2-2642/2025

61RS0006-01-2025-002690-30

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10 июля 2025 года г. Ростов-на-Дону

Первомайский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи Морозова И.В.,

при секретаре Вострове В.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ФИО3, ФИО4 о признании договора купли-продажи квартиры недействительным,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО2 обратилась в суд с настоящим иском, указав в обоснование заявленных исковых требований на следующие обстоятельства.

В производстве Первомайского районного суда г. Ростова-на-Дону находилось гражданское дело № 2-2050/2025 по иску ФИО3 к ФИО2, ФИО5, ФИО6, ФИО7 об утрате права пользования жилым помещением и выселении.

В рамках рассмотрения указанного гражданского дела истцу стало известно, что квартира №, расположенная по адресу: <адрес> в которой она зарегистрирована и постоянно проживает, была продана ответчиком ФИО4 по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ответчику ФИО3

Сделка купли-продажи квартиры №, расположенной по адресу: <адрес>, нарушает права и законные интересы истца ФИО2 и привела к неблагоприятным последствиям для истца, а именно истец лишена пава на жилище, гарантированное статьей 40 Конституции РФ, в соответствии с которой каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.

Ранее решением Первомайского районного суда г. Ростова-на-Дону от 03.09.2013 года ФИО5 был признан утратившим право пользования жилым помещением – квартирой № дома <адрес>. В остальной части иска о признании ФИО2 и ФИО6 утратившими право пользования на жилую площадь и снятии с регистрационного учета по адресу: <адрес> было отказано.

Апелляционным определением Ростовского областного суда от 12.11.2013 года решение суда от 03.09.2013 год было оставлено без изменения, а апелляционная жалоба без удовлетворения.

Указанными судебными постановлениями было установлено, что ФИО2 имеет самостоятельное бессрочное право пользования в квартире, расположенной по адресу: <адрес> поскольку была вселена в квартиру в качестве члена семьи, до выплаты ФИО4 пая за вышеуказанную квартиру. Суду была представлена копия ордера на жилое помещение <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ выданного на основании <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ №, из которого следовало, что спорное жилое помещение предоставлялось ФИО4 на состав семьи из трех человек: она, муж ФИО8, дочь ФИО9, то есть ФИО2 (ФИО10) была вселена в квартиру как дочь ФИО8, в связи с чем ее право пользования квартирой не может быть прекращено при отчуждении квартиры новому собственнику.

В пункте 4 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ указано, что до заключения настоящего договора указанная квартира никому не продана, не подарена, не обещана в дар, не заложена, в споре, под арестом и запрещением не состоит, не обременена правами третьих лиц.

Однако ФИО2 согласно справке № от ДД.ММ.ГГГГ, справке № от ДД.ММ.ГГГГ № от ДД.ММ.ГГГГ выданными председателем правления <данные изъяты> зарегистрирована и проживает по адресу: <адрес> с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время.

В соответствии с Правилами пользования жилыми помещениями ФИО2 обеспечивает сохранность вышеуказанного жилого помещения, поддерживает его надлежащее состояние, не допускает бесхозяйственного обращения с жилым помещением, соблюдает права и законные интересы соседей, своевременно и регулярно производит оплату всех коммунальных услуг и взносов на капитальный ремонт. Иного жилья у ФИО11 не имеется. В другое местожительство ФИО2 не выезжала, своих личных вещей из вышеуказанной квартиры не вывозила.

Согласно стать 432 ГК РФ договор считается заключённым, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной их сторон должно быть достигнуто соглашение.

Таким образом, при продаже вышеуказанной квартиры в договоре купли-продажи должно было быть прописано условие о том, что ФИО2 будет сохранено ее право пользования имуществом.

Однако данное условие не было соблюдено, в связи с чем и было подано исковое заявление о признании утратившими право пользования жилым помещением и выселении. Права ФИО2 заключением договра купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ были нарушены, так как она не была включена в договор в качестве лица, за которым сохраняется право пользования квартирой.

