Решение по делу № 2-3875/2023 от 15.12.2023 - о признании договора купли-продажи жилого помещения недействительным, прекращении записи о регистрации права собственности и применении последствий недействительности сделки.

Дело №2-3875/2023

УИД №60RS0001-01-2023-005570-87

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 декабря 2023 года г.Псков

Псковский городской суд Псковской области в составе:

председательствующего судьи Медончак Л.Г.

при секретаре Терентьевой А.В.,

с участием:

представителя истца ФИО1 – Варава В.Ю.,

представителя ответчика ФИО2 – ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи жилого помещения недействительным, прекращении записи о регистрации права собственности и применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО2 о признании договора купли-продажи жилого помещения недействительным, прекращении записи о регистрации права собственности и применении последствий недействительности сделки.

В обоснование требований указала, что с марта 2020 года являлась собственником квартиры по адресу: <адрес>.

19.05.2023 на номер её мобильного телефона стали поступать звонки неизвестных лиц, представлявшимися сотрудниками Центробанка РФ, которые сообщили, что с принадлежащими ей денежными средствами, находящимися во вкладе, мошенники производят списания и в целях их (средств) сохранения необходимо осуществить перевод на резервный счет в АО «Альфа-Банк».

Также в дальнейшем такие неустановленные лица сообщили, что с квартирой по адресу: <адрес>, производится сделка по отчуждению, в связи с чем в целях сохранения права собственности, необходимо оформить фиктивную сделку по её продаже и с целью совершения действий по реализации объекта предложили обратиться в агентство недвижимости <данные изъяты>, посредством которого будут оформлены соответствующие документы. Одновременно заверили, что впоследствии соответствующий договор будет аннулирован.

Со своей стороны, не догадываясь об обмане, она обратилась в названное агентство недвижимости, поставив вопрос о срочной продаже квартиры. В течении непродолжительного времени был найдет покупатель – ФИО2, с которым 01.06.2023 заключен предварительный договор купли-продажи.

08.06.2023 у нотариуса нотариального округа г.Пскова и Псковского района У.Ю. она заключила с ФИО2 договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, переход права собственности на которую зарегистрирован 13.06.2023.

При этом расчет согласно условиям подписанного договора был произведен в полном объеме, а полученные денежные средства ею перечислены на банковские счета по реквизитам, указанным/продиктованным посредствам телефонной связи неизвестными лицами.

Спустя несколько дней ей вновь поступил телефонный звонок от неизвестного лица, который уведомил, что денежные средства не были зачислены на соответствующий банковский счет, в связи с чем требуется вновь оформить кредит.

Вместе с тем, очередная попытка получить на условиях займа денежные средства была пресечена родственниками, которым она подробно изложила все обстоятельства случившегося.

Таким образом, фактически в отношении неё были совершены мошеннические действия неустановленными лицами, в связи с чем 14.06.2023 она обратилась в правоохранительные органы, по данному факту возбуждено уголовное дело, в рамках которого она признана потерпевшей.

Поскольку действия неустановленных лиц были направлены на обман и лишение не только денежных средств, но и квартиры, тогда как воли на отчуждение жилого помещения в действительности она не имела, то просила суд:

- признать договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, заключенный между нею и ФИО2, недействительным;

- прекратить запись о регистрации права собственности ФИО2 на квартиру по адресу: <адрес>;

- применить последствия недействительности сделки, возвратив в её собственность квартиру по адресу: <адрес>.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте разбирательства извещена надлежащим образом, воспользовалась правом ведения дела через представителя.

Ранее в судебном заседании требования поддерживала, настаивала на их удовлетворении и одновременно поясняла, что ни сотрудникам агентства недвижимости <данные изъяты>, ни нотариусу нотариального округа г.Пскова и Псковского района У.Ю., ни ФИО2, ни любым иным лицам не сообщала о поступавших ей телефонных звонках и истинных причинах, побудивших инициировать процесс и продать квартиру по адресу: <адрес>, поскольку этого требовали посредствам телефонной связи от нее неустановленные лица.

