Дело (УИД) № 58RS0025-01-2025-000199-72
Производство №2-184/2025
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г. Нижний Ломов 29 апреля 2025 года
Нижнеломовский районный суд Пензенской области
в составе председательствующего судьи Барановой О.И.,
при секретаре судебного заседания Корнеевой Л.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации города Нижний Ломов Нижнеломовского района Пензенской области о признании права собственности на квартиру в реконструированном и перепланированном виде,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 в лице представителя ФИО2 обратился в суд с вышеназванным иском к администрации города Нижний Ломов Нижнеломовского района Пензенской области, указав в обоснование иска, что на основании договора купли-продажи 58 АА № 1942544 от 20.03.2023 г. он является собственником 1/2 доли в праве общей долевой собственности земельного участка с категорией земель – земли населенных пунктов, с разрешенным использованием – для индивидуального строительства, общей площадью 496+/- 8 кв.м., с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, и 1/2 в праве общей долевой собственности квартиры общей площадью 50,8 кв.м. с кадастровым номером № адрес: <адрес>. В целях улучшения жилищных условий истец возвёл пристройку к указанной квартире и провел внутреннюю перепланировку квартиры. В результате реконструкции и внутренней перепланировки увеличилась общая площадь квартиры и составила 112 кв.м. Земельный участок под многоквартирным жилым домом по адресу: <адрес>, сформирован с учетом придомовой территории, поставлен на государственный кадастровый учет. Собственники квартиры № 2 многоквартирного жилого дома не возражают против произведенной реконструкции и перепланировки квартиры № 1 по адресу: <адрес>. В соответствии с техническим заключением № 157/24, составленным ООО «Формула», выполненная пристройка к квартире входит в придомовую территорию земельного участка многоквартирного жилого дома. Выполненный объем работ по реконструкции помещения соответствует требованиям градостроительных, строительных, противопожарных, санитарных и других норм и правил, действующих на территории РФ, и обеспечивает безопасную для жизни и здоровья граждан эксплуатацию помещения квартиры и всего жилого дома. В целях оформления проведенной реконструкции истец обратился в администрацию г. Нижний Ломов. однако администрация отказала в положительном решении вопроса. Без получения разрешительной документации истец осуществил строительство пристройки к указанной квартире, а также провел перепланировку квартиры, в результате чего общая площадь квартиры увеличилась до 112 кв.м. Истец предпринимал меры к легализации пристройки к квартире, обратившись к ответчику с заявлением о выдаче разрешения на реконструкцию многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, со строительством пристройки к квартире. Письмом № 58-21-163-2024 от 29.05.2024 его уведомили об отказе истцу в положительном решении вопроса. Указывает, что пристройка к жилому дому и квартире не является самостоятельным объектом недвижимого имущества. В случае возведения пристройки к уже существующему жилому дому, зарегистрированному на праве собственности за гражданином, следует учитывать, что первоначальный объект права собственности при этом изменяется, а самовольная пристройка не является самостоятельным объектом права собственности. При возведении жилой пристройки увеличивается общая площадь всего жилого дома, следовательно, изменяется объект права собственности, который отличается от первоначального размерами, планировкой и площадью. Новым объектом собственности является жилой дом либо квартира, включающие самовольно возведенные части. Таким образом, при изменении первоначального объекта, в связи с самовольной пристройкой к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде с указанием изменившееся площади, а не на пристройку к квартире либо дому. На основании изложенного, истец просит признать за ним, ФИО1, право собственности на квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>, в реконструированном и перепланированном виде, общей площадью 112 кв.м.
Истец ФИО1 и его представитель ФИО2 в судебное заседание не явились, о слушании дела извещены надлежащим образом, согласно представленному заявлению просили о рассмотрении дела в их отсутствие, заявленные исковые требования поддержали.
Представитель ответчика администрации города Нижний Ломов Нижнеломовского района Пензенской области в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.
На основании ст.167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие истца, представителя истца, представителя ответчика.
Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
На основании ст.ст. 35 и 40 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом.
Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Каждый имеет право на жилище, и никто не может быть произвольно лишен жилища.
Согласно п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
В силу ст. 25 ЖК РФ переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме (п. 1).
Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение границ и (или) площади такого помещения, и (или) образование новых помещений, в том числе в случаях, предусмотренных статьей 40 настоящего Кодекса, и (или) изменение его внутренней планировки (в том числе без изменения границ и (или) площади помещения). В результате перепланировки помещения также могут быть изменены границы и (или) площадь смежных помещений. Перепланировка влечет за собой необходимость внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о границах и (или) площади помещения (помещений) или осуществления государственного кадастрового учета образованных помещений и государственной регистрации права на образованные помещения (п. 2).
Переоборудование жилых и нежилых помещений в жилых домах допускается производить после получения соответствующих разрешений в установленном порядке.
Переоборудование жилых помещений может включать в себя: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, "джакузи", стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.
Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров (п.1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 года №170).
В соответствии со статьей 1 Градостроительного кодекса РФ под реконструкцией понимается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения, в то время, как переоборудование (переустройство) жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения, а под перепланировкой жилого помещения понимается изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Согласно ч. 1 ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
Строительство, реконструкция объектов капитального строительства регулируется настоящим Кодексом, другими федеральными законами и принятыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации. Виды работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, имеющими выданные саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к таким видам работ. Иные виды работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства могут выполняться любыми физическими или юридическими лицами (части 1, 2 ст. 52 ГрК РФ).
