РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 октября 2022 года г. ФИО4 Тульской области

Ефремовский межрайонный суд Тульской области в составе:

председательствующего Хайировой С.И.,

при секретаре Юровой А.И.,

с участием административного истца ФИО1 и его представителя в порядке ч.5 ст.57 КАС РФ ФИО2, представителя административного ответчика администрации МО г. ФИО4 по доверенности ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № по административному иску ФИО1 к администрации муниципального образования город ФИО4 об оспаривании решения органа местного самоуправления и заключении договора аренды земельного участка,

установил:

административный истец ФИО1 обратился в суд с указанным административным исковым заявлением, в котором просил признать незаконным решение администрации МО г. ФИО4 от 05.08.2022 № об отказе в пролонгации договора аренды от 17.07.2012 № земельного участка с кадастровым номером № и обязать администрацию МО г. ФИО4 заключить с ФИО1 договор аренды земельного участка.

В обоснование административного иска указал, что 15.07.2022 он обратился в администрацию МО г. ФИО4 с заявлением о пролонгации договора аренды от 17.07.2012 № земельного участка с кадастровым номером №, находящегося в муниципальной собственности. 05.08.2022 административным ответчиком принято решение № ОГ-219 об отказе в пролонгации договора аренды по тем основаниям, что договор расторгнут 14.06.2022 в связи с окончанием срока действия. Полагает данный отказ незаконный по тем основаниям, что 17.07.2012 с ним сроком на 10 лет был заключен договор аренды № земельного участка с кадастровым номером № площадью 1500 кв.м, относящийся к землям населенных пунктов, с разрешенным использованием для индивидуального жилищного строительства, расположенного в д. <адрес>. 17.06.2014 им подано заявление в администрацию МО г. ФИО4 об изменении вида разрешённого использования земельного участка на ведение личного подсобного хозяйства. С целью продления срока действия договора аренды земельного участка, путем заключения дополнительного соглашения 15.07.2022 он подал заявление административному ответчику. Ранее подать заявление не имел возможности, поскольку тяжело переболел короновирусной инфекцией. Выражение волеизъявления истца на продолжение отношений по договору аренды земельного участка в письменной форме до окончания срока договора аренды было затруднено обстоятельствами объективного характера, в то время как фактически воли на прекращение отношений по договору аренды по окончании срока договора аренды, у истца не имелось. Он продолжает пользоваться земельным участком по целевому назначению, ежегодно оплачивает арендную плату. На земельном участке до истечения срока действия договора аренды возведен объект незавершенного строительства (гараж), право собственности на который в настоящий момент зарегистрировать не представляется возможным. Из договора аренды (п.2.2 договора) следует, что если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока действия настоящего договора при отсутствии письменных возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Административный ответчик до истечения срока действия договора аренды земельного участка (05 июня 2022г.) каких-либо требований о расторжении, возражений против его возобновления истцу не направлял. Указывает, что договор аренды земельного участка заключен между истцом и ответчиком до вступления в силу норм Земельного кодекса РФ, в частности ст. 39.6 ЗК РФ, регулирующих вопросы заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов. Таким образом договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном ч.2 ст. 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды.

Административный истец ФИО1 и его представитель по доверенности ФИО2 судебном заседании исковые требования поддержали по основаниям изложенным в иске. Дополнительно пояснили, что каких-либо уведомлений от администрации МО г. ФИО4 ФИО1 с мая по август 2022 года не получал. Просили суд административные исковые требования удовлетворить.

