УИД 28RS0008-01-2022-000676-50
Дело № 2-465\2022
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
21 июня 2022 года г. Зея Амурской области
Зейский районный суд Амурской области в составе:
председательствующего судьи Ворсиной О.Б.,
при секретаре Щербаковой А.И.,
с участием представителя истца ФИО1, ответчика ФИО2,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО2, ФИО4 о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки,
УСТАНОВИЛ:
14 января 2022 года между ФИО3 в лице ФИО2, действующего на основании доверенности, и ФИО4 был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества:
1/52 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 1546 кв.м с кадастровым номером , расположенный на землях населенных пунктов, предоставленный для эксплуатации гаражей и размещенный на нем гараж 2б, находящиеся по адресу: , ».
Истец ФИО3 обратился в суд с иском к ФИО2 и ФИО4 о признании данной сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки в виде прекращения государственной регистрации права.
В обоснование иска указано, что истец ФИО3 выдал ФИО2 нотариальную доверенность на совершение сделки и на право продажи принадлежащего ему гаража и земельного участка. ФИО2 предложил продать гараж и земельный участок за 200000 рублей, на такое условие он согласился. 22 февраля 2022 года на его карту были зачислены денежные средства в сумме 20000 руб., основание: оплата по договору купли-продажи за гараж. Он предпринял попытки выяснить, что это за сумма, а также почему сумма не соответствует оговоренной ранее. ФИО2 на звонки не отвечал, общаться не желал. Из пересланного документа ему стало известно, что 14 января 2022 года ФИО2 в его (истца) интересах совершил сделку по отчуждению 1/52 доли земельного участка и гаража по адресу: » 20000 рублей. В п. 2.5 договора указано, что расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора, денежные средства получены, однако денежные средства были переведены собственнику лишь 22 февраля 2022 года. Истец полагает, что ответчики, заведомо зная о нарушении обязательств, для получения неосновательного обогащения скрыли факт регистрации недвижимости.
В судебное заседание истец ФИО3 не явился, из объяснений истца в прошлом судебном заседании следует, что при составлении доверенности у нотариуса продажная стоимость гаража не была указана, впоследствии доверенность он (истец) не отзывал. Между ним (истцом) и ФИО2 была согласована стоимость гаража 250000 руб., он согласился снизить стоимость до 200000 руб. в случае быстрой продажи. Меньшая сумма сделки не оговаривалась, деньги в размере 20000 рублей от ФИО4 ему поступили 22.02.2022 - в день заключения договора купли-продажи между ФИО4 и ФИО5 Гараж и земельный участок находились в хорошем состоянии, в гараже никогда льда не было.
В судебном заседании представитель истца ФИО1 на удовлетворении иска настаивала, считает, что ФИО2 и ФИО4 состояли в сговоре с целью присвоения чужого имущества. Стороны не договаривались о продаже гаража с земельным участком за 20000 руб., это не реальная цена имущества, значительно заниженная, даже при наличии каких-то недостатков, наличие которых не подтверждено. Договор купли-продажи доли в праве общей собственности на земельный участок с гаражом, заключенный 22 февраля 2022 года между ФИО4 и ФИО5, в судебном порядке ФИО3 не оспорен.
В судебном заседании ответчик ФИО2 с иском не согласен, из его объяснений следует, что он является индивидуальным предпринимателем, имеет фирму «Родной город» по продаже недвижимости, ФИО3 обратился к нему с вопросом о продаже дома и гаража, выдал доверенность, передал документы и ключи от гаража. ФИО3 предложил продать гараж за 170000 рублей. Сначала он (ответчик) гараж не осматривал, зимой отрыл гараж и увидел, что внутри все было во льду. В телефонном разговоре истец разрешил ему продать гараж и земельный участок за любую цену. Он продал гараж и земельный участок своей теще ФИО4 за 20000 рублей. Через некоторое время ФИО4 продала гараж и земельный участок ФИО5 за 20000 руб., больше гараж не стоит. Со справкой о среднерыночной стоимости гаража в сумме 250000 руб. он не согласен, т.к. гараж никто не осматривал.
Ответчик ФИО4, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО5 в судебное заседание не явились, почтовые конверты с судебными повестками, направленными на их имя по месту регистрации вернулись с отметками «истек срок хранения».
С учетом положений ст. 165.1 ГК РФ, п. 68 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", судебное извещение считается доставленным, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним, поэтому суд считает, что ответчик ФИО4 и третье лицо ФИО5 надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства.
С учетом положений ст. 167 ГПК РФ суд рассмотрел дело в отсутствие указанных лиц.
Изучив и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.
В силу пунктов 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
Согласно пункту 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
На основании пункта 5 статьи 10 ГК РФ, добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.
Исходя из смысла пункта 1 статьи 10 ГК РФ под злоупотреблением правом понимается умышленное поведение лиц, связанное с нарушением пределов осуществления гражданских прав, направленное исключительно на причинение вреда другим лицам.
Добросовестным поведением является поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации (пункт 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").
В силу пункта 1 статьи 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.
Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно ст. 552 ч. 2 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (ч. 1 ст. 551 ГК РФ).
