УИД 39RS0016-01-2023-000708-47
Дело № 2-7/2025 (2-30/2024; 2-581/2023)
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
13 мая 2025 года г. Неман
Неманский городской суд Калининградской области в составе председательствующего судьи Сурниной А.С.
при секретаре Поздеевой А.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 ФИО1 к администрации МО «ФИО12», ФИО14 <адрес>, третьи лица: ФИО2, ФИО15 <адрес>, о признании права собственности на самовольную постройку,
УСТАНОВИЛ:
ФИО3 ФИО22. обратился в суд с исковым заявлением к администрации Неманского муниципального округа <адрес>, в котором просит признать за ним право собственности на нежилое здание с кадастровым номером №, общей площадью 36,3 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>. Мотивирует заявленные требования тем, согласно разрешению на строительство №-RU№ от ДД.ММ.ГГГГ администрация Неманского муниципального района разрешила ему строительство магазина по адресу: Неманский муниципальный район, Неманское городское поселение, <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 256 кв. м. ДД.ММ.ГГГГ он зарегистрировал право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, готовностью 85%. ДД.ММ.ГГГГ между ним и администрацией Неманского городского округа был заключен договор аренды земельного участка №№, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор, как собственник объекта незавершенного строительства принимает в аренду однократно для завершения строительства сроком на три года земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, площадью 256 кв.м., с разрешенным использованием: магазины (объекты рассчитанные на малый поток посетителей), адрес: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, Неманский муниципальный район, Неманское городское поселение, <адрес>, 11а. В п.1.2 договора аренды указано, что на земельном участке расположен нежилой объект незавершенного строительства с кадастровым номером №. Срок аренды участка устанавливается с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Указанный магазин был полностью достроен в декабре 2022 года, что подтверждается техническим планом здания, подготовленным кадастровым инженером ФИО5 До настоящего времени он не может ввести данный объект в эксплуатацию и зарегистрировать на него право собственности, поскольку при строительстве магазина были допущены отклонения от предельных параметров предполагаемого строительства. По вопросу предоставления разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства он неоднократно обращался в Министерство градостроительной политики <адрес>, но в приеме документов и предоставлении государственной услуги ему отказывали. При этом в своем последнем письме от ДД.ММ.ГГГГ №-МГП Министерством указано, что неблагоприятные условия, указанные в заявлении и в обосновании, не соответствуют части I статьи 40 Градостроительного кодекса РФ, согласно которой за разрешением на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства вправе обратиться правообладатели земельных участков, размеры которых меньше установленных градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков либо конфигурация, инженерно-геологические или иные характеристики которых неблагоприятны для застройки. Вместе с тем, согласно техническому заключению по результатам обследования объекта незавершенного строительства, магазина, расположенного по адресу: <адрес>, Неманский городской округ, <адрес>, ПА, шифр: №, подготовленного <данные изъяты>», обследуемый объект является объектом незавершенного строительства и представляет собой торговое предприятие павильонного типа, магазин, которое расположено в поселке <адрес>. При осуществлении строительства были допущены отклонения от предельных параметров предполагаемого строительства, а именно, изменены параметры расположения объекта в части минимальных отступов от границ земельного участка, указанных в Градостроительном плане земельного участка № № от ДД.ММ.ГГГГ, включая изменение местоположения проектируемого строения. При этом, минимальное расстояние от границ существующего строения № до границ строящегося объекта составит 3,71 м. Принятые решения при осуществлении строительства объекта позволили разместить проектируемый объект с учетом необходимой для градостроительной и функционально-планировочной структуры конфигурацией исходя из экономической целесообразности строительства, с учетом уменьшения предельно допустимого отступа от границ земельного участка, наличия существующих инженерных сетей и коммуникаций в пределах отведенного земельного участка, а также с учетом требований СП4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным решениям».
Фактическое расположение объекта незавершенного строительства не создает препятствий при обслуживании существующих строений, наружных инженерных сетей и коммуникаций, а также в случаях чрезвычайных ситуаций, в частности, возникновения очагов пожара».
