УИД № 59RS0004-01-2022-002350-91

Дело № 2-35/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 января 2023 года город Пермь

Ленинский районный суд г. Перми в составе:

председательствующего судьи Чикулаевой И.Б.,

при ведении протокола помощником судьи Зуевой М.А.,

с участием представителя истца, третьего лица ФИО1, действующего по доверенностям,

представителя ответчика ФИО2, действующего по доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску МАР к ЕНВ о признании права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на нежилое помещение, истребовании имущества из чужого незаконного владения,

установил:

МАР обратилась с иском к ЕНВ с требованиями о признании права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: <Адрес> на нежилое помещение, площадью 28,8 кв.м, кадастровый №; истребовании из чужого незаконного владения ответчика нежилого помещения площадью 28,8 кв.м, по адресу: <Адрес>. В обоснование исковых требований указала, что истец является собственником нежилого помещения с кадастровым номером № по адресу:<Адрес>, общей площадью 49,5 кв.м, этаж 8. Собственниками многоквартирного <Адрес> создано ТСЖ «Дом 25 Октября, 17», которое осуществляет управление данным домом. Согласно выписки из ЕГРН собственником нежилого помещения с кадастровым номером № по адресу: <Адрес>, общей площадью 28,8 кв.м, 1 этаж, является ЕНВ Решением Ленинского районного суда г. Перми от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что нежилое помещение, площадью 28,8 кв.м, 1 этаж на поэтажном плане № принадлежит ЕНВ на основании брачного договора от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно выводам заключения № от ДД.ММ.ГГГГ, нежилое помещение площадью 28,8 кв.м, 1 этаж, номера на поэтажном плане 16, 17, 18, 19, принадлежащее ЕНВ, относится к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома, поскольку помещение на поэтажном плане № – помещение для хранения уборочного инвентаря, помещение на поэтажном плане № – туалет, помещение на поэтажном плане № – умывальник, помещение на поэтажном плане № – техническое помещение для обслуживания противодымной вентиляции подземной автостоянки и нежилых помещений с 1-го по 11-й этаж.

Определением Ленинского районного суда г. Перми от 11.08.2022 в соответствии со ст. 43 ГПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица привлечена АЕГ (том 1 л.д. 117).

Истец в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещалась в порядке, предусмотренном законом.

Представитель истца, третьего лица в судебном заседании исковые требования поддержал, пояснил, что многоквартирный дом введен в эксплуатацию в 2009 году. Спорное помещение состоит из подсобных помещений, предназначено для обслуживания персонала, в котором находится туалет и умывальник, также через него проходит пожарное оборудование, в связи с чем помещение является общедомовым имуществом.Ранее в помещении располагался цветочный магазин, после перепланировки стал салон красоты. ТСЖ имело право сдавать указанные помещения в аренду. Ответчиком не представлены в ТСЖ документы о перепланировке. Считает, что срок исковой давности не пропущен, поскольку о том, что ответчик является собственником нежилого помещения, истцу стало известно ДД.ММ.ГГГГ из письма ТСЖ. Так перед плановой проверкой надзорного органа, по заказу ТСЖспециализированной организацией, на основании представленной документации, было составлено заключение об имеющихся нарушениях противопожарной безопасности. Неустранение нарушений грозило закрытием делового центра. Истец, узнав о нарушениях, с целью предотвращения закрытия делового центра, обратилась в ТСЖ, последним был дан ответ о невозможности устранения нарушения, поскольку имущество находится в собственности ответчика. Полагает, что исчисление срока исковой давности с момента внесения сведений о праве собственности в ЕГРН незаконно и необоснованно. После ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, ТСЖ использовало указанные помещения как общее имущество. О подаче искового заявления ТСЖ к АЕГ истцу известно не было, она как собственник помещения к участию в деле в качестве третьего лица не привлекалась.

Ответчик в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещалась в порядке, предусмотренном законом.

