Дело №2-17/2023
УИД 42RS0012-01-2022-001918-30
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Мариинский городской суд Кемеровской области в составе председательствующего судьи Тураевой Н.Р.,
с участием истцов ФИО1, ФИО2,
ответчика ФИО3,
при секретаре Тарасенко О.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Мариинске Кемеровской области
09 января 2023 года
гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2, ФИО4 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи квартиры,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1, ФИО2, ФИО4 обратились в суд с иском к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <...>, о прекращении за ФИО3 право собственности на квартиру, прекращении ипотеки в силу закона, наложенную на указанную квартиру и признании за истцами по 1/3 доли в праве общей долевой собственности в отношении данной квартиры.
Исковые требования мотивированы тем, что 31 октября 2019 года между ФИО1, ФИО2, ФИО4 (продавцы) и ФИО3 (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры с кадастровым номером <...>, общей площадью <...> кв.м., расположенной по адресу: <...>.
Истцы исполнили свои обязательства по договору в полном объеме, что подтверждается регистрацией права собственности ответчика на указанную квартиру в ЕГРП 11 ноября 2019 года.
Согласно п.3 Договора стоимость квартиры составляет 800000 рублей, установлен следующий порядок расчетов: 31508 рублей переданы наличными денежными средствами до подписания настоящего договора; 768492 рублей будут перечисляться безналичным путем, ежемесячно не позднее 28 числа по 15000 рублей, с 28.11.2019 до полной выплаты всей суммы.
Вместе с тем указанное обязательство ответчиком исполнено ненадлежащим образом, а именно, не вносились ежемесячно платежи не позднее 28 числа по 15000 рублей, начиная с 28.04.2021, а начиная с 28.01.2022 внесение каких-либо платежей прекратилось.
31.03.2022 в связи с неисполнением ФИО3 обязательства по оплате приобретенной квартиры истцы направляли в адрес ответчика претензию с требованием об оплате в тридцатидневный срок задолженности по договору купли-продажи квартиры в размере 443492 руб.
Указанная претензия оставлена ответчиком без удовлетворения.
В силу п.1 ст.549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст.130 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с ч.1 ст.309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно пп.1 п.2 ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
В соответствии с абз.4 п.2 ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии с п.2 ст.452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В силу п.3 ст.450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
В соответствии с положениями ст.ст.488, 489 ГК РФ договором купли-продажи может быть предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит). Таким договором может быть предусмотрена продажа товара в рассрочку.
С позиции требований ст.431 ГК РФ из буквального содержания условий Договора купли-продажи недвижимого имущества, заключенного между сторонами, изложенных в п.3 Договора, следует вывод о том, что оплата недвижимого имущества была определена сторонами в рассрочку.
Возникшие правоотношения по договору купли-продажи с рассрочкой платежа подлежат рассмотрению с учетом специальных положений ст.489 ГК РФ, которая подлежит применению к возникшему спору.
Согласно пункту 2 статьи 489 ГК РФ в случае, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара. Исключение: когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.
Из анализа названных норм следует, что пункт 3 статьи 486 ГК РФ предусматривает общие последствия нарушения покупателем обязанности оплатить переданный ему товар, а пункт 2 статьи 489 Кодекса предоставляет продавцу по договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа дополнительную возможность защиты права, нарушенного в результате неоплаты проданного товара.
Таким образом, продавец, надлежащим образом исполнивший обязанность по передаче товара (в данном случае недвижимого имущества), может воспользоваться любым из указанных способов защиты права.
Право Истцов отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного имущества предусмотрено законом (п.2 ст.489 ГК РФ), а положениями заключенного договора иного не предусмотрено.
Сумма в размере 443492 руб., невыплаченная ответчиком во исполнение принятых обязательств, составляет около 55,4% от общей продажной цены имущества.
Следовательно, сумма 356508 руб., полученная истцами от ответчика, не превышает половину цены Договора.
В п.65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено следующее. Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п.3 ст.486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст.395 ГК РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст.450 ГК РФ.
В силу п.4 ст.453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно ст.1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.
В силу статей 1102, 1104 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение); имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре.
В возникшем споре неосновательным обогащением ответчика - покупателя является квартира.
Таким образом, при расторжении договора истцы, не получившие полной оплаты по договору, вправе требовать возврата переданного ответчику имущества.
Данные положения Договора согласуются с требованиями п.1 ст.2 Федерального закона «Об ипотеке» (залоге недвижимости), которыми предусмотрено, что ипотека может быть установлена в обеспечение, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже.
Условия договора не противоречат и требованиям ст.489 ГК РФ, согласно пункта 3 которой установлено, что к договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, в том числе, предусмотренные п.5 ст.488 ГК РФ.
В силу п.5 ст.488 ГК РФ если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
Обременение спорного жилого помещения в виде ипотеки зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 28.10.2022.
Кроме того, ответчик требует снять обременение с квартиры с целью ее продажи, при этом разместил объявление о продаже на сайте Авито, что также подтверждает тот факт, что ответчик в одностороннем порядке отказался от исполнения договора купли-продажи.