Также не отрицала, что нотариус нотариального округа г.Пскова и Псковского района У.Ю. при совершении нотариальных действий выясняла ее волю и желание на реализацию спорной квартиры (л.д.71-73), а в последующем также о получении денежных средств от ФИО2 согласно условиям договора.

В целом, на банковские счета по реквизитам, указанным неустановленными лицами, она перечислила около 5 млн. руб., что было обусловлено постоянным/ежедневным давлением и контролем с их стороны.

Представитель истца ФИО1 – адвокат Варава В.Ю. исковые требования поддержала, настаивала на их удовлетворении.

В ходе непосредственного судебного разбирательства, а также в представленной письменной позиции отметила, что договор купли-продажи от 08.06.2023 квартиры по адресу: <адрес>, был заключен ФИО1 под влиянием обмана, явившегося результатом активных неправомерных действий третьих лиц.

Акцентировала внимание на том, что с 19.05.2023 ФИО1 фактически находилась под постоянным воздействием посторонних лиц, в данный период времени её поведение являлось нетипичным, что должно было быть очевидным для ФИО2

Кроме того, жилое помещение приобреталось по заниженной цене и срочно у пожилого человека, в связи с чем покупателю (ФИО2) надлежало проявить в должной мере ту степень осмотрительности и заботливости, которая требовалась от него, как от участника делового оборота, и что позволило бы ему усомниться в действительной воли продавца.

В целом полагала, что в поведении ФИО2 усматривается недобросовестность, в том числе поскольку аванс за квартиру в размере 100 000 руб. он перевел на банковский счет даже не осмотрев приобретаемый объект и не встретившись с покупателем лично, в то время как какие-либо препятствия к совершению таких действий отсутствовали.

Более того, принятие им решения покупки было основано лишь на видео обзоре жилого помещения, в связи с чем впоследствии выявлены недостатки, а именно, окна квартиры выходят во двор городского морга и ГБУЗ Псковской области «Псковская городская больница», что, по его словам, сделало невозможным использование жилого помещения для проживания дочери.

Кроме того, инициирование самим ФИО2 повышения стоимости продажи квартиры от обозначенной самой ФИО1 при обращении в агентство недвижимости <данные изъяты>, непосредственно его настоятельное требование нотариального оформления сделки, последующий отказ встретиться с целью обсуждения возможности обратного выкупа объекта в совокупности позволяют прийти к выводу о его осведомленности о существовании у продавца (ФИО1) обстоятельств, фактически вынуждающих её срочно совершить сделку, подтверждают корыстность и недобросовестность.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о времени и месте разбирательства извещался надлежащим образом, воспользовался правом ведения дела через представителя.

Ранее в ходе непосредственного судебного разбирательства, а также в представленных письменных возражениях исковые требования не признал, указав, что 05.04.2023 заключил с ИП С.А. договор об оказании услуг с целью поиска однокомнатной квартиры в районе <данные изъяты> г.Пскова стоимостью до 3 000 000 руб.

В конце мая 2023 года ему поступило предложение о покупке квартиры по адресу: <адрес>, за 2 500 000 руб. Просмотрев представленное работником агентства недвижимости <данные изъяты> видео, содержащее изображения состояния названного объекта, совместно с супругой принял решение о приобретении, с предложенной стоимостью согласился, со своей стороны цену договора изменить не предлагал.

При этом, действительно по его настоянию договор купли-продажи был удостоверен нотариусом нотариального округа г.Пскова и Псковского района У.Ю., которая неоднократно встречалась как с ФИО1, так и с ним, разъясняла права и обязанности, выясняла наличие обстоятельств, вынуждающих заключить на крайне невыгодных условиях.

Вместе с тем, ФИО1, скрывая информацию о наличии таковых (вынуждающих ее обстоятельствах распорядиться принадлежащей ей жилой площадью), либо о совершении действий по продаже квартиры по адресу: <адрес>, в целях создания видимости заключения сделки, не заявляла.

