№ 2-23/2025
30RS0009-01-2024-001148-18
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
21 апреля 2025 года г. Камызяк Астраханская область
Камызякский районный суд Астраханской области в составе:
председательствующего судьи Смахтиной Е.В.
при секретаре Сулеймановой Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ФИО3, администрации муниципального образования «Сельское поселение Верхнекалиновский сельсовет Камызякского муниципального района Астраханской области» о признании сделки купли-продажи состоявшейся, признании права собственности на реконструированное жилое помещение,
установил:
Истец ФИО1 обратился с исковым заявлением о признании сделки купли-продажи состоявшейся, признании права собственности на реконструированное жилое помещение, в обоснование заявленных требований указав, что в октябре 1998 года с согласия ФИО2, получившего квартиру в собственность на основании договора приватизации, вселился в <адрес> (ранее имевшую почтовый адрес <адрес>) в <адрес>, где состоит по настоящее время на регистрационном учете. 25 апреля 2015 года покупку квартиры оформили распиской, с последующим оформлением договора купли-продажи, но сделку до завершения не довели, поскольку в квартире была проведена реконструкция. Указывает, что в течение всего периода владеет данной квартирой как собственник, производит ремонт, несет расходы на ее содержание. Квартира состоит из трех комнат, общей площадью 78,2 кв.м., расположенная в доме, разделенным на две квартиры, без подвала, с холодным чердаком, ориентирована на <адрес>. В квартире самовольно, без согласования с органом местного самоуправления, проведена реконструкция занимаемого жилья и сделан пристрой для размещения газового оборудования. Согласно технического заключения состояние основных строительных конструкций <адрес> в <адрес> оценивается как работоспособное и не угрожает жизни и здоровью граждан. Согласно письма администрации муниципального образования «Камызякский муниципальный район Астраханской области» квартира снята с кадастрового учета, в разрешении на ввод в эксплуатацию квартиры отказано. В связи с чем просит признать сделку купли-продажи квартиры, общей площадью 86,4 кв.м., жилой площадью 48,9 кв.м., по адресу: <адрес> между ФИО2, ФИО3 и ФИО1 состоявшейся. Признать за ФИО1 право собственности на указанную реконструированную квартиру, поставить квартиру на кадастровый учет.
Протокольным определением Камызякского районного суда Астраханской области от 17 марта 2024 года Межмуниципальный отдел по Икрянинскому, Камызякскому и Лиманскому районам Управления Росреестра по Астраханской области исключено из числа ответчиков и привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований привлечена ФИО4
В судебном заседании истец ФИО1 и его представитель по ордеру ФИО5 заявленные требования поддержали, просили их удовлетворить.
Ответчики ФИО2, ФИО3 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, представляли заявления о рассмотрении дела в их отсутствие, ответчик ФИО2 ранее в судебном заседании признал исковые требования в полном объеме.
Представитель ответчика администрации муниципального образования «Сельское поселение Верхнекалиновский сельсовет Камызякского муниципального района Астраханской области», в судебное заседание не явился, извещены надлежащим образом, причины неявки суду не известны.
Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований, Межмуниципальный отдел по Икрянинскому, Камызякскому и Лиманскому районам Управления Росреестра по Астраханской области, ФИО4 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, причины неявки суду не известны.
Суд, выслушав сторон, исследовав материалы гражданского дела, допросив свидетеля, приходит к следующему.
В силу пункта 1 статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод и законных интересов.
В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, защита гражданских прав осуществляется путем признания права.
Согласно статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на недвижимое имущество может быть приобретено, в том числе, на основании договора купли-продажи.
В силу части 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно части 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
В силу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации. В случае несоблюдения правил о регистрации, установление факта владения имуществом на праве собственности возможно по решению суда.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 2 марта 1995 года на основании распоряжения администрации Камызякского района №05р от 12 января 1995 года договором передачи в собственность ФИО2 и ФИО6, действующей за себя и несовершеннолетнего ФИО3 передана квартира, состоящая их трех комнат, общей площадью 78,2 кв.м., жилой площадью 47,4 кв.м. по адресу: <адрес>.
Данное обстоятельство также подтверждается выпиской из похозяйственней книги администрации муниципального образования «Верхнекалиновский сельсовет Камызякского муниципального района Астраханской области».
ДД.ММ.ГГГГ умерла ФИО7, что подтверждается свидетельством о смерти серии I-КВ № от ДД.ММ.ГГГГ.