По результатам проведенного обследования <данные изъяты>» пришло к выводам, что фактическое месторасположение объекта незавершенного строительства, магазина, не соответствует отведенным месторасположениям, установленным Градостроительным планом земельного участка № № от ДД.ММ.ГГГГ и Градостроительным планом земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ Тем не менее, фактическое расположение строения находится в пределах границ отведенного земельного участка № отнесенного первоначально к территориальной зоне «<адрес>», а впоследствии к зоне «О1», и не нарушает права собственников и пользователей строений, которые находятся на смежных земельных участках. Кроме того, расположение строения не создает препятствий при обслуживании существующих строений и наружных инженерных сетей и коммуникаций, а также в случаях чрезвычайных ситуаций, в частности, возникновения очагов пожара. По результатам проведенного обследования объекта незавершенного строительства, а именно магазина павильонного типа, и учитывая фактические объемно-планировочные, конструктивные решения и состояние инженерных сетей и коммуникаций, а также его месторасположение установлено, что выполненные работы по строительству данного объекта не нарушили права и законные интересы собственников иных объектов расположенных в непосредственной близости и не создали опасности возникновения чрезвычайных ситуаций, в связи с чем, рекомендуется принять в эксплуатацию данный объект в качестве магазина павильонного типа, предназначенного для розничной реализации продуктов питания и сопутствующих товаров, со следующими технико-экономическими показателями: уровень ответственности, не ниже III-го; степень огнестойкости, не ниже III-й; класс конструктивной пожарной опасности здания - С0; функциональная пожарная опасность объекта - Ф3.1; общая площадь - 36,3 кв.м.; операционная (торговая) площадь - 28,2 кв. м.; площадь застройки занятая непосредственно под магазином - 39,25 кв.м».
Соответствие возведенного объекта капитального строительства (магазина) требованиям пожарной безопасности подтверждается и письмом начальника Отдела надзорной деятельности и профилактической работы по Краснознаменскому, Неманскому, Полесскому, Славскому и Советскому городским округам управления надзорной деятельности и профилактической работы Главного управления МЧС России по <адрес> ФИО6 от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому в соответствии с приказом Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий от ДД.ММ.ГГГГ № об утверждении свода правил СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям» противопожарные разрывы между общественными зданиями, сооружениями допускается не предусматривать, при условии обеспечения требуемых проездов и подъездов для пожарной техники, в соответствии с разделом 8 вышеуказанного свода правил.
Указывает, что построил магазин на основании разрешения на строительство на земельном участке, предоставленном в аренду для строительства, возведение магазина соответствует правовому режиму земельного участка, администрация Неманского городского округа согласовывала строительство магазина, возведенный магазин не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, а следовательно имеются основания для признания права собственности на самовольно возведенный объект недвижимости (магазин), предусмотренные статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и отсутствуют основания для сноса указанного объекта.
При этом допущенные при строительстве магазина отклонения от предельных параметров строительства нельзя в данном случае признать существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, поскольку согласно Технического заключения №, подготовленного <данные изъяты>», «фактическое расположение строения находится в пределах границ отведенного земельного участка № отнесенного, первоначально к территориальной зоне «<адрес>», а впоследствии к зоне «О1», и не нарушает права собственников и пользователей строений, которые находятся на смежных земельных участках. Кроме того, расположение строения не создает препятствий при обслуживании существующих строений и наружных инженерных сетей и коммуникаций, а также в случаях чрезвычайных ситуаций, в частности, возникновения очагов пожара».
Таким образом, допущенное им нарушение градостроительных и строительных норм и правил в виде отступления от параметров разрешенного строительства, не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, является незначительным и не препятствует возможности сохранения самовольной постройки.
В судебное заседание истец ФИО3 ФИО16. и его представителем Юркус ФИО23. требования, изложенные в исковом заявлении поддержали, ходатайствовали о назначении судебной строительно-технической экспертизы.
Представитель ответчика администрации <данные изъяты> по доверенности ФИО7 в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, представил письменное заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.
Представитель ответчика Министерства градостроительной политики <адрес> в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
Привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований ФИО2 в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
Выслушав участников процесса, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
В силу пунктов 1, 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
Согласно пункту 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации в целях строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства застройщик направляет в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство орган местного самоуправления заявление о выдаче разрешения на строительство с приложением необходимых документов, а именно: правоустанавливающих документов на земельный участок, градостроительного плана земельного участка, материалов, содержащихся в проектной документации, положительного заключения государственной экспертизы проектной документации. При этом строительство должно осуществляться исключительно на основании утвержденной в установленном порядке проектной документации, в отношении которой проведена государственная экспертиза (ст. 48, 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
В соответствии с положениями пункта 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов;
В соответствии с частью 10 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства.
