Дело УИД 69RS0025-01-2022-000298-34, производство № 2-35/2023
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
03 марта 2023 года п. Рамешки
Рамешковский районный суд Тверской области в составе:
председательствующего судьи Марковой В.В.,
при помощнике судьи Булавкиной Т.Н.,
с участием представителя истца ФИО2,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к Управлению сельской территорией Алешино Рамешковского муниципального округа Тверской области, Администрации Рамешковского муниципального округа Тверской области, Комитету по управлению имуществом Рамешковского муниципального округа Тверской области о признании права собственности на здание фермы,
УСТАНОВИЛ :
ФИО3 обратился в суд с указанным выше исковым заявлением, мотивируя свои требования тем, что в феврале 2009 года он обратился с заявлением в правление Сельскохозяйственного производственного кооператива «Победа», о покупке фермы, находящейся в дер. Лаврово.
12 марта 2009 года состоялось общее собрание членов СПК, на котором было рассмотрено заявление и принято решение о продаже ему указанного здания фермы-коровника. Здание 1976 года постройки, ранее принадлежало колхозу «Победа», который Постановлением Администрации Рамешковского района Тверской области за № 287 от 30 декабря 1992 года реорганизовался в Объединение коллективных предпринимателей колхоз «Победа», а затем 16 июня 2000 года реорганизовался в Сельскохозяйственный производственный кооператив «Победа».
Здание фермы для содержания 200 голов крупного рогатого скота принадлежало СПК на основании Акта передачи основных средств от ОКП колхоза «Победа» от 19.04.2000 года и находилось в ветхом полуразрушенном состоянии, в плохом техническом состоянии, непригодное для использования по целевому назначению.
11 мая 2009 года между ним и Сельскохозяйственным производственным кооперативом «Победа» был заключен договор купли-продажи одноэтажного бетонного здания коровника, общей площадью 1963,3 кв.м., находящегося по адресу: (адрес) В соответствии с договором он уплатил в СПК «Победа» 30 000 рублей, о чем имеется квитанция об оплате указанной денежной суммы, а продавец на основании акта приема-передачи от 11 мая 2009 года передал ему в собственность указанное здание.
В связи с тем, что предприятие находилось в трудном финансовом положении, он по устной договоренности, взял на себя обязанность за свой счет оформить и зарегистрировать коровник в органах осуществляющих регистрацию недвижимого имущество вначале за СПК, а затем уже подать договор купли-продажи на регистрацию на его имя. Для оформления коровника продавец ему на руки выдал выписку из решения общего собрания о продаже ему здания, решение об избрании председателем СПК, а также другие документы, которые понадобились бы для регистрации права за предприятием. Однако в течение последующих месяцев он по различным причинам не смог вовремя выполнить взятые на себя обязательства, СПК «Победа» на основании Решения Арбитражного суда от 11 ноября 2009 года было признано несостоятельным (банкротом) и прекратило свою производственную сельскохозяйственную деятельность, а 31 декабря 2010 года было ликвидировано как юридическое лицо.
После покупки фермы, он предпринял меры от дальнейшего разрушения здания, частично отремонтировал крышу, принял меры к сохранности имущества.
С целью регистрации за собою права собственности на приобретенное здание он обратился в органы, осуществляющие регистрацию права собственности в Тверской области. Однако, в регистрации права собственности ему было отказано по причине отсутствия у СПК «Победы» ранее возникшего права на отчуждаемое им недвижимое имущество, что должно подтверждаться наличием государственной регистрации ранее возникшего права на данный объект в Едином государственном реестре прав, а также ликвидации предприятия как юридического лица.
Вместе с тем Федеральный закон № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997г., вступил в действие с 31 января 1998 года, то есть право на недвижимое имущество у СПК «Победа» возникло до принятия указанного закона.
Общеизвестным фактом является то, что здание фермы - коровника расположенного в <...>, Рамешковского муниципального округа с 1976 года принадлежало колхозу «Победа», а затем после его реорганизации, стало принадлежать СПК «Победа». На ферме содержался крупный рогатый скот, принадлежащий СПК «Победа».
Ссылаясь на положения законодательства, ФИО3 просил суд признать за ними право собственности на здание фермы с кадастровым номером №, расположенной по адресу: (адрес)
В ходе судебного разбирательства представителем истца уточнены исковые требования, определением суда от 03 февраля 2023 года уточненные исковые требования приняты к производству.
Истец ФИО3 окончательно просил признать договор купли-продажи здания фермы, заключенного между ним и Сельскохозяйственным производственным кооперативом «Победа», 11 мая 2009 года, кадастровый №, расположенной по адресу: (адрес), действительным
Признать за ними право собственности на здание фермы с кадастровым номером №, расположенной по адресу: (адрес)
Определением суда от 12 января 2023 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области, Территориальное управление Росимущества в Тверской области, Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области ....
