Решение по делу № 2-1086/2023 от 24.04.2023 - об устранении препятствий в пользовании имуществом, по встречному исковому заявлению <ФИО> к <ФИО> и <ФИО> о переводе на <ФИО> прав и обязанностей покупателя договора купли-продажи жилого помещения.

УИД №RS0018-01 №

Гр.<адрес>

Решение

Именем Российской Федерации

<адрес> 24 апреля 2023 года

Кировский районный суд <адрес> Республики Дагестан в составе:

председательствующего судьи Магомедова М.Г.,

при секретаре судебного заседания Щейхахмедове Щ.М,

с участием истца (ответчика) ФИО1, ответчика (истца) ФИО2, ее представителей ФИО3, ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО5 и ФИО2 об устранении препятствий в пользовании имуществом, по встречному исковому заявлению ФИО2 к ФИО1 и ФИО6 о переводе на ФИО2 прав и обязанностей покупателя договора купли-продажи жилого помещения,

установил:

ФИО1 обратился в Кировский районный суд <адрес> с иском к ФИО5 ФИО2 об устранении препятствий в пользовании имуществом.

В обоснование исковых требований указав, что он ФИО1 является собственником имущества квартиры по адресу: <адрес>, на основании кадастрового номера 05:40:000020:2806. Ответчик создает ему препятствия в реализации права собственности на указанное имущество, поскольку он приобрёл данные имущество и у них совместный вход в квартиры, не выдают ему пару ключей для входа домой, игнорируют просьбы участкового. Считает, что устранение нарушения его прав возможно при выдаче ему ключи и не препятствуют распоряжаться его имуществом, так же чтоб освободили его квартиру от проживания.

Просит суд обязать ФИО5 ФИО7, ФИО2 и тех кто там проживает устранить препятствия в пользовании его имуществом по адресу: <адрес>, путем выдать ключи, освободить от проживание помещение и не препятствовать ему в распоряжении его имуществом.

Определением Кировского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ объединено в одно производство для совместного рассмотрения и разрешения, находящиеся в производстве суда гражданские дела:

№ иску ФИО1 к Исмаиловой Эльваре КудратовнеДжавадовой Динаре Кудратовне об устранении препятствий в пользовании имуществом,

№ по иску ФИО2 к ФИО1 и ФИО6 о переводе на ФИО2 прав и обязанностей покупателя договора купли-продажи жилого помещения № <адрес>5 от ДД.ММ.ГГГГ общей площадью 17,9 кв.м, с кадастровым номером 05:40:000020:2806, расположенного по адресу: РД, <адрес>, этаж 1, <адрес>, путем замены покупателя -ФИО1 на ФИО2 в договоре купли-продажи жилого помещения № <адрес>5 от ДД.ММ.ГГГГ, также в записи о праве собственности в Едином государственном реестре недвижимости, и взыскании с ФИО2 в пользу ФИО1 понесенных последним расходов по договору купли-продажи жилого помещения № <адрес>5 от ДД.ММ.ГГГГ.

ФИО2 в обоснование своих требований указала, что договором купли-продажи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 продал принадлежащий ему на праве собственности жилое помещение общей площадью 17,9 кв.м (площадь общего пользования 26,3 кв.м.) с кадастровым номером 05:40:000020:2806, находящийся по адресу: Россия, <адрес>, этаж 1, <адрес>. Договор был заключен с нарушением требований действующего законодательства Российской Федерации. ФИО6 при продаже своей части (доли) квартиры ответчику не сообщил ей, как смежному собственнику другой преобладающей части квартиры общей площадью 34,4 кв.м. (площадь общего пользования 26,3 кв.м.) о возможности купить продаваемое жилое помещение. ФИО6 жилым помещением в квартире фактически никогда не пользовался. Она одна проживает в спорной квартире. Ключи от квартиры у него отсутствовали и новый собственник — ответчик так же фактически не принял квартиру от ФИО8 О заключении договора купли-продажи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО8 и ФИО1 ей стало известно из поступившего от ответчика ДД.ММ.ГГГГ фотокопий частично зачеркнутых (адреса места жительства и стоимость жилого помещения зачеркнуты) договора купли-продажи жилого помещения и выписки из ЕГРН, а адрес ответчика узнала и из поступившего от ответчика ФИО1 иска от ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, установленный законом трехмесячный срок исковой давности не истек, так как, кто является ответчиком она узнала ДД.ММ.ГГГГ. Она желает приобрести долю (часть) квартиры проданный Договором купли-продажи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 ответчику состоящего из жилого помещения общей площадью 17,9 кв.м с площадью общего пользования 26,3 кв.м, с кадастровым номером 05:40:000020:2806, находящийся по адресу: Россия, <адрес>, этаж 1, <адрес>. ныне принадлежащий на праве собственности ответчику ФИО1 на условиях договора заключенного между ФИО8 и ФИО1

