Решение по делу № 2-1780/2022 от 13.04.2023

47RS0№-91

Дело №

РЕШЕНИЕ

ИФИО1

13 апреля 2023 года <адрес>

Тосненский городской суд <адрес> в составе:

Председательствующего судьи Леоненко Е.А.

При секретаре: ФИО4

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ООО «Регион» о взыскании денежных средств, обращении взыскания на залоговое имущество, судебных расходов

Установил:

ФИО2 (далее-истец) обратился в суд с иском к ООО «Регион» (далее-ответчик) о взыскании денежных средств, обращении взыскания на залоговое имущество, судебных расходов

В обосновании иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО7, собственником 76/100 долей земельного участка, ФИО8, собственником 8/100 долей земельного участка, ФИО5, собственником 8/100 долей земельного участка, ФИО2 собственником 8/100 долей земельного участка, и ООО «Регион» заключен договор купли-продажи земельного участка №, согласно которого в собственность приобретен земельный участок 2/5, за 20 000 000 рублей, по адресу: <адрес> 78км <адрес>, кадастровый №, площадью 99942 кв.м.. с обременением 3133 кв.м.-охранная зона электрических сетей, 2054 к.м. право прохода, проезда. Стороны согласовали, что оплата по договору производится в рассрочку следующим образом: оплата производится после регистрации перехода прав собственности по истечении 6 месяцев при условии отсутствия дохода у покупателя; в последующие месяцы с перечислением на счет продавцов 5% от фактического полученного дохода ООО «Регион» до 15 числа каждого следующего месяцев до полной оплаты суммы договора, согласно п. 2.3. Срок погашения полной суммы договора не позднее ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с п.4.1 стороны договорились о том, что в соответствии с п.5 ст.488 ГК РФ земельный участок до полной оплаты покупателем будет находится в залоге у продавцов. Передача земельного участка подтверждается актом приема-передачи. ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключено дополнительное соглашение №, согласно которого стороны согласовали, что в связи с обстоятельствами, признанными сторонами обстоятельствами непреодолимой силы, внести изменения в п.3.1.2 договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, заменив слова (не позднее ДД.ММ.ГГГГ..» словами «не позднее ДД.ММ.ГГГГ …» Собственником земельного участка по адресу: <адрес> 78км <адрес> уч.2/5, площадью 99942+/-221 является ООО «Регион», на основании ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ, сроком действия ограничения прав и обременения с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ год в пользу лиц, которых установлено ограничение: ФИО2, ФИО5, ФИО7, ФИО8 (л.д.70-77 т.1) Земельный участок поставлен на кадастровый учет и отмежеван. Земельный участок, с кадастровым номером 47:26:0930001:38 по адресу: <адрес> 78км <адрес> уч.2/6, площадью 756756+/-609 собственником которого является ООО «Регион», на основании ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ, сроком действия ограничения прав и обременения с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ год в пользу лиц, которых установлено ограничение: ФИО2, ФИО5, ФИО7, ФИО8 (л.д.81-87 т.1)Земельный участок поставлен на кадастровый учет и отмежеван. ДД.ММ.ГГГГ между ФИО7, собственником 76/100 долей земельного участка, ФИО8, собственником 8/100 долей земельного участка, ФИО5, собственником 8/100 долей земельного участка, ФИО2 собственником 8/100 долей земельного участка, и ООО «Регион» заключен договор купли-продажи земельного участка №, согласно которого в собственность приобретен земельный участок 2/6, за 100 000 000 рублей, по адресу: <адрес> 78км <адрес>, кадастровый №, площадью 756756 кв.м.. с обременением 29060кв.м.- водоохранная зона оз.Долгое, 20553 кв.м.-охранная зона электрических сетей, 3564 кв.м. охранная зона электрических сетей.(л.д.53-55 т.2) Стороны согласовали, что оплата по договору производится в рассрочку следующим образом: оплата производится после регистрации перехода прав собственности по истечении 6 месяцев при условии отсутствия дохода у покупателя; в последующие месяцы с перечислением на счет продавцов 5% от фактического полученного дохода ООО «Регион» до 15 числа каждого следующего месяцев до полной оплаты суммы договора, согласно п. 2.3. Срок погашения полной суммы договора не позднее ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с п.4.1 стороны договорились о том, что в соответствии с п.5 ст.488 ГК РФ земельный участок до полной оплаты покупателем будет находится в залоге у продавцов. Передача земельного участка подтверждается актом приема-передачи. ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключено дополнительное соглашение №, согласно которого стороны согласовали, что в связи с обстоятельствами, признанными сторонами обстоятельствами непреодолимой силы, внести изменения в п.3.1.2 договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, заменив слова (не позднее ДД.ММ.ГГГГ..» словами «не позднее ДД.ММ.ГГГГ …»(л.д.56 т.2) Поскольку ответчиком не исполнены обязательства по оплате, истец обратился в суд с указанным иском.