Поскольку в договоре не указано, что помещение обременено правами истца на пользование жилым помещением, согласованное внесение сторонами в существенное условие договора купли-продажи недостоверных сведений посягает на права третьих лиц, то есть истца ФИО2, что влечёт недействительность (ничтожность) сделки.

Кроме этого, фактических действий по владению и пользованию квартирой ответчик ФИО3 не совершала, квартиру не осматривала, не принимала ее от ФИО4 с момента подписания договора купли-продажи никаких соглашений о пользовании спорной квартирой с истицей не заключала.

Оценивая действия как добросовестные или недобросовестные, необходимо исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, усчитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Формальное подписание передаточного акта квартиры, государственная регистрация договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности свидетельствуют о том, что стороны были намерены создать соответствующие указанной сделке по отчуждению жилого помещения правовые последствия.

Истец полагает, что заключая оспариваемый договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, его стороны заведомо не намеревались придавать сделки соответствующие правовые последствия в виде перехода к покупателю комплекса полномочий собственника по владению, пользованию и распоряжению объектом недвижимого имущества, а целью совершения данной сделки со стороны продавца ФИО4 было признание утратившими право пользования квартирой как членами семьи ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 166, 167, 209, 558 ГК РФ, истец ФИО2 просила суд признать договор купли-продажи квартиры <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО4 и ФИО3, недействительным.

Истец в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, представила письменное заявление о рассмотрении дела в своё отсутствие.

В судебном заседании представитель истца ФИО12, действующая по доверенности, заявленные исковые требования поддержала в полном объеме, дала пояснения аналогичные содержанию иска, просила исковые требования удовлетворить по основаниям, указанным в иске.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО3 – ФИО13, действующая по доверенности, заявленные исковые требования поддержала в полном объёме, дала пояснения аналогичные содержанию письменного отзыва на иск в соответствии с которым в удовлетворении требований просит отказать.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом.

Суд, выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Частью 1 статьи 8 ГК РФ предусмотрено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно статье 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Согласно статье 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии со статьей 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В судебном заседании установлено и подтверждено материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ между продавцом ФИО4 и покупателем ФИО3 был заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец продал, а покупатель купила квартиру, общей площадью 47,1 кв.м., кадастровый номер №, расположенную на втором этаже, находящуюся по адресу: <адрес>

В соответствии с п. 2 договора отчуждаемая квартира на момент заключения договора купли-продажи принадлежала продавцу по праву собственности на основании справки <данные изъяты> № от ДД.ММ.ГГГГ, запись в реестре прав № от ДД.ММ.ГГГГ

Указанная квартира по взаимному соглашению сторон продана покупателю за 4 500 000,00 рублей. Стороны подтвердили, что расчет произведен полностью до подписания договора (пункт 3 договора).

Также в пункте 4 договора содержаться сведения о том, что до заключения настоящего договора указанная квартира никому не продана, не подарена, не обещана в дар, не заложена, в споре, под арестом и запрещением не состоит, не обременена правами третьих лиц.

На момент заключения договора в указанной квартире были зарегистрированы следующие граждане: ФИО4, ФИО7, ФИО2, ФИО5, ФИО6 которые должны были быть сняты с регистрационного учета в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ (пункт 7 договора).

Договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ в установленном порядке зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ собственником квартиры, общей площадью 47,1 кв.м., расположенной по адресу: <адрес> кадастровый номер №, является ФИО3 Право собственности на указанную квартиру зарегистрировано за ней на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ

ФИО2 в настоящее время оспариваем договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключённый между ФИО4 и ФИО3 в отношении квартиры <адрес> по тому основанию, что она является дочерью ФИО4, которой в ДД.ММ.ГГГГ был выдан ордер на право занятия семьей квартиры, на основании которого ФИО2 и была вселена в указанное жилое помещение в качестве семьи нанимателя, в связи с чем имеет право на постоянное проживание и пользование жилым помещением, соответственно заключенная между сторонами сделка затрагивает ее права как третьего лица на проживание в указанной квартире.