В этой связи считает необходимым в соответствии с законодательством РФ и разъяснениями Высших судов воспользоваться своим правом на преимущественную покупку путем перевода в судебном порядке прав покупателя с ФИО1 на себя, соответственно компенсировав ФИО1 понесенные им расходы в связи с покупкой жилого помещения согласно договору купли-продажи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ № <адрес>5.

На основании изложенного просит суд:

Перевести на истца - ФИО2 права и обязанности покупателя по Договору купли-продажи жилого помещения №ААЗ180785 от ДД.ММ.ГГГГ общей площадью 17,9 кв.м. (площадь общего пользования 26,3кв.м.) с кадастровым номером 05:40:000020:2806, находящийся по адресу: Россия, <адрес>, этаж 1, <адрес> путем замены ответчика ФИО1 истцом в договоре купли-продажи и в записи о праве в Едином государственном реестре недвижимости.

Взыскать с истца в пользу ответчика ФИО1 понесенные им расходы по Договору купли-продажи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ за №ААЗ180785.

Истец ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержал,просил их удовлетворить, возражал против удовлетворения встречных требований ФИО2 указав, что при подаче искового заявления истцом был пропущен срок обращения в суд (или срок исковой давности), поскольку о нарушении своего права истцу стало известно "20" октября 2022г., о чем свидетельствует переписка (приложение №) мессенджер воцап, а также она была оповещена через участкового, участковый неоднократно к ней обращался, чтоб ознакомить с документами, а так же сам к ней приходил, но она его игнорировала. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

По смыслу пункта 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Поскольку уважительных причин пропуска срока у истца не имеется, он имел возможность обратиться в суд в течение установленного срока, в удовлетворении исковых требований следует отказать без исследования фактических обстоятельств по делу.

ФИО2 в судебном заседании исковые требования ФИО1 не признала просила в удовлетворении иска ФИО1 отказать, при этом поддержала встречные исковые требования и пояснила суду, что она трехмесячный срок обращения в суд с иском не пропустила поскольку ФИО1 ей не представлялись документы на квартиру, представленный договор купли продажи и она до ДД.ММ.ГГГГ не знала кто является покупателем указанной квартиры и у неё не было сведений о покупателе.