Истец ФИО3 о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом извещен .... в судебное заседание не явился, об отложении судебного разбирательства не ходатайствовал, направил в суд представителя ФИО2 В ходе производства по делу в судебном заседании пояснял, что в настоящий момент он продолжает ремонт фермы, который начал летом. Ранее этот коровник принадлежал СПК «Победа», о покупке данного объекта он договаривался с ФИО4, написал заявление, потом было общее собрание, он на нем не присутствовал, затем ему сообщили о том, что собрание проведено, на общем собрании решили продать ему данную ферму. В кассу СПК «Победа» в мае 2009 года он оплатил 30 000 рублей, ему выписали квитанцию. Он начал делать ремонт, оформить на него ферму не смогли, т.к. в колхозе не было денежных средств. Он поддерживал ферму в нормальном состоянии. Хочет содержать в данном помещении скот.
Представитель истца ФИО2 в судебном заседании исковые требования с учетом уточнений поддержал, просил удовлетворить в полном объеме, пояснил, что в указании кадастрового номера объекта в просительной части допущена техническая неточность, правильный кадастровый номер фермы № Возражал против доводов Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области, указав, что в данном случае избран правильный способ защиты права, поскольку за первым собственником имевшееся право собственности на объект недвижимости не было зарегистрировано в установленном законом порядке, а в настоящий момент такую регистрацию на первого собственника произвести уже невозможно.
Ответчики Управление сельской территорией Алешино Рамешковского муниципального округа Тверской области, Администрация Рамешковского муниципального округа Тверской области, Комитет по управлению имуществом Рамешковского муниципального округа Тверской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом .... ходатайств об отложении не заявляли.
Представитель ответчика Управление сельской территорией Алешино Рамешковского муниципального округа Тверской области ФИО5 представил суду заявление с просьбой о рассмотрении дела в отсутствие представителя органа ...., ранее суду пояснил, что возражений против оформления документов на данное здание у него нет. Ранее он работал главой администрации данного поселения и знает, что происходило с колхозами, как происходило банкротство и что осталось после. В свое время ФИО3 подходил к нему и говорил о том, что желает оформить на себя ферму. Он ему говорил о том, что для этого необходимо пройти оформление документов путем государственной регистрации. Однако, это все затянулось, колхоз сам не провел государственную регистрацию на себя, денег не было, а ФИО3 один этого сделать не мог. В настоящее время ферма так и не оформлена. В числе бесхозных зданий ферма не числится. В исковом заявлении указано, что это здание фермы, расположенное по адресу: (адрес), а по документам СПК, это коровник на 200 голов в д. Лаврово, это одно и тоже здание. ФИО3 приходил к нему по работе, приносил технический паспорт на здание, просил помощи в оформлении. ФИО3 содержит здание по мере возможностей, здание пригодно для использования по прямому его назначению, срок службы здания большой. Данный объект не находится в собственности иных физических лиц. Препятствий для оформления данного здания в собственность истца нет, здание находится за деревней, оно никому не мешает.
Третьи лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области, Территориальное управление Росимущества в Тверской области, Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом .... ходатайств об отложении не заявляли, представителей не направили.
От Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области в суд поступил отзыв .... в котором они ссылаясь на положения ГК РФ, ГПК РФ и судебную практику, обращают внимание суда, на то, что в данном случае ФИО3 не обладал правом собственности на спорное имущество до вступления Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество 1997г. То есть заключение договора купли-продажи и уплата предусмотренной им цены не являются основанием для признания права собственности.
Иск о признании права – это иск о подтверждении уже возникшего права. Иными словами, заявление такого требования в рассматриваемом споре – ненадлежащий способ защиты.
В то же время, обращение ФИО3 за судебной защитой, по сути, направлено на государственную регистрацию права собственности на приобретенную недвижимость.
На основании изложенного полагают, что требования ФИО3 со ссылкой на ч.2 ст.218 ГК РФ не подлежат удовлетворению, поскольку им выбран ненадлежащий способ защиты своих прав.
Судом определено рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Выслушав представителя истца, изучив показания истца ФИО3 представителя ответчика, свидетелей, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению.
В соответствии с ч. 2 ст. 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
Согласно ст. 8 Гражданского кодекса РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: 1) из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; 2) из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей; 3) из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности; 4) в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом; 5) в результате создания произведений науки, литературы, искусства, изобретений и иных результатов интеллектуальной деятельности; 6) вследствие причинения вреда другому лицу; 7) вследствие неосновательного обогащения; 8) вследствие иных действий граждан и юридических лиц; 9) вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий. В соответствии со ст.218 ГК РФ условием приобретения права собственности на новую вещь является создание её с соблюдением закона и иных правовых норм.