В силу части 2 статьи 55.24 Градостроительного кодекса Российской Федерации, эксплуатация построенного, реконструированного здания, сооружения допускается после получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (за исключением случаев, указанных в части 3 настоящей статьи), а также акта, разрешающего эксплуатацию здания, сооружения, в случаях, предусмотренных федеральными законами.
Согласно статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В силу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество.
В соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.
В соответствии с пунктом 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под объектами капитального строительства понимаются здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.
В пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что по смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом, по общему правилу, государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости.
В силу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается.
Пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Из материалов дела следует, что ФИО3 ФИО17. на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства: нежилое здание с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>А, со степенью готовности 85%.
Указанный объект был получен истцом в собственность при следующих обстоятельствах. ДД.ММ.ГГГГ администрацией Неманского муниципального района было выдано разрешение №-RU№ на строительство магазина общей площадью 34,5 кв.м. по адресу: <адрес>А, на земельном участке с кадастровым номером № площадью 256 кв.м.
ДД.ММ.ГГГГ истцом зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, в ЕГРН внесена запись № о праве собственности ФИО3 ФИО18. на объект незавершенного строительства нежилое помещение, по адресу Россия, <адрес>, со степенью готовности 85%.
ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Неманского городского округа и ФИО3 ФИО19. был заключен договор аренды земельного участка №№, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор, как собственник объекта незавершенного строительства принимает в аренду однократно для завершения строительства сроком на три года земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, площадью 256 кв.м., с разрешенным использованием: магазины (объекты рассчитанные на малый поток посетителей), адрес: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, Неманский муниципальный район, Неманское городское поселение, <адрес>, 11а. В п.1.2 договора аренды указано, что на земельном участке расположен нежилой объект незавершенного строительства с кадастровым номером №. Срок аренды участка устанавливается с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.
Из технического плана от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленного кадастровым инженером ФИО5, следует что в 2022 году завершено строительство нежилого здания с видом разрешенного использования – магазины, площадью 36,3 кв.м. по адресу: <адрес>А. Из технического заключения <данные изъяты>» № № следует, что фактическое месторасположение объекта незавершенного строительства, магазина, не соответствует отведённым местоположениям, установленным Градостроительным планом земельного участка №№ от ДД.ММ.ГГГГ и Градостроительный план земельного участка РФ№ от ДД.ММ.ГГГГ. Тем не менее, фактическое расположение строения находится в пределах границ отведенного земельного участка № отнесенного, первоначально к территориальной зоне «<адрес>», а впоследствии к зоне «О1», и не нарушает права собственников и пользователей строений, которые находятся на смежных земельных участках. Кроме того, расположение строения не создает препятствий при обслуживании существующих строений и наружных инженерных сетей и коммуникаций, а также в случаях чрезвычайных ситуаций, в частности, возникновения очагов пожара. Состояние сложившейся существующей планировочной организации земельного участка объекта незавершённого строительства рекомендуется считать не ниже работоспособного. Существующая планировка торгового предприятия, с учётом её состава, соответствует требованиям действующих санитарных, а также строительных норм и правил, в частности: СП 118.13330.2012* «Общественные здания и сооружения» и СанПин 2.ДД.ММ.ГГГГ-94 «Санитарные правила для предприятий продовольственной торговли». Общее состояние основных и вспомогательных конструкций нормативный уровень и исправное. Общее состояние внутренних и наружных инженерных сетей и коммуникаций - нормативный уровень и исправное.
Техническое состояние всех систем водоснабжения и водоотведения, системы отопления предлагается считать соответствующим нормативному уровню. Техническое состояние системы вентиляции и внутренней пожарно-охранной системы, исправное. Техническое состояние системы электроснабжения и электрооборудования обследуемого объекта, следует отнести к нормативному уровню.