Согласно п.1 и 3 статьи 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 167 ГК РФ установлено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Согласно ст. 174 ч. 2 ГК РФ сделка, совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица.
В п. 93 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что пунктом 2 статьи 174 ГК РФ предусмотрены два основания недействительности сделки, совершенной представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица (далее в этом пункте - представитель).
По первому основанию сделка может быть признана недействительной, когда вне зависимости от наличия обстоятельств, свидетельствующих о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки, представителем совершена сделка, причинившая представляемому явный ущерб, о чем другая сторона сделки знала или должна была знать.
О наличии явного ущерба свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке, в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу контрагента. При этом следует исходить из того, что другая сторона должна была знать о наличии явного ущерба в том случае, если это было бы очевидно для любого участника сделки в момент ее заключения.
По второму основанию сделка может быть признана недействительной, если установлено наличие обстоятельств, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого, который может заключаться как в любых материальных потерях, так и в нарушении иных охраняемых законом интересов (например, утрате корпоративного контроля, умалении деловой репутации).
С учетом приведенных выше положений закона, разъяснений Пленума Верхового Суда РФ обстоятельствами, подлежащими установлению является проверка и оценка условий оспариваемого договора на предмет соответствия их интересам истца, которые состояли в получении по сделке соразмерной справедливой оплаты стоимости отчуждаемого имущества.
Из материалов дела следует, что на основании нотариально удостоверенной доверенности от 4 октября 2021 года истец уполномочил ответчика ФИО2 продать за цену и на условиях по своему усмотрению гараж с кадастровым номером , находящийся по адресу: , и 1/52 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером , находящийся по адресу: ». Доверенность выдана сроком на один год.
14 января 2022 года между продавцом ФИО2, действующим от имени ФИО3 на основании нотариально удостоверенной доверенности от 4 октября 2021 года, и покупателем ФИО4 заключён договор купли-продажи доли в праве общей собственности на земельный участок с гаражом, предметом которого является 1/52 доля в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 1546 кв.м с кадастровым номером , расположенный на землях населенных пунктов, предоставленный для эксплуатации гаражей и размещенный на нем гараж 2б, находящиеся по адресу: ».
Согласно п. 2.1 договора кадастровая стоимость отчуждаемой доли земельного участка составляет 25139, 15 руб., кадастровая стоимость гаража составляет 91707,86 руб. Стороны оценивают указанную долю в праве собственности на земельный участок в 10000 руб., гараж – в 10000 руб. ФИО4 купила у ФИО3 указанную долю в праве собственности на земельный участок за 10000 руб., гараж – за 10000 руб., расчет между сторонами произведен до подписания договора (п.2.2, 2.3, 2.4 договора).
Согласно п. 2.6 договора сторонам нотариусом было разъяснено, что соглашение о цене является существенным условием настоящего договора и, в случае сокрытия ими подлинной цены доли в праве общей собственность на земельный участок и гаража и истинных намерений, они самостоятельно несут риск признания сделки недействительной, а также риск наступления иных отрицательных последствий.
Согласно п.2.7 договора ФИО3, от имени которого действует ФИО2, гарантирует, что он заключает настоящий договор не вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях и настоящий договор не является для него кабальной сделкой.
По данным ЕГРН право собственности ФИО4 на указанную долю в праве собственности на земельный участок и гараж зарегистрировано 17 января 2022 года.
Постановлением о/у ОУР МО МВД России «Зейский» от 15 апреля 2022 года в возбуждении уголовного дела по заявлению ФИО3, зарегистрированного в КУСП от 07.04.2022, отказано за отсутствием в действиях ФИО2 признаков состава преступления, предусмотренного ст. 159 УК РФ.
В материале проверки заявления ФИО3 имеются объяснения ФИО2, из которых следует, что конкретную стоимость продажи гаража и земельного участка с ФИО3 он не обговаривал, продал гараж и земельный участок ФИО3 своей теще ФИО4 за 20000 руб., данная сумма показалась ему справедливой из-за удаленного местоположения гаража, его плохого состояния, т.к. гараж изнутри был покрыт плесенью и частично обледенел.
Из объяснений ФИО4, данных ею в ходе проведения доследственной проверки, следует, что приобретенный ею у ФИО2 за 20000 руб. гараж в ГСК «Коляска» имел ряд недостатков: большую удалённость, частичное обледенение и плесень изнутри.
Из технического паспорта на гараж », составленного 2 марта 2015 года ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ», следует, что данный гараж находится в , имеет площадь 25.1 , имеет бетонный фундамент, материал стен: кирпичные, ж/б плиты, перекрытия: деревянные, крыша из АЦВЛ, полы: бетонные, ворота: металлические, отопление: металлическая печь, открытая проводка, смотровая яма, стоимость строения в ценах 2013 года - 85295 руб.