Представитель ответчика в судебном заседании исковые требования не признал, пояснил, что ответчик владеет помещением с 2013 года, которое приобретено по возмездной сделке. За период владения спорным помещением перепланировок не проводила. Оборудование, необходимое для обслуживания многоквартирного дома, в помещении отсутствует. Предыдущий собственник – АЕГ, приобрела жилое помещение у ФИО3, который стал собственником помещения на основании договора участия в долевом строительстве дома в 2009 году. Приобретенное имущество по договору долевого участия в строительстве не может быть общим имуществом. Ответчик перепланировкой помещения не занималась, помещение было приобретено в том виде, в котором находится в настоящее время. Просит в удовлетворении требований отказать и на том основании, что истцом пропущен срок исковой давности, который подлежит исчислению с момента внесения сведений о праве собственности ответчика, поскольку сведения о регистрации права собственности являются общедоступными. Считает, что истцом пропущен трехлетний срок на оспаривание зарегистрированного права ответчика, поскольку на протяжении всего периода пользования спорным помещением ответчик осуществляет в них коммерческую деятельность, доступ третьих лиц к помещению закрыт. Считает доводы истца о том, что о нарушенном праве стало известно в 2022 году, необоснованными, поскольку помещение ранее использовалось под салон красоты. Ранее ТСЖ обращалось с аналогичными исковыми требованиями к прежнему собственнику АЕГ, спор окончен отказом от иска.

Третье лицо АЕГ в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещалась в порядке, предусмотренном законом.

Суд считает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Заслушав стороны, изучив материалы дела, материалы гражданского дела №, суд приходит к следующему.

ТСЖ «Дом 25-Октября, 17» осуществляет управление многоквартирным домом по адресу: <Адрес>.

Из протоколов№ от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ усматривается, что председателем правления ТСЖ «Дом 25-Октября, 17» избран ЗАА (том 1 л.д. 74, том 2 л.д. 52).

МАР на основании договора о долевом участии в строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительных соглашений от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, акта приема-передачи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ является собственником нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 49,5 кв.м, этаж 8, номера на поэтажном плане 1,3,4 по адресу: <Адрес> (том 1 л.д. 10-14).

ЕНВ на основании брачного договора от ДД.ММ.ГГГГ является собственником нежилого помещенияс кадастровым номером №, площадью 28,8 кв.м, этаж 1, номера на поэтажном плане № по адресу: <Адрес>, (том 1 л.д. 88-90).

Согласно сведениям, содержащимся в выписке из ЕГРН, нежилое помещение с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <Адрес> на праве собственности принадлежало в период: с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ЛРИ; с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ АЕГ; с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ ЕВА; с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время на основании брачного договора от ДД.ММ.ГГГГ ЕНВ(том 1, л.д. 88-90).

Согласно копии технического паспорта здания <Адрес>, представленного суду ГБУ «ЦТИ ПК», составленного по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, спорное помещение имело следующую нумерацию по плану№, №, при этом № поименовано как кладовая уборочного площадью 7,6 кв.м, № – туалет площадью 5,9 кв.м, № – умывальник площадью 3,2 кв.м, № – техническое помещение площадью 7,6 кв.м.

Согласно копии технического паспорта, жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой <Адрес> представленного суду ГБУ «ЦТИ ПК», составленного по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, спорное помещение имело следующую нумерацию по плану: №, при этом № поименовано как кладовая уборочного площадью 7,6 кв.м, № – туалет площадью 5,9 кв.м, № – умывальник площадью 3,2 кв.м, № – техническое помещениеплощадью 7,6 кв.м.

Согласно копии технического паспорта жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой <Адрес>, представленного суду ТСЖ «25 октября, 17», спорное помещение имело нумерацию по плану №, при этом назначение и площадь помещений совпадает (№ поименовано как кладовая уборочного площадью 7,6 кв.м, № – туалет площадью 5,9 кв.м, № – умывальник площадью 3,2 кв.м, № – техническое помещениеплощадью 7,6 кв.м.) (том 1 л.д. 92-113).