В обоснование указанных обстоятельств истцовой стороной указано на решение Первомайского районного суда г. Ростова-на-Дону от 03.09.2013 года по гражданскому делу по иску ФИО4 к ФИО2, действующей также и в интересах несовершеннолетнего ФИО6, ФИО5, 3-е лицо: УФМС РФ по Ростовской области о признании утратившими права на жилую площадь и снятии с регистрационного учета.

Действительно, как установлено судом, при рассмотрении указанных исковых требований судом было установлено, что что спорная квартира была предоставлена ФИО4 в ЖСК «Кругозор» с учетом дочери ФИО2, в связи с чем она приобрела самостоятельное право бессрочного пользования в квартире ЖСК, поскольку была вселена в квартиру в качестве члена семьи, до выплаты ФИО4 пая за квартиру, в связи с чем, ее право пользования не может быть прекращено ФИО4

Также судом было установлено, что поскольку право пользования спорным жилым помещением возникло у ФИО2 на основании решения исполкома местного Совета народных депутатов и ордера на право занятия спорной квартиры, такое право не подлежит прекращению, в связи с чем судом ДД.ММ.ГГГГ и было принято решение о частичном удовлетворении заявленных ФИО4 исковых требований и признании ФИО5 утратившим право пользования жилым помещением - квартирой <адрес> и снятии его с регистрационного учета по указанному адресу. В удовлетворении остальной части иска было отказано.

При рассмотрении настоящих требований, судом установлено, что во исполнение пункта 7 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО3 обратилась в суд с исковыми требованиями к ФИО2, ФИО5, ФИО6, ФИО7, третье лицо УВМ ГУ МВД России по Ростовской области о признании утратившими право пользования жилым помещением, выселении.

Определением Первомайского районного уда г. Ростова-на-Дону от 10.06.2025 года рассмотрение указанного гражданского дела приостановлено до рассмотрения настоящих требований ФИО2 о признании сделки купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недействительной. Указанные обстоятельства подтверждают факт регистрации указанных лиц в квартире на момент рассмотрения настоящих требований.

В свою очередь ФИО2, ФИО5, ФИО6, ФИО7 уклоняются от добровольного снятия с регистрационного учета по адресу: <адрес>, продолжают проживать в указанном жилом помещении, не являясь членами семьи нового собственника квартиры ФИО3, что и послужило основанием для признания указанных лиц утратившими право пользования спорным имуществом и их выселении.

ФИО2 в обоснование заявленных же исковых требований о признании договора купли-продажи недействительным, указывает, что она зарегистрирована и постоянно проживает в спорной квартире, в которую была вселена в качестве члена семьи нанимателя ФИО4, в связи с чем при заключении оспариваемого договора должно было быть указано на то, то за ней будет сохранено право пользования указанной квартирой.

Однако с указанной позицией суд не может согласиться по следующим основаниям.

Действительно право на жилище относится к основным правам и свободам человека и гражданина и гарантируется статьей 40 Конституции Российской Федерации. При этом никто не может быть произвольно лишен жилища.

В соответствии с частью 3 статьи 55 Конституции Российской Федерации права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

В связи с этим основания и порядок выселения граждан из жилого помещения либо признания утратившими права пользования жилым помещением должны определяться федеральным законом и только на его основании суд может лишить гражданина права на жилище.

В силу пункта 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно пункту 1 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.

В силу статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе требовать устранения всяких нарушений его прав.

Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом (часть 1 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации, в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.

К членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке (часть 1 статьи 69 Жилищного кодекса Российской Федерации) и, если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи (часть 4 статьи 69).