По результатам проведённого обследования объекта незавершённого строительства, а именно магазина павильонного типа, и учитывая фактические объёмно-планировочные, конструктивные решения и состояние инженерных сетей и коммуникаций, а также его месторасположение установлено, что выполненные работы по строительству данного объекта не нарушили права и законные интересы собственников расположенных в непосредственной близости и не создали опасности возникновения чрезвычайных ситуаций, в связи с чем, рекомендуется принять в эксплуатацию данный объект в качестве магазина павильонного типа, предназначенного для розничной реализации продуктов питания и сопутствующих товаров, со следующими технико-экономическими показателями: уровень ответственности, не ниже III-го; cстепень огнестойкости, не ниже III-й; класс конструктивной пожарной опасности здания – С0; функциональная пожарная опасность объекта - Ф3.1; общая площадь- 36,3 м2; операционная (торговая) площадь - 28,2 м2; площадь застройки занятая непосредственно под магазином - 39,25 м2.
По результатам рассмотрения заявления ФИО3 ФИО20. по вопросу предоставления разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства, расположенного в границах земельного участка с кадастровым номером № в поселке Акулово Неманского городского округа <адрес>, в пределах которого находится объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, Министерством градостроительной политики <адрес>, в соответствии с пунктами 43, 46 Административного регламента, утвержденного приказом Агентства по архитектуре, градостроению и перспективному развитию <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №, в адрес заявителя направлен отказ в приеме документов и в предоставлении государственной услуги.
Из ответа отдела надзорной деятельности и профилактической работы по Краснознаменскому, Неманскому, Полесскому, Славскому и Советскому городским округам следует, что требования п. 4.11 и п. 8.1.1 Свода правил СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям» соблюдается,
Согласно заключению строительно-технической судебной экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленной Федеральным бюджетным учреждением Калининградская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации, установлено, что нежилое зданием с кадастровым номером №, общей площадью 36,6 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>А – является одноэтажным без чердака, без подвала, соответствует требованиям СП 118.13330.2022. Свод правил. Общественные здания и сооружения. СНиП 31-06-2009”, СП 1.3130.2020 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы», СП 4.13130 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения 1 пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям» (вместе с «СП 4.13130.2013. Свод правил. Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям»), Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», СП 59.13330.2020. Свод правил. Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения. СНиП 35-01-2001.
Согласно карте градостроительного зонирования (Приказ Министерства от 27 декабря 2023 года № 552 «Об утверждении правил землепользования и застройки муниципального образования «<адрес>», объект исследования расположен в зоне О-1. Вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № – «магазины». Соответственно, согласно ПЗЗ Неманского муниципального округа, минимальные отступы от границ участка для зданий, строений, сооружений для данного земельного участка составляет 3 метра.
Угрозу жизни и здоровью граждан могут представлять здания и сооружения в течение жизненного цикла которых допущены, либо могут быть допущены нарушения действующих нормативов. На дату осмотра у объекта исследования не имеется признаков достижения предельного состояния, свидетельствующих об оказании объектом угрозы жизни и здоровью граждан.
Таким образом, возведенное нежилое здание с кадастровым номером №, общей площадью 36,6 кв.м., не создает угрозу жизни и здоровью граждан; строительным, противопожарным нормам и правилам, установленным на момент его возведения и действующим в настоящее время – соответствует за исключением требований ПЗЗ в части несоблюдения отступа 3 метра от границы земельного участка. Выявленное несоответствие не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Материалами дела, в том числе: техническими условиями на водоснабжение и водоотведение НГ МУП «<данные изъяты>» исх.№ от ДД.ММ.ГГГГ а также справкой о подтверждении о присоединении к сетям водоснабжения и водоотведения, дополнительным соглашением о внесении изменений в Договор от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенному между ОАО «<данные изъяты>» и ФИО3 ФИО21. в связи с завершением технического присоединения объекта «Магазины (объекты рассчитанные на малый поток посетителей)» и актом проверки подключения электроэнергии, подтверждено, что спорный объект подключен сетям коммуникаций, необходимых для функционирования такого объекта.
При таких обстоятельствах, иск подлежит удовлетворению, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Иск ФИО3 ФИО1 к МО «ФИО13», <данные изъяты>, третьи лица: ФИО2, <данные изъяты>, удовлетворить.
Признать за ФИО3 ФИО1 право собственности на нежилое здание, общей площадью 36,3 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>.
Настоящее решение является основанием для внесения в ЕГРН регистрационной записи о возникновении у ФИО3 ФИО1 права собственности на вышеуказанное нежилое здание, и прекращении права собственности ФИО3 ФИО1 на объект незавершенного строительства с кадастровым номером №.
Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Неманский городской суд в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.
Судья А.С. Сурнина
Мотивированное решение изготовлено 16 июня 2025 года.