Дело № 2-3499/2022

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

15 июля 2022г. г. Солнечногорск

Солнечногорский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Нистратовой Т.М.,

при секретаре Мирзакаримове М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Юр-Инвест» к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи квартиры,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Юр-Инвест», уточнив заявленные требования, обратилось с иском к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи квартиры от 25 февраля 2020г., заключенного сторонами, и возвращении сторонам ранее исполненного по сделке, а именно: от ответчика к истцу по акту приема-передачи в течение 15 календарных дней с даты вступления решения суда в законную силу квартиры с кадастровым номером № по адресу: Московская область, г.о. Солнечногорск, д. Бакеево, квартал «Бакеево парк», корп. 13, кв. 18; от истца к ответчику денежных средств в размере 4000000 рублей в течение 15 календарных дней с даты подписания сторонами акта приема – передачи указанной квартиры с кадастровым номером №; признании прекращенным права собственности ответчика на данную квартиру и обязании Управления Росреестра по Московской области аннулировать запись в ЕГРН о праве собственности ФИО1 на спорную квартиру; признании за ООО «Юр-Инвест» права собственности на квартиру с кадастровым номер № и обязании Управления Росреестра по Московской области аннулировать запись в ЕГРН об ипотеке спорного жилого помещения с кадастровым номером № в пользу ООО «ЮР- Инвест», а также взыскании расходов на уплату госпошлины в размере 34595,67 рублей.

Заявленные требования мотивированы тем, что в рамках заключенного сторонами договора купли-продажи квартиры по цене 5279133,12 рублей ответчиком обязательства по оплате цены договора в соответствии с условиями договора, в установленный договором срок не исполнены. На момент подписания договора купли-продажи покупателем перечислена продавцу денежная сумма в размере 4000000 рублей. Квартира передана покупателю, зарегистрирован переход права, право собственности покупателя и ипотека в пользу продавца. Отсутствие оплаты после заключения договора и наличие задолженности в размере 1279133,12 рублей является существенным нарушением договора. Направленная истцом в адрес ответчика претензия с предложением о расторжении договора оставлена без ответа.

В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержала.

Представитель ответчика против удовлетворения иска возражал, ссылаясь на отсутствие существенного нарушения договора со стороны ответчика.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения явившихся лиц, исследовав имеющиеся по делу доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Пунктом 1 ст. 555 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 65 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10/22 от 29 апреля 2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.

В силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно ст. 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. ст. 1102, 1104 ГК РФ.

Из материалов дела следует, что 25 февраля 2020г. ООО «Юр-Инвест» и ФИО2 заключен договор купли-продажи № 13-8 квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, по цене 5279133,12 рублей.

Тогда же, 25февраля 2020г., квартира передана продавцом покупателю по передаточному акту.

Согласно п. 2.3 договора покупатель уплатил продавцу денежную сумму в размере 4000000 рублей. Сумма в размере 1279133,12 рублей по условиям договора подлежала оплате в период с 29 апреля 2020г. по 29 марта 2021г. ежемесячно равными платежами в размере 68842,26 рублей и 453026 рублей – в срок до 29 марта 2022г. с использованием материнского капитала.

Стороны договорились, что с момента государственной регистрации права собственности покупателя до полной оплаты покупателем стоимости квартиры за продавцом сохраняется право залога в отношении квартиры.

26 марта 2020г. зарегистрирован переход права собственности и право собственности ФИО1 на спорную квартиру, а также ипотека в пользу

ООО «Юр-Инвест» на срок с 26 марта 2020г. по 29 марта 2022г.

Ответчиком обязательства по оплате цены договора в полном объеме в соответствии с условиями договора не исполнялись.

Задолженность ответчика по договору купли-продажи квартиры составляет 1279133,12 рублей, что, по мнению истца, является существенным нарушением договора.

Разделом 6 договора предусмотрена уплата неустойки в случае просрочки покупателем оплаты стоимости квартиры или ее части.

15 декабря 2020г. истцом в адрес ответчика направлена претензия с требованием оплатить штрафную неустойку в размере 5279133,12 рублей, 18 ноября 2021г. – претензия с предложением о расторжении договора, которые оставлены без ответа.

Из содержащегося в п. 2 ст. 450 ГК РФ понятия существенного нарушения договора одной из сторон (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора) следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения. Сам факт наличия такого нарушения, по смыслу ст. 450 ГК РФ не может служить основанием для расторжения договора.

При таких обстоятельствах, оценив имеющиеся по делу доказательства в их совокупности, учитывая, что ответчиком в соответствии с условиями договора произведена оплата значительной части цены квартиры - 4000000 рублей из 5279133,12 рублей, при этом договором предусмотрена неустойка за просрочку покупателем оплаты стоимости квартиры, обязательства ответчика по оплате цены квартиры в полном объеме обеспечены ипотекой, зарегистрированной в пользу продавца, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора купли-продажи с возвратом переданного покупателю имущества, поскольку доказательств существенного нарушения ответчиком условий договора истцом не представлено.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования ООО «Юр-Инвест» к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи квартиры от 25 февраля 2020г., заключенного сторонами, и возвращении сторонам ранее исполненного по сделке, а именно: от ответчика к истцу по акту приема-передачи в течение 15 календарных дней с даты вступления решения суда в законную силу квартиры с кадастровым номером № по адресу: <адрес>; от истца к ответчику денежных средств в размере 4000000 (четыре миллиона) рублей в течение 15 календарных дней с даты подписания сторонами акта приема-передачи указанной квартиры с кадастровым номером 50:09:0070309:1234;

признании прекращенным права собственности ответчика на данную квартиру и обязании Управления Росреестра по Московской области аннулировать запись в ЕГРН о праве собственности ФИО1 на спорную квартиру;

признании за ООО «Юр-Инвест» права собственности на квартиру с кадастровым номер № и обязании Управление Росреестра по Московской области аннулировать запись в ЕГРН об ипотеке спорного жилого помещения с кадастровым номером № в пользу ООО «ЮР- Инвест», а также взыскании расходов на уплату госпошлины в размере 34595,67 рублей – оставить без удовлетворения.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме 20 июля 2022г.

Судья Нистратова Т.М.