Исходя из указанных положений закона бывшие члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, проживающие в жилом помещении, сохраняют право пользования им. К бывшим членам семьи нанимателя жилого помещения относятся лица, с которыми у нанимателя прекращены семейные отношения.

При этом статьей 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что действие положений части 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.

В случае приобретения жилого помещения в порядке приватизации в собственность одного из членов семьи, совместно проживающих в этом жилом помещении, лица, отказавшиеся от участия в его приватизации, но давшие согласие на ее осуществление, получают самостоятельное право пользования данным жилым помещением.

Таким образом, к членам семьи собственника жилого помещения не может быть применены положения, предусмотренные частью 4 статьи 34, а также части 1 статьи 35 Жилищного кодекса Российской Федерации об утрате бывшими членами семьи собственника права пользования жилым помещением в случае прекращения с ними семейных отношений, так как, давая согласие на приватизацию занимаемого по договору социального найма жилого помещения, без которого она была бы невозможна (статья 2 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"), они исходили из того, что право пользования данным жилым помещением для них будет носить бессрочный характер и, следовательно, оно должно учитываться и при прекращении семейных отношений в собственником жилого помещения, получившим его в собственность в порядке приватизации при отказе иных членов его семьи от приватизации в его пользу.

Судом установлено, что спорное жилое помещение <адрес> было предоставлено ФИО4 на основании ордера на жилое помещение от ДД.ММ.ГГГГ выданного на основании <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ № на состав семьи из трех человек: она, муж ФИО8, дочь ФИО10

Таким образом, ФИО2 (ФИО10) действительно была вселена в квартиру как дочь ФИО4 до выплаты ФИО4 пая за квартиру. Данное обстоятельство установлено решением суда от 03.09.2013 года, вступившим в законную силу.

Также указанным решением суда установлено, что выдача ФИО4 ордера на состав семьи, в том числе и дочь нанимателя жилого помещения, сама по себе выплата пая не влияет на жилищные права ФИО2, более того, ордер на право занятия семьей квартиры был выдан в ДД.ММ.ГГГГ, пай же ФИО4 выплачен в ДД.ММ.ГГГГ, т.е. после предоставления жилого помещения (л.д. 16-19).

В свою очередь как установлено судом при рассмотрении настоящих требований, после выплаты пая право собственности на квартиру <адрес> было зарегистрировано в совместную собственность ФИО4 и ФИО8

ФИО7, ФИО2, ФИО5, ФИО6 остались быть зарегистрированы в жилом помещении в качестве членов семьи собственников.

При заключении оспариваемого договора купли-продажи участник совместной собственности на квартиру общей площадью 47,1 кв.м., кадастровый номер №, расположенную на втором этаже, находящуюся по адресу: <адрес> ФИО8 дал нотариальное согласие ФИО4 на продажу указанной квартиры на ее условиях и по ее усмотрению, за цену на ее усмотрение. Согласие удостоверено нотариусом Ростовского-на-Дону нотариального округа ФИО1 зарегистрировано в реестре нотариуса за №

Статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации определены способы защиты гражданских прав, одним из которых является восстановление положения, существовавшего до нарушения права.

Статьей 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено право на обращение в суд заинтересованного лица за защитой своих нарушенных либо оспариваемых прав, свобод и законных интересов в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве.

По смыслу указанных норм права, под заинтересованным лицом следует понимать лицо, имеющее юридически значимый интерес в удовлетворении иска, то есть если оспариваемой сделкой нарушаются права или охраняемые законом интересы этого лица и целью обращения в суд является восстановление этих прав и защита интересов.

При исследовании материалов данного дела судом установлено, что ФИО2 действительно была вселена в спорное жилое помещение в качестве члена семьи нанимателя.

