Решение по делу № 2-3300/2024 от 28.01.2025

К делу №

УИД №

Резолютивная часть решения оглашена 28.01.2025 года

Решение в окончательной форме принято ДД.ММ.ГГГГ года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ а. Тахтамукай

Тахтамукайский районный суд Республики Адыгея

в составе:

председательствующего судьи ФИО7

при секретаре ФИО8

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3 и ФИО2 о расторжении договора купли-продажи недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО3 и ФИО2 в котором просил суд о:

- расторжении договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ;

- прекращении права собственности ФИО3 и ФИО2 на однокомнатную <адрес>, общей площадью 46,3 кв.м., расположенную на 9 этаже в жилом доме по адресу: <адрес>, пгт. <адрес>, <адрес>, кадастровый №;

- признании права собственности на однокомнатную <адрес>, общей площадью 46,3 кв.м., расположенную на 9 этаже в жилом доме по адресу: <адрес>, пгт. <адрес>, <адрес>, кадастровый № за ФИО1;

- возвращении в надлежащем состоянии однокомнатную <адрес>, общей площадью 46,3 кв.м., расположенную на 9 этаже в жилом доме по адресу: <адрес>, пгт. <адрес>, <адрес>, кадастровый № в собственность ФИО1;

- прекращении права пользования данным жилым помещением и снятии с регистрационного учета зарегистрированных в квартире лиц;

- взыскании солидарно с ФИО3 и ФИО2 в пользу ФИО1 судебные расходы по договору оказания юридических услуг в размере 100 000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 рублей;

- производстве зачета взысканных судебных издержек в размере 100 300 рублей из суммы 373 046 рублей подлежащей возврату Ответчикам, обязав ФИО1 вернуть в пользу ФИО3 и ФИО2 после расторжения договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, 272 746 рублей, обязательство ФИО3 и ФИО2 по возмещению судебных расходов в размере 100 300 рублей считать исполненным.

В обоснование требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3, ФИО2 и индивидуальным предпринимателем ФИО1 был заключен Договор купли-продажи недвижимости, в соответствии с которым продавец обязался передать в общую долевую собственность покупателей (по 1/2 доле каждому) однокомнатную <адрес>, общей площадью 46,3 кв.м., расположенную на 9 этаже в жилом доме по адресу: <адрес>, пгт. <адрес>, <адрес>, кадастровый №, а покупатели - уплатить 4 100 000 рублей из которых: сумму в размере 3 726 954 рубля покупатели должны были оплатить продавцу за счет средств социальной выплаты, предоставляемой в рамках реализации мероприятий, предусмотренных Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О реализации мероприятий по переселению жителей <адрес> и части <адрес>, вынужденно покинувших место постоянного проживания и прибывших в экстренном массовом порядке на иные территории» на основании Государственного жилищного сертификата о предоставлении социальной выплаты на приобретение жилого помещения №, выданного Министерством труда и социальной политики ДД.ММ.ГГГГ, а оставшуюся сумму в размере 373 046 рублей покупатели должны были оплатить за счет собственных средств, путем внесения в кассу продавца, в день подписания договора купли-продажи.

Указанное обязательство по оплате покупателями исполнено ненадлежащим образом, а именно: ответчики оплатили за счет собственных средств 373 046 рублей, однако Решением Министерства строительства, транспорта, жилищно-коммунального и дорожного хозяйства Республики Адыгея № от ДД.ММ.ГГГГ в перечислении социальной выплаты на приобретение жилого помещения на основании жилищного сертификата № было отказано.

Таким образом, оставшиеся денежные средства в размере 3 726 954 рубля, которые покупатели должны были оплатить продавцу за счет средств социальной выплаты, не выплачены по настоящее время, что свидетельствует о существенном нарушении условий договора. Указанное нарушение условий договора является для продавца существенным.

Истец свои обязательства по договору по передаче квартиры ответчикам исполнил в полном объеме, требование (претензию) истца от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении договора купли-продажи недвижимости ответчики добровольно не удовлетворили, оставили без ответа.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 – ФИО5 уточнил исковые требования, согласно которых истец просит о:

- расторжении договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ;

- взыскании солидарно с ФИО3 и ФИО2 в пользу ФИО1 судебных расходов по договору оказания юридических услуг в размере 100 000 рублей, расходов по уплате государственной пошлины в размере 300 рублей;

Истец ФИО1, ответчики ФИО3 и ФИО2 надлежащим образом извещены о дате, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, суд о причинах неявки не извещен.