Представитель ответчика - администрации муниципального образования город ФИО4 Тульской области по доверенности ФИО3 в судебном заседании исковые требования не признала по тем основаниям, что Земельный кодекс РФ не предусматривает пролонгации договора аренды земельного участка. У административного истца отсутствует преимущественное право на заключение нового договора аренды без проведения торгов. Каких-либо уведомлений арендатору об отказе от договора не направляли. На каком основании изменен вид разрешённого использования земельного участка пояснить не смогла.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу положений статьи 46 Конституции Российской Федерации и статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации граждане и организации вправе обратиться в суд за защитой своих прав и свобод с заявлением об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных или муниципальных служащих, в результате которых, по мнению указанных лиц, были нарушены их права и свободы или созданы препятствия к осуществлению ими прав и свобод либо на них незаконно возложена какая-либо обязанность или они незаконно привлечены к ответственности.

Согласно пункту 1 части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа государственной власти, должностного лица, суд выясняет, нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление.

Таким образом, юридически значимым обстоятельством является не только установление нарушения закона, допущенное государственным органом, но и наличие последствий, которые свидетельствовали бы о нарушении прав административного истца. Требования административного истца могут быть удовлетворены лишь при условии доказанности нарушения оспариваемыми решениями, действиями (бездействием) его прав и законных интересов.

Обязанность доказывания обстоятельств, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, возлагается на лицо, обратившееся в суд, а обстоятельств, указанных в пунктах 3, 4 части 9, 10 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации - на орган, организацию, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемые решения либо совершившие оспариваемые действия (бездействие) (часть 11 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Как установлено судом на основании постановления администрации муниципального образования Ефремовский район (правопреемник администрация МО г. ФИО4) от 05.06.2012 № с ФИО1 17.07.2012 заключен договор № аренды земельного участка из земельных населенных пунктов с кадастровым номером №, площадью 1500 кв.м для индивидуального жилищного строительства, расположенного в д. <адрес>. Срок действия договора до 05 июня 2022 года (л.д. 48-53).

Впоследствии вид разрешенного использования земельного участка изменен для ведения личного подсобного хозяйства (л.д.21-24).

ФИО1 обратился в администрацию МО г. ФИО4 с заявлением о продлении аренды земельного участка с кадастровым номером 71:08:050112:254 на основании того, что на земельном участке ведется строительство гаража и посажен огород.

Решением от 05.08.2022 № ОГ-219 главы администрации МО г. ФИО4 ФИО5 административному истцу отказано в продлении договора аренды земельного участка на новый срок. В обоснование указано, что в соответствии с п. 15 ст.39.8 ЗК РФ договор аренды от 17.07.2012 № 1909 расторгнут 14.06.2022 в связи с окончанием срока его действия. В соответствии с п.5 ст.39.6 ЗК РФ ФИО1 может обратиться с заявлением о предоставлении в аренду указанного земельного участка без проведения торгов, для завершения строительства объекта приложив документы, удостоверяющие права заявителя на объект незавершенного строительства и документы на земельный участок (л.д. 8-9).

Данное решение суд находит не соответствующим закону по следующим основаниям.

Пунктом 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных отношений, предусматривалось, что по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 данного кодекса.

Согласно ст. 621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Пунктом 2.2. договора аренды земельного участка от 17.07.2012 предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В силу п.п.6.4, 6.5, 6.6 договора, если договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределённый срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону за один месяц заказным письмом с уведомлением.

Согласно пункту 23 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22 июля 2020 г., положения пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации о возобновлении договора аренды на неопределенный срок применяются в том числе к договорам аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, для заключения которых до 1 марта 2015 г. не требовалось проведения торгов. Если после 1 марта 2015 г. арендатор продолжил пользование таким земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Как следует из представленных административным истцом чек-ордеров и не оспаривалось в судебном заседании административным ответчиком, задолженности по арендной плате он не имеет, на земельном участке расположен объект незавершенного строительства (гараж) площадью 70,2 кв.м., со степенью готовности 65%, посажен огород (л.д. 26-29, 126-135).

В ходе судебного разбирательства судом установлено, что ФИО1 продолжил использовать земельный участок по целевому назначению-для ведения личного подсобного хозяйства, арендодатель против этого не возражал. Какие-либо уведомления о расторжении, прекращении договора аренды земельного участка в адрес административного истца не направлялись, что административным ответчиком в судебном заседании не оспаривалось.