Представители ФИО2 по доверенности ФИО3, ФИО4 в судебном заседании исковые требования ФИО1 не признали, просили встречные исковые требования удовлетворит при этом указали на то, что в Жилищном кодексе РФ четкое определение коммунальной квартиры не сформулировано. Коммунальную квартиру можно определить как квартиру, в которой проживают несколько нанимателей и (или) собственников. Такое определение соотносится по смыслу с ч. 1 ст. 41, ч. 1 ст. 59 ЖК РФ. Согласно ч.1 ст. 41 ЖК РФ собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее - общее имущество в коммунальной квартире). В данном случае спорная квартира расположенное по адресу <адрес> имеет несколько собственников, то есть является коммунальной изначально, так как: - ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, стала собственником квартиры расположенного по адресу <адрес> жилое помещение общей площадью 34,4 кв.м, площадь общего пользования 26,3 кв.м., с кадастровым номером 05:40:000020:4524; - ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, собственник квартиры расположенного по адресу <адрес> жилое помещение общей площадью 17,9 кв.м, площадь общего пользования 26,3 кв.м, с кадастровым номером 05:40:000020:2806. Так, администрация <адрес> предоставила Договором № от 16.09.2014г. о безвозмездной передаче гражданам квартиры в личную собственность <адрес> Республики Дагестан передала ФИО2 в 4-х комнатной квартире жилую площадь 34,4 кв.м по адресу <адрес>. Таким образом, квартира по адресу <адрес> изначально являлось коммунальной и предоставлялось в собственность разным лицам, следовательно в спорной ситуации применимы положения ч.б ст. 42 ЖК РФ при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации (ст.250 ГК РФ).Кроме того, хочу обратить внимание суда и на то, что бывший собственник (ФИО8) никакое участие в содержании общего имущества квартиры в надлежащем состоянии не принимал, никогда в квартире не проживал и своей комнатой не пользовался. ФИО2 внесла в депозит суда обеспечительный платеж для компенсации расходов ответчика, что является гарантией платежеспособности истца. ФИО8 при продаже спорного жилого помещения надлежаще не уведомил ФИО2, тем самым лишил ее возможности в прочих равных условиях приобрести спорное жилое помещение площадью 17,9 кв.м. с площадью общего пользования совместно с ФИО2 в 26 кв.м., так как имеет преимущественное право на покупку спорного жилья. В квартире ФИО2 пользуются тремя комнатами и площадью общего пользования в 26 кв.м.

Ответчик ФИО8, будучи надлежаще извещенным о дате, месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, о причинах неявки суду не сообщил, об отложении разбирательства дела на другой срок не просил.

Третье лицо Управление Росреестра по РД и нотариус <адрес> ФИО9 будучи надлежаще извещенными о дате, месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились и своих представителей не направили, о причинах неявки суду не сообщили, об отложении разбирательства дела на другой срок не просили.

В связи с чем, суд считает возможным рассмотреть данное дело без не явившихся лиц, участвующих в деле, в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

Согласно части 6 статьи 42 Жилищного кодекса РФ при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.

Как предусмотрено частью 2 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации, участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Согласно части 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Разрешая по существу заявленные исковые требования, суд руководствуется положениями ст. 42 ЖК РФ ст. 250 ГК РФ, а также разъяснениями содержащимися в п. 1 - 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 4 (в редакции постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 6) "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом", а также Постановлением Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" и приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО1 и удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 в силу следующего.

Согласно имеющегося в материалах договора жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 продал принадлежащий ему на праве собственности жилое помещение общей площадью 17,9 кв.м. (площадь общего пользования 26,3 кв.м.) с кадастровым номером 05:40:000020:2806, находящийся по адресу: Россия, <адрес>, этаж 1, <адрес>.

В силу положений п. 6 ст. 42 ЖК РФ, при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом РФ.

Согласно положений ст. 246 ГК РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

В соответствии с требованиями ст. 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Указанные нормы предусматривают правовые гарантии для участников общей долевой собственности при продаже другим участником своей доли в общем праве собственности.

По смыслу данных правовых предписаний, обязанность продавца по уведомлению других участников долевой собственности о продаже своей доли следует считать выполненной с момента доставки адресатам соответствующего сообщения. Сообщение не может считаться доставленным, если оно не было вручено адресату по обстоятельствам, от него независящим. При этом, бремя доказывания надлежащего исполнения своей обязанности по извещению других участников долевой собственности в силу положений части 1 статьи 56 ГПК РФ должно быть возложено на продавца.

Согласно ч. 1 ст. 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Пунктом 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по смыслу пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ).

Однако в нарушение данных требований закона, ФИО1 не представил доказательств, подтверждающих надлежащее извещение ФИО5 и ФИО2 по адресу регистрации и фактического их проживания по адресу: РД, <адрес>.

