УИД 77RS0016-02-2024-022121-08

Дело № 02-2279/2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

19 сентября 2025 г. г.Москва

Мещанский районный суд г. Москвы

в составе председательствующего судьи Городилова А.Д.,

при секретаре Коростелеве О.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-2279/2025по иску Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «РАЗВИЛКА» к ФИО1 о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве, по встречному иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «РАЗВИЛКА» о признании недействительным условия договора участия в долевом строительстве, взыскании компенсации морального вреда,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Специализированный застройщик «РАЗВИЛКА» обратилось в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве, расходов по оплате государственной пошлины, с учетом уточненного искового заявления, истец указал, что между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве № РИМ-8/22-8-1619-3/АН от 26.10.2021, по условиям которого истец обязался построить многоквартирный дом и передать ответчику объект долевого строительства, а ответчик обязался оплатить его стоимость. Согласно условиям договора, в том числе п. 4.4.1, часть цены договора в размере 9 976 994,00 руб. подлежала оплате ответчиком в срок до 31.05.2024 путем внесения денежных средств на счет эскроу. Ответчиком обязательство в установленный срок исполнено не было.

В ходе рассмотрения дела истцом заявлен частичный отказ от требований в части взыскания задолженности по договору № РИМ-8/22-7-1610-3/АН в связи с ее погашением ответчиком в процессе судебного разбирательства. Данный отказ принят судом, производство в этой части прекращено.

Требования о взыскании задолженности по договору № РИМ-8/22-8-1619-3/АН в размере 9 976 994,00 руб. и государственной пошлины в размере 60 000 руб. истцом поддержаны.

ФИО1 заявлен встречный иск к ООО «СЗ «РАЗВИЛКА» о признании ничтожным и исключении из договора п. 3.1.3 договора № РИМ-8/22-8-1619-3/АН, а также о взыскании компенсации морального вреда в размере 100 000 руб.

Требования встречного иска мотивированы тем, что указанный пункт договора, устанавливающий условие о полной оплате цены договора как основании для передачи объекта и снимающий с застройщика ответственность за нарушение сроков передачи в случае неоплаты, противоречит ч. 1 ст. 12 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ), ущемляет права потребителя и является ничтожным.

Представитель истца ООО «СЗ «РАЗВИЛКА» в судебном заседании исковые требования поддержала, встречный иск просила оставить без удовлетворения.

Представитель ответчика (истца по встречному иску) ФИО1 встречные требования поддержал, против удовлетворения первоначального иска возражал.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, оценив доказательства в их совокупности, приходит к следующим выводам.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 26 октября 2021 года между Обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «РАЗВИЛКА» (Застройщик) и ФИО1 (Участник долевого строительства) был заключен договор участия в долевом строительстве № РИМ-8/22-8-1619-3/АН.

По условиям договора Застройщик обязался своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный жилой дом № 8 со встроенной автостоянкой в пос. Развилка Ленинского района Московской области и после получения разрешения на ввод данного многоквартирного дома в эксплуатацию передать Участнику объект долевого строительства – жилое помещение (квартиру) в указанном доме, с основными характеристиками, подробно описанными в пункте 2.1 договора (секция 22, этаж 7, общая приведенная площадь 72,5 кв.м).

В соответствии с п. 4.4.1 договора сумма 9 976 994,00 руб. подлежала оплате участником в срок до 31.05.2024 путем внесения денежных средств на счет эскроу. Данное обязательство ответчиком в установленный срок исполнено не было, что подтверждается материалами дела и сторонами не оспаривается.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом. Согласно ч. 3 ст. 5 Закона № 214-ФЗ уплата цены договора производится после его государственной регистрации в установленный договором период в безналичном порядке.

Согласно ст. 15.4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в целях привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости путем размещения таких средств на счетах эскроу все участники долевого строительства в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке в соответствии со ст. 15.5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-Ф3.

В силу ст. 15.5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ счет эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве открывается в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации с учетом особенностей, установленных данной статьей.

Истец является застройщиком многоквартирного дома, имеет разрешение на строительство и привлекает для его осуществления денежные средства участников долевого строительства, в связи с этим несет обязанность по соблюдению требований Федерального закона от 30.12.2004 № 214-Ф3.

Согласно ч. 2 ст. 15.5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ счет эскроу открывается уполномоченным банком (эскроу-агент) для учета и блокирования денежных средств, полученных банком от владельца счета - участника долевого строительства (депонента) в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в целях передачи эскроу-агентом таких средств застройщику (бенефициару) в соответствии с ч. 6 указанной статьи.