Представитель ответчика ФИО2 – ФИО4 с исковыми требованиями не согласилась по аналогичным доводам, дополнительно отметив в представленных письменных возражениях, что каких-либо доказательств, свидетельствующих о том, что непосредственно ФИО2 ввел ФИО1 в заблуждение, обманул, совершил иные неправомерные действия, о наличии у него умысла на наступление для последней неблагоприятных последствий, не имеется.

При этом, на момент подписания договора купли – продажи ФИО1 не была ограничена в дееспособности, имеет специальное образование, трудовой стаж, по состоянию здоровья могла самостоятельно осуществлять и защищать свои права, исполнять обязанности.

Обратила внимание, что ФИО1 была настойчива в своем желании продать квартиру по адресу: <адрес>, а после получения оплаты фактически передала данное жилое помещение ФИО2 путем вручения ключей и вывоза вещей.

Настаивала, что на протяжении длительного времени общаясь с работниками агентства недвижимости <данные изъяты>, нотариусом и самим покупателем, она (ФИО1) не сообщала о том, что подписываемый договор воспринимается ею как фиктивный.

Стоимость спорной квартиры при заключении договора купли – продажи его сторонами была надлежащим образом согласована, а с учетом фактора срочности продажи была на тот момент сравнима с рыночной.

Какие – либо доказательства совершения оспариваемой сделки на крайне невыгодных для ФИО1 условиях, ее кабальности, нахождение продавца в тот момент в тяжелых жизненных обстоятельствах либо об осведомленности ФИО2 и его супруги о наличии таковых, отсутствуют.

В целом полагала, что ФИО2 является добросовестным приобретателем жилого помещения, оснований для его возврата обратно ФИО1, в том числе на возмездной основе (путем заключения очередного договора купли – продажи) за аналогичную сумму, не имелось, поскольку оспариваемая сделка соответствовала требованиям закона, совершена в надлежащей форме.

Третье лицо ФИО5 в судебное заседание не явилась, о времени и месте разбирательства извещалась надлежащим образом, в представленных письменных возражениях просила о рассмотрении дела в её отсутствие, одновременно выразила несогласие с исковыми требованиями по основаниям, аналогично изложенным ФИО2

Выслушав объяснения явившихся лиц, участвующих в деле, показания свидетелей, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с положениями ст.454 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи (ст.456 ГК РФ), продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц (ст.460 ГК РФ).

В силу ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст.550 ГК РФ).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (ст.551 ГК РФ).

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (ст.554 ГК РФ).

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (ст.555 ГК РФ).

В соответствии с требованиями ст.556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ст.558 ГК РФ).

Из материалов дела усматривается, что 01.06.2023 между ФИО1 и ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи с задатком, в соответствии с которым:

- стороны (ФИО1 и ФИО2) обязались не позднее 15.06.2023 заключить основной договор купли-продажи в отношении квартиры с КН <данные изъяты> по адресу: <адрес> (п.1,2);

- стоимость названной квартиры составила 2 500 000 руб., данная цена являлась окончательной и изменению не подлежала (п.3);

- оплата стоимости объекта производится в следующем порядке: при подписании договора в качестве задатка – 100 000 руб., которые входят в полную стоимость объекта недвижимости; оставшаяся часть – 2 400 000 руб. оплачивается покупателем за счет собственных денежных средств в день подписания основного договора купли-продажи (п.п.4.1, 4.2).

Внесение ФИО2 задатка в вышеназванном размере (100 000 руб.) подтверждается соответствующими чеками по платежным операциям (л.д.97, 98 т.1).

08.06.2023 между ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи квартиры (л.д.39-40 т.1), по условиям которого:

- ФИО1 обязалась передать ФИО2 принадлежащую ей на праве собственности квартиру с КН <данные изъяты> по адресу: <адрес>, а ФИО2 – принять указанную квартиру и оплатить за неё определенную договором цену (п.1.1);

- стороны определили, что продаваемая квартира переходит в собственность покупателя с неотделимыми улучшениями, состоящими из встроенного кухонного гарнитура со встроенной кухонной техникой (вытяжкой, газовой варочной панелью, электрическим духовым шкафом) и умывальной тумбы в ванной комнате (п.1.3);

