УИД №

Дело №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ Дзержинский городской суд Нижегородской области в составе: председательствующего судьи Кузовкова Д.С.,

при секретаре Овчинниковой А.В.,

с участием истца ФИО1, истца ФИО2, представителя истцов по доверенности ФИО, ответчика ФИО3, представителя ответчика КУМИ администрации г. Дзержинска Нижегородской области по доверенности ФИО,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ФИО3, администрации г. Дзержинска Нижегородской области, Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Дзержинска Нижегородской области о признании договора аренды земельного участка недействительным,

УСТАНОВИЛ:

Истцы ФИО1, ФИО2 обратились в суд с указанным иском, мотивируя свои требования тем, что являются собственниками жилого помещения, квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, что подтверждается договором купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным межу ФИО, ФИО4, ФИО2. Право общей долевой собственности подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ. Ответчик ФИО3, является собственником квартиры <адрес>. Многоквартирный жилой <адрес> состоит из 2-х квартир и расположен на земельном участке с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м. Указанный земельный участок предназначен для эксплуатации индивидуального жилого дома, категория земли - земли населенных пунктов и находится в аренде у ответчика ФИО3 на основании договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от ДД.ММ.ГГГГ №

Истцы считают, что предоставление земельного участка с кадастровым номером № противоречит действующему законодательству и нарушает права истцов, как собственников земельного участка необходимого для обслуживания многоквартирного жилого дома.

Истцы просят признать недействительной (ничтожной) сделкой договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от ДД.ММ.ГГГГ № земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером №, заключенный между администрацией города Дзержинска Нижегородской области и ФИО3 и применить последствия недействительности сделки.

Истцы ФИО1, ФИО2, представитель истцов по доверенности ФИО в судебном заседании исковые требования поддержали частично, просили требование о применении последствий недействительности сделки не рассматривать, поскольку для восстановления права истцов достаточно признания договора аренды недействительным. Обстоятельства, изложенные в исковом заявлении, подтвердили.

Ответчик ФИО3 с исковыми требованиями не согласился, указав, что договор аренды был заключен в соответствии с действующим в то время законодательством, истцы сами виноваты, что с ними не заключен договор аренды. Возражает против удовлетворения исковых требований, поскольку с ответчиком ФИО2 у него конфликт, ответчик угрожал, что снесет свою часть дома и построит на его месте трехэтажный дом. Просил в иске отказать.

Представитель ответчика КУМИ администрации г. Дзержинска Нижегородской области по доверенности ФИО в судебном заседании исковые требования не признала, пояснив, что договор аренды заключен в соответствии с действующим законодательством, избранный истцами способ защиты является ненадлежащим, поскольку для восстановления права истцов необходимо поставить на кадастровый учет земельный участок под многоквартирным домом и через администрацию г. Дзержинска оформить его для обслуживания многоквартирного дома. Просила в иске отказать.

Представитель ответчика администрации г. Дзержинска Нижегородской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Суд, с учетом положений ч.3 ст. 167 ГПК РФ, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, извещенных надлежащим образом.

Выслушав мнения сторон, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, решением Дзержинского городского суда Нижегородского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ: года по гражданскому делу частично удовлетворены исковые требования ФИО3 к ФИО об определении порядка пользования земельным участком, о разделе в натуре домов владения, об определении границы между смежными, земельными участками, об устранении нарушений права пользования земельным участком. Определен порядок пользования земельным участком при домовладении № по <адрес>, общей фактической площадью <данные изъяты> кв.м., следующим образом: выделен в пользование ФИО3 земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м., обозначенный на плане эксперта в приложении № буквами «№» и заштрихованный зеленым цветом, имеющий по фасаду домовладения ширину <данные изъяты> м. по задней части земельного участка длину <данные изъяты> м. Выделен в пользование ФИО земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м., обозначенный на плане эксперта в приложении № буквами «№» и заштрихованный красным цветом, имеющий по фасаду домовладения ширину <данные изъяты> м., по задней части земельного участка длину <данные изъяты> м. Произведен раздел домовладения № по <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м. следующим образом: выделить в собственность ФИО3 следующие помещения - квартиру №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., в том числе жилую комнату, площадью <данные изъяты> кв.м., литер А, прихожую, площадью <данные изъяты> кв.м. литер №, жилую комнату, площадью <данные изъяты> кв.м. литер №, котельную, площадью <данные изъяты> кв.м. Выделены в собственность ФИО следующие помещения - квартиру №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., в том числе жилую комнату, площадью <данные изъяты> кв.м. литер № кухню площадью <данные изъяты> кв.м. В целях устранения нарушений права пользования ФИО3 земельным участком, ФИО обязана освободить выделенный ей в пользование земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м. от сооружений - двух деревянных теплиц, а также от навоза. Определена граница между смежными земельными участками, которой будет являться линия раздела выделенных в пользование ФИО3 и ФИО земельных участков, площадью <данные изъяты> кв.м. и <данные изъяты> кв.м. Данное решение не обжаловалось, и вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ.