Согласно копии технического паспорта встроенного нежилого помещения, хранящегося в материалах кадастрового дела, представленный суду Управлением Росреестра по Пермскому краю, составленного по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, после перепланировки офисных помещений в административной части здания, согласно проекту, усматривается, что в административной части здания по адресу: <Адрес> произведена перепланировка офисных помещений, по результатам которой: в помещении № произведен демонтаж части стены, установлена дверь, площадь помещения составила 8,9 кв.м; помещения № и № объединены перегородкой проходящей от угла помещения № до дверного проема помещения №, площадь помещения составила 16,8 кв.м; в помещении № произведен демонтаж, монтаж двух перегородок с изменением места дверного проема, площадь помещения составила 1 кв.м. Общая площадь помещения увеличилась с 24, 3 кв.м до 28,8 кв.м. После перепланировки помещение № имеет площадь 16,8 кв.м, назначение -торговый зал, помещение № - площадь 1 кв.м – сан.узел, помещение № площадь 2,1 кв.м. – коридор, помещение № площадь 8,9 кв.м – торговый зал. Общая площадь помещения составила 28,8 кв.м. (том 1 л.д. 155-158, том 2 л.д. 103-114).

Из ответа администрации Ленинского района г. Перми от ДД.ММ.ГГГГ следует, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ документы на согласование перепланировки и переустройства нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <Адрес> не подавались (том 1 л.д. 129).

ДД.ММ.ГГГГ кадастровым инженером ПТА произведена проверка (осмотр) нежилого помещения, общей площадью 28,8 кв.м, этаж 1, номера на поэтажном плане №, расположенного по адресу: <Адрес>, по результатам которой установлено, что помещение по плану № (1 этаж) используется по назначению. Места общего пользования не затрагивают. Все помещения, принадлежащие ЕНВ на праве собственности, имеют индивидуальный допуск, ключи от помещений имеют ограниченное число лиц - владелец, арендатор (том 2 л.д. 226-248).

Из материалов реестрового дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «ОРГТЕХСТРОЙ» и ЛРИ заключен договор № о долевом участии в строительстве жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой по адресу: <Адрес>, по условиям которого ЛРИ привлечен для долевого участия в инвестировании строительства в равных долях офисного подсобных помещений № на первом этаже жилого <Адрес>г. Перми; по завершению строительства объекта дольщик имеет право потребовать передачи ему в собственность офисных подсобных помещений № общей площадью 24,2 кв.м. ДД.ММ.ГГГГ ОАО «ОРГТЕХСТРОЙ» и ЛРИ составили акт приема-передачи нежилых помещений на первом этаже третьего подъезда общей площадью 24,2 кв.м (том 2 л.д. 74-84).

ДД.ММ.ГГГГ ОАО «ОРГТЕХСТРОЙ» выдало ЛРИ справку о том, что согласно договору долевого участия № от ДД.ММ.ГГГГ, он (дольщик, ЛРИ) выполнил свои финансовые обязательства и иные обязательства в полном объеме (том 2 л.д. 87).

Согласно сведениям кадастрового паспорта помещения по адресу: <Адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, общая площадь спорного помещения составляет 24,3 кв.м (том 2 л.д. 85-86).

ДД.ММ.ГГГГ ЛРИ обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (далее по тесту также - Управление) с заявлением о регистрации права собственности, представил договор о долевом участии в строительству жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ № и акт приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ (том 2 л.д. 72).

ДД.ММ.ГГГГ между ЛРИ и АЕГ заключен договор купли-продажи нежилого помещения, по условиям которого АЕГ приняла и оплатила нежилое помещение, общей площадью 24,3 кв.м, номер на поэтажном плане № на 1 этаже по адресу: <Адрес>. ДД.ММ.ГГГГ ЛРИ и АЕГ составлен акт приема-передачи нежилых помещений общей площадью 24, 3 кв.м (том 2 л.д. 100-102).

ДД.ММ.ГГГГ ЛРИ и АЕГ обратились в Управление с заявлениями о регистрации права собственности, перехода права собственности, представили договор купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ (том 2 л.д. 94-95).

ДД.ММ.ГГГГ АЕГ обратилась в Управление с заявлением о регистрации перехода права собственности, представила дополнительные документы (том 2 л.д. 96).