Представитель истца ФИО1 – ФИО5, в судебном заседании поддержал заявленные исковые требования, просил суд удовлетворить.

Представитель ответчиков ФИО3 и ФИО2 по доверенности ФИО6 в судебном заседании просил об оставлении искового заявления без рассмотрения по причине несоблюдения досудебного порядка урегулирования спора. Возражений по существу заявленных требований не высказал.

Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд посчитал возможным провести судебное заседание в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав позиции сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения заявленных исковых требований.

Статьей 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) предусмотрено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено ГК РФ, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (п. 1 ст. 486 ГК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно п.п. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

В силу п. 1 ст. 451 ГК РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

При этом регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ (п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Как установлено в судебном заседании, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3, ФИО2 и индивидуальным предпринимателем ФИО1 был заключен Договор купли-продажи недвижимости, в соответствии с которым продавец обязался передать в общую долевую собственность покупателей (по 1/2 доле каждому) однокомнатную <адрес>, общей площадью 46,3 кв.м., расположенную на 9 этаже в жилом доме по адресу: <адрес>, пгт. <адрес>, <адрес>, кадастровый №, а покупатели - уплатить 4 100 000 рублей из которых: сумму в размере 3 726 954 рубля покупатели должны были оплатить продавцу за счет средств социальной выплаты, предоставляемой в рамках реализации мероприятий, предусмотренных Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О реализации мероприятий по переселению жителей <адрес> и части <адрес>, вынужденно покинувших место постоянного проживания и прибывших в экстренном массовом порядке на иные территории» на основании Государственного жилищного сертификата о предоставлении социальной выплаты на приобретение жилого помещения №, выданного Министерством труда и социальной политики ДД.ММ.ГГГГ, а оставшуюся сумму в размере 373 046 рублей покупатели должны были оплатить за счет собственных средств, путем внесения в кассу продавца, в день подписания договора купли-продажи.

В соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

При этом доводы представителя ответчиков о необходимости оставления данного искового заявления без рассмотрения суд находит несостоятельными.

Судом установлено, что истец обращался к ответчикам с соответствующим требованием (претензией) в досудебном порядке.

Требование (претензию) истца ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении договора купли-продажи недвижимости ответчики добровольно не удовлетворили, оставив без ответа.

Таким образом, оснований для оставления настоящего иска без рассмотрения суд не усматривает.

В соответствии со ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.

Согласно п. 3 ст. 1103 ГК РФ, поскольку иное не установлено ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

В силу п. 4 ст. 453 ГК РФ, стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно ст.1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому, в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст.ст.1102,1104 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца (п.65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

В п. 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № (2017), утв. Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ, указано, что неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи.

При таких обстоятельствах, учитывая, что ответчика существенно нарушены условия заключенного между сторонами договора купли-продажи, суд полагает необходимым удовлетворить исковые требования о расторжении договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, прекращении права собственности ответчиков и признании права собственности истца в отношении квартиры, являвшейся предметом данного договора купли-продажи.

Кроме того, с истца в пользу ответчиков подлежат взысканию денежные средства в размере 373 046 рублей, уплаченные по расторгнутому договору.

В соответствии с ч. 1 ст. 88 ГПК РФ, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В силу ч. 1 ст. 100 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Истцом понесены расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей, расходы на оплату услуг представителя в размере 100 000 рублей. Суд считает указанные расходы обоснованными и разумными, и подлежащими взысканию солидарно с ответчиков ФИО3 и ФИО2 в пользу ФИО1

При этом суд учитывает, что в соответствии с п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов (часть 3 статьи 111 АПК РФ, часть 4 статьи 1 ГПК РФ, часть 4 статьи 2 КАС РФ).

Вместе с тем в целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон (статьи 2, 35 ГПК РФ, статьи 3, 45 КАС РФ, статьи 2, 41 АПК РФ) суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер.