На основании договора купли-продажи между от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО и истцами, ФИО2 и ФИО5 являются собственниками <адрес> (по 1/2 доли), что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права. ФИО3 является собственником квартиры № в указанном доме.

При переходе к ФИО2 и ФИО5 права собственности вид жилого помещения остался неизменным - квартира, что следует из представленных в материалы дела договоров купли-продажи и свидетельств о государственной регистрации права.

Таким образом, жилое помещение (квартира №) было передано, в собственность Истцам уже в статусе «квартира» их правопредшественником, впоследствии вид жилого помещения - не изменялся, право собственности на принадлежащие сторонам жилые помещения зарегистрировано как на квартиры.

Вышеприведенные правоустанавливающие документы, а также, сделки, на основании которых у сторон возникло право собственности на квартиры по указанному выше адресу, не оспорены, недействительными не признаны. Из технической документации следует, что <адрес>, является жилым домом, расположен на едином земельном участке.

Указанные обстоятельства установлены решением Дзержинского городского суда Нижегородской области от ДД.ММ.ГГГГ, которым в удовлетворении исковых требованиях ФИО5, ФИО2 к ФИО3, администрации г.Дзержинска об изменении статуса квартиры на статус жилого дома, прекращении права общей долевой собственности, признании права собственности на жилой дом - отказано. Указанное решение оставлено без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно ч.2 ст. 61 ГПК РФ Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Таким образом, вышеуказанные судебные постановления носят преюдициальное значение при рассмотрении настоящего дела, вследствие чего не требуют повторного доказывания.

Материалами дела установлено, что на основании постановления администрации г. Дзержинска Нижегородской области № от ДД.ММ.ГГГГ утвержден проект границ земельного участка на землях поселений (жилая зона) площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу: <адрес>. ФИО3 предоставлен земельный участок указанный в п.1 в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора пропорционально долям в праве общей долевой собственности на жилой дом сроком на <данные изъяты> лет. ФИО3 предложено осуществить кадастровый учет земельного участка, указанного в п.1, в Дзержинском городском филиале ФГУ «Земельная кадастровая палата» по Нижегородской области. Заключить с Комитетом по управлению муниципальным имуществом договор аренды земельного участка, указанного в п.1, в соответствии с п.3 ст. 36 Земельного кодекса РФ в установленном порядке.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Дзержинска Нижегородской области был заключен договор аренды № земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора.

Согласно п. 1.1 указанного договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды совместно с другими сособственниками (пользователями) части здания (сооружения), именуемыми в дальнейшем соарендаторами, расположенного на этом земельном участке, земельный участок, относящийся к землям поселений, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м.

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ № спорный земельный участок был учтен на государственном кадастровом учете за №, категория земель: земли населенных пунктов, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: обл. Нижегородская, <адрес>, разрешенное использование: для эксплуатации индивидуального жилого дома.

В соответствии с п. 6 Постановления Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом" (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

Согласно ч.6 ст. 15 ЖК РФ Многоквартирным домом признается здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя имущество, указанное в пунктах 1 - 3 части 1 статьи 36 настоящего Кодекса. Многоквартирный дом может также включать в себя принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения и (или) машино-места, являющиеся неотъемлемой конструктивной частью такого многоквартирного дома.

Из материалов дела следует, что жилой дом по адресу: <адрес> является двухквартирным, имеющим самостоятельные выходы из квартир на земельный участок, прилегающий к жилому дому, следовательно указанный жилой дом является многоквартирным.

В соответствии со ст. 290 ГК РФ собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в пункте 2 статьи 287.6 настоящего Кодекса.

Собственник помещения, машино-места не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу его доли отдельно от права собственности на помещение, машино-место.

Согласно ч. 3 ст. 36 ЗК РФ в редакции ДД.ММ.ГГГГ в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (в редакции от ДД.ММ.ГГГГ, действовавшей на дату заключения договора аренда) Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. Для возникновения права на это имущество не требуется какого-либо оформления, регистрации и т.п. действий с этим имуществом, достаточно юридически корректно оформленного существования самого многоквартирного дома.

Суд отмечает, что земельные участки при многоквартирном доме являются объектами права - недвижимыми вещами. При этом право собственности на земельный участок возникает, естественно, после того, как возникает сам земельный участок. А создание (формирование) земельного участка связано с осуществлением ряда достаточно сложных актов, завершающихся внесением сведений об участке в государственный кадастр недвижимости (в Единый государственный реестр недвижимости).