Истцы просят суд: расторгнуть договор купли-продажи квартиры с кадастровым номером <...>, общей площадью <...> кв.м., расположенной по адресу: <...>, заключенный между ФИО1, ФИО2, ФИО4 и ФИО3. Прекратить за ФИО3 право собственности на квартиру с кадастровым номером <...>, общей площадью <...> кв.м., расположенной по адресу: <...>. Прекратить ипотеку в силу закона, наложенную на квартиру с кадастровым номером <...>, общей площадью <...> кв.м., расположенной по адресу: <...>, за регистрационным номером <...> от 11.11.2019. Признать за ФИО1, ФИО2, ФИО4 по 1/3 доли в праве общей долевой собственности в отношении квартиры с кадастровым номером <...>, общей площадью <...> кв.м., расположенной по адресу: <...>. Взыскать с ответчика в пользу истцов расходы по уплате госпошлины в размере 11200 рублей.
В судебном заседании истцы ФИО1, ФИО2 исковые требования поддержали в полном объеме, по указанным в иске основаниям.
В судебное заседание истец ФИО4 не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. Согласно имеющейся в материалах деле телефонограмме просил дело рассмотреть в его отсутствие, исковые требования поддерживает в полном объеме, просил их удовлетворить.
Ответчик ФИО3 в судебном заседании с исковыми требованиями согласилась, пояснив, что действительно в октябре 2019 года она приобрела у истцов квартиру, расположенную по адресу: <...>, за 800000 рублей, 31508 рублей она передала наличными денежными средствами истцам до подписания договора, а денежные средства в сумме 768492 рублей будут ею перечисляться безналичным путем, ежемесячно не позднее 28 числа по 15000 рублей, с 28.11.2019 до полной выплаты всей суммы. До января 2022 года она ежемесячно перечисляла на счет ФИО1 денежные средства в размере 15000 рублей. Затем она прекратила вносить платежи, поскольку была признана безработной. В настоящее время, с 01.07.2022, она трудоустроилась на полставки, ее размер заработной платы составляет <...> рублей, в связи с чем, у нее нет возможности гасить долг, поэтому она приняла решение продать указанную квартиру и погасить долг перед истцами, со всеми причитающимися неустойками.
Суд, с учетом мнения сторон, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца ФИО4
Суд, рассмотрев дело, заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.
Как установлено судом и следует из материалов дела, что 31 октября 2019 года между ФИО1, ФИО2, ФИО4 (Продавцы) с одной стороны и ФИО3 (Покупатель) с другой стороны был заключен договор купли-продажи квартиры, по условиям которого покупатель приобрела в собственность у продавцов квартиру, находящуюся по адресу: <...>, общей площадью <...> кв.м., кадастровый номер: <...> (л.д.8-11).
В соответствии с п.3.1 Договора стороны достигли соглашение о продажной цене отчуждаемой квартиры, которая составляет 800000 руб. 00 коп., из них: 31508 рублей 00 коп. переданы наличными денежными средствами до подписания настоящего договора; 768492 рубля 00 коп. будут перечисляться безналичным путем, ежемесячно не позднее 28 числа по 15000 рублей, с 28.11.2019 до полной выплаты суммы, на счет №<...>, открытый на имя ФИО1, в <...>.
В соответствии с п.5.2 Договора на момент заключения настоящего Договора в квартире на регистрационном учете состоит ФИО4, который обязуется сняться с регистрационного учета не позднее 30.11.2019.
В соответствии с п.7.1 Договора по соглашению сторон настоящий Договор имеет силу акта приема передачи квартиры.
В соответствии с п.7.3 Договора право собственности на недвижимое имущество, являющееся предметом настоящего Договора и указанное в разделе 1 настоящего Договора, возникает у Покупателя с момента подписания настоящего договора и внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр недвижимости в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области.
Согласно сведениям об основных характеристиках объекта недвижимости от 28.10.2022 (л.д.12) жилое помещение - квартира, расположенная по адресу: <...>, имеет площадь <...> кв.м., кадастровый номер: <...>.
Право собственности ответчика на спорное жилое помещение зарегистрировано в установленном законом порядке 11.11.2019, ограничение прав и обременение объекта недвижимости: вид: ипотека в силу закона (л.д.13-15).
Обращаясь с настоящим иском, истцы ссылаются на существенность нарушения условий договора со стороны покупателя, не оплату по договору купли-продажи денежных средств.
31.10.2019 истцами в адрес ответчика была направлена досудебная претензия о возврате задолженности в полном объеме в размере 443492 рублей в течение 30 календарных дней с даты получения претензии (л.д.17-18).
<...>.
Согласно Выписке о состоянии вклада ФИО1 (л.д.24-25) за период с 01.11.2019 по 19.02.2020 на счет <...> были зачислены денежные средства в размере 45000 рублей, а именно: 29.11.2019 - 15000 рублей, 26.12.2019 - 15000 рублей, 31.01.2020 - 15000 рублей.