Суд учитывает, что заявленная истцом ко взысканию сумма понесенных судебных издержек явно чрезмерной не является, при этом сторона ответчиков не заявляла о такой чрезмерности и не представила соответствующих доказательств.

Учитывая изложенное, понесенные истцом судебные расходы подлежат взысканию с ответчиков в полном объеме.

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются, поэтому одним из основных последствий расторжения договора купли-продажи является обязанность сторон вернуть друг другу переданные имущественные ценности, т.е. продавец (истец) должен вернуть покупателям полученные денежные средства в размере 373 046 рублей, а покупатели (ответчики) - переданную квартиру одним из способов прекращения обязательств является зачет встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны (ст.410 ГК РФ).

Как следует из разъяснений, содержащихся в пунктах 10 - 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательства» согласно статье 410 Гражданского кодекса Российской Федерации для прекращения обязательств зачетом, по общему правилу, необходимо, чтобы требования сторон были встречными, их предметы были однородными и по требованию лица, которое осуществляет зачет своим односторонним волеизъявлением, наступил срок исполнения. Указанные условия зачета должны существовать на момент совершения стороной заявления о зачете.

Например, встречные требования сторон могут в момент возникновения быть неоднородными (требование о передаче вещи и требование о возврате суммы займа), но к моменту заявления о зачете встречные требования сторон уже будут однородны (требование о возмещении убытков за нарушение обязанности по передаче вещи и требование о возврате суммы займа).

Соблюдение критерия встречности требований для зачета согласно ст.410 ГК РФ предполагает, что кредитор по активному требованию является должником по требованию, против которого зачитывается активное требование. В случаях, предусмотренных законом или договором, зачетом могут быть прекращены требования, не являющиеся встречными, например, согласно положениям п.4 ст.313 ГК РФ.

В целях применения ст.410 ГК РФ, предметы активного и пассивного требований должны быть однородны, то есть стороны после осуществления зачета должны оказаться в том же положении, как если бы оба обязательства были прекращены исполнением. Статья 410 ГК РФ, допускает в том числе зачет активного и пассивного требований, которые возникли из разных оснований. Критерий однородности соблюдается при зачете требования по уплате основного долга (например, покупной цены по договору купли-продажи) на требование об уплате неустойки, процентов или о возмещении убытков.

При указанных обстоятельствах, суд полагает возможным произвести взаимозачет исковых требований о взыскании судебных расходов в размере 100 000 рублей, расходов по уплате государственной пошлины в размере 300 рублей и суммы в размере 373 046 руб. (Триста семьдесят три тысячи сорок шесть рублей 00 копеек), подлежащей возврату покупателям.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО3 и ФИО2 о расторжении договора купли-продажи недвижимости – удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ИП ФИО1 и ФИО3, ФИО2.

Прекратить право собственности ФИО3 и ФИО2 на однокомнатную <адрес>, общей площадью 46,3 кв.м., расположенную на 9 этаже в жилом доме по адресу: <адрес>, пгт. <адрес>, <адрес>, кадастровый №.

Признать право собственности на однокомнатную <адрес>, общей площадью 46,3 кв.м., расположенную на 9 этаже в жилом доме по адресу: <адрес>, пгт. <адрес>, <адрес>, кадастровый № за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ИНН №.

Взыскать солидарно с ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт гражданина Российской Федерации серии 3922 № и ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт гражданина Российской Федерации серии 3922 № в пользу ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ИНН №, судебные расходы по договору оказания юридических услуг в размере 100 000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 рублей.

Произвести зачет взысканных судебных издержек в размере 100 300 рублей из суммы 373 046 рублей подлежащих возврату ответчикам ФИО3 и ФИО2, обязав ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ИНН № вернуть в пользу ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт гражданина Российской Федерации серии 3922 № и ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт гражданина Российской Федерации серии 3922 №, после расторжения договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, 272 746 рублей, обязательство ФИО3 и ФИО2 по возмещению судебных расходов в размере 100 300 рублей считать исполненным.

Решение суда может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Адыгея через Тахтамукайский районный суд Республики Адыгея в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья ФИО9