В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Статья 432 ГК РФ предусматривает, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Согласно статьи 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
В силу требований статьи 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Согласно абзаца 2 пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В судебном заседании установлено, что по адресу: (адрес) расположен объект недвижимого имущества нежилое здание фермы, площадью 1963,3 кв. м., кадастровый №, которое, согласно передаточного акта от 19 апреля 2000 года передано от ОКП колхоза «Победа» в СПК «Победа» ....
СПК «Победа» является правопреемником ОКП «Победа» .... Согласно выписке из протокола № 3 очередного общего собрания членов СПК «Победа» от 23 июля 2008 года, принято решение об избрании председателем СПК «Победа» ФИО4 ....
Согласно выписке из протокола № 2 очередного общего собрания членов СПК «Победа» от 12 марта 2009 года, принято решение о продаже ФИО3 здания фермы, находящегося в д. Лаврово по цене 30000 рублей ....
11 мая 2009 года Сельскохозяйственный производственный кооператив колхоз «Победа» в лице председателя ФИО4 и ФИО3 заключили договор купли-продажи, согласно которому продавец СПК «Победа» в лице председателя ФИО4 передал покупателю ФИО3 в собственность коровник, находящийся в д. Лаврово, принадлежащий СПК «Победа» на праве собственности (п. 1.1 договора). Цену передаваемого имущества стороны определили в 30 000 рублей ....
Согласно п. 2.1 данного договора указанное нежилое здание продано за 30 000 рублей.
Указанный объект передан и принят 11 мая 2009 года по акту приема-передачи от продавца к покупателю ....
Истцом в материалы гражданского дела представлена копия квитанции к приходному кассовому ордеру № 24 от 11 мая 2009 года, из которой следует, что от ФИО3о принято 30 000 рублей за покупку фермы-коровника в д. Лаврово. На квитанции поставлена печать СПК "Победа" ....
При подписании договора купли-продажи стороны были согласны со всеми существенными условиями договора.
Сведениями из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлено, что в ЕГРП отсутствуют сведения о зарегистрированных правах на объект недвижимого имущества нежилое здание - здание фермы, площадью 1963,3 кв. м. кадастровый №, расположенным по адресу: (адрес)
В техническом описании от 27 сентября 2022 года и кадастровом паспорте от 20 ноября 2015 года указаны характеристики объекта недвижимого имущества: нежилое здание фермы, кадастровый №, общей площадью 1963, 3 кв.м., одноэтажное, материал наружных стен – бетон, кадастровая стоимость 55483446, 99 руб., адрес объекта: (адрес)
Из отчета № 384-10/2022 следует, что определена рыночная стоимость нежилого здания фермы, общей площадью 1963,3 кв.м., расположенного по адресу: (адрес)
Согласно сообщению Администрации Рамешковского муниципального округа Тверской области, Комитета по управлению Рамешковского муниципального округа Тверской области здание фермы, кадастровый №, расположенное по адресу: (адрес) в реестре муниципальной собственности муниципального образования Рамешковский муниципальный округ Тверской области не числится, органы не располагают данными, имеет ли здание особый правовой статус, препятствующий его нахождению в собственности физических лиц, ввиду отсутствия данного объекта в муниципальной собственности, и в границах населенного пункта д. Лаврово по правилам землепользования и застройки возможно формирование земельного участка для размещения здания фермы ....
В реестре государственной собственности Тверской области процедуру учета здание фермы, расположенное по адресу (адрес) не проходило .... в информационной базе федерального имущества сведения о данном объекте недвижимости отсутствуют ....
Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц, сельскохозяйственный производственный кооператив «Победа» (ОГРН <***>) прекратил свою деятельность по решению его учредителей (участников), о чем внесена запись в ЕГРЮЛ от 31 декабря 2010 года ....
Истец ФИО3 с момента заключения договора купли-продажи пользуется недвижимым имуществом, несет бремя его содержания.
Указанные обстоятельства подтверждаются показаниями истца, представителя истца, представителя ответчика, а также показаниями допрошенных в судебном заседании свидетелей ФИО4 и ФИО1
Свидетель ФИО4 суду показал, что с ФИО3 у них рабочие отношения. Раньше он работал председателем колхоза «Победа». .... ФИО3 обратился с просьбой продать коровник, изложенной в письменном заявлении в начале 2009 года. По данному вопросу было проведено общее собрание. Имеется выписка из протокола общего собрания от (дата) Договор купли-продажи был заключен в мае 2009 года, на сумму 30000 рублей. Деньги ФИО3 внес в кассу. ФИО3 не смог зарегистрировать свое право по причине того, что денег не было, а при регистрации на себя необходимо вносить оплату, было трудное финансовое положение. Ликвидация СПК «Победа» была в декабре 2010 года. Он подтверждает то, что ФИО3 приобрел в СПК «Победа» здание коровника на 200 голов. Он как руководитель СПК на территории д. Лаврово не продавал ФИО3 какие-либо иные объекты. Он, как руководитель СПК, продал коровник на 200 голов, коровник 1976 года постройки. В 2009 году нумерации домов не было, и на фермах номеров не было. Сейчас истец просит признать за ним право собственности на здание фермы, расположенное по адресу: (адрес) это именно то здание фермы, которое в 2009 году продано ФИО3, но тогда нумерации не было. Это единственный объект на территории д. Лаврово, который был продан ФИО3. Ему, как руководителю СПК, было известно о том, что деньги ФИО3 переданы в кассу СПК, поскольку без передачи денег акт нельзя подписывать.