Из рабочего проекта ООО «СТАРТ» № от 2011 года и технического паспорта встроенного нежилого помещения по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ усматривается, что в административной части здания по адресу: <Адрес> произведена перепланировка офисных помещений, по результатам которой: в помещении № произведен демонтаж части стены, установлена дверь, площадь помещения составила 8,9 кв.м;помещения № и № объединены перегородкой проходящей от угла помещения № до дверного проема помещения №, площадь помещения составила 16,8 кв.м; в помещении № произведен демонтаж, монтаж двух перегородок с изменением места дверного проема, площадь помещения составила 1 кв.м. Общая площадь помещения увеличилась с 24, 3 кв.м до 28,8 кв.м (том 2 л.д. 103-114, 122-128).

ДД.ММ.ГГГГ АЕГ обратилась в Управление с заявлениями о внесении изменений в ЕГРП (изменение общей площади с 24,3 кв.м на 28,8 кв.м), выдаче свидетельства (том 2 л.д. 118, 119).

ДД.ММ.ГГГГ между АЕГ и ЕВА заключен договор купли-продажи нежилого помещения, по условиям которого ЕВА принял и оплатил нежилое помещение, общей площадью 28,8 кв.м, номер на поэтажном плане №. на 1 этаже по адресу: <Адрес> (том 12 л.д. 213-214).

ДД.ММ.ГГГГ ЕВА обратился в Управление с заявлением о регистрации права собственности, представив договор купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ (том 2 л.д. 210-211).

ДД.ММ.ГГГГ между ЕВА и ЕНВ составлен брачный договор, по условиям которого прекращена общая совместная собственность в отношении нежилого помещения, площадью 28,8 кв.м, этаж 1, номера на поэтажном плане №, по адресу: <Адрес>. Указанное имущество признано личной собственностью ЕНВ (том 2 л.д. 219-222).

ДД.ММ.ГГГГ ЕНВ обратилась в Управление с заявлением о регистрации права собственности, представила брачный договор от ДД.ММ.ГГГГ (том 2 л.д. 216-217).

Согласно выводам заключения специалиста ООО «Арбоника» № от ДД.ММ.ГГГГ, представленного суду истцом, помещения №, расположенные на первом этаже, 3-й блок секции, многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой по адресу: <Адрес>, входят в состав общего имущества. Вышеперечисленные помещения не являются частями квартир жилого <Адрес> (в 3-м блок секции дома отсутствуют квартиры, жилые помещения): помещение № предназначено для хранения уборочного инвентаря; помещение №, общей площадью 5,9 кв.м, назначение: туалет и помещение №, общей площадью 3,2 кв.м, назначение: умывальник предназначены для обслуживающего персонала и посетителей помещений №№ расположенный 1-м этаже 3-й блок секций; помещение №, общей площадью 7,6 кв.м, назначение: техническое помещение предназначено для обслуживания противодымной вентиляции подземной автостоянки и нежилых помещений с 1-го по 11-й этаж. Пожарный водопровод с пожарным краном, в случае возникновения пожара, обслуживает помещения №№ расположенным на 1-ом этаже 3-й блок секции. Все указанные помещения предназначены для обслуживания более одного нежилого помещения в этом доме (том 1 л.д. 49-68).

ДД.ММ.ГГГГ начальником 1 ОНД и профилактики работы по г. Перми УНД и профилактической работы ГУ МЧС России по Пермскому краю принято решение о проведении плановой выездной проверки в отношении территории, здания, помещения жилого многоквартирного дома по адресу: <Адрес>. Сроки выездной проверки определены с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ сделана отметка о размещении сведений о выездной проверке в едином реестре контрольных (надзорных) мероприятий.

ДД.ММ.ГГГГ ТСЖ «Дом 25 Октября, 17» направило в адрес МАР письмо, в котором указано, что провести противопожарные мероприятия на первом этаже 3 блок секции в помещении № на поэтажном плане невозможно в связи с тем, что помещения на поэтажном плане № не являются общим имуществом многоквартирного дома, находятся в собственности ЕНВ (том 2 л.д. 251).