В силу пунктов 1 и 3 статьи 450 ГК РФ в редакции, действовавшей до 01.06.2015, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором; в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Аналогичное правило закреплено во вступившей в действие с 01.01.2015 статье 450.1 ГК РФ.

Пунктом 2 статьи 621 ГК РФ установлено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

В таком случае согласно пункту 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 4 информационного письма от 01.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», при соблюдении арендодателем требований пункта 2 статьи 610 ГК РФ не имеет правового значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды.

В пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» также разъяснено, что пункт 2 статьи 610 ГК РФ предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.

Таким образом, реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений, а также наличия либо отсутствия на земельном участке, являющемся предметом договора аренды, объекта недвижимого имущества; арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказа от договора и установить бессрочный режим аренды. Такое право подлежит реализации как в отношении незастроенного земельного участка, так и участка, на котором находятся объекты недвижимости или объекты, строительство которых не завершено.

Если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.

Так, согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137-ФЗ) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ.

По смыслу названной нормы правом на получение в аренду для завершения строительства объекта наделено как лицо, право собственности которого на этот объект зарегистрировано до 01.03.2015, так и лицо, которому участок для строительства был предоставлен до 01.03.2015, независимо от регистрации права собственности на объект незавершенного строительства и момента такой регистрации. Кроме того, по правилам названной нормы Закона № 137-ФЗ для завершения строительства указанное лицо может заключить новый договор аренды, обратившись в уполномоченный орган в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ, но только на три года.

На основании изложенного суд приходит к выводу, что поскольку по истечении срока действия договора аренды заключенного до 01.03.2015 ни одна из сторон не заявила о его расторжении и арендатор продолжил использование спорного земельного участка без возражений со стороны арендодателя после 05.06.2022, по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ действие договора аренды земельного участка возобновилось на тех же условиях на неопределенный срок.

В связи с чем арендодатель не лишен возможности в соответствии с действующим законодательством отказаться от договора аренды возобновленного на неопределенный срок в установленном законом и договором, порядке и сроки, а арендатор, получивший спорный участок в аренду до 01.03.2015, в случае прекращения договора аренды в связи с отказом арендодателя, вправе приобрести этот участок в аренду без торгов на три года для завершения строительства.

Поскольку договор аренды земельного участка возобновлен на неопределенный срок, то оснований для заключения с ФИО1 нового договора аренды не имеется.

С учетом установленных по делу обстоятельств, решение администрации МО г. ФИО4 выраженное в письме от 05.08.2022, нарушает право административного истца на использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений, вследствие чего возникают риски нарушения имущественных прав, баланса публичных и частных интересов.

Решения органов местного самоуправления в сфере имущественных отношений должны быть предсказуемыми, обоснованными, исключающими произвольность и возможность злоупотреблений (п. 3.3 постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 30 марта 2012 года № 9-П).

Принимая во внимание, что решение администрации муниципального образования город ФИО4 № от 05 августа 2022 года является незаконным в силу вышеприведенных обстоятельств и не влечет юридических последствий для административного истца, но свидетельствует о нарушении его прав, и вызвано юридической правоопределенностью спорного земельного участка, то необходимости принятия административным ответчиком каких-либо решений, совершения каких-либо действий в целях устранения нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца суд не усматривает.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 175-180, 227 КАС РФ, суд

решил:

административные исковые требования ФИО1 к администрации муниципального образования город ФИО4 об оспаривании решения органа местного самоуправления и заключении договора аренды земельного участка, удовлетворить частично.

Признать незаконным решение администрации муниципального образования город ФИО4 № от 05 августа 2022 года.

В удовлетворении остальных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Тульского областного суда путем подачи апелляционной жалобы в Ефремовский межрайонный суд Тульской области в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 26.10.2022.

Председательствующий подпись