Дело № 2-350/2023

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

11 мая 2023 года г. Бежецк

Бежецкий межрайонный суд Тверской области

в составе председательствующего судьи Бойцовой Н.А.,

при секретаре судебного заседания Кухаревой З.В.,

с участием истца ФИО1,

представителя истца Куц А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи строений,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи строений. В обоснование заявленных требований указал следующее. На основании договора купли-продажи от 27.01.2021 № 20, заключенного между ОАО «Зареченское» и ФИО1 в собственность последнего перешло имущество, реализованное за 850 100 руб. единым лотом, состоящее из нежилого здания с кадастровым номером 69:02:0190102:12, общей площадью 2468 кв.м, нежилого здания с кадастровым номером 69:02:0190102:13, общей площадью 1911,40 кв.м, нежилого здания с кадастровым номером 69:02:0190102:14, общей площадью 724, 60 кв. м, нежилого здания с кадастровым номером 69:02:0190102:15, общей площадью 1969,50 кв.м, нежилого здания с кадастровым номером 69:02:0190102:16, общей площадью 1059, 80 кв. м., нежилого здания с кадастровым номером 69:02:0190102:17, общей площадью 19,20 кв. м, нежилого здания с кадастровым номером 69:02:0190102:18, общей площадью 62,70 кв. м, нежилого здания с кадастровым номером 69:02:0190102:19, общей площадью 4547,80 кв. м, нежилого здания с кадастровым номером 69:02:0190102:20, общей площадью 616,80 кв. м, нежилого здания с кадастровым номером 69:02:0190102:21, общей площадью 403 кв. м, нежилого здания с кадастровым номером 69:02:0190102:22, общей площадью 37,90 кв. м, нежилого здания с кадастровым номером 69:02:0190102:23, общей площадью 10,70 кв. м, нежилого здания с кадастровым номером 69:02:0190102:24, общей площадью 67,50 кв. м, расположенных по адресу: Тверская область, Бежецкий район, Филиппковское сельское поселение, д. Филиппиха. Имущество ОАО «Зареченское» продавалось на торгах в форме открытого предложения. Перед покупкой данного имущества к нему обратился ФИО2 и предложил приобрести вышеуказанные объекты недвижимости в целях организации базы по ремонту сельскохозяйственной техники. Как пояснил ФИО2, он сам не имеет возможности принять участие в торгах и предложил ему осуществить покупку данного имущества с последующей его продажей ФИО2 (по его усмотрению полностью либо частично).18.06.2021 он по договору купли-продажи продал спорное имущество ФИО2 практически за ту же стоимость, что и приобретал (900 000 руб.). По результатам сделки с ФИО2 его доход составил 49 900 руб. Согласно акту проверки от 05.08.2022 № 6049 ИФНС России № 9 по Ярославской области обязывает его произвести оплату налогов при продаже недвижимого имущества из расчета налогооблагаемой базы в размере 70 % от суммарной кадастровой стоимости строений по отдельности, равной 10 870 027 руб. 15 коп. Таким образом, налоговый орган требует от него оплаты 820 799 руб. в качестве оплаты налога за доход, полученный в размере 49 900 руб. Перед заключением договора купли-продажи с ФИО2 он изучал вопросы налогообложения в части определения кадастровой стоимости и пришел к выводу, что кадастровая стоимость не может превышать рыночную стоимость объектов недвижимости, т.е. 850 100 руб. Значительная разница между кадастровой и рыночной стоимостью имущества в данном случае состоит в том, что по договору купли-продажи новый собственник приобретает весь комплекс зданий, возлагая на себя обязанность по демонтажу полуразрушенных построек, последующее приведение территории в нормальный вид. Такие мероприятия приводят к затратам, которые соразмерны, а возможно и превышают стоимость имущества. Он по вопросу налогообложения обратился в ИФНС России № 9 по Ярославской области, где ему пояснили, что налогооблагаемая база рассчитывается исходя из суммарной кадастровой стоимости каждого объекта без учета его рыночной стоимости. Таким образом, заключая сделку с ФИО2, он заблуждался в вопросах налогооблагаемой базы. Сумма налога, выставленного ему к уплате, абсолютно непомерна с его финансовыми возможностями. В связи с изложенным, единственным вариантом выхода из данной ситуации он считает необходимым отменить сделку купли-продажи, которая привела к возникновению налогов. ФИО2 с отменой сделки согласен. При этом права ФИО2 нарушены не будут, поскольку они в отношении спорных объектов недвижимости заключат договоры аренды. Ссылаясь на положения ст. 178 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец отметил, что заключая договор купли-продажи, он заблуждался в вопросе исчисления кадастровой стоимости реализуемого имущества, полагал, что кадастровая стоимость не может превышать рыночной. Если бы он знал о действительной кадастровой стоимости спорных объектов, он бы такую сделку не совершил. Признание договора купли-продажи от 18.06.2021, заключенного между ним и ФИО2, приведет к отмене образовавшегося у него дохода, защите его права. На основании изложенного, ФИО1 просил признать недействительным заключенный 18.06.2021 между ним и ФИО2 договор купли-продажи строений, расположенных по адресу: Тверская область, Бежецкий район, Филиппковское сельское поселение, д. Филиппиха.