- стороны оценили отчуждаемую квартиру в 2 500 000 руб., из которых 100 000 руб. переданы ФИО1 до заключения договора, оставшаяся часть суммы в размере 2 400 000 руб. за отчуждаемую квартиру будет уплачена продавцу на открытый на её имя счет № в Псковском отделении №8630 ПАО Сбербанк в срок не позднее трех рабочих дней после дня регистрации в ЕГРН права собственности на квартиру на имя покупателя (п.п.3.1-3.5.1);

- стороны договорились, что обязательства по оплате оставшейся суммы в размере 2 400 000 руб. за приобретаемую квартиру будут считаться исполненными в момент поступления денежных средств на счет продавца (п.3.5.2);

- ввиду того, что расчет между сторонами не произведен, стороны пришли к соглашению, что отчуждаемая квартира будет находиться в залоге у продавца до момента полной оплаты. Заявление о прекращении обременения в орган регистрации прав будет подано нотариусом У.Ю. в течение двух рабочих дней после подачи продавцом заявления нотариусу о полном расчете по настоящему договору. Продавец обязался обратиться к нотариусу нотариального округа г.Пскова и Псковского района У.Ю. с заявлением о полном расчете по договору не позднее 10 календарных дней с даты поступления денежных средств (п.п.3.6.-3.8);

- ФИО1 и ФИО2 заверили друг друга, что не заблуждаются в оценке отчуждаемой по договору квартиры (п.4.1);

- ФИО1 обязалась освободить отчуждаемую квартиру от личных вещей домашней обстановки и обихода в срок до 30.06.2023 включительно, а также оставить квартиру пригодной для проживания, укомплектованной сантехническим и газовым оборудованием, в том состоянии, в каком квартира была на момент осмотра её покупателем (п.п.7.3);

- стороны договорились осуществить приемку-передачу квартиры, отчуждаемой по настоящему договору, и составить акт приема-передачи квартиры в день её освобождения продавцом от личных вещей домашней обстановки и обихода. Стороны также договорились, что продавец передаст покупателю комплекты ключей от вышеуказанной квартиры не позднее 10 календарных дней со дня заключения договора (п.п.7.4, 8.2);

- сторонам разъяснено, что после удостоверения договора, на основании которого возникает право на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, нотариус обязан представить в электронной форме заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в орган регистрации прав, о чем они не возражали (п.9.2);

- стороны заверили друг друга, что не лишены дееспособности, не ограничены в дееспособности, не страдают заболеваниями, препятствующими понимать существо подписываемого ими договора, а также отсутствии обстоятельств, вынуждающих их совершить договор на крайне невыгодных условиях, и договор не является для них кабальной сделкой (п.10.5).

13.06.2023 ФИО2 внес на банковский счет ФИО1 денежные средства в размере 2 400 000 руб. (л.д.122 т.1).

13.06.2023 право собственности ФИО2 на спорное жилое помещение зарегистрировано в установленном порядке, обременение в виде залога снято, что подтверждается сведениями выписки из ЕГРН (л.д.41 т.1).

В этот же день, т.е. 13.06.2023 между ФИО2 и ФИО1 подписан акт приема-передачи, из которого следует, что в квартире временно остается мебель прежнего собственника (ФИО1), а именно кухонный стол, 4 стула, холодильник, диван, шкаф, две тумбочки, стиральная машина, прихожая, с дальнейшим освобождением в срок до 30.06.2023 (л.д.124 т.1).

02.07.2023 между сторонами подписан акт приема-передачи названной мебели, в котором также указано, что стороны выполнили обязательства в соответствии с условиями акта приема – передачи квартиры от 13.06.2023, претензий друг к другу не имеют (л.д.123 т.1).

В настоящее время, ставя вопрос о признании договора купли-продажи от 08.06.2023 жилого помещения по адресу: <адрес>, недействительным, прекращении записи о регистрации права собственности и применении последствий недействительности сделки, ФИО1 указала на совершение в отношении неё мошеннических действий, т.е. само его (договора) заключение было осуществлено в отношении продавца под влиянием обмана.