Согласно выводам заключения специалиста ООО «Авангард» от ДД.ММ.ГГГГ, представленного суду истцом, установка дополнительной двери в перегородке помещениями № 19 - № ХХ, при ее открывании, перекрывает эвакуационный выход из лестничной клетки и препятствует свободной эвакуации людей с верхних этажей здания по лестнице № ХХIII, что является нарушением требований п. 23 и п. 27 правил противопожарного режима. Проведенное самовольное изменение объемно-планировочных решений, выделение части помещения № ХХII перегородкой с дверью, ограничило доступ к существующему внутреннему пожарному крану, обеспечивающему достижение целей пожаротушения в начальной стадии пожара, что является нарушением требований пп. е) п. 16 правил противопожарного режима. Перегородка, отделяющая часть помещения № ХХII, уменьшает зоны действия пожарных извещателей и оповещателей, что может привести к увеличению времени его неконтролируемое развитие, позднее включение системы оповещения людей о пожаре и началу эвакуации людей в безопасную зону, что является нарушением требований п.п. е) п. 16 правил противопожарного режима (том 2 л.д. 41-51).

Из материалов гражданского дела № следует, что определением Ленинского районного суда г. Перми от ДД.ММ.ГГГГ к производству Ленинского районного суда г. Перми принято исковое заявление ТСЖ «25 Октября, 17» к АЕГ об изъятии из чужого незаконного владения имущества общего пользования, возбуждено гражданское дело. Определением Ленинского районного суда г. Перми от ДД.ММ.ГГГГ в целях обеспечения иска на нежилое помещение, общей площадью 28,8 кв.м, этаж 1, номера на поэтажном плане №, адрес объекта: <Адрес>, принадлежащее АЕГ наложен арест. Определением Ленинского районного суда г. Перми от ДД.ММ.ГГГГ производство по делу по исковому заявлению ТСЖ «25 Октября, 17» к АЕГ об изъятии из чужого незаконного владения имущества общего пользования прекращено в связи с отказом истца от исковых требований. Определением Ленинского районного суда г. Перми от ДД.ММ.ГГГГ, с учетом определения от ДД.ММ.ГГГГ, меры по обеспечению иска, наложенные определением Ленинского суда г. Перми от ДД.ММ.ГГГГ – отменены (том 2 л.д. 7-12).

Таким образом судом установлено, что спорное помещение расположено в многоквартирном доме по адресу: <Адрес>. ЛРИ приобрел право собственности на спорное помещение на основании договора о долевом участии в строительстве жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой. ДД.ММ.ГГГГ ЛРИ продал спорные помещения АЕГ, которая произвела перепланировку спорного помещения, право собственности на измененное нежилое помещение зарегистрировано в установленном законом порядке. ДД.ММ.ГГГГ АЕГ продала нежилое помещение ЕВА На основании брачного договора от ДД.ММ.ГГГГ спорное помещение перешло в собственность ЕНВ

В силу пункта 1 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

На основании приведенных норм собственникам здания во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. При этом право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В свою очередь, общее имущество здания не может являться предметом отдельных сделок и следует судьбе помещений (долей) основного использования, а доля в общем имуществе собственника определяется пропорционально доле в помещениях основного использования.

Определение нежилого помещения законодатель включил в Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, утв. Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 (далее - Постановление и Правила), согласно которым нежилым помещением в многоквартирном доме (далее - МКД) является помещение в МКД, указанное в проектной или технической документации на МКД либо в электронном паспорте многоквартирного дома, которое не является жилым помещением и не включено в состав общего имущества собственников помещений в МКД независимо от наличия отдельного входа или подключения (технологического присоединения) к внешним сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе встроенные и пристроенные помещения.

При этом следует иметь в виду, что согласно ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ к общему имуществу многоквартирного дома относятся общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры и принадлежащее собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности. При этом к общему имуществу многоквартирного дома относятся в том числе помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий (ст. 36 ЖК РФ).