Соответственно, в момент возникновения права собственности на помещение в многоквартирном доме право на земельный участок возникает лишь тогда, когда этот участок уже существует.

В соответствии с п.п. 66, 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №, Пленума ВАС Российской Федерации от 29.04.2010г. № "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).

В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.

В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

Ввиду изложенного, суд полагает, что доводы ответчика ФИО3 и представителя ответчика ФИО о том, что ФИО3 и КУМИ действовали в соответствии с действующим законодательством ошибочны и не могут быть приняты судом во внимание.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ в редакции ДД.ММ.ГГГГ. сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ в редакции ДД.ММ.ГГГГ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Оспариваемый истцами договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора на 49 лет с последующим присоединением к договору иных правообладателей жилого дома, не соответствует требованиям закона, поскольку на момент заключения договора земельный участок был поставлен на кадастровый учет, а значит муниципальное образование не вправе было распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом.

Данный земельный участок согласно перечисленным нормативным документам, с момента постановки на кадастровый учет должен был перейти в собственность владельцев многоквартирного дома, в том числе и истцов по данному делу (в лице правопредшественника).

Доводы представителя ответчика о том, что спорный земельный участок учтен в государственном кадастре с разрешенным использованием для эксплуатации индивидуального жилого дома и истцы не лишены права обратиться с заявлением об изменении разрешенного использования земельного участка, сформировав земельный участок, суд полагает ошибочными, поскольку установление и изменение разрешенного вида использования земельного участка относится к ведению администрации. Администрация изначально определив вид разрешенного использования спорного земельного участка для эксплуатации индивидуального жилого дома нарушила закон, в связи с чем указанные доводы ответчика не могут служить основанием для отказа в удовлетворении иска. Из смысла вышеприведенных норм, даже если земельный участок не был сформирован на момент вынесения постановления администрации <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ, администрация <адрес> была не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом, поскольку право на указанный земельный участок возникает с момента регистрации права собственности хотя бы одного собственника, а собственники зарегистрировали свое право до ДД.ММ.ГГГГ на основании решения Дзержинского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ.

Договором аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от ДД.ММ.ГГГГ № в отношении земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером № право истцов на приобретение в собственность земельного участка под принадлежащим им на праве собственности объектом недвижимости, что влечет нарушение принципа земельного законодательства, изложенного в пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ, предусматривающего единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Учитывая, что в силу статьи 304-305 ГК РФ собственники имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка, а также учитывая, что в силу ст. 208 ГК РФ на указанные требования сроки исковой давности не распространяются, суд полагает, что договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от ДД.ММ.ГГГГ № в отношении земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №, заключенный между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Дзержинска Нижегородской области и ФИО3 не основан на законе и должен быть признан недействительным. С учетом принципа диспозитивности, требования о применении последствий недействительности сделки судом не рассматриваются.

В соответствии с п. 2 постановления городской Думы г. Дзержинск от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении Положения о Комитете по управлению муниципальным имуществом администрации г. Дзержинск Нижегородской области» Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации г. Дзержинск является органом, осуществляющим от имени населения города права собственника в отношении муниципального имущества.

Комитет является самостоятельным структурным подразделением администрации города, имеющим статус юридического лица, создан на основании Закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации» решением Дзержинского городского Совета народных депутатов г. Дзержинск от ДД.ММ.ГГГГ.

В силу пункта 48 ст. 3 Положения о КУМИ, Комитет осуществляет полномочия по содержанию и оплате коммунальных услуг в отношении пустующих жилых помещений, находящихся в муниципальной имущественной казне г. Дзержинск Нижегородской области.

Учитывая вышеприведенные обстоятельства, надлежащим ответчиком по делу является Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Дзержинска Нижегородской области, а в удовлетворении исковых требований ФИО1, ФИО2 к администрации г. Дзержинска Нижегородской области надлежит отказать.

Руководствуясь ст. 12, 56, 67, 194-198, ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 (<данные изъяты>), ФИО2 (<данные изъяты>) удовлетворить частично.

Признать недействительным договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от ДД.ММ.ГГГГ № в отношении земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №, заключенный между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Дзержинска Нижегородской области (ИНН <***>) и ФИО3 (<данные изъяты>).

В удовлетворении исковых требований ФИО1, ФИО2 к администрации г. Дзержинска Нижегородской области (ИНН <***>) – отказать.

Настоящее решение является основанием для исключения регистрационной записи о государственной регистрации договора аренда земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от ДД.ММ.ГГГГ № в отношении земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №, регистрационная запись №.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Нижегородского областного суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Дзержинский городской суд Нижегородской области.

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья п/п Д.С. Кузовков

Копия верна:

Судья Д.С. Кузовков

Подлинник решения находится в материалах гражданского дела №, УИД № в Дзержинском городском суде Нижегородской области.