Одновременно сторона истца обратила внимание на недобросовестность поведения в ходе совершения сделки покупателя ФИО2, который при должной степени заботливости и осмотрительности мог предположить о наступлении по результатам отчуждения для продавца неблагоприятных последствий, усомниться в действительности наличия добровольного волеизъявления ФИО1 на реализацию жилого помещения.

Согласно ст.153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

При этом, упоминание в указанной норме права о нацеленности указанных действий на создание тех или иных правовых последствий свидетельствует о том, что они являются волевыми актами.

В соответствии с п.1 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

При этом, приведенные в вышеназванных нормах законоположения находятся в неразрывном единстве со ст.1 ГК РФ, закрепляющей в качестве основных начал гражданского законодательства принцип диспозитивности и автономии частной воли. Свободная воля является, таким образом, по общему правилу одним из основных элементов и необходимых условий действительности всякой юридической сделки. Соответственно, ГК РФ предусмотрены правила о недействительности сделок с пороком воли.

Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота (п.2 ст.179 ГК РФ).

Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.

Положения п.2 ст.179 ГК РФ защищают права граждан на свободное волеизъявление при совершении сделок и одновременно обеспечивают баланс прав и законных интересов обеих сторон сделки (определения Конституционного Суда РФ от 23.06.2015 №1284-О, от 19.11.2015 №2720-О и др.).

Также согласно разъяснениям, данным в п.99 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», сделка под влиянием обмана, совершенного как стороной такой сделки, так и третьим лицом, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (п.2 ст.179 ГК РФ).

Обманом считается не только сообщение информации, не соответствующей действительности, но также и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота (п.2 ст.179 ГК РФ).

Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежит установлению умысел лица, совершившего обман.

Следует учитывать, что закон не связывает оспаривание сделки на основании п.п.1, 2 ст.179 ГК РФ с наличием уголовного производства по фактам применения насилия, угрозы или обмана. Обстоятельства применения насилия, угрозы или обмана могут подтверждаться по общим правилам о доказывании.

В данном случае, действительно, из материалов гражданского дела усматривается, что 14.06.2023 СУ УМВД России по г.Пскову возбуждено уголовное дело по признакам преступления, предусмотренного ч.4 ст.159 УК РФ, в рамках которого ФИО1 признана потерпевшей.

При этом, из протокола допроса последней усматривается, что 19.05.2023 на номер её мобильного телефона поступил звонок от неустановленного лица, представившегося сотрудником полиции и сообщившего, что на основании генеральной доверенности с её счетов сняты все денежные средства, а также взяты кредиты в шести банках. В целях погашения данных кредитов неустановленное лицо предложило ей взять другие кредиты, а полученные средства внести в Центробанк на указанные им (неустановленным лицом) счета.

В период с 19.05.2023 по 27.05.2023 не только полученные по кредитным договорам, заключенным с различными банками, денежные средства, но и собственные, хранившиеся на открытых на ее имя расчетных счетах, ФИО1 неоднократно вносила через банкоматы на указанные звонившими неустановленными лицами расчетные счета.

В конце мая 2023 года ей вновь позвонили неустановленные лица и поставили в известность о том, что на её имя взят кредит под залог квартиры, для погашения которого необходимо вновь взять кредит, а полученные денежные средства перевести в том же порядке на счета Центрального банка.

Требуемые неустановленными лицами действия были ею совершены.

В очередной раз ей позвонили неустановленные лица и сообщили о необходимости оплатить налог за совершенные банковские операции, в связи с чем она получила в долг у знакомых еще 280 000 руб., которые перевела через банкомат АО «Альфа-Банк» на указанные ими (неустановленными лицами) банковские счета.

В последующем неустановленные лица вновь позвонили ей и сообщили, что принадлежащая ей квартира выставлена на продажу, в связи с чем необходимо продать такое жилое помещение в течение 3 суток, в связи с чем предложили обратиться в агентство недвижимости <данные изъяты>.

Требуемые неустановленными лицами действия были ею совершены.

01.06.2023 ФИО1 получила от покупателя (ФИО2) 100 000 руб. в счет оплаты части стоимости квартиры, а после заключения договора 13.06.2023 – оставшиеся 2 400 000 руб.