В ходе рассмотрения дела истец уточнил, в порядке ст. 39 ГПК РФ, исковые требования и с учетом частичного исполнения требований истца ответчиком просил взыскать с ответчика денежную сумму в размере 5573508 руб. в качестве основного долга по оплате стоимости земельного участка 2/6, расположенного по адресу: <адрес> 78 км <адрес>, площадью 767756 км.м., обратить взыскание на 8/100 долей земельного участка (л.д.90 т.1)

Истец в судебное заседание не явился, извещался о времени и месте, причин уважительности своей неявки не представил, ходатайства об отложении дела не поступало.

Ответчик в судебное заседание не явился, извещался о времени и месте, причин уважительности своей неявки не представил, ходатайства об отложении дела не поступало.

Представитель ответчика в судебное заседание явился, исковые требования не признал, по основаниям, изложенным в отзыве.

Третье лицо ФИО8 в судебное заседание явился, исковые требования полностью поддержал.

Остальные участники процесса в судебное заседание не явились, извещался о времени и месте, причин уважительности своей неявки не представил, ходатайства об отложении дела не поступало.

Неявка лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, свидетельствует об отказе от реализации права на непосредственное участие в судебном разбирательстве, поэтому не препятствует рассмотрению судом дела по существу.

Руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав объяснения сторон, изучив материалы дела и представленные доказательства, оценив доказательства в их совокупности в соответствии со ст.67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ), суд приходит к следующему

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО7, собственником 76/100 долей земельного участка, ФИО8, собственником 8/100 долей земельного участка, ФИО5, собственником 8/100 долей земельного участка, ФИО2 собственником 8/100 долей земельного участка, и ООО «Регион» заключен договор купли-продажи земельного участка №, согласно которого в собственность приобретен земельный участок 2/5, за 20 000 000 рублей, по адресу: <адрес> 78км <адрес>, кадастровый №, площадью 99942 кв.м.. с обременением 3133 кв.м.-охранная зона электрических сетей, 2054 к.м. право прохода, проезда.

Стороны согласовали, что оплата по договору производится в рассрочку следующим образом: оплата производится после регистрации перехода прав собственности по истечении 6 месяцев при условии отсутствия дохода у покупателя; в последующие месяцы с перечислением на счет продавцов 5% от фактического полученного дохода ООО «Регион» до 15 числа каждого следующего месяцв до полной оплаты суммы договора, согласно п. 2.3. Срок погашения полной суммы договора не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п.4.1 стороны договорились о том, что в соответствии с п.5 ст.488 ГК РФ земельный участок до полной оплаты покупателем будет находится в залоге у продавцов. (л.д.100-101 т.1)

Передача земельного участка подтверждается актом приема-передачи (л.д.102-103)

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключено дополнительное соглашение №, согласно которого стороны согласовали, что в связи с обстоятельствами, признанными сторонами обстоятельствами непреодолимой силы, внести изменения в п.3.1.2 договора купли=продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, заменив слова (не позднее ДД.ММ.ГГГГ..» словами «не позднее ДД.ММ.ГГГГ …»(л.д.104 т.1)

Согласно выписки из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ собственником земельного участка по адресу: <адрес> 78км <адрес> уч.2/5, площадью 99942+/-221 является ООО «Регион», на основании ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ, сроком действия ограничения прав и обременения с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ год в пользу лиц, которых установлено ограничение: ФИО2, ФИО5, ФИО7, ФИО8 (л.д.70-77 т.1) Земельный участок поставлен на кадастровый учет и отмежеван.

Земельный участок, с кадастровым номером 47:26:0930001:38 по адресу: <адрес> 78км <адрес> уч.2/6, площадью 756756+/-609 собственником которого является ООО «Регион», на основании ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ, сроком действия ограничения прав и обременения с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ год в пользу лиц, которых установлено ограничение: ФИО2, ФИО5, ФИО7, ФИО8 (л.д.81-87 т.1)Земельный участок поставлен на кадастровый учет и отмежеван.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО7, собственником 76/100 долей земельного участка, ФИО8, собственником 8/100 долей земельного участка, ФИО5, собственником 8/100 долей земельного участка, ФИО2 собственником 8/100 долей земельного участка, и ООО «Регион» заключен договор купли-продажи земельного участка №, согласно которого в собственность приобретен земельный участок 2/6, за 100 000 000 рублей, по адресу: <адрес> 78км <адрес>, кадастровый №, площадью 756756 кв.м.. с обременением 29060кв.м.- водоохранная зона оз.Долгое, 20553 кв.м.-охранная зона электрических сетей, 3564 кв.м. охранная зона электрических сетей.(л.д.53-55 т.2)

В соответствии с п.4.1 стороны договорились о том, что в соответствии с п.5 ст.488 ГК РФ земельный участок до полной оплаты покупателем будет находится в залоге у продавцов.