В судебном заседании истец ФИО1 пояснил, что ранее проживал в <адрес>. В 1998 году его брат, являющийся главой администрации Верхнекалиновского сельсовета, сказал, что есть квартира, которая принадлежит семье И-вых, и которые желают ее продать. Через своего брата он передал денежные средства в размере 12 млн. рублей, для последующей передаче ФИО8. В этот же год он получил ключи от данной квартиры, зарегистрировался в данном помещении и стал проживать там со своей семьей. 25 апреля 2015 году они с ФИО2 оформили расписку, согласно которой ФИО2 в 1998 году продал свой дом, который принадлежал ему по договору передачи.
Данные обстоятельства также пояснила в судебном заседании свидетель ФИО9
Ранее в судебном заседании ответчик ФИО2 пояснил, что в 1992 году он как сотрудник полиции получил служебную <адрес>, которую в последующем он приватизировал. Пояснил, что проживал в данной квартире до 1996 года. После того, как у него умерла супруга, он решил переехать в другое жилое помещение и продать квартиру. От главы администрации Верхнекалиновского сельсовета он узнал, что есть покупатель на его квартиру. Он сообщил, что не возражает против продажи квартиры, получил от главы денежную сумму в размере 12 млн. рублей, оставил все документы и передал ключи. В 2015 году с ним связался ФИО1, который пояснил, что сделка купли-продажи квартиры до сих пор не оформлена. Он написал расписку, в которой указал, что продал ФИО1 свою квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. Пояснил, что имел намерения продать свою квартиру, получил за нее денежные средства и понимал, что была совершена сделка купли-продажи квартиры. Также пояснил, что его сын не возражал против продажи данной квартиры, не живет там с 1996 года, не возражает против удовлетворения исковых требований ФИО1 Также пояснил, что был уверен, что ФИО1 уже оформил все документы.
Постановлением администрации муниципального образования «Сельское поселение Верхнекалиновский сельсовет Камызякского муниципального района Астраханской области» №07/1 от 17 января 2024 года квартире присвоен адрес: <адрес>, ранее значившийся по адресу: <адрес>.
Согласно адресной справки ОМВД России по Камызякскому району от 16 февраля 2022 года, ФИО1 зарегистрирован с 16 октября 1998 года по адресу: <адрес>.
В судебном заседании истец ФИО1 пояснил, что в 2015 году намеревался оформить сделку купли-продажи, передал документы юристу, но она сделку не оформила, документы не вернула. В связи с этим был вынужден самостоятельно истребовать документы, что заняло большое количество времени.
Таким образом, в судебном заседании установлено, что переход права собственности не был зарегистрирован истцом в Управлении Росреестра по <адрес> по причине утраты правоустанавливающих документов.
Учитывая изложенные обстоятельства, суд признает состоявшейся сделку купли-продажи квартиры, общей площадью 86,4 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, заключенную между ФИО1 и ФИО2, ФИО3, поскольку ответчик ФИО2 получил денежные средства за проданное имущество, передал его истцу, а истец принял имущество и несет бремя его содержания, до настоящего времени договор купли-продажи никем не оспорен, из владения истца имущество не выбывало.
В виду отсутствия притязаний на указанное имущество со стороны третьих лиц, суд считает возможным признать за ФИО1 право собственности на указанное выше имущество.
В соответствии с ч.1 ст.218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов приобретаются этим лицом.
Согласно ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 года № 190-ФЗ под реконструкцией понимается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.
Согласно ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые интересы других лиц. Следовательно, отсутствие разрешительной документации на реконструкцию объекта не является основанием для его сноса.
Как следует из материалов дела и установлено судом, в <адрес> по адресу: <адрес>, была произведена реконструкция без соответствующего разрешения.
В соответствии со ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Указанная правовая позиция отражена в пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в котором обращается внимание на необходимость выяснения судом того, нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц, создает ли постройка угрозу жизни и здоровью граждан.
Согласно техническому паспорту, выданному ООО «Федеральный кадастровый центр Бюро техников и инженеров» по состоянию на 15 декабря 2023 года после реконструкции общая площадь квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, составляет 86,4 кв.м.: из которой жилая 48,9 кв.м.
Согласно техническому заключению ООО «Геотехника» №774.130.12.2023. ТЗ о состоянии основных строительных конструкций <адрес> жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>, в ходе проведения подготовительных работ установлено соответствие конструктивно-планировочных решений основных строительных конструкций <адрес> требованиям действующих нормативных документов. В ходе проведенного исследования дефекты и повреждения, свидетельствующие о снижении прочности, устойчивости и жесткости несущих конструкций, не обнаружены. На основании результатов обследования категория технического состояния конструкции <адрес> жилом доме на момент исследования оценивается как работоспособная и не угрожает жизни и здоровью граждан. На основании выводов о соответствии конструктивно-планировочных решений <адрес> требованиям действующих нормативных документов и установленной категории технического состояния основных строительных конструкций, возможно сделать вывод о том, что <адрес> может быть использована по своему назначению в качестве жилой квартиры без проведения дополнительных работ по переустройству или перепланировке, а также усилению или укреплению несущих конструкций.