Определением суда от 17.03.2023 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Межрайонная ИФНС России № 9 по Ярославской области, конкурсный управляющий ОАО «Зареченское» ФИО3

Истец ФИО1 и его представитель Куц А.В. в судебном заседании заявленные исковые требования поддержали, просили удовлетворить. Дополнительно отметили, что просят признать недействительной заключенную с ФИО2 сделку только по тому основанию, что с продажи спорных объектов недвижимости истец должен заплатить налог, который для него является непосильным.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлялся судом заранее и надлежащим образом, об отложении дела не ходатайствовал, возражений по существу заявленных требований не представил. Согласно направленного им в суд заявления от 05.04.2023 просил рассмотреть дело в его отсутствие, с заявленными ФИО1 требованиями согласен.

Представитель третьего лица Межрайонной ИФНС России № 9 по Ярославской области, а также третье лицо конкурсный управляющий ФИО3 в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства уведомлялись судом заранее и надлежащим образом, об отложении дела не ходатайствовали, возражений по существу заявленных требований не представили.

Судом, исходя из положений ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, мнения истца и его представителя, принято решение о рассмотрении дела в отсутствие не явившихся участников процесса.

Изучив доводы иска, заслушав пояснения истца и его представителя, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему решению.

В соответствии с п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Таким образом, гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Защита гражданских прав может осуществляться путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки (ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

По правилам ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

При этом, согласно ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Цена в силу положений п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации является одним из существенных условий при его заключении.

Согласно п. 1 ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В ходе судебного разбирательства установлено следующее.

Согласно договору купли-продажи от 18.06.2021 ФИО1 продал, а ФИО2 купил в собственность и оплатил 13 строений, расположенных по адресу: Тверская область, Бежецкий район, Филиппковское сельское поселение, д. Филиппиха, а именно:

-комплекс.мойка, инвентарный номер 10-416 с КН 69:02:0190102:18, площадью 62.7 кв.м, кадастровой стоимостью 1714393 руб. 56 коп.;

-сенной сарай (гараж), инвентарный номер 10-419 с КН 69:02:0190102:2,1 площадью 403 кв.м, кадастровая стоимость 490241 руб. 44 коп.;

-котельная, инвентарный номер 10-412 с КН 69:02:0190102:1, площадью 724 кв.м, кадастровая стоимость 574572 руб. 59 коп.;

- цех компостов (комплекс), инвентарный номер 1-417 с КН 69:02:0190102:19, площадью 1547.8 кв.м, кадастровая стоимость 1151423 руб. 90 коп.;