Названные денежные средства она перевела через банкоматы на указанные звонившими неустановленными лицами расчетные банковские счета.

В рамках уголовного дела лицо, совершившее в отношении ФИО1 описываемые действия, до настоящего времени не установлено.

Вместе с тем, какие-либо сведения о причастности ФИО2 к совершению таковых в ходе непосредственного судебного разбирательства не установлены, в связи с чем, оспариваемая сделка расценивается судом как совершенная под влиянием обмана третьих лиц.

Приходя к такому выводу, суд никоим образом не разрешает вопрос о возможности последующего установления вины (при ее наличии) какого – либо лица, возможно и ФИО2, в рамках соответствующего уголовного дела, исходя из состава конкретного деяния, в порядке, определенным уголовно – процессуальным законодательством.

Оценивая доводы стороны истца об осведомленности ответчика о наступлении для ФИО1 в результате совершения оспариваемой сделки по реализации квартиры по адресу: <адрес>, неблагоприятных последствий, а также о его недобросовестности, суд руководствуется следующим.

Согласно ч.1 ст.12 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее – ГПК РФ), конкретизирующей ст.123 Конституции РФ, правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

В развитие указанных принципов ст.56 ГПК РФ предусматривает, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Соответственно обязанность доказывания наличия обстоятельств, предусмотренных ч.2 ст.179 ГК РФ, в данном случае о том, что ФИО2, как сторона сделки, знал или должен был знать о совершенном/совершаемом в отношении продавца ФИО1 обмане, лежит на последней (т.е. на истце).

В силу п.2 ст.1 ГК РФ граждане (физические лица) приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Соответственно, участники гражданского оборота самостоятельно избирают способы реализации своих прав в установленных законом пределах, и несут соответствующие, в том числе негативные последствия реализации таких прав.

Применительно к спорным правоотношениям, вышеприведенные законоположения свидетельствуют о том, что способ приобретения имущества покупатель (в данном случае – ФИО2) определяет самостоятельно и, соответственно, несет последствия, связанные с выявленными в последующем недостатками такого имущества, в том числе и неудобствами, вызванными его местоположением (в данном случае – близкое расположение городского морга и медицинского учреждения ГБУЗ Псковской области «Псковская городская больница»).

Более того, действующее законодательство не устанавливает в качестве обязательного элемента в порядке приобретения конкретного вида имущества необходимости его личного осмотра покупателем.

Следовательно, таковой (осмотр приобретаемого имущества) допустим любым доступным для сторон договора способом, в том числе путем просмотра фотографий или видеофайлов.

Одновременно суд считает необходимым обратить внимание, что 05.04.2023 между ФИО2 и ИП С.А. был заключен договор об оказании услуг (л.д.125 т.1), по условиям которого последний обязался на возмездной основе оказать услуги по поиску квартиры максимальной стоимостью 3 000 000 руб. в районе <данные изъяты> г.Пскова, в связи с чем осуществить соответствующий поиск, предоставить список объектов, находящихся в данный момент в экспозиции, для согласования необходимости просмотра выбранных вариантов и осуществить юридическое сопровождение сделки.

Таким образом, ФИО2 объективно имел возможность без проведения личной встречи с продавцом (в данной случае – с ФИО1) и осмотра предлагаемой квартиры принять решение о необходимости и целесообразности соответствующей покупки.

Поскольку способ и порядок приобретения ФИО2 спорной квартиры был избран самостоятельно (без непосредственного осмотра), то все вытекающие из этого последствия, в том числе и негативные, надлежит нести исключительно ему.

Как следует из показаний свидетеля ФИО6, являющейся работником агентства недвижимости <данные изъяты>, не доверять которым оснований не имеется, ФИО1 лично обратилась в агентство. При этом в ходе беседы она настаивала на проведении срочной реализации жилого помещения, самостоятельно обозначив при этом цену объекта в размере 2 000 000 руб. Со своей стороны, зная и оценив рынок недвижимости, было предложено увеличить цену до 2 500 000 руб.