Таким образом, основным отличием нежилых помещений, расположенных в МКД, является то, что они изначально (согласно проектной документации) являлись таковыми, не предусмотрены для обслуживания жилых помещений в соответствующем доме и, соответственно, не относятся к общему имуществу собственников помещений МКД.

Собственником нежилого помещения в МКД может быть как физическое лицо, в том числе и собственник жилого помещения (квартиры), расположенного в соответствующем МКД, так и юридическое лицо, которое на основании договора приобрело нежилое помещение.

В соответствии с подпунктом «а» пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491), в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые ииные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

В силу п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии с п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

На основании п. 2 ст. 209 Гражданского кодекса РФ, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Следовательно, исходя из данной нормы закона, имущество, которое может быть включено в состав общего имущества домовладельцев, должно обладать двумя обязательными признаками:оно должно иметь вспомогательное назначение, обслуживать более одного помещения (квартиры).

Соответственно отнесения какого-либо помещения к помещению, принадлежащему собственникам помещений в многоквартирном доме в составе общей долевой собственности, необходимо установить его целевое назначение и функциональную принадлежность. При этом назначение помещения должно определяться на основании проектных и иных документов.

Право собственности на спорное нежилое помещениеЕНВ зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждено представленными в суд материалами дела.

Из материалов реестрового дела следует, что на основании договора о долевом участии в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, ЛРИ привлечен для долевого участия в инвестировании строительства в равных долях офисных подсобных помещений № на первом этаже жилого <Адрес>. ДД.ММ.ГГГГ ОАО «ОРГТЕХСТРОЙ» и ЛРИ составили акт приема-передачи нежилых помещений на первом этаже третьего подъезда общей площадью 24.2 кв.м. Договор зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ (том 2 л.д. 74-87).

Таким образом, материалами дела установлено, что спорные нежилые помещения являются частью МКД и имеют с ним общие конструктивные элементы, были согласно проектной документации спроектированы в качестве имеющих самостоятельное значение и предназначены для самостоятельного использования.

Таким образом, исходя из анализа приведенных выше норм, нежилые помещения в рассматриваемой ситуации нельзя отнести к общедолевой собственности, так как они имеют иное предназначение - для передачи в собственность третьим лицам, что не связано с обслуживанием жилого дома.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, и являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 ЖК РФ.

Следовательно, возможность отнесения помещений к общему имуществу многоквартирного дома или их признания самостоятельными объектами недвижимости должна связываться с назначением помещений - предназначены ли помещения для обслуживания, использования и доступа жилого более одного и нежилого помещения в данном доме, связаны ли с последним назначением и следуют ли их судьбе. Разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от определения назначения данного помещения - возможности использования его в самостоятельных целях или только по вспомогательному назначению.

В соответствии с частью 6 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации лицо, осуществляющее строительство, обязано осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства в соответствии с проектной документацией, требованиями градостроительного плана земельного участка, требованиями технических регламентов.

Частью 7 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что отклонение параметров объекта капитального строительства от проектной документации, необходимость которого выявилась в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта такого объекта, допускается только на основании вновь утвержденной застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, или региональным оператором проектной документации после внесения в нее соответствующих изменений в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Согласно части 15 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации проектная документация утверждается застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, или региональным оператором.

В случаях, предусмотренных статьей 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации, застройщик или технический заказчик до утверждения проектной документации направляет ее на экспертизу. При этом проектная документация утверждается застройщиком или техническим заказчиком при наличии положительного заключения экспертизы проектной документации.

В основе предусмотренного действующим законодательством для комплекса общего имущества в многоквартирном доме особого правового режима лежат объективные предпосылки в виде технических и экономических характеристик, предопределяющих ограничение оборотоспособности этого имущества, невозможность его отчуждения в целом третьим лицам, и обусловленные непосредственно свойствами самого многоквартирного дома как объемной строительной системы.

Изначально застройщиком спорные нежилые помещения для обслуживания помещений в многоквартирном доме не предназначались, поскольку, как следует из договора долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ, технических паспортов, указанные помещения имели назначения офисные подсобные помещения, то есть предназначались для передачи третьим лицам. Доказательств относительно того, что помещения являются техническими (вспомогательными) и функционально предназначенные исключительно для обслуживания общего имущества жилого дома не представлено.

На основании изложенного суд приходит к выводу, что изначально спорное нежилое помещение предназначалось для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, фактически в качестве общего имущества домовладельцами никогда не использовалось, наличие в спорных нежилых помещениях инженерных коммуникаций не установлено, возможность использования данных помещений для иных целей, связанных с вспомогательным назначением и обслуживанием многоквартирного дома, то есть исключительность использования спорных помещений только в качестве общего имущества собственников многоквартирного дома, не установлена.

Также суд принимает во внимание и то обстоятельство, что спорное нежилое помещение изначально сформировано как самостоятельный объект недвижимости,не относящийся к обслуживанию других помещений, для единоличного собственника. Так спорные нежилые помещения находятся на первом этаже 3 блок секции, в которой проектной документацией застройщика предусмотрены помещения общественного назначения, к которым относятся помещения, предназначенные для осуществления в них деятельности, по обслуживанию жильцов дома, жителей прилегающего района и др.

Таким образом, спорные помещения не могут быть признаны общей долевой собственностью, поскольку не обладают признаками, установленными ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, имеют самостоятельное функциональное назначение и не предназначены для обслуживания и эксплуатации всего жилого дома.

На основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ указанные нежилые помещения общей площадью 24.3 кв.м. ЛРИ продал АЕГ Договор зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ, на основании проекта ООО «СТАРТ» № от 2011 года и технического паспорта встроенного нежилого помещения по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ усматривается, что в административной части здания по адресу: <Адрес> произведена перепланировка офисных помещений. Общая площадь помещения увеличилась с 24,3 кв.м до 28,8 кв.м (том 2 л.д. 100-128). ДД.ММ.ГГГГ АЕГ обратилась в Управление с заявлениями о внесении изменений в ЕГРП (изменение общей площади с 24,3 кв.м на 28,8 кв.м), выдаче свидетельства (том 2 л.д. 118, 119). Право собственности на измененное нежилое помещение зарегистрировано в установленном законом порядке.

Согласно пункту 1.3 постановления администрации г. Перми от 07.07.2008 № 630 «Об утверждении регламента взаимодействия подразделений территориальных органов администрации города Перми по согласованию проведения переустройства и(или) перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах в городе Перми» переустройство и(или) перепланировка помещения должны проводиться в строгом соответствии с проектом, подготовленным и оформленным в соответствии с требованиями Постановления Правительства Российской Федерации от 16.02.2008 № 87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию» и других действующих строительных и иных норм и правил.

Подготовка проекта осуществляется индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, являющимися членами саморегулируемой организации в области архитектурно-строительного проектирования и имеющими свидетельство о допуске к данному виду работ, выданное саморегулируемой организацией.

Проект представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме (пояснительная записка) и в виде карт (схем), по соответствующим разделам технического регламента, определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения выполнения строительных и монтажных работ по переустройству и(или) перепланировке помещения с учетом действующих правил и норм эксплуатации жилищного фонда. Приложением к проекту являются заверенные копии документов, подтверждающих квалификацию лица, осуществившего проектирование, и его права на осуществление соответствующей деятельности.

Проект подлежит согласованию в установленном порядке с государственными надзорными органами. Конкретный перечень согласований проекта определяет лицо, осуществляющее проектирование, с соответствующим обоснованием и ссылкой на действующие нормы.

Не допускается разработка проектов, нарушающих требования строительных, санитарно-гигиенических и эксплуатационно-технических нормативных документов, действующих для жилых зданий.

В связи с установленными судом обстоятельствами, исходя из того, что сведения о перепланировке внесены в кадастровый/технический паспорт, в ЕГРП, следовательно, проект перепланировки прошел необходимые проверки и исследования, получил одобрение и согласование, был реализован, результаты произведенных работ оценены компетентными специалистами и приняты в установленном порядке уполномоченными государственными органами с составлением необходимых документов, соответствующих техническим и административным регламентам, суд приходит к выводу, что перепланировка спорного помещения проведена в соответствии с действующим законодательством.