-весовая, инвентарный номер 10-415 с КН 69:02:0190102:17,площадью 19.2 кв.м, кадастровая стоимость 17235 руб. 65 коп.;

- котельная, инвентарный номер 10-431 с КН 69:02:0190102:23 площадью 10.7 кв.м, кадастровая стоимость 9629 руб. 79 коп.;

- мазутонасосная станция, инвентарный номер 10-432 с КН 69:02:0190102:24, площадью 67.5 кв.м, кадастровая стоимость 59773 руб. 28 коп.;

- пилорама (комплекс), инвентарный номер 10-414 с КН 69:02:0190102:16, площадью 1059.8 кв.м, кадастровая стоимость 814498 руб. 69 коп.;

- кормоцех (комплекс), инвентарный номер 10-414 с КН 69:02:0190102:15, площадью 1969.5 кв.м, кадастровая стоимость 1435115 руб. 56 коп.;

- склад стройматериалов (комплекс), инвентарный номер 10-418 с КН 69:02:0190102:20, площадью 616.8 кв.м, кадастровая стоимость 495167 ру. 04 коп.;

-автотранспортная заправочная станция со складом хранения нефтепродуктов (гараж), инвентарный номер 10-420 с КН 69:02:0190102:22, площадью 37.9 кв.м, кадастровая стоимость 33837 руб. 88 коп.;

- ремонтная мастерская на 50 тракторов(гараж), инвентарный номер 10-410 с КН 69:02:0190102:12, площадью 2468 кв.м, кадастровая стоимость 1764718 руб. 72 коп..;

- гараж на 60 автомобилей. Центральное отделение, инвентарный номер 10- 411 с КН 69:02:0190102:1, площадью 1911.4 кв.м, кадастровая стоимость 2309449 руб. 05 коп.

Данная сделка фактически сторонами исполнена, право собственности покупателя ФИО2 на вышеуказанные объекты недвижимости зарегистрировано в ЕГРН 28.07.2021.

По результатам налоговой проверки должностным лицом Межрайонной ИФНС России № 9 по Ярославской области составлен акт налоговой проверки № 6049 от 05.08.2022, согласно которому в декларации по форме 3-НДФЛ за 2021 г. налогоплательщик ФИО1 отразил доход от продажи объектов недвижимого имущества (иные строения, помещения и сооружения) в размере 49 900 руб. Между тем, в рамках проведенной налоговой проверки установлено, что доход от продажи объектов недвижимого имущества в рассматриваемом случае составляет 7 613 737 руб. 55 коп. Учитывая право налогоплательщика на получение имущественного налогового вычета при продаже имущества, находившегося в собственности менее 3 лет, в размере 1 000 000 руб. при продаже жилого дома и в размере 250 000 при продаже гаража, налоговая база для исчисления налога на доходы физических лиц за 2021 г. составит 6 363 737 руб. 55 коп. Сумма налога к уплате в бюджет - 827 286 руб. Таким образом, ФИО1 в декларации ф. 3-НДФЛ за 2021 г. занизил сумму дохода на 7 563 837 руб. 55 коп. и налоговую базу для исчисления налога на 6 313 837 руб. 55 коп. В связи с этим занижена сумма налога, подлежащая уплате в бюджет на 820 799 руб.

Оспаривая договор купли-продажи от 18.06.2021 и ссылаясь на положения ст.178 Гражданского кодекса Российской Федерации, ФИО1 указывает на его заблуждение относительно кадастровой стоимости реализуемого имущества, и как следствие, на неосведомленность относительно размера подлежащего уплате с продажи имущества налога.

Разрешая заявленные ФИО1 требования, суд не находит оснований для их удовлетворения, при этом исходит из следующего.

Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, является оспоримой, в связи с чем лицо, заявляющее требование о признании сделки недействительной по основаниям, указанным в статье 178 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно положениям статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации должно доказать наличие оснований недействительности сделки, поскольку в силу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена презумпция разумности действий участников гражданских правоотношений, следовательно, предполагается, что при заключении сделки стороны имеют четкое представление о наступающих последствиях.