Согласно ответу администрации муниципального образования «Камызякский муниципальный район Астраханской области» №02/4825 от 11 июня 2024 года ФИО1 отказано в предоставлении разрешения на ввод в эксплуатацию.
Истцом заявлено ходатайство о назначении по делу судебной строительно-технической экспертизы на предмет соответствия выполнены работ по реконструкции жилого помещения, проведение которой поручено ФБУ Волгоградской лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.
Согласно заключению эксперта от 21 февраля 2025 года №1328/5-2 в квартире произведены следующие изменения: к основному строению был возведен отапливаемый пристрой габаритными размерами 3,0 х 3,0 м., который представляет собой помещение коридора с выходом (размерами 0,7 х 2,0 м.) непосредственно наружу. В помещении имеется аппарат отопительный газовый водогрейный, газоснабжение и электроснабжение. Квартира имеет один выход непосредственно наружу.
Жилое помещение квартира, расположенная по адресу: <адрес>, соответствует правилам землепользования и застройки муниципального образования «Верхнекалиновский сельсовет» Камызякского муниципального района Астраханской области в части вида разрешенного использования, расстояния от объекта исследования до границ участка по всем межам, максимальной высоты здания, а также процента застройки территории, соответствует требованиям СП 42.13330.2016 «Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*», соответствует требованиям «СП 55.13330.2016. Свод правил. Дома жилые одноквартирные. СНиП 31-02-2001», «СП 17.13330.2017. Свод правил. Кровли. Актуализированная редакция СНиП II-26-76», «СП 4.13130.2013. Свод правил. Система противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям», требованиям «СП 1.13130.2020. Свод правил. Система противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы», не соответствует в части эвакуационного выхода из помещения №1, параметры которого (ширина) не соответствуют требованиям. Техническое состояние объекта хорошее, необходимая несущая способность и механическая безопасность обеспечиваются, что соответствует требованиям ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2009 года № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» и как следствие не создает угрозу жизни и здоровью граждан с позиции параметров механической безопасности.
Оценив указанное заключение эксперта, суд принимает его в качестве надлежащего доказательства, поскольку приведенное заключение соответствует требованиям статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», заключение эксперта согласуется с иными доказательствами по делу, выводы являются достаточными, достоверными и допустимыми доказательствами не опровергаются, кроме того, эксперт, проводивший экспертизу, был предупрежден об уголовной ответственности.
В судебное заседание истцом представлен акт экспертизы по обеспечению пожарной безопасности ООО «ДИАЛ» от 11 апреля 2025 года, согласно которому реконструкция жилой <адрес>, расположенная по адресу: <адрес> не противоречит требованиям Технического регламента о требованиях пожарной безопасности Российской Федерации (ФЗ №123 от 22 июля 2008 года).
Анализируя представленные в судебное заседание доказательства, учитывая, что реконструкция жилого помещения осуществлена в границах принадлежащего сформированного земельного участка, по своим параметрам и техническому состоянию не нарушают градостроительных, строительных норм, пожарных экологических, санитарных норм и правил, соответствуют целевому назначению земельного участка, а также принимая во внимание отсутствие сведений о нарушении прав и охраняемых законом интересов третьих лиц, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований.
Вместе с тем, исковые требования истца о постановке квартиры на кадастровый учет не подлежат удовлетворению, поскольку в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, вступившие в законную силу решения суда о признании права собственности на недвижимое имущество само по себе является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРН, при обращении в орган регистрации с соответствующим заявлением с приложением необходимых документов. Таким образом, заявленные требования заявлены излишне.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 – 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
Исковое заявление ФИО1 к ФИО2, ФИО3, администрации муниципального образования «Сельское поселение Верхнекалиновский сельсовет Камызякского муниципального района Астраханской области» о признании сделки купли-продажи состоявшейся, признании права собственности на реконструированное жилое помещение удовлетворить частично.
Признать сделку купли-продажи квартиры, общей площадью 86,4 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, заключенную между ФИО1 и ФИО2, ФИО3 состоявшейся.
Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт серии № выдан <адрес> ДД.ММ.ГГГГ право собственности на реконструированную квартиру, общей площадью 86,4 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>.
Настоящее решение суда является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области для постановки ее на кадастровый учет и регистрации на нее права собственности.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Астраханского областного суда через Камызякский районный суд Астраханской области в течение одного месяца со дня его вынесения в окончательной форме.
Мотивированный текст решения изготовлен 30 апреля 2025 года.
Судья Смахтина Е.В.