Свидетель ФИО1 суду пояснил, что знает, что ФИО3 купил ферму, показывал ему договор купли – продажи. Он посоветовал ФИО3 оформить сразу же все документы на ферму, говорил ему об этом периодически, но у него не получалось. Проблема была в оформлении документов на СПК «Победа», а потом СПК необходимо было оформить документы уже на самого ФИО3. В то время у СПК были проблемы с деньгами, такая ситуация была повсеместно, это было и в его хозяйстве. Насколько он помнит договор купли-продажи был оформлен в мае 2009 года, ФИО3 приобрел здание фермы за 30000-40000 рублей. ФИО3, как собственник, принимал меры к сохранности данного здания, брал у него доски, обивал ворота, окна. Потом ФИО3 переехал в (адрес), следил за фермой, и он тоже, по мере возможности, проезжая мимо, осматривал здание, принимал меры к сохранности здания. Проезжая мимо здания, приобретенного ФИО3, он понимал, что это коровник, так как много лет занимался сельским хозяйством и знает, как он должен выглядеть. В настоящее время данное здание в пригодном для использования состоянии. Его можно привести в порядок.
Таким образом, суду представлены доказательства того, что указанный договор купли-продажи от 11 мая 2009 года подписывался и заключался. Договор купли-продажи не содержит положений, которые могут неоднозначно толковаться, в договоре конкретно, четко и точно изложены условия договора, в том числе, о предмете договора, о цене договора, о порядке и сроках расчета между сторонами договора. Стороны достигли соглашения в надлежащей форме по всем существенным условиям спорного договора, правовые последствия, соответствующие природе сделки купли-продажи, между сторонами достигнуты, сам договор составлен в письменной форме, как того требует ст. 550 ГК РФ. Допустимых доказательств, свидетельствующих об отсутствии намерений у сторон на заключение сделки купли-продажи недвижимого имущества, материалы дела не содержат.
Нежилым зданием ФИО3 открыто владеет и пользуется с момента его приобретения, то есть с 2009 года.
Таким образом, требования истца о признании спорного договора купли-продажи действительным подлежат удовлетворению.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно п. 60 указанного Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ.
В силу абз. 1 ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права.
Юридическое лицо - продавец СПК «Победа» ликвидировано, правопреемника не имеется. Препятствием к регистрации перехода права собственности на нежилое помещение выступает не только отсутствие продавца, но и отсутствие зарегистрированного права на спорный объект.
Из доводов истца, изложенных в иске следует, что обратившись в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области для государственной регистрации права собственности на здание фермы, ФИО3о отказано в государственной регистрации, по причине отсутствия у СПК «Победа» ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которого необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие Федерального закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
В связи с чем, не представляется возможным зарегистрировать переход права собственности истца на нежилое здание фермы.
Однако, в соответствие со статьей 6 Федерального закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997г. №122-ФЗ, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной данным Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.
Указанные выше обстоятельства позволяют сделать вывод о том, что отсутствие первичной государственной регистрации права собственности на нежилое здание - здания фермы, расположенное по адресу: (адрес), за СПК «Победа» и ликвидация СПК «Победа» лишает истца ФИО3 возможности оформить право собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области на приобретенное по договору купли-продажи имущества от 11 мая 2009 года здание без судебного решения.
С учетом установленных судом обстоятельств, положений нормативно-правовых актов, разъяснений Верхового Суда Российской Федерации суд приходит к выводу, что требования истца о признании за ним права собственности на нежилое здание фермы площадью 1963,3 кв.м., расположенное по адресу: (адрес) кадастровый №, являются обоснованными и подлежат удовлетворению.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
признать договор купли-продажи коровника в д. Лаврово, заключенный 11 мая 2009 года между Сельскохозяйственным производственным кооперативом «Победа» и ФИО3 действительным.
Признать за ФИО3 .... право собственности на нежилое здание фермы площадью 1963,3 кв.м., расположенное по адресу: (адрес)
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тверской областной суд через Рамешковский районный суд (адрес) в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Мотивированное решение составлено 03 марта 2023 года.
Судья подпись В.В. Маркова
Решение не вступило в законную силу.