В силу пункта 1 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если:

1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.;

2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные;

3) сторона заблуждается в отношении природы сделки;

4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой;

5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.

Перечень случаев, имеющих существенное значение, приведенный в данной норме закона, является исчерпывающим.

По смыслу ст. 718 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка считается недействительной, если выраженная в ней воля стороны неправильно сложилась вследствие заблуждения и повлекла иные правовые последствия, нежели те, которые сторона действительно имела в виду. Под влиянием заблуждения участник сделки помимо своей воли составляет неправильное мнение или остается в неведении относительно тех или иных обстоятельств, имеющих существенное значение, и под их влиянием совершает сделку, которую он не совершил бы, если бы не заблуждался.

Однако в рассматриваемом случае наличие таких обстоятельств судом не установлено, что является основанием для отказа в удовлетворении заявленных ФИО1 требований. Доказательств того, что истец, заключая договор купли-продажи, был введен в заблуждение в отношении характера сделки, ее условий, предмета, а также иных обстоятельств, влияющих на его решение по заключению договора купли-продажи, суду не представлено.

При заключении оспариваемой сделки воля сторон была выражена и направлена на достижение именно того результата, который был достигнут подписанием оспариваемого договора. Об этом свидетельствуют и обстоятельства, предшествующие совершению сделки. Как следует из пояснений истца и доводов, изложенных им в иске, он приобретал спорное имущество с целью его дальнейшей продажи ФИО2 Название договора (договор купли-продажи строений) и его текст, не позволяют усомниться в том, что волеизъявление сторон было направлено на заключение именно договора купли-продажи. При составлении и подписании данного договора, сторонами были согласованы все существенные условия вышеуказанной сделки, а именно определены предмет договора, условия его отчуждения, стоимость, порядок расчета и ответственность сторон. Оспариваемая сделка фактически исполнена, переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке. ФИО2 стал собственником 13 объектов недвижимости, указанных в договоре купли-продажи от 18.06.2021.

Таким образом, принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу о том, что при заключении договора купли-продажи спорных объектов недвижимости волеизъявление сторон было направлено на установление между ними именно тех гражданско-правовых отношений, которые были обусловлены данным договором.

Доказательств того, что совершая сделку по отчуждению объектов недвижимости на возмездной основе, ФИО1 заблуждался относительно каких-либо обстоятельств, из наличия которых он с очевидностью для другой стороны исходил, совершая сделку, либо заблуждался относительно предмета сделки, ее природы, а равно в отношении лица, с которым он вступает в сделку, суду не представлено.

Нежелание истца оплачивать налог, рассчитанный Межрайонной ИФНС России № 9 по Ярославской области на прибыль с продажи недвижимого имущества, не является правовым основанием, предусмотренным ст. 178 Гражданского кодекса Российской Федерации, для признания состоявшейся сделки недействительной.

Заключая договор купли-продажи спорных объектов недвижимости и подписывая его собственноручно, истец не был лишен возможности узнать кадастровую стоимость отчуждаемых объектов, позаботиться о правовых последствиях в виде исполнения налогового обязательства по уплате налога на доход от продажи объектов недвижимого имущества. Однако не проявил требовавшуюся в таких обстоятельствах должную осмотрительность.

В силу пункта 1 статьи 1, пункта 1 статьи 11, статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предъявление любого требования должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица, установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права, а также установление факта нарушения прав истца ответчиком.

Избираемый истцом способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав. Ненадлежащий способ судебной защиты является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Те обстоятельства, на которые указывает ФИО1 (заблуждался относительно размера налога, подлежащего уплате с дохода, полученного от продажи объектов недвижимости), основанием для признания заключенной сделки недействительной являться не могут.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО1 к ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи строений оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тверской областной суд с подачей жалобы через Бежецкий межрайонный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 18 мая 2023 года.

Председательствующий