Согласно ч. 1 статьи 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, ФИО1 на основании договора купли-продажи доли земельного участка с долей квартиры является собственником 1/2 доли в праве общедолевой собственности земельного участка площадью 496 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: <адрес> и размещенной на нем квартиры площадью 50,8 кв.м. с кадастровым номером № по указанному адресу (1/2 доли).
Из выписки из ЕГРН от 11.04.2025 г. № КУВИ-001/2025-88128981 следует, что квартира общей площадью 50,8 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, принадлежит на праве общей долевой собственности (2 доли по 1/2) ФИО1
Из выписки из ЕГРН от 11.04.2025 г. № КУВИ-001/2025-88124085 следует, что земельный участок площадью 496+/-8 с категорией земель – земли населенных пунктов, с разрешенным использованием – для индивидуального жилищного строительства по адресу: <адрес>, принадлежит на праве общей долевой собственности (2 доли по 1/2) истцу ФИО1
Согласно данным технического плана здания по состоянию на 19.06.2024 г. площадь здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, г. Нижний Ломов, <адрес>, составила 228.5 кв.м. Здание находится в пределах земельного участка с кадастровыми номерами № и №. Общая площадь квартиры № 1 после реконструкции – 112,0 кв.м.
Таким образом, истцом произведена перепланировка и реконструкция спорной квартиры, ввиду чего общая площадь квартиры изменилась и увеличилась с 50,8 кв.м. до 112,0 кв.м.
В силу пунктов 1, 3 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является, в частности, здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозы жизни и здоровью граждан.
В соответствии с п. 4 ст. 29 ЖК РФ на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан, либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
Согласно акту технического заключения №157/24 от 05.11.2024 г., составленного ООО «Формула», квартира № 1 площадью 112,0 кв.м. и двухквартирный жилой дом в целом по <адрес> соответствует действующим строительным, санитарно-эпидемиологическим и противопожарным нормам и правилам, предъявляемым к жилым домам (помещениям), пригодным для постоянного проживания после реконструкции. Техническое состояние строительных конструкций характеризуется как удовлетворительное. Квартира № 1 и двухквартирный жилой дом в целом по адресу: <адрес>, может быть сохранен в существующем виде, угрозы жизни и здоровью граждан не представляет.
Указанный акт технического заключения суд считает обоснованным, поскольку он дан специалистом, имеющим соответствующую квалификацию, выводы его достаточно мотивированы и конкретны.
Из разъяснений, данных в п. 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.
При изменении первоначального объекта в связи с самовольной пристройкой к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде с указанием изменившейся площади.
Учитывая, что при возведении пристроя к квартире и перепланировке основного строения увеличилась общая площадь всей квартиры и всего многоквартирного жилого дома, следовательно, изменился объект права собственности, который отличается от первоначального размерами, планировкой и площадью, суд приходит к выводу, что в настоящее время <адрес>, включающая самовольно возведенные части, является новым объектом собственности.
Истец ФИО1 пытался легализовать самовольную постройку путём обращения в 2024 г. в Министерство градостроительства и архитектуры <адрес> с заявлением о выдаче разрешения на планируемое строительство и реконструкцию объекта индивидуального жилищного строительства - квартиры в двухквартирном доме по адресу: <адрес>, г. Нижний Ломов, <адрес>.
Из ответа Министра градостроительства и архитектуры Пензенской области от 29.05.2024 г. следует, что выдать разрешение не представляется возможным ввиду неверного указания сведений о виде разрешенного использования объекта капитального строительства - жилого дома по адресу: <адрес>, являющегося двухквартирным жилым домом (многоквартирным домом) и отсутствия согласия всех собственников земельного участка.
Пунктами 1, 2 ст.44 ЖК РФ предусмотрено, что принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, а также принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В случаях же, когда речь идет об уменьшении размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции или когда реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, то для этого необходимо согласие всех собственников помещений в данном доме.
Установлено, что собственник другой квартиры не возражает против сохранения спорной жилой квартиры № 1 в реконструированном и перепланированном состоянии.
При таких обстоятельствах, учитывая, что проведенными истцом перепланировкой и реконструкцией спорной квартиры и многоквартирного жилого дома не нарушаются права и законные интересы граждан, это не создает угрозу их жизни или здоровью, реконструкция осуществлена на земельном участке, на котором расположен многоквартирный дом, в соответствии с его разрешенным использованием, с согласия другого собственника многоквартирного дома, суд приходит к выводу о необходимости сохранения спорной квартиры и многоквартирного дома в перепланированном и реконструированном виде.
При таких обстоятельствах, исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194, 198 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
исковые требования ФИО1 к администрации города Нижний Ломов Нижнеломовского района Пензенской области о признании права собственности на квартиру в реконструированном и перепланированном виде удовлетворить.
Сохранить в реконструированном и перепланированном (переустроенном) состоянии квартиру с кадастровым номером № общей площадью 112,0 кв.м., расположенную на первом этаже многоквартирного (двухквартирного) жилого дома по адресу: <адрес>.
Признать за ФИО1 (паспорт <данные изъяты> право собственности на квартиру с кадастровым номером № общей площадью 112,0 кв.м., расположенную на первом этаже многоквартирного (двухквартирного) жилого дома по адресу: <адрес>.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пензенский областной суд через районный суд в течение одного месяца со дня принятия в окончательной форме.
Председательствующий: