Дело №...
УИД 54RS0№...-20
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
17 января 2023 года город Новосибирск
Новосибирский районный суд Новосибирской области в составе:
председательствующего судьи Лисиной Е.В.,
при секретаре Чебаковой И.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО к ФИО8 о возложении обязанности исполнить обязательство в натуре,
УСТАНОВИЛ:
Истец обратился в суд с указанным иском, в обоснование которого указал следующее.
Между истцом и ответчиком был заключен договор №... аренды недвижимого имущества с правом выкупа от ДД.ММ.ГГГГ, по которому ответчик обязался передать истцу в собственность недвижимое имущество – жилой дом, общей площадью 165 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером 54:19:010901:683 по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, Кудряшовский сельсовет, СНТ «Семицвет», <адрес> участок №....
Согласно условиям договора арендатор вправе выкупить имущество после полного погашения задолженности арендодателя по договору целевого займа от ДД.ММ.ГГГГ, а выкупная стоимость имущества, определенная договором составляет 3000000 руб. Кроме того, сторонами определено, что выкупная стоимость может быть внесена арендатором в виде передачи жилого недвижимого имущества и/или прав на незавершенное строительством жилое недвижимое имущество.
С момента заключения данного договора ответчик получает денежные средства, предусмотренные договором аренды в качестве платежей путем перевода на банковскую карту ответчика, а также банковские карты ФИО3 (сына ответчика), ФИО9 (супруги ответчика). Переводы на указанных лиц производились по просьбе ответчика, в связи с наличием арестов /запретов на счетах ответчика, что также подтверждается заявлением ФИО8 о перечислении заработной платы на карту его супруги ФИО9 Также ответчик получает денежные средства от истца наличными в офисах ООО СК «БДТ», сотрудником которого он является.
ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком была достигнута договоренность, что в счет оплаты выкупной стоимости имущества по договору аренды, ответчик принимает двухкомнатную <адрес> строящемся доме по <адрес> г. Новосибирска.
Однако, несмотря на наличие такой договоренности, ответчик отказался от оформления данной сделки.
ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком достигнута договоренность, что в счет оплаты выкупной стоимости имущества, ответчик принимает трехкомнатную <адрес> в г.Новосибирске.
Однако, несмотря на все достигнутые договоренности, ответчиком проданы жилой дом и земельный участок, являющиеся предметом договора аренды с правом выкупа иному лицу.
Никаких действий, направленных на исполнение ответчиком своих обязательств по договору, от него не последовало.
Истец не имеет возможности выполнить встречное обязательство при тех обстоятельствах, что ответчик уклоняется от принятия встречных обязательств по договору и соответственно, от исполнения принятых на себя обязательств.
Ссылаясь на указанные обстоятельства, просил обязать ФИО8 исполнить свои обязательства, а именно, принять встречное исполнение по договору №... аренды имущества с правом выкупа от ДД.ММ.ГГГГ путем принятия (подписания соответствующих документов, необходимых для регистрации перехода права собственности и (или) права на незавершённое строительством жилое недвижимое имущество, стоимость которого не менее 3000000 руб., обязать ФИО8 осуществить передачу недвижимого имущества путем подписания необходимых документов для регистрации перехода права собственности на жилой дом, общей площадью 165 кв.м., расположенный по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, Кудряшовский сельсовет, СНТ «Семицвет», <адрес> участок №..., указать, что решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений в ЕГРН.
В судебное заседание истец ФИО не явился, извещен надлежащим образом, направил своего представителя ФИО1, которая исковые требования поддержала. Пояснила, что истец исполнял свои обязательства по договору, перечислял платежи по договору аренды в пользу ответчика со своего счета и счета своей жены. Оплата им в полном объеме не произведена, однако, срок действия договора аренды был продлен по умолчанию. Жилым помещением, предусмотренным договором аренды, фактически владел и пользовался истец. В материалах дела имеется соглашение о передаче ответчику квартиры на <адрес>, поэтому полагает, что встречное предоставление имеется.
Ответчик ФИО8 и его представитель ФИО2 в судебном заседании возражали против удовлетворения исковых требований. Пояснили, что истцом обязательства по договору не были выполнены в полном объеме, срок действия договора истек в 2020 году. Истец не производил платежи по договору аренды, а также не предоставил ему какое-либо встречное исполнение. Квартира на <адрес> оформлена на другое лицо и не могла быть ему передана. Заявил о пропуске истцом срока исковой давности.
Третьи лица ФИО9 и ФИО3 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.
Суд, выслушав участников процесса, изучив письменные материалы дела, приходит к следующему.
В силу статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Судом установлено, что между ФИО8 (арендодатель) и ФИО (арендатор) заключен договор №... аренды недвижимого имущества с правом выкупа, по условиям которого арендодатель обязуется на срок с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ предоставить арендатору за плату во временное пользование недвижимое имущество вместе со всеми его принадлежностями, в состав которого входит: земельный участок, расположенный по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, Кудряшовский сельсовет, СНТ «Семицвет» <адрес> участок №... с кадастровым номером 54:19:010901:479, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование – для садоводства; здание – жилой дом, общей площадью 165 кв.м., расположенное на этом земельном участке с кадастровым номером 54:19:010901:683 (п. 1.1 договора) (т. 1 л.д. 9-10).
Согласно п. 4.1 договора арендная плата за все передаваемое имущество устанавливается в размере 45 000 руб. в месяц и складывается из платы за аренду имущества и платы за обслуживание займа, полученного для приобретения указанного в п. 1.1 настоящего договора имущества. Плата по договору аренды составляет 15000 руб. за каждый календарный месяц (с 25 числа текущего месяца по 24 число следующего месяца) и уплачивается авансом не позднее 25 числа каждого месяца. Плата за обслуживание займа, полученного для приобретения арендуемого имущества, уплачивается арендатором в соответствии с договором целевого займа от ДД.ММ.ГГГГ и графиком платежей по указанному договору. Договор целевого займа от ДД.ММ.ГГГГ и график платежей к указанному договору являются неотъемлемой частью настоящего договора. В случае досрочного погашения арендатором обязательств арендодателя по договору целевого займа, размер арендной платы уменьшается соразмерно уменьшению стоимости обслуживания указанного займа.
По условиям договора арендатор вправе выкупить имущество в любой момент до окончания срока действия настоящего договора (п. 5.1 договора).
Стоимость выкупаемого имущества (выкупная цена) составляет сумму стоимости имущества и стоимости погашения задолженности арендодателя по договору целевого займа от ДД.ММ.ГГГГ. Стоимость имущества – 3000000 руб. Арендатор вправе выкупить имущество только после полного погашения арендатором задолженности арендодателя по договору целевого займа от ДД.ММ.ГГГГ (п.п. 5.2.1, 5.3 договора).
Стороны пришли к соглашению, что выкупная стоимость имущества, указанная в п. 5.2.1 может быть внесена арендатором в виде передачи жилого недвижимого имущества и (или) прав на незавершенное строительством жилое недвижимое имущество. Арендодатель не вправе отказаться от оплаты выкупной стоимости указанным в настоящем пункте способом, при условии, что рыночная стоимость передаваемого арендодателю имущества составляет не менее суммы, указанной в п. 5.2.1 настоящего договора (п. 5.4 договора).
Согласно п. 5.5 после внесения выкупной цены в соответствии с п. 5.1, 5.2, 5.3 настоящего договора, а также при условии уплаты арендной платы за фактический период пользования, имущество переходит в собственность арендатора.
Также судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Партнер Инвест» и ФИО8 заключен договор займа, по условиям которого ООО «Партнер Инвест» предоставило займ в размере 600000 руб., а заемщик обязался возвратить займ и уплатить проценты в сроки, предусмотренные договором. В силу п. 1.2 сумма займа предоставлена для оплаты по договору купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, Кудряшовский сельсовет, СНТ «Семицвет» <адрес> участок №..., от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между заемщиком и ФИО4 (л.д. 110-114).
По условиям договора займа, он подлежал возврату – до ДД.ММ.ГГГГ (п.п. 1.8 договора), ежемесячно подлежат выплате проценты за пользование займом в размере 60% в год (п. 3.1 договора), что составляет 30000 руб. и подтверждается графиком платежей.
Обращаясь в суд с настоящим иском, истец ссылается на то, что ответчик не исполняет свои обязательства по договору аренды в правом выкупа, не передает в его собственность недвижимое имущество – жилой дом и земельный участок, являющиеся предметом договора аренды.
Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
На основании статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.
Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
В соответствии со статьей 624 Гражданского кодекса Российской Федерации, в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.
В соответствии с пунктом 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
Согласно статье 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.
Правилами статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.
Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
В силу ч. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Как установлено судом, между сторонами заключен договор аренды недвижимого имущества – жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, Кудряшовский сельсовет, СНТ «Семицвет» <адрес> участок №... с правом последующего выкупа, срок действия договора с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.
Указанным договором предусмотрена обязанность арендатора по внесению арендных платежей в сумме 45000 руб., которая складывается из платы за аренду в размере 15000 руб. и платы за обслуживание займа, полученного для приобретения арендованного имущества на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ, согласно графику платежей в размере 30000 руб. ежемесячно.
Условиями договора предусмотрено право арендатора на выкуп арендованного имущества в любой момент до окончания срока действия договора.
Сторонами определена выкупная цена недвижимого имущества, которая складывается из стоимости имущества в размере 3000000 руб. и стоимости погашения задолженности арендодателя по договору целевого займа от ДД.ММ.ГГГГ.
Таким образом, выкуп арендованного имущества возможен только в случае уплаты выкупной цены этого имущества, согласованной договором и при условии уплаты арендной платы за фактический период пользования (п. 5.5 договора).
Вместе с тем, истцом в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представлены допустимые и достоверные доказательства, подтверждающие то обстоятельство, что в период действия договора аренды им были выполнены принятые на себя обязательства по уплате ответчику выкупной цены арендованного имущества и уплате арендных платежей.
Так, в период действия договора аренды истцом было внесено всего три платежа – в размере 15000 руб., 15000 руб. и 14500 руб. Доказательств, подтверждающих внесение арендной платы в большем размере истцом в нарушение ст. 56 ГПК РФ суду представлено не было.