Так согласно статье 118 Жилищного кодекса РСФСР, действовавшего на момент вселения ФИО4 и ее дочери (ФИО10) ФИО2, в жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> лицу, принятому в члены жилищно-строительного кооператива, по решению общего собрания членов кооператива, утвержденному исполнительным комитетом районного, городского, районного в городе Совета народных депутатов предоставляется отдельная квартира, состоящая из одной или нескольких комнат, в соответствии с количеством членов семьи, суммой его паевого взноса и предельным размером жилой площади, предусматриваемым Примерным уставом жилищно-строительного кооператива.

В пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 11 октября 1991 N 11 "О практике применения судами законодательства при рассмотрении дел по спорам между гражданами и жилищно-строительными кооперативами" разъяснено, что проживающие с членом кооператива члены (бывшие члены) его семьи имеют равное право пользования жилым помещением, если при их вселении не было иного соглашения. Прекращение семейных отношений само по себе не создает права на выселение бывших членов семьи.

В свою очередь жилищный кодекс РФ не регулирует отношения между собственником жилого помещения в доме жилищно-строительного кооператива и иными проживающими в этом помещении лицами по поводу пользования данным имуществом. Вследствие этого при решении вопроса о применении части 4 статьи 31 Жилищного кодекса РФ к бывшим членам семьи собственника жилого помещения, право собственности которого возникло в порядке пункта 4 статьи 218 Гражданского кодекса РФ, подлежат применению по аналогии закона положения статьи 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", в соответствии с которой предусмотрено, что действие положений части 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.

Частью 3 статьи 83 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Исходя из взаимосвязанных положений части 4 статьи 69, статьи 71 и части 3 статьи 83 Жилищного кодекса Российской Федерации, основанием для прекращения права пользования жилым помещением по договору социального найма может быть постоянное отсутствие нанимателя или члена его семьи, обусловленное их выездом в другое место жительства. Такое признание допускается по требованию наймодателя и других лиц, имеющих право пользования тем же помещением.

Пунктом 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" разъяснено, что при временном отсутствии нанимателя жилого помещения и (или) членов его семьи, включая бывших членов семьи, за ними сохраняются все права и обязанности по договору социального найма жилого помещения (статья 71 Жилищного кодекса Российской Федерации). Если отсутствие в жилом помещении указанных лиц не носит временного характера, то заинтересованные лица (наймодатель, наниматель, члены семьи нанимателя) вправе потребовать в судебном порядке признания их утратившими право на жилое помещение на основании части 3 статьи 83 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с выездом в другое место жительства и расторжения тем самым договора социального найма.

Разрешая споры о признании нанимателя, члена семьи нанимателя или бывшего члена семьи нанимателя жилого помещения утратившими право пользования жилым помещением по договору социального найма вследствие их постоянного отсутствия в жилом помещении по причине выезда из него, судам надлежит выяснять: по какой причине и как долго ответчик отсутствует в жилом помещении, носит ли его выезд из жилого помещения вынужденный характер (конфликтные отношения в семье, расторжение брака) или добровольный, временный (работа, обучение, лечение и т.п.) или постоянный (вывез свои вещи, переехал в другой населенный пункт, вступил в новый брак и проживает с новой семьей в другом жилом помещении и т.п.), не чинились ли ему препятствия в пользовании жилым помещением со стороны других лиц, проживающих в нем, приобрел ли ответчик право пользования другим жилым помещением в новом месте жительства, исполняет ли он обязанности по договору по оплате жилого помещения и коммунальных услуг и др.

При установлении судом обстоятельств, свидетельствующих о добровольном выезде ответчика из жилого помещения в другое место жительства и об отсутствии препятствий в пользовании жилым помещением, а также о его отказе в одностороннем порядке от прав и обязанностей по договору социального найма, иск о признании его утратившим право на жилое помещение подлежит удовлетворению на основании части 3 статьи 83 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с расторжением ответчиком в отношении себя договора социального найма.

