в период с мая 2021г. по апрель 2023г. ФИО3, действительно, допускала просрочки ежемесячных платежей по указанному выше договору.
Однако из положений пункта 5 статьи 450.1 Гражданского кодекса РФ следует, что в случаях, если при наличии оснований для отказа от договора (исполнения договора) сторона, имеющая право на такой отказ, подтверждает действие договора, в том числе путем принятия от другой стороны предложенного последней исполнения обязательства, последующий отказ по тем же основаниям не допускается.
Истец ФИО1, приняв просроченные платежи от ФИО3, оформив соответствующие расписки, с учетом вышеприведенной нормы права, фактически подтвердила готовность к дальнейшему исполнению договора и тем самым утратила право ссылаться на допущенную ответчиком просрочку платежа как на основание для отказа от дальнейшего исполнения договора.
Доводы истца об устройстве бани в цокольном этаже жилого дома и отдельного входа без согласия собственника и без оформления соответствующей разрешительной документации не могут служить основанием для расторжения спорного договора.
Из пояснений сторон следует, что ФИО3 стала проживать в доме <адрес> с ДД.ММ.ГГГГ то есть до заключения договора.
Ка следует из показаний ответчика ФИО3, между сторонами была достигнута устная договоренность о вселении и проведении ремонта, в том числе оборудовании бани, до заключения договора купли-продажи, чтобы в доме можно было проживать. Обстоятельства указанной договоренности указывались ФИО3 и ее представителем на протяжении всего периода рассмотрения дела, и подтверждаются показаниями свидетелей ФИО21 ФИО22 и ФИО23
Таким образом, по себе незаконное, по мнению истца, действие по выполнению ответчиком ремонта в принадлежащем истцу доме, при условии достигнутой между сторонами договоренности о проведении такого ремонта, без совокупности иных юридически значимых обстоятельств не может повлечь удовлетворение иска.
Истцом в качестве основания для расторжения договора заявлено полное неисполнение обязательств по оплате ежемесячных платежей с апреля 2023 г.
Однако, как установлено по делу, ФИО1 в апреле 2023г. закрыта банковская карту, куда перечислялись денежные средства по договору, после чего между сторонами велись активные переговоры по способу исполнения обязательств, о чем имеется переписка, в связи с чем, учитывая предшествующее поведение стороны сделки, исполнявшей принятые на себя обязательства, перечисление задолженности в ходе рассмотрения дела, суд полагает, что вышеуказанные обстоятельства в настоящее время не могут служить основанием для расторжения договора и возврата имущества по сделке.
Принимая во внимание вышеизложенное, суд приходит к выводу о том, что исковые требования ФИО1 о расторжении предварительного договора купли-продажи и возврату имущества удовлетворению не подлежат.
В соответствии со ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, в частности относятся суммы, признанные судом необходимыми расходы.
В силу ч.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.
Согласно ст.100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя.
Ответчиком ФИО3 заявлено о взыскании судебных расходов на оплату услуг представителя в сумме <данные изъяты> руб.
Лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием. Недоказанность данных обстоятельств является основанием для отказа в возмещении судебных издержек.
Согласно пункту 5 Указаний Банка России от 11.03.2014 N 3210-У "О порядке ведения кассовых операций юридическими лицами и упрощенном порядке ведения кассовых операций индивидуальными предпринимателями и субъектами малого предпринимательства" (далее - Указания N 3210-У), постановлению Госкомстата Российской Федерации от 18.08.1998 N 88 "Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету кассовых операций, по учету результатов инвентаризации" лицо, уплатившее денежные средства по договору, получает квитанцию к приходно-кассовому ордеру, что является подтверждением факта передачи наличных денежных средств.
Применительно к статье 21 ФЗ от 31.05.2002 N 63-ФЗ "Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации" адвокат, учредивший адвокатский кабинет, самостоятельно осуществляет бухгалтерский учет, и квитанция к приходному кассовому ордеру, выданная адвокатским кабинетом контрагенту по сделке, оформленной договором, в подтверждение получения денежных средств, является надлежащим доказательством понесенных доверителем расходов на адвоката по оплате услуг представителя именно по требованию, являвшемуся предметом рассмотрения в деле.
Представленный стороной ответчика квитанция на сумму <данные изъяты> руб. не может являться надлежащим доказательством, подтверждающим оплату услуг по возмездному договору, поскольку таким доказательством является кассовый ордер, при этом, сам договор об оказании юридических услуг, заключенный между ФИО25 и ФИО3, не представлен, в связи с чем не возможно установить, в отношении какого конкретно дела совершены указанные в квитанции действия, и оснований для удовлетворения заявления ФИО3 о взыскании судебных расходов не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО3, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетней ФИО15, о расторжении договора купли-продажи и взыскании суммы отказать.
В удовлетворении требований о взыскании судебных расходов ФИО3 отказать.
Решение может быть обжаловано в Курский областной суд через Промышленный районный суд г.Курска в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения, с которым стороны могут ознакомиться 20.11.2023г.
Председательствующий судья: Е.В.Никитина