Передача земельного участка подтверждается актом приема-передачи (л.д.57-58)

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключено дополнительное соглашение №, согласно которого стороны согласовали, что в связи с обстоятельствами, признанными сторонами обстоятельствами непреодолимой силы, внести изменения в п.3.1.2 договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, заменив слова (не позднее ДД.ММ.ГГГГ..» словами «не позднее ДД.ММ.ГГГГ …»(л.д.56 т.2)

Представителем ответчика представлено аудиторское заключение о годовой бухгалтерской отчетности ООО «Регион» за 2019 год (л.д.33-56), из которого следует, что влияние короновируса привело к снижению финансового результата организации, при этом организация не потеряет способность продолжать свою деятельность непрерывно в течении 12 месяцев после отчетной даты.

В подтверждение финансового состояния на январь-декабрь 2021 год, январь-декабрь 2019 год, январь-декабрь 2017 год, представлен отчет о финансовых результатах, бухгалтерский баланс за 2018, 2021года (л.д.93-99 т.1), книгу покупок, отчет о финансовых результатах, платежи по договорам, платежные поручения по договорам (л.д.105-127 т.1)

В материалы дела представлено заключение специалиста №-Р-22, согласно которого рыночная стоимость 8/100 долей земельного участка с кадастровым номером 47:26:0930001:38 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ год составила 6 300 000 рублей (л.д. 144-182 т.1)

Согласно свидетельству о смерти ФИО5 скончался ДД.ММ.ГГГГ (л.д.234 т.1), после которого заведено наследственное дело и наследниками указаны: ФИО11, ФИО6, ФИО10, ФИО9 Свидетельство о праве на наследственное имущество выдан на имя ФИО10, ФИО6, ФИО11, ФИО9 (л.д.183-250 т.1, 23-45 т.2)

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии ст. 450 УК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Указание ответчиком на финансовые проблемы, а также на то, что оплата производится по договору в зависимости от прибыли, судом не принимаются, поскольку стороны согласовали независимо от данных обстоятельств окончательный срок исполнения условий договора по оплате, однако по истечении указанного срока ответчиком оплата в полном объеме по договору № от ДД.ММ.ГГГГ не произведена.

Стороной истца не оспаривался факт того, что по договору № от ДД.ММ.ГГГГ ответчиком произведена выплата в полном объеме.

Таким образом, в соответствии с п.3 ст.448 ГК РФ, ст. 307,309, 450 ГК РФ, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию по договору № от ДД.ММ.ГГГГ сумма в размере 215192 руб.

Согласно п.1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено, если должник не исполнил или ненадлежащим образом исполнил обеспеченное залогом обязательство.

В соответствии с п.1 ст.349 ГК РФ взыскание на заложенное имущество обращается по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

В соответствии с абз. 1 п.1 ст.50 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке недвижимости» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в ст. 3 и 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ « Об ипотеке» требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипоьекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии со ст. 54.1 Федерального закона Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия:

(в ред. Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 405-ФЗ)

сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки;

(в ред. Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 405-ФЗ)

период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Расчет задолженности по договору представлен истцом и не оспорен ответчиком, и составляет 5 573 508 рублей. Поскольку по второму договору обязательства по оплате за объект недвижимости исполнены ответчиком, с него в пользу истца не подлежит взысканию денежные средства. Также истец при уточнении требований указал, что с учетом добровольного исполнения ответчиком в части требований истца, он не настаивает на взыскании, однако от требований не отказался в силу ГПК РФ..

Учитывая период неисполнения обязательств, сумму долга суд полагает, что требования об обращении взыскания на предмет залога являются обоснованными.

Суд принимает во внимание отчет об определении рыночной стоимость 8/100 долей в праве общей долевой собственности объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером 47:26:0930001:38, согласно которому рыночная стоимость 8/100 доли по адресу: <адрес>, 78 км. <адрес>, земельный участок 2/6, кадастровый №, площадью 756 756 кв.м., составляет 6 300 000,00 рублей.

В соответствии с пп.4 п. 2 ст. 54 Федерального закона Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)» Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ стороной ответчика обратного не представлено. Принимая во внимание, что данное имущество является залоговым, требования ответчика об обращении взыскания на заложенное имущество является обоснованным не нарушающим требования действующего законодательства.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Решил:

Исковые требования ФИО2 к ООО «Регион» о взыскании денежных средств, обращении взыскания на залоговое имущество, судебных расходов – удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Регион» в пользу ФИО2 денежные средства в размере 5 573 508 рублей., государственную пошлину в размере 32 267 руб. 54 коп.

Обратить взыскание на 8/100 долей земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> Тсоненский арйон 78 км <адрес>, кадастровый №, площадью 756756 кв.м., с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость в размере 6 300 000 рублей.

В остальной части заявленных требований ООО «Регион» -отказать.

Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд в течении месяца со дня принятия решение суда в окончательной форме (ДД.ММ.ГГГГ) путем подачи апелляционной жалобы через Тосненский городской суд

Судья Е.А.Леоненко