В свою очередь, обращение ФИО4 с иском к ФИО2 о признании утратившей право пользования спорным жилым помещением и снятии с регистрационного учета, подтверждает факт не проживания ФИО2 в спорном жилом помещении. Как было установлено судом при рассмотрении указанных требований ФИО2 не проживала в спорном жилом помещении со своей семьей из-за конфликтных отношений с родителями – ФИО4 и ФИО8, в связи с чем была вынуждена с семьей снимать жилье. Указанные обстоятельства не отрицались в судебном заседании. Также с указанного времени ФИО2 было известно, что ФИО4 имеет намерение продать квартиру, чтобы достроить дом, как и не отрицала, что у них сложные отношения, и жить им вместе невозможно.

Кроме того, указанные выше обстоятельства подтверждают, что с указанного времени ФИО2 было известно о намерении ФИО4 продать спорное жилое помещение, в свою очередь участия в оформлении в праве совместной собственности ни он она, ни члены ее семьи, зарегистрированные в квартире не принимали, зарегистрированное право совместной собственности родителей на спорное жилое помещение не оспаривали, и сама постановка вопроса о включении в оспариваемый договор купли-продажи права на ее пользования спорным имуществом не подтверждает факт заинтересованности в указанном жилом помещении. Регистрация истца в указанном жилом помещении как установлено судом при рассмотрении настоящих требований носила и носит лишь формальный характер.

Довод истца о том, что в другое местожительство ФИО2 никогда не выезжала, своих личных вещей из вышеуказанной квартиры не вывозила, опровергнут материалами дела. Факт вселения в спорную квартиру после рассмотрения требований ФИО4 о признании утратившей право пользования и выселении, а именно после ДД.ММ.ГГГГ истцовой стороной при рассмотрении настоящих требований, а именно с какого вмени она вселилась и стала проживать по указанному адресу, не подтвержден.

Истцом также указано, что она обеспечивает сохранность вышеуказанного жилого помещения, поддерживает его надлежащее состояние, не допускает бесхозяйственного обращения с жилым помещением, соблюдает права и законные интересы соседей, своевременно и регулярно производит оплату всех коммунальных услуг и взносов на капитальный ремонт. Однако указанные обстоятельства также опровергнуты материалами дела. Так новый собственник ФИО3 полностью несет бремя содержания квартирой путем несения всех необходимых расходов по оплате за жилищно-коммунальные услуги и иные платежи. Истцом же в обоснование указанных обстоятельств в нарушение статьи 56 ГПК РФ не представлено не одного доказательства.

Суд, оценив в совокупности представленные по делу доказательства по правилам статей 12, 56, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, приходит к выводу, что ФИО2 добровольно вместе с членами своей семьи выехала из спорного жилого помещения, доказательств вселения после выезда не представлено, оплату коммунальных платежей не производит, регистрация по указанному адресу носит произвольной, временный характер, с учетом ранее имевшихся семейных отношений как матери и дочери, в связи с чем полагать что у ФИО2 возникло право на отчужденную по договору купли-продажи квартиру не имеется.

В свою очередь ФИО3 является добросовестным приобретателем спорной квартиры.

Приобретатель квартиры, полагавшийся при ее приобретении на данные Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), признается добросовестным, пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этой квартиры у лица, от которого ему перешли права на нее (пункт 6 статьи 8.1, пункт 5 статьи 10 ГК РФ; части 2, 4 статьи 1 Закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ).

Приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению квартиры право собственности в ЕГРН было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРН имелась отметка о судебном споре в отношении этой квартиры.

В то же время запись в ЕГРН о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя (пункт 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Верховного Арбитражного Суда Российской Федерации N 22).

По общему правилу наличие у незаконного владельца статуса добросовестного приобретателя должно быть установлено судом при рассмотрении дела об истребовании имущества из чужого незаконного владения (в том числе по иску о признании недействительной сделки по отчуждению квартиры в случае, когда имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать) независимо от того, был ли заявлен соответствующий иск (Обзор, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25 ноября 2015 года; пункт 35 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Верховного Арбитражного Суда Российской Федерации N 22).