Согласно Выписке о состоянии вклада ФИО1 (л.д.26-30) за период с 01.11.2019 по 30.05.2021 на счет <...> были зачислены денежные средства в размере 240000 рублей, а именно: 28.02.2020 - 15000 рублей, 30.03.2020 - 15000 рублей, 02.05.2020 - 15000 рублей, 29.05.2020 - 15000 рублей, 27.06.2020 - 15000 рублей, 30.07.2020 - 15000 рублей, 30.08.2020 - 15000 рублей, 28.09.2020 - 15000 рублей, 29.10.2020 - 15000 рублей, 27.11.2020 - 15000 рублей, 25.12.2020 - 15000 рублей, 01.02.2021 - 15000 рублей, 27.02.2021 - 15000 рублей, 31.03.2021 - 15000 рублей, 06.05.2021 - 15000 рублей, 30.05.2021 - 15000 рублей.
Согласно Выписке о состоянии вклада ФИО1 (л.д.31-35) за период с 01.11.2019 по 01.11.2022 на счет <...> были зачислены денежные средства в размере 45000 рублей, а именно: 30.06.2021 - 15000 рублей, 30.07.2021 - 15000 рублей, 30.10.2021 - 5000 рублей, 25.01.2022 - 5000 рублей, 29.01.2022 - 5000 рублей.
Согласно данным паспорта (л.д.44) ФИО3, <...>, с 13.11.2019 значится зарегистрированной по адресу: <...>.
В соответствии с ч.2 ст.1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
В силу разъяснений данных в п.65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.
Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.
Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.
В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.
На основании ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Оценивая представленные по делу доказательства в совокупности, суд приходит к выводу о том, что договор купли-продажи спорной квартиры был фактически исполнен продавцом. Так, Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии произведена государственная регистрация договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности на квартиру к покупателю, квартира фактически передана истцами во владение ответчику, что подтверждается фактическим проживанием ответчика в спорном жилом помещении и его регистрации по месту жительства.
В соответствии с пунктом 3.1 Договора купли-продажи квартиры от 31.10.2019, заключенного между продавцами ФИО1, ФИО2, ФИО4 и покупателем ФИО3, цена продаваемой квартиры определена сторонами в размере 800000 рублей, из которых: 31508 рублей уплачена покупателем продавцам наличными денежными средствами, оставшаяся сумма - 768492 рубля будет перечисляться безналичным путем, ежемесячно не позднее 28 числа по 15000 рублей, начиная с 28.11.2019 до полной выплаты всей суммы, на счет, открытый на имя ФИО1 Претензий по порядку и срокам расчетов между сторонами нет (п.3.2). Договор подписан сторонами.
Таким образом, стороны сделки согласовали все существенные условия договора, определив его предмет, стоимость продаваемого имущества, и сроки его уплаты.
Кроме того, на сегодняшний день срок оплаты по указанному договору не истек.
Учитывая, что на сегодняшний день покупателем продавцам по спорному договору уплачено - 361508рублей, путем перечисления денежных средств на банковский счет ФИО1, суд приходит к выводу, что в ходе судебного разбирательства с достоверностью подтверждена частичная оплата ответчиком цены договора, сама квартира была передана покупателю, произведена регистрация права собственности, что в свою очередь не может быть квалифицировано судом как существенное нарушение условий договора.
Основания и последствия расторжения договора определены соответственно в ст.450 и ч.4 ст.453 ГК РФ.
Из содержания названных статей ГК РФ следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом или договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.
Заключенный сторонами договор купли-продажи квартиры условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, не предусматривал, в том числе при неуплате покупателем денег за квартиру. В ГК РФ также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой (полностью или частично) им покупной цены.
Из содержащегося в ч.2 ст.450 ГК РФ понятия существенного нарушения договора одной из сторон, следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.
Между тем, истцы не представили суду каких-либо доказательств причинения значительного, по смыслу ч.2 ст.450 ГК РФ ущерба, как того требует ч.1 ст.56 ГК РФ.
В подтверждение своего довода о необходимости удовлетворения исковых требований, истец ссылался на п.65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда №10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».
Вместе с тем, в соответствии с разъяснениями, содержащимися в указанном пункте, регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст.450 ГК РФ. Однако в данном случае таких оснований для расторжения договора купли-продажи квартиры не имелось. По этой причине неприменимы к отношениям сторон и положения о праве продавца, не получившего оплату по договору купли-продажи, требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст.ст.1102, 1104 ГК РФ о неосновательном обогащении.
Таким образом, доводы истцов основаны на неправильном толковании норм материального права о расторжении договора.
При таком положении, оценив представленные по делу доказательства в совокупности с требованиями вышеуказанных норм права, суд считает требования истцов не подлежащими удовлетворению.
На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требованийФИО1, ФИО2, ФИО4 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи квартиры - отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Кемеровского областного суда через Мариинский городской суд Кемеровской области в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья - Н.Р. Тураева
Решение в окончательной форме изготовлено 13 января 2023 года
Судья - Н.Р. Тураева
Решение не вступило в законную силу.
Судья - Н.Р. Тураева
Секретарь - О.Н. Тарасенко
Подлинный документ подшит в материалах гражданского дела №2-17/2023 Мариинского городского суда Кемеровской области.
Секретарь - О.Н. Тарасенко