Согласно положениям ст. 6 Федерального закона от 21.12.1994 № 69-ФЗ «О пожарной безопасности» федеральный государственный пожарный надзор осуществляется: органами государственного пожарного надзора, находящимися в ведении федерального органа исполнительной власти, уполномоченного на решение задач в области пожарной безопасности, в том числе государственными учреждениями указанного федерального органа исполнительной власти; на объектах федеральных органов исполнительной власти в сфере обороны, обеспечения безопасности, деятельности войск национальной гвардии Российской Федерации, внутренних дел, государственной охраны, внешней разведки, мобилизационной подготовки и мобилизации, на объектах, занимаемых войсками национальной гвардии Российской Федерации, - подразделениями указанных федеральных органов исполнительной власти, их территориальных органов и соответствующих органов управления, а также их государственными учреждениями.

Должностные лица органов пожарного надзора при осуществлении надзорной деятельности имеют право выдавать организациям и гражданам предписания об устранении выявленных нарушений требований пожарной безопасности.

Предписание об устранении нарушений обязательно для исполнения всеми должностными лицами, гражданами, юридическими лицами независимо от их организационно-правовой формы. Невыполнение в установленный срок законного предписания органа, осуществляющего государственный пожарный надзор, влечет административную ответственность.

Доводы представителя истца о том, что появившаяся в ходе перепланировки дверь установлена с нарушением правил пожарной безопасности, во внимание не принимаются, поскольку проверка надзорными органами, на которые в силу закона возложена обязанность по проверке соблюдения требований пожарной безопасности, не проводилась, правильность/неправильность установки двери, с точки зрения пожарной безопасности, не проверялась, предписание об устранении нарушения не выносилось.

Самовольное изменение объемно-планировочных решений не установлено, доказательств обратному не представлено.

Ответчиком заявлено о применении срока исковой давности по заявленным требованиям.

Как разъяснено в п. 42 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» на требование о восстановлении права на долю в общей долевой собственности распространяется общий срок исковой давности, предусмотренный ст. 196 ГК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 данного кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» разъяснено, что, если иное не установлено законом, течение срока исковой давности начинается, когда лицо, право которого нарушено, узнало или должно было узнать о совокупности следующих обстоятельств: о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

О выбытии спорного помещения из владения собственников помещений в многоквартирном доме истец могла узнать не позднее 2014 года, то есть с того момента когда в помещении находился цветочный магазин, а затем салон красоты. Представитель истца в судебном заседании подтвердил, что ранее в спорном помещении действительно находился салон красоты, допуск в него ограничен, установлена дверь, которая запирается на ключ. Об использовании спорного нежилого помещения в качестве салона красоты не знать было невозможно, поскольку имелась соответствующая вывеска, данное помещение фактически использовалось для предоставления косметических услуг.

Данные обстоятельства в судебном заседании не оспаривались. Относимыми и допустимыми доказательствами не опровергнуты.

Таким образом, истец, являясь собственником нежилого помещения с 2009 года, не могла не знать о том, что спорное помещение используется не в качестве общего имущества не позднее 2014 года.

Кроме того, право собственности ответчика в установленном порядке зарегистрировано в ЕГРП в ноябре 2017 года. Данная информация является общедоступной.

Доказательств невозможности своевременного предъявления иска не представлено.

При наличии указанных обстоятельств, суд приходит к выводу и о пропуске истцом срока исковой давности по заявленным требованиям.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования МАР к ЕНВ о признании права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме по адресу<Адрес> на нежилое помещение площадью 28,8 кв.м, на 1 этаже, адрес объекта: <Адрес>, кадастровый №, истребовании указанного имущества из незаконного владения ЕНВ, оставить без удовлетворения.

Решение суда может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Ленинский районный суд г. Перми в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме.

Председательствующий - подпись -И.Б. Чикулаева

Копия верна

Судья И.Б. Чикулаева

Мотивированное решение изготовлено 20.01.2023

Подлинное решение вшито в материалы гражданского дела № 2-35/2023

Ленинского районного суда г. Перми