Из показаний в судебном заседании свидетеля ФИО6 следует, что в июне 2022 года она с мужем ФИО3 обратились к ответчику ФИО2 о продаже земельного участка с гаражом за 250000 рублей. ФИО2 сказал, что быстро продать гараж можно за 200000 руб. Гараж не промерзает, он в отличном состоянии, там много лет хранили соления. Они постоянно были на связи, неоднократно обговаривали стоимость сделки, ФИО2 ничего им не сообщал о каких-либо недостатках в гараже. 22.02.2022 на счет мужа поступили деньги, ФИО2 на звонки отвечать перестал.
В обоснование своих доводов о существенном занижении цены оспариваемого договора истцом представлена справка ООО «Правовой центр судебной экспертизы» от 2 июня 2022 года , согласно которой среднерыночная стоимость нежилого помещения, находящегося по адресу: составляет 250000 руб.
По данным ЕГРЮЛ основным видом деятельности ООО «Правовой центр судебной экспертизы» (ИНН <***>) является деятельность, направленная на установление рыночной или иной стоимости совокупности вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия).
Вопреки доводам ответчика ФИО2, данная справка ООО «Правовой центр судебной экспертизы» признается судом надлежащим доказательством среднерыночной стоимости гаража, т.к. данная стоимость определена оценщиком на основании положений п. 8 ст. 333.25 НК РФ, согласно которым стоимость недвижимого имущества, за исключением земельных участков, может определяться оценщиками, юридическими лицами, которые вправе заключить договор на проведение оценки согласно законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности, или организациями (органами) по учету объектов недвижимого имущества по месту его нахождения.
Кроме того, для установления стоимости имущества эксперту были представлены: кадастровый паспорт гаража, выписка из ГКН, свидетельство о регистрации права собственности.
Доказательства наличия существенных недостатков гаража, существенно, в несколько десятков раз, снижающих его реальную стоимость, стороной ответчика не представлено.
По результатам анализа представленных доказательств, проверки и оценки условий договора купли-продажи доли в праве общее собственности на земельный участок с гаражом от 14 января 2022 года на предмет соответствия их интересам истца (состоящих в получении соразмерной справедливой оплаты стоимости отчуждаемого гаража и земельного участка), оценки конструктивных характеристик гаража, указанных в техпаспорте (бетонный фундамент, материал стен: кирпичные, ж/б плиты, перекрытия: деревянные, крыша из АЦВЛ, полы: бетонные, ворота: металлические, отопление: металлическая печь, открытая проводка, смотровая яма), суд находит, что оспариваемая сделка совершена представителем продавца ФИО3 - ФИО2 в ущерб интересам продавца, поэтому на основании ст. 174 ч. 2 ГК РФ является недействительной.
При этом суд исходит из того, что представитель истца ФИО2 совершил сделку, причинившую представляемому явный ущерб, что было очевидным для покупателя ФИО4
О наличии явного ущерба свидетельствует продажа гаража на заведомо и значительно невыгодных условиях, поскольку предоставление, полученное по сделке (10000 руб. за гараж), в несколько десятков раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу ФИО4 (приобретение ею гаража, стоимостью более 200000 руб.). Данные обстоятельства безусловно являлись очевидными для покупателя ФИО4
Помимо изложенного, исходя из указанных выше обстоятельств совершения сделки и ее условий, факта того, что ФИО2 и ФИО4 являются свойственниками (зятем и тещей), суд находит, что представитель продавца ФИО2 злоупотребил своими правами, предоставленными ему по доверенности от 4 октября 2021 года, вступил с покупателем ФИО4 в сговор в ущерб интересам представляемого ФИО2, что повлекло для последнего материальные потери в виде продажи гаража по явно заниженной цене.
Доказательства продажи 1/52 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером по явно заниженной цене не представлены.
Вместе с тем, исходя из принципа единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, имеются основания для признания недействительным договора купли-продажи от 14 января 2022 года в целом: и доли в праве общей собственности на земельный участок, и расположенного на нем гаража.
Из материалов дела следует, что в настоящее время спорное имущество (1/52 доля в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 1546 кв.м с кадастровым номером , расположенный на землях населенных пунктов, предоставленный для эксплуатации гаражей и размещенный на нем гараж 26, находящиеся по адресу: ») продано ФИО4 ФИО5 по договору купли-продажи доли в праве общей собственности на земельный участок с гаражом от 22 февраля 2022 года.
Данный договор от 22 февраля 2022 года в судебном порядке не оспорен. По данным ЕГРН право собственности ФИО5 на указанное имущество зарегистрировано 28 февраля 2022 года.
При таких обстоятельствах, отсутствуют правовые и фактические основания для применения судом заявленных истцом последствий недействительности сделки в виде прекращения государственной регистрации права собственности ФИО4 на спорное недвижимое имущество.
Руководствуясь ст. 194- 198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО3 удовлетворить частично.
Признать недействительным договор купли-продажи доли в праве общей собственности на земельный участок с гаражом, заключенный 14 января 2022 года между ФИО2, действующим от имени ФИО3, и ФИО4.
В удовлетворении остальной части иска отказать.
Решение может быть обжаловано в Амурский областной суд через Зейский районный суд в апелляционном порядке в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Председательствующий О.Б. Ворсина
Мотивированное решение составлено 23 июня 2022 года
Судья О.Б. Ворсина