Денежные средства на счет эскроу вносятся после регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии со ст. 15.4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, на срок условного депонирования денежных средств, который не может превышать более чем на шесть месяцев срок ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, указанных в проектной декларации.

В силу ч. 6. Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ внесенные на счет эскроу денежные средства не позднее десяти рабочих дней после представления застройщиком способом, предусмотренным договором эскроу, уполномоченному банку разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или сведений о размещении в единой информационной системе жилищного строительства этой информации перечисляются эскроу-агентом застройщику либо направляются на оплату обязательств застройщика по кредитному договору (договору займа), если кредитный договор (договор займа) содержит поручение застройщика уполномоченному банку об использовании таких средств (части таких средств) для оплаты обязательств застройщика по кредитному договору (договору займа), или на открытый в уполномоченном банке залоговый счет застройщика, права по которому переданы в залог уполномоченному банку, предоставившему денежные средства застройщику, в случае, если это предусмотрено кредитным договором (договором займа).

В ходе рассмотрения настоящего спора по существу нашел подтверждение тот факт, что ответчиком нарушены условия договора участия в долевом строительстве в части внесения денежных средств в счет оплаты цены договора своевременно и в полном объеме.

Таким образом, учитывая, что факт наличия задолженности подтвержден и не оспорен, требование истца о взыскании с ответчика суммы 9 976 994,00 руб. подлежит удовлетворению.

Требование о взыскании судебных расходов по уплате государственной пошлины в размере 60 000 руб., подтвержденное соответствующим платежным документом, на основании ст. 98 ГПК РФ также подлежит удовлетворению.

Переходя к рассмотрению встречного иска, суд находит его не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно п. 3.1.3 договора № РИМ-8/22-8-1619-3/АН застройщик обязан передать объект по акту приема-передачи после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, не позднее срока, указанного в договоре, при условии выполнения участником своих обязательств по договору надлежащим образом, включая внесение в полном объеме денежных средств. Невнесение участником денежных средств в полном объеме является основанием для застройщика не передавать объект и не подписывать акт приема-передачи до момента исполнения участником обязанности по оплате.

Истец по встречному иску полагает, что данное условие противоречит ч. 1 ст. 12 Закона № 214-ФЗ, согласно которой обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта, и является ничтожным как ущемляющее права потребителя.

Однако суд не может согласиться с данной позицией.

Условие, содержащееся в п. 3.1.3 договора, направлено на обеспечение баланса интересов сторон и взаимности исполнения обязательств. Оно конкретизирует порядок исполнения встречных обязательств: обязанность застройщика передать объект обусловлена надлежащим исполнением участником своей основной обязанности – оплаты цены договора.

Из системного толкования ст. 12 и ст. 15.4 Закона № 214-ФЗ следует, что законодатель предусматривает обязанность участника долевого строительства уплатить цену договора до ввода объекта в эксплуатацию. Установление в договоре последствий неисполнения этой обязанности не противоречит императивным нормам закона.

Суд не находит данный довод убедительным и основанным на правильном толковании закона.

В соответствии с пунктом 1 статьи 328 ГК РФ, встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств.

Пунктом 3 статьи 328 ГК РФ установлено, что ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне.

Кроме того, как следует из положений ст. 328 ГК РФ, ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне, если иное не предусмотрено законом или договором.

Таким образом, оспариваемое условие договора не нарушает прав ФИО1, не является ничтожным и не подлежит исключению из договора.

В связи с отсутствием оснований для удовлетворения основного требования встречного иска, не подлежит удовлетворению и дополнительное требование о компенсации морального вреда, так как нарушение прав потребителя не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194–199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «РАЗВИЛКА» к ФИО1 о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве – удовлетворить.

Взыскать с ФИО1 в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «РАЗВИЛКА» задолженность по договору участия в долевом строительстве № РИМ-8/22-8-1619-3/АН от 26.10.2021 в размере 9 976 994,00 (девять миллионов девятьсот семьдесят шесть тысяч девятьсот девяносто четыре) рубля 00 копеек, расходы по уплате государственной пошлины в размере 60 000,00 (шестьдесят тысяч) рублей.

В удовлетворении встречного искового заявления ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «РАЗВИЛКА» о признании ничтожным пункта 3.1.3 договора участия в долевом строительстве № РИМ-8/22-8-1619-3/АН от 26.10.2021, взыскании компенсации морального вреда – отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Мещанский районный суд г. Москвы в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 19 января 2026г.

Судья А.Д. Городилов