В последующем совместно с самой ФИО1 она осуществила осмотр квартиры и зафиксировала ее техническое состояние посредством производства соответствующей видеозаписи.

Свидетель У.Ю., являющаяся нотариусом нотариального округа г.Пскова и Псковского района Псковской области, удостоверившая оспариваемый договор купли – продажи от 08.06.2023, пояснила, что в ходе встреч с ФИО1 со своей стороны провела необходимые мероприятия по подтверждению ее личности (проверка паспорта) и дееспособности (по СНИЛС), а также в установленном порядке разъяснила ей последствия совершения сделки.

Кроме того, оба допрошенных судом свидетеля (П.М. и У.Ю.) указали, что ФИО1 была настойчива в своем желании продать квартиру, мотивы такого желания не объясняла, об обременительно низкой стоимости квартиры не заявляла, каких-либо оснований полагать, что она не осознавала значение своих действий либо действовала под принуждением не имелось, о наличии вынуждающих ее совершить сделку обстоятельствах не заявляла.

В ходе разбирательства спора по существу ФИО1 не оспаривала, что нотариусом нотариального округа г.Пскова и Псковского района Псковской области У.Ю. правовые последствия условий договора купли – продажи разъяснялись, об обстоятельствах, побудивших ее предпринять меры к реализации квартиры, никому, в том числе опрошенным судом свидетелям, не сообщала.

Что касается доводов стороны истца о заниженной стоимости объекта на момент его продажи ФИО2, то суд обращает внимание на следующее.

В соответствии с положениями ст.ст.420, 421 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст.422).

В силу ст.424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Как усматривается из содержания оспариваемого договора купли – продажи, цена квартиры по адресу: <адрес>, была его сторонами надлежащим образом согласована.

При этом, согласно заключению оценочной экспертизы №, составленному оценщиком П.С. (л.д.127-158 т.1), рыночная стоимость однокомнатной квартиры по названному месторасположению с учетом срочности реализации объекта с периодом 1 неделя составляет 2 520 000 руб. (л.д.149 т.1).

Также допрошенный судом в качестве свидетеля С.А. пояснял, что срочная продажа объекта недвижимости допускает возможность снижения его цены.

Представленное стороной ответчика названное заключение (составленное оценщиком П.С.) содержит четкие выводы, основанные на подробном исследовании фактических обстоятельств, в связи с чем не доверять данному отчету суд не находит оснований.

При этом представленное стороной истца экспертное заключение ООО <данные изъяты> (л.д.61-70 т.1) при расчете рыночной стоимости квартиры по адресу: <адрес>, по состоянию на 04.07.2023 такой критерий как срочность не использовало, основано на иных исходных данных, в связи с чем выводов оценочной экспертизы №, составленной оценщиком П.С., не опровергает.

Сама по себе стоимость объекта недвижимости, обозначенная в договоре, подписанном его сторонами, основанием к признанию сделки недействительной не является, требований, вытекающих из положений п.3 ст.179 ГК РФ (о кабальности сделки) в принципе не заявлялось.

Доводы о том, что в период совершения сделки/подписания договора купли – продажи поведение ФИО1 фактически не отвечало требованиям адекватности и не соответствовало ее обычному поведению, что могло быть замечено и самим ФИО2, суд также не считает возможным принять.

Действительно, допрошенная в качестве свидетеля П.Е. подтвердила, что поведение ФИО1 по состоянию на июнь 2023 года не соответствовало ее обычному состоянию. Так, в ходе их встречи она (ФИО1), поставив вопрос о получении на условиях займа денежных средств, категорически отказывалась назвать причину такой срочной необходимости, вела себя неадекватно, длительно сопротивлялась изложить обстоятельства произошедшего и, в частности, реализации квартиры.

Вместе с тем, оценивая соответствующие доводы, суд отмечает, что сомнения, вызванные несвойственным поведением ФИО1, при определенных условиях могли возникнуть лишь у хорошо знакомых с нею лиц, к которым как раз относится П.Е. Однако ФИО2 ранее знаком с ней не был, их встречи носили единичный и непродолжительный по времени характер.