Ссылки стороны истца на то, что уплата арендной платы производилась по поручению истца иными лицами – ФИО5, ФИО6, а также на карты супруги ответчика ФИО9 и его сына ФИО3 не подтверждены какими-либо доказательствами, подтверждающими надлежащее исполнение истцом своих обязательств по уплате арендной платы ежемесячно в полном размере в сумме 15000 руб. Кроме того, суду не представлены доказательства, подтверждающие достижение между истцом и ответчиком соглашения о возможности перечисления арендной платы не только на счет самого ответчика, но и на счета его супруги и сына.
В судебном заседании представитель истца не оспаривал тот факт, что арендная плата не уплачивалась в полном объеме, а также то, что согласованная в договоре стоимость выкупного имущества в размере 3000000 руб. не была передана ответчику до настоящего времени.
Доводы истца о том, что в счет исполнения своей обязанности по уплате выкупной цены он предлагал ответчику передать в его собственность объект недвижимости – <адрес> в г.Новосибирске, о чем было заключено соответствующее соглашение (л.д. 16 т. 1), однако, ответчик отказался, суд находит несостоятельными, поскольку истцом хотя и представлено письменное соглашение о «переоформлении» указанного объекта недвижимости на имя ФИО8, однако, доказательств, подтверждающих переход права собственности на <адрес> в г. Новосибирске к ФИО8 не представлено. По сведениям Управления Росреестра по Новосибирской области, в ЕГРН отсутствуют сведения о правах на данный объект недвижимости, что сторонами не оспаривалось.
Кроме того, истцом также не представлены доказательства, подтверждающие совершение им каких-либо реальных действий для перехода права собственности на указанный объект или права требования передачи данного объекта (в случае если его строительство не завершено) в собственность ФИО8, в том числе, совершение действий направленных на заключение какой-либо сделки (договор купли-продажи дарения, уступки прав и иное), направление в адрес ФИО7 письменного предложения о заключении сделки, уклонения ФИО8 от заключения такой сделки.
Таким образом, судом установлено, что в установленный договором срок – в течение срока действия договора аренды с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ истцом не были исполнены надлежащим образом его обязанности по уплате арендной платы как в сумме 15000 руб. ежемесячно в пользу ответчика, так и по ежемесячному внесению платы за обслуживание займа по договору от ДД.ММ.ГГГГ, а также истцом не была выплачена ответчику выкупная цена арендованного имущества, ни в денежной форме, ни путем передачи какого-либо иного имущества соответствующей стоимости.
Ссылки истца на пролонгацию договора аренды в силу ст. 621 ГК РФ поскольку по окончании срока действия договора аренды арендованное имущество продолжало находиться в его пользовании, судом отклоняются, так как вышеуказанные обязанности не исполнены истцом до настоящего времени, а ДД.ММ.ГГГГ ответчиком ФИО8 в адрес истца направлено требование о расторжении договора аренды и освобождении жилого дома и земельного участка до ДД.ММ.ГГГГ.
Доводы ответчика о том, что имущество ему было передано и находилось в его фактическом владении судом отклоняются как несостоятельные, поскольку истцом не исполнены обязательства по договору аренды, в связи с чем, арендодатель вправе требовать возврата арендованного имущества.
Согласно ст. 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств. В случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению. Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне.
Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Поскольку судом установлено, что истцом не исполнены возложенные на него договором аренды с правом выкупа обязательства по внесению ежемесячно арендной платы и уплате выкупной стоимости арендованного имущества в установленном порядке и в установленный срок, он не вправе требовать от ответчика встречного предоставления, а именно передачи ему в собственность арендованного имущества в виде жилого дома и земельного участка.
Заявленные исковые требования о возложении на ФИО8 обязанности в настоящее время принять встречное исполнение по договору также не могут быть удовлетворены судом, поскольку истцом не представлены доказательства, подтверждающие наличие у него достаточной суммы денежных средств или иного имущества, стоимостью достаточной для оплаты выкупной цены, погашения задолженности по арендным платежам, кроме того, данное требование заявлено после истечения срока действия договора аренды и предъявления ответчиком требования о расторжении договора аренды.
Ссылки истца на то, что им были понесены расходы на содержание, обслуживание арендованного имущества не опровергают приведенные выводы суда, поскольку при наличии оснований полагать свои права нарушенными, истец не лишен возможности восстановить их в ином предусмотренном законом порядке.
При этом, с доводами ответчика о пропуске истцом срока исковой давности суд не может согласиться, так как вопреки доводам ответчика, сторонами не заключался предварительный договор, а был заключен договор аренды с правом выкупа, в связи с чем, предусмотренный ст. 196 ГПК РФ срок исковой давности не является пропущенным.
Остальные доводы, приведенные сторонами, не имеют правового значения для дела, а потому отклоняются судом.
С учетом изложенного, суд отказывает в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований отказать.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Новосибирский областной суд через Новосибирский районный суд Новосибирской области в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 20 января 2023 года.
Судья (подпись) Е.В. Лисина