2-2711/2025

77RS0023-02-2024-018924-13

Решение

Именем Российской Федерации

22 сентября 2025 года адрес

Савеловский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Соломатиной О.В., при секретаре фио, с участием представителей сторон, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-2711/2025 по иску ФИО1, ФИО2, несовершеннолетней ФИО3 в лице законного представителя ФИО2, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8 к ООО "Специализированный застройщик "Северо – Восток Столицы" об обязании ввести в эксплуатацию и передать в исправном состоянии системы контроля и управления доступом в доме, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, судебных расходов,

Установил:

Истцы обратились в суд с иском к ООО «Специализированный застройщик «Северо-Восток Столицы» об обязании ввести в эксплуатацию и передать в исправном состоянии системы контроля и управления доступом в доме, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, судебных расходов.

Требования мотивированы тем, что истцы и ответчик заключили договоры участия в долевом строительстве и договоры купли-продажи, в соответствии с условиями которых истца приобрели квартиры в многоквартирном доме, расположенном по адресу: адрес, внутригородская территория адрес, адрес. Данный дом в соответствии с проектной документацией оборудован системой контроля и управления доступом. Многоквартирный дом введен в эксплуатацию 23.03.2023 года, однако до настоящего времени пусконаладочные работы по вводу систем контроля и управления доступом не произведены, данные системы управляющей компании ООО «УК СЕРВИС 24» в эксплуатацию не переданы. В связи с данными обстоятельствами истцы длительное время лишены возможности пользоваться домофонами, доступ их и членов их семей в квартиры затруднен. В связи с чем истцы обратились в суд с настоящим иском.

Истцы в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, обеспечили явку своего представителя.

Представитель истцов по доверенности фио в судебное заседание явился, доводы искового заявления поддержал, пояснил, что система контроля и управления доступом была передана ответчиком, но в неисправном состоянии, на момент передачи объектов недвижимости, система не работала.

Представитель ответчика по доверенности фио в судебное заседание явилась, против удовлетворения исковых требований возражала, пояснила, что в настоящее время система передана истцам, неисправности в настоящий момент устранены, что подтверждается представленными актами.

Представитель третьего лица по доверенности фио в судебное заседание явился, доводы ответчика поддержал, против удовлетворения исковых требований возражал.

Суд, выслушав мнение представителей сторон и третьего лица, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему выводу.

Согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом, а также договором.

В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с ч. 1 ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (ч. 2 адрес).

Согласно пункту 1 статьи 7 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

При этом, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок (подпункт 1 пункта 2 статьи 7); соразмерного уменьшения цены договора (подпункт 2 пункта 2 статьи 7); возмещения своих расходов на устранение недостатков (подпункт 3 пункта 2 статьи 7).

В соответствии с п. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия в порядке, устанавливаемом судом.

Положениями ст. 36 ЖК РФ установлено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

На основании п. 1 и 4 ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе: 1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме; 2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

Одним из способов распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме является ремонт общего имущества с целью сохранения частей здания от преждевременного износа и разрушений.

Согласно ч. 1, п. 1 ч. 2 и п. 4.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме.

В соответствии с ч. 2 ст. 46 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания.

Отсутствие решения общего собрания по ряду вопросов свидетельствует об отсутствии у лица, обратившегося в настоящем деле в суд, полномочий на предъявление требований о взыскании денежных сумм в целях устранения недостатков, допущенных при строительстве жилого дома недостатков.

Из вышеприведенных норм следует, что правом на обращение в суд в связи с ненадлежащим качеством общей собственности обладают все участники общей долевой собственности, связанные совместной волей, которая при подаче иска должна быть выражена в установленном законом порядке.

При этом, жилищным законодательством не предусмотрена возможность собственника помещения в многоквартирном доме единолично распоряжаться общим имуществом, в частности принимать решение о проведении ремонтных работ общего имущества.

Судом установлено, что 10.07.2023 года между истцом ФИО1 и ООО «СЗ «Северо-Восток Столицы» заключен договор купли-продажи жилого помещения № ПЛН-КВ-2/2-14-162-2/АН-ДКП, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить жилое помещение: № 162, количество комнат: 2, площадь 51,1 кв.м., в многоквартирном доме по адресу: адрес, внутригородская территория адрес, адрес.

25.11.2023 года между истцом ФИО1 и ООО «СЗ «Северо-Восток Столицы» был подписан акт приема-передачи данного жилого помещения.

11.02.2022 года между истцами фио, ФИО3 и СЗ «Северо-Восток Столицы» заключен договор участия в долевом строительстве № ПЛН-2/5-2-309-3/АН, предметом которого является жилое помещение: секция 5, этаж 2, условный номер 309, общая площадь 78 кв.м.

01.11.2023 года между истцами фио, ФИО3 и СЗ «Северо-Восток Столицы» был подписан акт приема-передачи жилого помещения по адресу: адрес, внутригородская территория адрес, адрес.

18.03.2024 года между истцом ФИО4 и ООО «СЗ «Северо-Восток Столицы» заключен договор купли-продажи жилого помещения № ПЛН-КВ-2/8-3-482-4/АН-ДКП, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить жилое помещение: № 482, количество комнат: 4, площадь 87,9 кв.м., в многоквартирном доме по адресу: адрес, внутригородская территория адрес, адрес.