В то же время требование о признании добросовестным приобретателем может быть также заявлено в качестве встречного требования по указанным спорам либо путем подачи самостоятельного иска (статья 138 ГПК РФ).

При рассмотрении дела суд выясняет, в частности, проявил ли гражданин разумную осмотрительность при заключении сделки, какие меры принял для выяснения прав лица, отчуждающего квартиру, осматривал ли жилое помещение до его приобретения и ознакомился ли со всеми правоустанавливающими документами, а также иные факты в зависимости от конкретных обстоятельств дела.

При этом обязанность доказать недобросовестность приобретателя возлагается на лицо, истребующее жилое помещение (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 22 июня 2017 года N 16-П).

Доказательствами добросовестности приобретателя могут служить документы, подтверждающие, что он не знал и не должен был знать о том, что приобретает квартиру у лица, которое не имело права ее отчуждать.

Например, такими документами могут являться: выписка из ЕГРН, полученная перед совершением сделки, в которой указано, что отчуждатель является собственником квартиры, и отсутствуют отметки о судебном споре или о зарегистрированных ограничениях (обременениях); нотариально заверенное согласие супруга отчуждателя на отчуждение квартиры или заявление о том, что отчуждатель не состоял в браке; нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов, из которых следует, что квартира принадлежит отчуждателю; документы, свидетельствующие о том, что на момент сделки отсутствовали лица, сохраняющие право пользования квартирой, и др. (статья 35 СК РФ; часть 7 статья 62 Закона N 218-ФЗ; пункт 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Верховного Арбитражного Суда Российской Федерации N 22).

В данном случае как установлено судом при рассмотрении настоящих требований, государственная регистрация перехода права собственности на квартиру состоялась спустя два дня после заключения договора купли-продажи квартиры от 26.02.2025 года, то есть 28.02.2025 года. Покупатель оплатил стоимость квартиры до заключения договора купли-продажи продавцу в полном объеме.

При совершении сделки покупателем проверялись сведения о регистрации права совместной собственности на указанную квартиру, имеется согласие сособственника на отчуждение квартиры, зарегистрированные в квартире лица отражены в договоре купли-продажи, никаких оснований полагать, что с квартирой имеются какие-то проблемы для перехода права собственности и заключения соответствующего договора купли-продажи не имелось. Сделка купли-продажи оформлена в установленном порядке, договор зарегистрирован в Управлении Росреестра. Указанные обстоятельства также опровергает довод истца о мнимости оспариваемой сделки.

Согласно статье 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Указание в законе на цель действия свидетельствует о волевом характере действий участников сделки.

Так, в пункте 50 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например, гражданско-правовой договор, выдача доверенности, признание долга, заявление о зачете, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласие физического или юридического лица на совершение сделки).

При этом сделка может быть признана недействительной как в случае нарушения требований закона (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), так и по специальным основаниям в случае порока воли при ее совершении, в частности при совершении сделки под влиянием существенного заблуждения или обмана (статья 178, пункт 2 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации).

С учетом установленных по делу обстоятельств, разрешая заявленные требования, суд, руководствуясь положениями ст. ст. 153, 154, 162, 166, 209, 218 ГК РФ, приходит к выводу, что стороны договора купли-продажи не оспаривают данную сделку, а истец не относится к числу лиц, которые вправе предъявить требования о признании оспариваемого договора купли-продажи недействительным, поскольку стороной сделки она не является, следовательно, права истца оспариваемой сделкой не затрагиваются, в свою очередь достоверных, допустимых и относимых доказательств, свидетельствующих о наличии оснований для признания договора купли-продажи недействительным, истцом в нарушение положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не представлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 12, 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска ФИО2 к ФИО3, ФИО4 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры <адрес> заключенного между ФИО4 и ФИО3 – отказать.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Первомайский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 19 июля 2025 года.

Судья И.В. Морозов