При этом в ходе непосредственного судебного разбирательства ФИО1 вела себя адекватно, спокойно, грамотно и последовательно излагала обстоятельства продажи ею квартиры.

Сам по себе ее возраст (70 лет) на момент совершения сделки в отрыве от иных фактических обстоятельств дела безусловно не свидетельствует о наличии каких – либо оснований для покупателя усомниться в ее адекватности и об искажении воли при совершении действий, направленных на отчуждение квартиры.

Кроме того, ФИО1 не страдает заболеваниями, препятствующими осознанию юридической природы сделки, каких – либо лекарственных препаратов, способных изменить поведение/исказить волю не принимала, что сама подтверждала в ходе разбирательства.

С учетом изложенного, суд исходит из недоказанности порока воли продавца – ФИО1, также как совершения оспариваемой сделки под угрозой/обманным путем.

Содержание оспариваемого договора достоверно свидетельствует о том, что его сторонами была совершена именно купля - продажа, договор подписан добровольно, его условия изложены четко, ясно и понятно, не допускающие неоднозначное толкование, исполнен фактически.

Сама сделка совершена в установленной форме, содержит все существенные условия, прошла государственную регистрацию.

Кроме того, факт неоднократного совершения ФИО1 действий по фактической передаче жилого помещения ФИО2 (освобождение от вещей, передача ключей) и отсутствие возражений с ее стороны на такую передачу, предварительное согласование условия о временном оставлении предметов мебели в квартире, не давали последнему оснований усомниться в намерениях продавца.

Нотариальное удостоверение сделки с недвижимостью является обычно применяемой практикой, в связи с чем не свидетельствует о каком-либо недобросовестном поведении ответчика, его сопричастности или осведомленности о совершаемых в отношении ФИО1 противоправных действиях.

Что касается ссылки стороны истца на отказ ФИО2 от встречи с ФИО1, её сыном с целью обсуждения возможности выкупа квартиры, то в условиях наличия судебного спора таковая признается судом неубедительной, в качестве подтверждения его недобросовестности не принимается.

Более того, ФИО2, являясь законным владельцем жилого помещения, в силу положений действующего гражданского законодательства по своему желанию и усмотрению осуществляет права владения и распоряжения им, в связи с чем сам по себе отказ совершить какую – либо сделку с предметом настоящего спора не свидетельствует о его злонамеренном поведении.

В соответствии с положениями ст.10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (п.5 ст.10 ГК РФ).

Следовательно, добросовестность при осуществлении гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей предполагает поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующее ей.

В данном случае поведение ФИО2 при совершении сделки недобросовестным признано быть не может, наличие в его действиях признаков злоупотребления правом судом не установлено, стороной истца, на которую возлагается бремя доказывания таких обстоятельств, соответствующих доказательств не представлено.

В целом доказательства того, что ФИО2, как сторона сделки, знал или должен был знать о заявленном ФИО1 обмане, не представлены и в ходе непосредственного разбирательства не добыты, оснований полагать о наступлении для нее неблагоприятных последствий, в том числе несовместимых с дальнейшей возможностью существования в нормальных жилищных условиях, не имеется, реализованная квартира в качестве места постоянного жительства ею не использовалась, единственным пригодным для проживания жилым помещением не являлась, а распоряжение полученными в результате продажи квартиры денежным средствами осуществлялось ею самостоятельно без какого – либо вмешательства со стороны покупателя.

Таким образом, суд заключает, что оснований для признания сделки купли – продажи квартиры по адресу: <адрес>, заключенной 08.06.2023 между ФИО1 и ФИО2, недействительной по правилам ч.2 ст.179 ГК РФ не имеется, в связи с чем полагает необходимым в удовлетворении заявленных исковых требований отказать.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи жилого помещения недействительным, прекращении записи о регистрации права собственности и применении последствий недействительности сделки - отказать.

Решение может быть обжаловано в Псковский областной суд через Псковский городской суд в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья Л.Г. Медончак

Решение в окончательной форме изготовлено 22 января 2024 года.