27.04.2024 года между истцом ФИО4 и ООО «СЗ «Северо-Восток Столицы» был подписан акт приема-передачи данного жилого помещения.

13.10.2023 года между истцами ФИО5, ФИО6 и ООО «СЗ «Северо-Восток Столицы» заключен договор купли-продажи жилого помещения № ПЛН-КВ-2/7-2-421-4/АН-ДКП, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить жилое помещение: № 421, количество комнат: 4, площадь 88,9 кв.м., в многоквартирном доме по адресу: адрес, внутригородская территория адрес, адрес.

30.06.2023 года между истцами ФИО8, ФИО7 и ООО «СЗ «Северо-Восток Столицы» заключен договор купли-продажи жилого помещения № ПЛН-КВ-2/3-9-200-4/АН-ДКП, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить жилое помещение: № 200, количество комнат: 4, площадь 108,1 кв.м., в многоквартирном доме по адресу: адрес, внутригородская территория адрес, адрес.

26.11.2023 года между истцами ФИО8, ФИО7 и ООО «СЗ «Северо-Восток Столицы» был подписан акт приема-передачи данного жилого помещения.

Как следует из искового заявления, с момента ввода дома в эксплуатацию по настоящее время не работает система контроля и управления доступом, предусмотренная проектом строительства дома, в связи с чем истцами в адрес ответчика были направлены претензии, которые оставлены без ответа.

Согласно письму Мосжилинспеции от 03.04.2024 года № ГР-02-4588/24 по информации, представленной ООО «ДСК-Производство» (застройщик) запирающие устройства входных дверей дома не переданы в эксплуатацию управляющей организации ООО «УК СЕРВИС 24». Предварительный срок сдачи вышеуказанных систем 01.06.2024 года.

Согласно ответу Префектуры адрес от 05.07.2024 года № 6-4-16754/24-я по информации управляющей компании ООО «УК СЕРВИС 24» застройщиком ведутся пусконаладочные работы по запирающим устройствам для передачи в управляющую компанию. Срок сдачи перенесен на август месяц согласно гарантийному письму от застройщика ООО «СЗ «Северо-Восток Столицы» в срок до 15.08.2024 года.

Согласно ответу, поступившему по запросу суда от ООО «УК СЕРВИС 24» исх № б/н от 07.04.2025 года на данный момент система СКУД работоспособна, находится в исправном состоянии. Однако магнитные устройства (ключи) переданы застройщиком не в полном объеме. Закупка и программирование магнитных ключей на данном этапе осуществляется силами управляющей организации с последующей компенсацией застройщиком затрат на покупку и изготовление магнитных ключей. Выдача магнитных ключей запланированы на июнь 2025 года в виду долгого изготовления и программирования магнитных устройств.

Осуществление работ по устранение неисправности системы СКУД подтверждается представленными актами выполненных работ: акт выполненных работ освидетельствования работ по устранению недостатков по Договору подряда от 29.10.2024 №С24-ЛД-1ЛЕН-228K4-21102024 от 16.12.2024 года; акт выполненных работ освидетельствования работ по устранению недостатков по Договору подряда №С24-ЛД-1ЛЕН-228К4-21102024 от 28.12.2024 года; акт выполненных работ освидетельствования работ по устранению недостатков по договору подряда от 29.10.2024 №С24-ЛД-1ЛЕН-228 от 28.12.2024 года; акт выполненных работ освидетельствования работ по устранению недостатков по Договору подряда от 29.10.2024 №С24-ЛД-1ЛЕН- ЕН-228K4-21102024 от 21.02.2025 года.

Согласно акту осмотра от 14.06.2025 года ООО «УК СЕРВИС 24» в ходе осмотра установлено, что по адресу: адрес, система СКУД функционирует в штатном режиме и находится в работоспособном состоянии.

Оценивая представленные доказательства, суд учитывает, что гарантийные обязательства, предусмотренные Федеральным законом от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» распространены лишь на объект долевого строительства, приобретаемый участником долевого строительства исключительно для личного пользования, что исключает возможность удовлетворения требований истцов к застройщику, ввиду того, что приобретенные объекты недвижимости истцами приняты по передаточному акту, претензий, указанных в рамках рассмотрения данного дела, при приемке объектов недвижимости истцами не заявлено, Кроме того, истцами не доказан факт наличия недостатков, на которые они ссылаются. Как следует из акта осмотра от 14.06.2025 года система СКУД функционирует в штатном режиме и находится в работоспособном состоянии.

При таких данных, принимая во внимание требования действующего законодательства, представленные в материалы дела доказательства, в удовлетворении исковых требований истцов к ООО "Специализированный застройщик «Северо-Восток Столицы» об обязании ввести в эксплуатацию и передать в исправном состоянии системы контроля и управления доступом в доме, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, судебных расходов надлежит отказать в полном объеме.

На основании изложенного и руководствуясь, ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

решил:

Отказать в полном объеме в удовлетворении исковых требований ФИО1, ФИО2, несовершеннолетней ФИО3 в лице законного представителя ФИО2, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8 к ООО "Специализированный застройщик "Северо – Восток Столицы" об обязании ввести в эксплуатацию и передать в исправном состоянии системы контроля и управления доступом в доме, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, судебных расходов.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Савеловский районный суд адрес в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме..

Судья

Мотивированное решение изготовлено судом 30 января 2026 года.