При таких данных, суд полагает подлежащим удовлетворению требования истца ФИО2 по встречному иску о переводе на неё прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи <адрес>, по адресу: РД, <адрес>, квартира общей площадью 17,9 кв.м (площадь общего пользования 26,3 кв.м.) с кадастровым номером 05:40:000020:2806, заключенному ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6 (продавец) и ФИО1 (покупатель).

Поскольку истцом размещены на депозитном счете Управления Судебного Департамента в адрес в качестве обеспечительного платежа по гражданскому делу денежные средства в размере 352900 рублей, суд полагает необходимым взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1, денежные средства в размере 352900 рублей.

На основании п. 2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Как то предусмотрено п. 5 ч. 2 ст. 14 Закона о регистрации, вступившие в законную силу судебные акты являются основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

На основании абз. 3 п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым был удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя является основанием для внесения соответствующей записи в ЕГРП.

С учетом изложенного, настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении права собственности ФИО10 на <адрес>, по адресу: РД, <адрес>, общей площадью 17,9 кв.м. (площадь общего пользования 26,3 кв.м.) с кадастровым номером 05:40:000020:2806.

В соответствии с ч. 1 ст. 35 ЖК РФ, в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

При этом ФИО10 заявлено о пропуске истцом ФИО2 срока исковой давности по предъявленному требованию основан на неверном толковании норм материального права.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам статьи 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.

Судом достоверно установлено, что уведомление, содержащее условия сделки, ФИО2 не получала о продаже <адрес>, площадью 17,9 кв.м. (площадь общего пользования 26,3 кв.м.) с кадастровым номером 05:40:000020:2806, находящийся по адресу: Россия, <адрес>, этаж 1,узнала при получении ДД.ММ.ГГГГ копии заявления поданного ФИО10 в суд об обязании устранении препятствий в пользовании квартирой, согласно штемпелю на исковом заявлении ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 обратилась в суд с требованием о переводе прав покупателя по договору купли-продажи 26, площадью 17,9 кв.м. (площадь общего пользования 26,3 кв.м.) с кадастровым номером 05:40:000020:2806, находящийся по адресу: Россия, <адрес>, этаж 1, т.е. в пределах предусмотренного ст. 250 ГК РФ трехмесячного срока.

С учетом изложенных обстоятельств, суд приходит к мнению о том, что доводы истца по встречному иску находят объективное подтверждение в исследованных материалах дела, в связи с чем, встречные исковые требования ФИО11 к ФИО10 и ФИО8 необходимо удовлетворить, а в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО5 и ФИО2 об устранении препятствий в пользовании имуществом подлежат отказу в связи с удовлетворением встречного иска.

На основании выше изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 об обязании ФИО5, ФИО2 и тех кто там проживает устранить препятствия в пользовании им имуществом ш.Аэропорта, <адрес>, путем выдачи ключей и освобождения от проживания помещения и не препятствовать ему в распоряжении своим имуществом - отказать.

Удовлетворить исковые требования ФИО2 к ФИО1 и ФИО6.

Перевести на истца ФИО2 права и обязанности покупателя по договору купли-продажи жилого помещения № <адрес>5 от ДД.ММ.ГГГГ общей площадью 17,9 кв.м, с кадастровым номером 05:40:000020:2806, расположенного по адресу: РД, <адрес>, этаж 1, <адрес>, путем замены ответчика - ФИО1 истцом ФИО2 в договоре купли-продажи и в записи о праве собственности в Едином государственном реестре недвижимости.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 понесенные им расходы по договору купли-продажи жилого помещения №ААЗ180785 от ДД.ММ.ГГГГ в размере 358312 (триста пятьдесят восемь тысяч триста двенадцать) рублей.

Настоящее решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Республики Дагестан через Кировский районный суд <адрес> в течение одного месяца со дня его вынесения в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья М.<адрес>